海南省第一中级人民法院
民事判决书
(2026)琼96民终2241号
上诉人(原审被告)：周某。
上诉人(原审被告)：张某。
二上诉人委托诉讼代理人：韩芬， 海南法立信律师事务所律师。
二上诉人委托诉讼代理人：郭瑞瑶， 海南法立信律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：某甲公司，住所地海南省海口市。
法定代表人：肖某，该公司董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：林嘉琦，北京公衡(海口)律师事务所律师。
上诉人周某、张某因与被上诉人某甲公司物业服务合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院作出的(2026)琼9023民初1066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2026年6月1日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人周某、张某上诉请求：1.撤销海南省澄迈县人民法院作出的(2026)琼9023民初1066号民事判决第一项，改判驳回某甲公司关于物业服务费的诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费均由某甲公司负担。
事实与理由：一、一审判决认定某甲公司具有诉讼主体资格属于法律适用错误。首先，民事责任不等于民事权利。根据《 中华人民共和国民法典》第 五十七条“法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。
”的规定，民事权利和民事责任并非同一事物。某甲公司提起本案诉讼主张的是民事权利，并非民事责任。一审判决依据的《 中华人民共和国民法典》第 七十四条第 二款：“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；
也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”明显指向的仅为责任，并非权利。一审以责任的法律条款代替权利，认定某甲公司享有本案诉讼主体资格属于法律适用错误。其次，本案中并无证据证实某管理处对某小区的物业服务管理系履行职务行为，无法得出权利义务依法应由某甲公司承担的结论。
《 中华人民共和国民法典》中的职务行为仅限于自然人，并未涉及其他组织。一审认定“职务行为”的依据是什么？最后，一审认定“某管理处注销后，其未了结的债权债务依法应由作为法人的原告概括承继”，本案中，某甲公司并未向法庭提交证据证明办理了注销登记，为什么一审判决在认定权利义务概括承继的情况下要求上诉人支付物业服务费至2024年12月31日？
自2024年8月31日至2024年12月31日期间是谁同意某甲公司提供物业服务的？未有开发商的重新招投标、未有业主大会聘请，合法性存疑为什么能够得到法院的支持？因此，一审判决支持某甲公司主张的自2022年9月1日至2024年12月31日期间的物业服务费实际上是没有法律依据的。
二、某甲公司提交的《前期物业服务合同》早在上诉人购买房产之前就已经到期，本案庭审中并未提供任何合同顺延的文件，一审判决以备案程序的合法性代替了合同的实效性，属于偷换概念。《前期物业服务合同》第三条明确约定“委托管理期限为五年。自2011年4月22日起至2016年3月21日止；
但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的服务合同生效时，本合同自动终止。”一审判决查明上诉人的购房合同签订时间为2018年10月，即签订合同前，物业管理服务合同早已经到期，在整个庭审中，某甲公司未提供管理期限顺延的材料，即其起诉的整个期间均属于无合法依据。某管理局的备案不等于对前期物业服务合同期限的顺延的确认，仅能证实开发商之前有进行过招投标的行为，政府职能部门对其程序合法予以核准，这是一种信息报送和存档备查的行为，是事后监管手段，不具有设定、变更或延长民事合同期限的法律效力。
一审判决既然认定《前期物业服务合同》合法有效，那么就应当认定管理期限自2016年3月21日终止的合同约定，这也是开发商与某甲公司的真实意思表示。请问购房前合同已经自然终止的内容如何对上诉人产生法律效力呢？根据最高人民法院于2025年12月8日发布的五个物业服务合同纠纷典型案例中案例三的法理精神是：物业服务合同终止后原物业服务人拒不退场的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费。
类比本案，在上诉人签订商品房买卖合同之前物业服务合同即已到期的，其无权主张物业费。三、一审判决认定上诉人享受物业服务且应支付物业服务费存在错误。对于服务期限截止期限，第一及第二点已经阐述，上诉人购房时物业服务合同已经到期且未有延期的合同，某管理处早在2024年8月30日就已注销，若某甲公司主张物业服务费用源自于其分公司权利义务的概括承受的，应当仅能截止到2024年8月30日。
对于服务的质量，一审判决认定上诉人的质疑部分属于开发商建设遗留问题或者需业主共同决策事项，部分属于物业服务质量的瑕疵。那么对于遗留问题或者需要业主共同决策事项在一审法院认定的某管理处管理的13年中有作过披露或者征求意见吗？按照一审判决的逻辑，物业公司可以把所有的事情都认定是开发商、业主的问题，即使自己有问题也只是按照瑕疵处理。
如果火灾、自来水都不能成为物业公司不作为的证据，那么业主的安全如何保障？一审判决所认定的物业服务根本违约程度、基础性服务具体是什么并未有任何的明示，上诉人认为威胁到业主生命安全的事项就是根本违约的事项，人的生命安全高于一切，物业公司是提供服务的，不是漠视业主的生存需求的。至于上诉人一审提及的从业人员数量的问题，一审判决在查明中予以回避，不予提及，根据上诉人一审提交的证据显示某管理处自己申报的年度报告就显示2018年从业人员仅为3人，社保信息均为0；
2019-2023年度从业人员信息不公开，社保信息为0。根据上诉人自职能部门调取的《前期物业服务合同》显示，整个小区建筑面积95140.4㎡，附件一中的物业构成明细里光住宅就30幢，共计874套，不含商用、会所、车场。请问3个人能否高质量地完成小区的管理？
无一个人缴纳社保的单位是否有能力为小区提供服务？一审判决将此认定为瑕疵是严重与事实不相符的。对于物业服务的起算期限，一审判决认定应当自办理不动产权证之日起收取物业服务费，其认定的依据是《前期物业服务合同》，但该合同第十二条明确规定“按法规条例规定业主应于甲方将房屋移交之日起30天期限或办理入住手续时交纳物业服务费用。
”，在一审庭审笔录中某甲公司代理人向法庭明确二被告至今未予收房亦未办理入住仍旧是毛坯状态，那么一审判决认为上诉人应当于2022年1月17日按照3元/㎡的标准支付至2024年12月31日的依据在哪里？上诉人认为一审判决认定的起算时间错误、终止时间错误、标准错误，结果错误，依法应予以纠正。四、一审判决认定诉讼时效错误。
首先，根据第四点的表述，物业费因未交房，不存在起算情形。其次，一审判决以上门粘贴《律师函》的情况作为诉讼时效中断的情况属于错误的。上诉人的案涉房产至今为毛坯房、并未交付、亦未装修，根本无法居住，这一点一审庭审笔录中明确记载。
某甲公司如正常提供物业服务应知晓房屋无人，其张贴门口根本无法送达给上诉人，如果某甲公司未提供服务的，其无权主张物业服务费。故一审判决既然已查明案涉房产的状况就不应当以此认为2022年9月1日之后的债务产生了诉讼时效中断的效果。五、对于服务标准的收费问题。
首先，《海南省物业服务收费管理办法》第四条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。”、第二十八条“物业服务企业应当遵守国家的价格法律、法规和规定，建立健全内部价格管理制度，配备价格管理人员，加强业务培训，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。”，根据某管理处负责人吴某2024年10月21日发给业主的《某小区物业服务方案》可知，在某管理处及某甲公司管理整个小区13年期间，明确知晓小区存在多处问题：安全管理问题(保安职责不明，流程不清，人员出入管理混乱，管理制度不完善。
监控系统多处损坏)、车辆管理问题(电动车车辆乱停乱放，阻碍出入口)、设施设备、VI标识问题(设备设施老化损坏。消防安全意识淡薄，灭火设备配备不足。安全提醒标识不明确)、保洁绿化问题(卫生清洁工作不细致，存在卫生死角。
落叶未及时清理，绿化杂乱无章影响美观。乱堆乱放现象严重)，但并未整改并放任该情况的恶化。这已经严重违反了《前期物业服务合同》第五条第2、3、4、5、6项的物业服务管理内容，已经构成严重违约(第五条一共8款约定，违反5项，在新旧物业移交时亦未有相关的档案等交接，又违反了该条第1、8款，即完全没有提供合同约定的服务)，这完全与2024年4月19日某管理局出具的《整改通知书》内容一致，可见某甲公司如真实提供服务了，显然是完全没有做到质价相符的。
需要说明的是，某管理局要求其2024年4月30日前进行整改，吴某在2024年10月21日还发出这个文件，可以确认无论是某管理处还是某甲公司根本就没有完成政府部门的整改，存在欺骗政府、欺骗法院的情况。在这种情况下，即使根据《前期物业服务合同》第三十三条的规定“除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第五条、第六条、第七条约定的服务内容和质量标准，应限期整改、达到质量标准。”某甲公司依旧要进行整改，但实际上直到2025年1月新物业入场时，都没有任何的变动。
根据《 中华人民共和国民法典》第 五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第五百八十二条“履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
”的规定，某甲公司的物业服务收费主张应当减少价款，即调整标准或者在整个费用上予以折扣。这才对双方都公平、公正。其次，一审法院认为，对物业服务不好或对收费标准有异议的，业主可采取积极推进业主委员会成立或者由业主集体按照法定程序等方式解决纠纷。
本案中，正是因为原物业公司提供的服务与约定的每月3/㎡的服务标准严重不符，导致小区绝大多数业主不满，进而超过2/3业主投票成立了业主委员会并更换了物业公司。现在涉案小区已由新的物业公司进驻提供服务，整个小区的收费标准除商业外均为1.4元/㎡，并未与高层住宅有任何的区别收费。可见本小区在市场调节情况下市场评估的物业费收费标准是远低于3元/㎡的，也更能说明原物业公司提供的服务是严重不符合合同约定的，故不能再按约定的单价标准计算物业费。
再次，本案一审中上诉人提交的证据可以充分显示被上诉人是存在严重的失职的，如果生命安全问题都可以被认定是服务质量瑕疵，业主选聘物业公司的意义何在？上诉人的代理人在代理词及附件中提供了不同的法律规定及我省的不同法院的认定，一审判决并未予以参考。本案中所涉及诸如水电服务、服务人员工资和社保等是否足以支撑物业服务管理的内容都应当是法庭审理的服务的质量，却被一审认定为瑕疵。
一审判决并未遵照同案同判的司法原则。根据上诉人代理人提交的法律规定及案例，某甲公司主张的3元/㎡的标准过高，依法应当予以调整。最后，小区的业主购买房产的目的是为了满足生活需求，不是为了不给缴纳物业费，而是因为小区的服务与收费标准严重不符，整个小区有将近全部的业主都未缴费与别的小区业主大部分缴费情形差别很大，恳请二审法院能实地查看现场了解情况。
上诉人购买该房产系刚需，今年上诉人已63岁，自2018年购房至今将近10年未能收房、装修入住已经给上诉人带来了极大的租金损失，整个联排小住宅区域的常年入住率不到20%，小住宅区域没有燃气，业主都是自己买煤气罐做饭、没有自来水都是过滤井水饮用但收费标准是市政的自来水价格、电费要在标准价基础上增加抄表费、因为没有有效的消杀导致白蚁及蛇鼠横行(部分业主门前的树、家里的家具、门框被白蚁吃空)、甚至一位业主的家里被人进入拧开煤气出现中毒情况经报警处理后物业称监控设备损坏无法查看、公安及消防及住建多个职能部门多次要求处理监控设备但直至撤场都没有处理。
须知物业公司是为业主提供服务的，是管家身份，不是凌驾于业主之上、无视业主的人身安全的。整个小区因多年管理混乱所造成的设施损坏、人身安全无保障、业主有房不能住、有家不能回的局面，某甲公司负有不可推卸的责任。而小住宅区域的业主为了正常使用房产、解决物业公司长期不负责的问题常年向政府反馈、上访均未得到解决，如果这种连基本居住条件都无法达到的物业服务水平也必须要按照3元的标准支付，将是极大的不利于社会稳定、和谐，不利于经济的正常发展。
小区的很多业主都是在澄迈及海南省进行投资的，这种物业水平、这种审判处置方式如被认可的话，会极大地打击投资者的信心，严重的与自贸港的政策、展望不相符。综上，一审判决上诉人支付物业服务费存在错误，依法应予以纠正，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人某甲公司辩称，一、一审判决认定被上诉人为本案适格主体事实清楚，证据确实充分。二、案涉物业服务合同到期后，双方形成不定期物业服务合同关系，原合同继续有效。对上诉人具有法定的效力。三、被上诉人主张2025年1月14日前的物业费用有充分的事实和法律依据。四、一审法院认定物业费起算时间正确，上诉人恶意逾期收房，应自行承担逾期收房期间违约费用。五、上诉人以物业服务存在瑕疵为由拒绝缴纳物业费用，无事实和理由依据，依法不能成立。
原告某甲公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告支付自2021年2月起至2024年12月止的物业费20020.59元；2.判令二被告向原告支付违约金6006.177元(20020.59×30%)，以上共计26026.767元；3.本案全部诉讼费用由二被告承担。
一审法院经审理查明，案外人某甲公司某管理处成立于2009年8月31日，系有限责任公司分公司(自然人投资或控股)，总公司为原告某甲公司，2024年8月30日，某管理处办理工商注销登记。案外人某甲公司澄迈分公司系有限责任公司分公司(自然人投资或控股)，总公司为原告某甲公司。原告某甲公司系从事物业管理等业务的企业法人，二被告系某小区17某楼(幢)1、2、3(层)T1706(房号)房屋的业主，房屋建筑面积为141.99㎡。
2011年3月8日，开发商某丁公司制作《招标文件》为案涉小区物业管理服务发出投标邀请。2011年4月18日，某小区物业管理项目评标委员会作出《物业管理项目评标报告书》，从3家投标企业中评定原告为项目中标单位。2012年6月4日，某丁公司向某管理局备案招投标情况。
2016年12月28日，某丁公司再次向该局备案，该局作出“同意补受理”“补办物业备案”的意见。2017年1月3日，该局作出《备案通知》，载明某丁公司为案涉小区采用邀请招标方式选聘前期物业服务企业的申请备案材料收悉，根据有关规定，经该局核准程序合法，报送材料齐全，现对以下事项予以补办备案：一、某小区项目总规划建筑面积为95140.4㎡；二、选聘前期物业服务企业为原告某甲公司。
2011年4月22日，某丁公司(甲方、委托方)与原告(乙方、受托方)签订《前期物业服务合同(某小区)》，约定由原告为案涉房屋所在小区提供前期物业管理服务事宜合同第三条约定：委托管理期限为五年，自2011年4月22日起至2016年3月21日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的服务合同生效时，本合同自动终止。合同第十一条约定：本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体为：高层住宅物业收费标准2.6元/平方米×月，小住宅物业收费标准3元/平方米×月，酒店、公寓、商铺物业收费标准5元/平方米×月。
......合同第十二条约定：按法规条例规定业主应于甲方将房屋移交之日起30天期限或办理入住手续时交纳物业服务费用。......物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在下月10日前履行交纳义务。合同第三十八条约定：本合同期满6月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。
2018年10月，某丁公司与二被告签订《澄迈县商品房买卖合同》，约定二被告向某丁公司购买案涉房屋。合同第二十一条约定前期物业服务：物业管理区域在业主大会选聘物业服务企业之前，小区物业服务由出卖人根据法律、法规规定方式和条件选聘的物业服务企业负责。该物业服务企业已经在国家、省或者澄迈县取得相应物业服务资质。
出卖人与该物业服务企业已签订书面《前期物业服务合同》，并依法制定《临时管理规约》。前期物业管理期间，物业服务收费价格按照《前期物业服务合同》约定，由物业服务企业按月收取。……合同附件四中载明的物业管理人为某管理处，物业管理费按月缴付，延期未交超2个月的，2个月后按3‰/天标准收滞纳金。
高层住宅物业收费标准暂定为1.5元/月·㎡，小住宅物业收费标准暂定为3元/月·㎡，商铺物业收费暂定为5元/月·㎡。
2013年6月10日，二被告购买的案涉小区17号楼完成住宅工程质量分户验收。2021年1月4日，案涉小区完成工程项目竣工联合验收。某丁公司分别于2022年1月10日、2023年1月12日通过某快递向二被告在案涉商品房买卖合同中登记的住址发送关于催促办理交房手续的函，要求二被告办理交房手续。某丁公司还于2022年5月13日、2023年1月12日向二被告在案涉商品房买卖合同中登记的电话发送短信要求二被告办理交房手续。2022年1月17日，案涉房屋办理不动产权登记[琼(2022)澄迈县不动产权第000xxxx号]，权利人为二被告，该产权证书载明房屋竣工时间为2021年1月4日。
因二被告欠付物业费，原告于2025年9月19日通过在案涉房屋门上粘贴《律师函》的方式向二被告催缴截至2024年12月31日的物业费31521.78元，该律师函还载明系接受某甲公司澄迈分公司委托，要求二被告将物业费交纳至某甲公司澄迈分公司银行账户。原告还于2025年10月23日向被告发送短信，催缴截至2024年12月累计未缴纳物业服务费31521.78元及违约金104968元。
2025年1月9日，案外人某己公司中标案涉小区物业管理服务项目。2025年1月14日，原告撤出案涉小区物业服务。
另查一，案涉小区未接入自来水而是自行开采使用地下水。2019年6月18日，原告委托海南某局检验检疫技术中心对案涉小区生活饮用水进行检测，该局于2019年6月25日作出检测报告，检测结果为合格。2024年8月20日，某甲公司澄迈分公司向某镇政府作出《关于某小区申请安装自来水的报告》，载明案涉小区自2013年首批业主入住以来一直未能实现自来水供应；现案涉小区业委会提出接入自来水公司供述系统的请求，恳请政府部门协助解决小区的供水及排水问题。
另查二，2024年1月29日，案涉小区6栋1单元2层管道井强电电表箱内的电气线路短路故障引起火灾，造成该管道井不同程度受损及2人轻微受伤，火灾等级为一般火灾。庭审中，原告称电气线路短路系电缆潮湿导致，开发商已经对公共区域线路重新铺设，但入户部分因部分业主拒绝提供钥匙而没有铺设。
另查三，2024年4月19日，某管理局于向原告作出《整改通知书》，载明原告存在安全管理、车辆管理及保洁等问题，要求原告整改落实并于2024年4月30日前报告该局，否则将依规定进行行政处罚。2024年4月30日，该局工作人员通过微信聊天的方式要求原告根据通知书中提到的问题拍摄整改后的照片及视频，原告随即发送了多张整改后的照片。2024年5月20日，原告将整改情况说明送达该局。
因原告提交的证据一《前期物业服务合同》复印件，与二被告提交的原告在某管理局备案的《前期物业服务合同》复印件不一致，经一审法院当庭核实，原告提交证据—《前期物业服务合同》复印件与原件文本内容一致，落款盖章处及签订时间也均一致，均有加盖公章及法定代表人的私章；二被告提交的证据一《前期物业服务合同》复印件与原告存档在开发商处的《前期物业服务合同》原件的文本内容均一致，但是骑缝章的位置不一致，以及该原件文本的合同落款处加盖的公章一致，但没有加盖法定代表人的印章及手写签名。
一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，主要争议焦点为：一、原告是否为本案适格原告，其与开发商某丁公司签订的《前期物业服务合同》是否合法有效；二、二被告是否负有支付物业服务费的义务，金额及起算时间如何确定；三、原告主张的物业服务费是否已超过诉讼时效；四、原告主张的违约金应否支持。
关于第一个争议焦点问题。首先，关于诉讼主体适格的问题。《 中华人民共和国民法典》第 七十四条第 二款规定，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。
本案中，案外人某管理处系原告依法设立的分公司，其在存续期间以自己名义对案涉某小区小区进行物业服务管理，系履行总公司即原告合同义务的职务行为，由此产生的权利义务依法应由原告承担，某管理处注销后，其未了结的债权债务依法应由作为法人的原告概括承继故原告作为总公司有权就案涉物业服务合同项下的债权提起诉讼，其系本案适格原告。被告关于原告主体不适格的抗辩意见，于法无据，一审法院不予采纳。其次，关于《前期物业服务合同》的效力。
据前述查明，案涉小区开发商某丁公司于2011年通过邀请招标方式选聘前期物业服务企业，原告经评标被确定为中标单位并办理了备案手续，且其后某管理局亦于2017年1月3日出具《备案通知》，对采用招标方式选聘原告为前期物业服务企业一事予以补办备案，该行政备案行为确认了选聘程序的合法性，故一审法院认定案涉《前期物业服务合同》系开发商与原告的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。同时，根据《 中华人民共和国民法典》第 九百三十九条之规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
二被告在与开发商签订的《商品房买卖合同》及其附件中，已明确知晓前期物业服务企业、收费标准等核心内容，故案涉《前期物业服务合同》对二被告具有法律约束力。二被告关于合同无效的抗辩，缺乏事实与法律依据，一审法院不予采纳。
关于第二个争议焦点问题。《 中华人民共和国民法典》第 九百四十四条第 一款规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业服务费。
本案中，原告作为备案的前期物业服务企业自2011年4月22日至2025年1月14日期间为案涉小区提供物业服务，其提交了清洁巡视、设备运行、工作日志等多类服务记录，虽部分记录存在瑕疵，但结合其服务期间长达十余年的事实，足以认定原告已履行了基础性的物业服务义务。二被告提出的关于小区火灾、自来水未接入、从业人员数量等质疑，部分属于开发商建设遗留问题或需业主共同决策事项，部分属于物业服务质量的瑕疵，因物业服务是业主与物业公司相互配合的长期持续动态的过程，结合双方陈述及举证情况，不能彻底否定原告提供的物业服务，亦不能证明原告的物业服务达到根本违约程度，不能构成二被告拒绝支付物业费的正当理由。
关于物业服务费的起算时间。案涉房屋已于2013年6月完成分户验收，整个项目于2021年1月4日完成竣工验收，二被告则于2022年1月17日办理不动产权登记，房屋已具备法律上和事实上的交付条件，其所有权人已由开发商某丁公司变更为二被告，某丁公司自于2022年1月17不再对案涉房屋享有物权，也就没有缴纳物业服务费的义务，故二被告应于2022年1月17日起按照《前期物业服务合同》中约定的3元/㎡·月支付自2022年1月17日至2024年12月31日期间的物业服务费。
关于第三个争议焦点问题。《 中华人民共和国民法典》第 一百八十八条第 一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《前期物业服务合同》第十二条约定物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在下月10日前履行交纳义务。
合同虽约定物业服务费每月定期缴纳，但该债务应属于不同笔债务，而非同一笔债务的分期履行，就每月物业服务费的诉讼时效而言，均应独立计算。故原告应于2024年3月11日至2025年9月11日之前向被告催缴2021年2月1日至2022年8月31日期间的物业服务费，但原告未提交证据证明其在该期间已向被告催缴物业服务费，被告亦不予认可，因原告未能证明存在诉讼时效中断、中止的情形，故其诉请被告支付2021年2月1日至2022年8月31日期间的物业服务费，已超过法定诉讼时效期间，一审法院不予支持。
据前述查明，原告已于2025年9月19日通过在案涉房屋门上粘贴《律师函》的方式向二被告催缴物业服务费，根据法律规定及前述约定的交纳方式，即2022年9月1日之后产生的债务未超过诉讼时效。故被告应向原告支付2022年9月1日至2024年12月31日期间的物业服务费经核算为11927.16元(141.99㎡×3元/㎡·月×28个月)。对原告主张的超出部分，于法无据，一审法院不予支持。
关于第四个争议焦点问题。《澄迈县商品房买卖合同》附件四约定，物业管理费按月缴付，延期未交超2个月的，2个月后按3‰/天标准收滞纳金，原告主动调整为按欠付总额的30%计算，但考虑到二被告并非故意拖欠物业服务费，而是认为原告的主体不适格且物业服务不到位，且原告主张的违约金仍然过高，故一审法院对原告的该项主张不予支持。
此外，需要说明，业主为维护自身权利应当采取合法适当的方式，如果多数业主认为原告提供的物业服务不好或对收费标准有异议，可采取积极推进业主委员会成立或者由业主集体与原告协商，按照法定程序做出决议等方式解决纠纷。业主拒绝支付物业费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，影响小区物业服务的顺利进行和服务质量标准，最终受损的是全体业主的利益。原告在物业服务过程中应加强与业主的沟通，互相理解、互相尊重，对业主提出的问题应当及时自查，不断提升物业服务水平，与业主共同创建和谐文明的小区。
据此，依照《 中华人民共和国民法典》第 一百八十八条、第 四百六十五条、第 五百零九条第 一款、第 九百三十七条、第 九百三十九条、第 九百四十四条及《 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第 九十条的规定，判决如下：一、被告周某、张某于本判决生效之日起十日内向原告某甲公司支付2022年9月1日至2024年12月31日期间的物业服务费11927.16元；二、驳回原告某甲公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费450元，减半收取225元(原告已预交)，由原告某甲公司负担122元，被告周某、张某负担103元。
二审期间，上诉人周某、张某提交10份证据：证据1微信聊天记录及《某小区物业服务方案20240606(简版)》，拟证明某管理处的负责人及某甲公司明知小区存在众多问题，且该服务方案系某管理局要求某小区物业服务方案整改后仍旧存在的问题，可以确认某甲公司一审所述的整改根本没有实施，存在严重的质价不符情况；证据2微信聊天记录及某小区收费公示聊天记录，拟证明新的物业公司入驻后，上诉人的房产物业管理费收费标准为1.4元/㎡，可以佐证根据市场调节价，上诉人所在的小住宅区域无法匹配3元/㎡的价格；
证据3小区垃圾及配电箱杂乱、电线裸露在外照片、视频，拟证明长期以来小区的垃圾、配电线无序管理导致电线裸露的情况并未实质性的解决，某甲公司自认其提供服务的，属于服务质量不合格；证据4小住宅区业主屋内用瓷砖、箱子等封堵墙体的视频，拟证明小区卫生环境差导致业主房屋多处被老鼠打洞，只能用瓷砖、箱子等封堵，不能证实物业服务质价相符；证据5眼镜蛇入户视频，拟证明小区业主家里出现眼镜蛇，物业无人管理，业主自行清扫处理；
证据6树木杂乱照片、卫生间长期不清理照片，拟证明小区多处区域树木倒伏、卫生间无人清理，某甲公司如认为其提供服务的，存在质价不符的情况；证据7小住宅业主使用煤气罐视频、照片，拟证明小住宅区域没有燃气，业主都是自己买煤气罐做饭，存在很大的安全隐患，无法证实物业服务质量匹配其物业收费标准；证据8某小区别墅区业委会筹备群(三)微信聊天记录、网格员微信聊天记录，拟证明据群聊天记录显示，2022年某小区别墅物业管理区域并未安装监控，2024年询问也没有解决。
而根据网格员告知的与被上诉人交接的物业公司的回复可以知晓，在物业进行交接时监控大多是坏的，这与一审时上诉人提交的证据8某管理局出具的《整改通知书》内容是相呼应的，可见被上诉人并未完成整改、尽到安全管理的义务；证据9一审庭审笔录(部分)，拟证明被上诉人一审庭审中明确说明案涉房屋尚未交房的事实；证据10海南省前期物业服务合同(试行)(示范文本)，拟证明最新的海南省某厅制定的前期物业服务合同的示范文本中第二十一条(一)明确“符合以下情形的，物业服务费由甲方(开发商)按照合同约定的收费标准全额支付：2.已出售但尚未交付给买受人的物业。
”即根据最新的合同精神应当是做对买受人有利的判断，案涉房屋至今未交付是一个事实，至今为毛坯状态，根本无法入住，被上诉人亦予以认可，其将收费通知张贴到毛坯房根本无法达到诉讼时效中断的效果，即使被上诉人要主张物业费的，应当向开发商主张。
被上诉人某甲公司的质证意见：对证据1的三性和证明内容不予认可，房管局向被上诉人出具整改通知书后，被上诉人高度重视，针对通知书中列明的各项问题，逐一制定整改措施、组织人员推进落实，并将整改完成情况、现场整改照片等相关材料，及时提交给房管局相关负责人王某。房管局在收到上述整改材料后，对被上诉人的整改成果进行了核查，并未对整改后的小区现状提出任何异议，该事实足以证明被上诉人已切实履行整改义务，完成了房管局要求的全部整改工作。上诉人所提交的微信聊天记录及《物业服务方案》根本无法证明被上诉人未进行整改。
对证据2的三性不予认可，被上诉人与开发商签订的《前期物业服务合同》、上诉人与开发商签订的《商品房买卖合同》，均明确约定了物业费标准，该约定是各方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，对各方均具有法律约束力。新物业公司的收费标准及服务质量，系其与小区业委会的合同关系范畴，与被上诉人无关。不同物业公司的服务成本、标准、能力存在差异，收费标准自然不同，不能以新物业公司1.4元/㎡的收费标准，否定被上诉人基于合法合同收取3元/㎡物业费的合理性。
且需要说明的是：新物业公司以1.4元/㎡入驻后不到一年便撤离，该事实足以说明小区物业服务开展难度大，与被上诉人服务质量无关。对证据3-7三性和证明内容不予认可。(一)弱电箱布线及装修垃圾问题，责任不在被上诉人，被上诉人无相关服务义务。
关于照片中弱电箱布线外露问题，该情况系开发商前期建设遗留问题。被上诉人接收小区物业时，开发商交付的弱电箱即为该布局，布线外露是开发商原始施工所致，并非被上诉人后期管理不当造成，且该布线方式不影响弱电设施的实际使用功能。关于视频中显示的垃圾，仔细查看均为装修垃圾，清运装修垃圾的第一责任人为装修业主，业主应自行将装修垃圾清理至小区指定临时堆放点，或自行联系有资质的清运单位处理。
被上诉人并未收取该小区业主的装修垃圾清运费，亦未承诺提供装修垃圾清运服务，因此对该部分垃圾无清理义务。(二)业主家中封堵及老鼠、蛇类问题，被上诉人已及时履职，无失职情形。上诉人提交的证据仅能证明其家中存在封堵情况，但无法证明封堵的原因，该问题系业主室内专属区域的问题，与被上诉人的公共区域物业服务无关。
针对上诉人提及的老鼠问题，被上诉人已提前购买相关灭鼠药物，在小区公共区域进行全方位喷洒，切实履行了公共区域虫害防治义务，不存在上诉人所述的服务缺位情况，且自服务以来，被上诉人未收到任何业主关于老鼠问题的正式反馈。关于蛇类问题，海南地处热带，市县区域虫、蛇等生物较多，属于客观自然环境因素。被上诉人在收到业主相关反馈后，已第一时间采取处理措施，购买雄黄等药物在小区公共区域进行驱赶，及时响应业主诉求，已尽到合理的物业服务义务。
(三)树木倒伏照片无法反映被上诉人日常服务水平，不具有证明力。上诉人提交的树木倒伏照片，未体现拍摄时间。案涉小区所在区域易受台风等恶劣天气影响，如此大范围的树木倒伏，存在台风等特殊天气导致的可能。
该照片仅能反映某一特定时间的现场情况，无法体现被上诉人日常的绿化养护、树木管理等服务水平，不能以此认定被上诉人物业服务不到位。(四)天然气供应问题被上诉人已积极协调解决，业主未办理相关手续系自身原因导致。根据被上诉人提交的相关证据，开发商早于2017年便与某辛公司(以下简称天然气公司)签订《管道燃气工程委托代建合同》。
因小区前期无天然气供气管道，无法直接供应天然气，后经协调，天然气公司加装供气管道，最终完成天然气供应配套建设。因业主个人不具备与天然气公司签约的资格，被上诉人代为与天然气公司签订合同。天然气公司规定签约需至少300户业主预交费用，而当时仅有200户业主预交，不足部分费用均由被上诉人垫付。
针对预交费用的300户以内业主，手续可在被上诉人处办理；其余业主可自行到天然气公司办理相关手续。该户业主未办理天然气手续，系其自身未主动前往天然气公司办理所致，与被上诉人无关。上诉人以此主张被上诉人物业服务不到位，无任何事实和法律依据。
对证据8三性和证明内容不予认可。首先，案涉小区自建设初期便已完成监控的采购与安装工作。根据被上诉人提交的《某小区楼宇对讲、电话、室外监控工程合同》显示，开发商与李某于2014年8月5日签订该合同，明确约定将案涉小区监控的采购、安装工程全部发包给李某。
该合同系合法有效的书面证据，能够直接、充分地证明案涉小区已按照合同约定完成监控安装，并非如上诉人所言“未安装监控”。其次，小区监控出现大规模损坏，系2024年台风“摩羯”所致，该台风破坏力极强，对海南多地公共设施造成严重损毁。案涉小区监控设备在此次台风中遭到大规模损坏，并非被上诉人日常管理维护不当所致。
案涉小区监控设备因台风大规模损坏，需进行整体更换，而更换所需费用需动用小区专项维修基金。根据相关规定，动用专项维修基金必须经过业主大会或业主委员会的表决同意，该流程需一定时间推进。而被上诉人已于2025年1月14日正式退场，在台风导致监控损坏后至退场前的短时间内，无法完成维修基金动用的相关流程及监控修复工作，该情况属于客观条件限制，并非被上诉人主观上未履行维护义务。
对证据9的三性予以认可，对证明内容有补充。根据上诉人与开发商签订的《澄迈商品房买卖合同》第九条约定“由于买受人的原因。造成出卖人未能按时交付的，由出卖人代买受人向物业管理公司交接房屋，相关费用由买受人与物业管理公司结算。
”本案中因上诉人自身原因逾期拒不收房，开发商已按合同约定向被上诉人完成房屋交接，并将房屋钥匙移交给被上诉人，该交接行为依法应视为开发商有向上诉人完成房屋交付，因此实际上开发商已向上诉人实际交房。对证据10的三性和证明内容均不予认可。上诉人提交的前期物业服务合同为最新的版本。
本案中被上诉人与开发商签订的。前期物业服务合同是在2011年4月22日，上诉人不能以最新的前期物业服务合同约束2011年的合同。
被上诉人某甲公司提交7份证据：证据1某小区小区(3某-10某高层住宅、11某-30某别墅)管道燃气工程委托代建合同，拟证明2017年开发商与某辛公司签订《管道燃气工程委托代建合同》，该合同明确约定了对案涉小区提供燃气管道安装等相关服务；证据2《某小区楼宇对讲、电话、室外监控工程合同》，证据3监控照片，证据2-3共同证明：1.2014年8月5日，开发商与李某签订合同，该合同明确约定开发商将案涉小区楼宇对讲系统、电话系统、室外监控系统发包给乙方，乙方负责楼宇对讲系统、电话系统、室外监控系统的材料采购、运输、安装、调试、维护、工程培训及技术支持；
2.相关监控照片亦能证明案涉小区已安装监控的事实；证据4《监控维修更换购销合同》，拟证明2020年7月10日开发商与某壬公司签订合同，约定对监控进行安装维修；证据5《关于某小区整改情况说明函》，拟证明2024年4月29日被上诉人向澄迈县房管局出具《关于某小区整改情况说明函》，证实被上诉人已对房管局下发的整改通知进行整改。
结合被上诉人一审提交的聊天记录显示，该整改函已回复给王某领导，王某领导对此整改结果无异议；证据6购买凭证，拟证明被上诉人曾购买雄黄用以驱赶鼠、蛇；证据7工作照片，拟证明保洁人员正在开展清扫、垃圾清运等保洁作业，足以证明被上诉人始终安排保洁人员为小区提供常态化保洁服务，不存在保洁服务缺位的情形。
上诉人周某、张某的质证意见：对证据1-4的三性及证明内容均不予认可。证据1是开发商与某辛公司所签订的。目前没有原件核实。上诉人也并非合同相对方，无法对合同的内容进行核实。从工程的范围上来看，涉及的是1-30的别墅，但至今为止上诉人所在的房产并没有进行燃气开通。
所以实际情况与被上诉人提交的合同不相符，这份合同不能够证实被上诉人履行了物业服务职能。证据2某小区楼宇对讲电话、室外工程工程合同与证据1是一致的，无法确认实施。且从时间上来看，是20日内完工，这份合同没有签订时间。
从结果上来看，案涉小区并没有安装对应的监控设施，至今为止监控都是处于损坏状态，多个职能部门关于安全检查的限期整改责令通知书已经明确写明。对于证据3当中的监控照片无法确认属于某小区小区。证据2和证据3无法证实是被上诉人在管理物业小区期间提供了物业服务。
对于证据4，同样是开发商所签订的合同。该份合同以及后续的设备材料验收的内容，同样与实际的结果不相符，且上诉人无法核实真假。对证据5三性及证明内容均不予以认可。上诉人无法确认被上诉人所提供的《整改情况说明函》是其在微信聊天记录当中所提交的函件，如果被上诉人要证实真实的提交了《整改情况说明函》的，应当向法庭提交加盖某管理局所盖章的档案文件才可以。
纵观本案，被上诉人提供的所有的材料都没有职能部门的盖章，属于其单方制作的文件，不能在本案中作为证据使用。恳请法庭查看该文件的落款日期是2024年4月29日，但是一审的微信聊天记录当中显示的交付时间是2024年的5月20日，迟延将近一个月，上诉人无法断定是否统一。关于整改的内容上来看，被上诉人在情况说明函的第三点当中明确载明的是监控系统现在筹集资金���修，那么可以倒推前面。
被上诉人所提交的开发商的相关的监控的合同，实际上根本就没有履行。对证据6三性不予认可，证明内容不予认可。该份购买凭证仅能显示在淘宝上有过该份支出，但无相关的收件地址就是案涉小区，也没有办法证明已经用到案涉小区。
从上诉人所提交的关于眼镜蛇的视频来看，显然在那个时间段，物业公司是没有起到任何的驱蛇效果的。对证据7三性及证明内容均不予认可。该份材料没有体现到职能部门对于卫生死角的处理情况，仅是拍照留底。
这一点在本案诉讼发生以后相关的业主有反应该类的情况。不足以证实被上诉人是常态化的保洁服务，如果是常态化的保洁服务不存在保洁服务缺位的情况，那么某管理局不会出具相应的整改文件。
本院认证意见如下：关于上诉人提交的证据，对证据1-2的真实性予以确认，对证明目的不予确认。对证据3-6，案涉小区个别时点、个别区域出现的服务瑕疵，并不足以说明物业公司长期以来没有履行维护小区基本秩序和环境的主要合同义务，故对其证明目的不予确认。对于证据7-8，并非是物业公司的原因造成，对其关联性和证明目的不予确认。对于证据9的真实性予以确认，但与本案争议焦点无关，对其关联性不予确认。对于证据10，对其关联性和证明目的不予确认。关于被上诉人提交的证据，对证据1-7的真实性予以确认。
二审查明的其他事实和一审查明的一致，对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点是：被上诉人某甲公司是否具有诉讼主体资格；一审判决上诉人周某、张某向被上诉人某甲公司支付物业费是否正确。
关于争议焦点一。本案中，某丁公司于2011年经过招投标程序，选聘被上诉人某甲公司作为案涉小区的前期物业，且中标结果已在某管理局取得备案登记，根据《 中华人民共和国民法典》第 九百三十九条的规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”某丁公司与被上诉人某甲公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对小区业主具有法律约束力。
因此，被上诉人某甲公司作为《前期物业服务合同》约定的物业服务企业，有权提起民事诉讼主张其合同权利。某管理处作为被上诉人某甲公司的分公司，虽然不是《前期物业服务合同》的当事人，但是其在《前期物业服务合同》签订后为案涉小区提供物业服务，应视为代表被上诉人某甲公司履行合同义务的行为，由此产生的法律后果应由被上诉人某甲公司承担，一审认定被上诉人某甲公司具有本案原告主体资格并无不当。上诉人周某、张某关于被上诉人某甲公司不是本案适格原告的上诉主张，没有事实根据和法律依据，本院不予采纳。
关于争议焦点二。根据查明的事实，2018年10月，某丁公司与上诉人周某、张某签订《澄迈县商品房买卖合同》，约定上诉人周某、张某向某丁公司购买案涉房屋。虽然上诉人周某、张某主张其至今未接收案涉房屋，但是案涉房屋已经于2022年1月17日办理不动产权登记至上诉人名下，该房屋的物权已经发生变动，根据《 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 一条第 一款规定：“依法登记取得或者根据 物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为 物权法第六章所称的业主。
”上诉人自2022年1月17日起取得案涉房屋的所有权，其已经是法律规定的业主，其负有缴纳房屋物业服务费的义务，故一审法院根据本案查明的事实和诉讼时效的法律规定，判决上诉人周某、张某应向被上诉人某甲公司支付2022年9月1日至2024年12月31日期间的物业服务费11927.16元，于法有据，本院予以维持。对于上诉人周某、张某主张《前期物业服务合同》已经于2016年3月21日终止，被上诉人无权主张2016年3月21日之后物业费的问题。《前期物业服务合同》约定物业服务期限自2011年4月22日起至2016年3月21日止。
上述合同期限届满后，案涉小区没有成立业主委员会，小区开发商也没有选聘新的物业公司承接小区的物业工作，因此某管理处在合同期满后继续代表被上诉人某甲公司为小区提供物业服务的，应视为《前期物业服务合同》继续有效，但已变更为不定期的前期物业合同。上诉人周某、张某于2018年签订的《澄迈县商品房买卖合同》中已经载明小区物业管理人是某管理处以及案涉房屋的物业服务费标准，因此上诉人周某、张某经确认后签署《澄迈县商品房买卖合同》的行为，因视为其对某管理处为小区提供物业服务以及案涉房屋的物业服务费标准并无异议，故上诉人周某、张某主张被上诉人无权主张2016年3月21日之后的物业费，没有事实和法律依据，本院不予采纳。
关于上诉人周某、张某主张被上诉人提供的物业服务不达标，应减免物业费的问题。物业服务具有长期性、综合性和持续性的特点，服务内容涉及小区公共区域多个方面。小区个别时间点、个别区域出现的服务瑕疵，不足以证明被上诉人某甲公司长期以来没有履行维护小区基本秩序和环境的主要合同义务，因此一审对上诉人周某、张某要求减免物业费的诉讼请求不予支持，并无不当，本院予以维持。上诉人周某、张某关于被上诉人应减免物业费的上诉主张理据不足，本院不予采纳。
综上所述，上诉人周某、张某的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十七条第 一款第 一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费98元，由上诉人周某、张某负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡于干
审判员 符月玲
审判员 王咸海
二〇二六年八月二十七日
[核对位置]
法官助理涂立辉
书记员吴昕谊
附：本案适用的法律条文
《 中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第1条1款 中华人民共和国民法典 第188条1款 中华人民共和国民法典 第465条 中华人民共和国民法典 第509条1款 中华人民共和国民法典 第57条 中华人民共和国民法典 第577条 中华人民共和国民法典 第74条2款 中华人民共和国民法典 第937条 更多