浙江省天台县人民法院
民事判决书
(2026)浙1023民初3223号
原告：某甲公司，住所地天台县。
法定代表人：杨某，执行董事兼经理。
委托诉讼代理人：汤蓓蕾， 浙江隋梅律师事务所律师。
委托诉讼代理人：齐琦， 浙江隋梅律师事务所律师。
被告：鲍某。
委托诉讼代理人：夏建军， 浙江泉道律师事务所律师。
原告某甲公司与被告鲍某物业服务合同纠纷一案，本院于2026年8月12日立案后，依法适用小额诉讼程序于2026年9月3日公开开庭进行了审理。原告某甲公司的委托诉讼代理人齐琦，被告鲍某的委托诉讼代理人夏建军到庭参加。本案现已审理终结。
原告某甲公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2023年7月1日至2025年10月31日期间尚欠的物业费23840元；2.判令被告向原告支付滞纳金(自2025年11月1日起按LPR标准计算至实际履行完毕之日止)。事实和理由：原告系天台县某小区(一期)的物业管理服务公司。
被告系天台县的业主。2022年4月15日，原告与天台县某小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定物业费住宅单价为1.6元/月/平米；地下车位33元/月/个；物业服务期限自2022年7月1日0时起至2025年6月30日止。
原告实际提供物业服务至2025年10月31日。根据《物业服务合同》第16条第3款第2项，原告可以从逾期之日起按应缴费用千分之五加收滞纳金，原告现自愿调整为按照LPR的标准计算。被告欠付物业费数额共计23840元，具体计算方式：1、3幢1单元502室：97.83平方米某1.6元/月/平米某28月(自2023年7月1日至2025年10月31日)=4382元；
2、3幢1单元2201室：136.25平方米某1.6元/月/平米某28月+33元/月/个某1个某28月(自2023年7月1日至2025年10月31日)=7028元；3、3幢1单元2202室：97.83平方米某1.6元/月/平米某28月(自2023年7月1日至2025年10月31日)=4382元；4、7幢1701室：159.03平方米某1.6元/月/平米某28月+33元月/个某1个某28月(自2023年7月1日至2025年10月31日，被告有车位1个)=8048元；
(自2023年7月1日至2025年10月31日)。原告于2025年10月17日、2025年11月11日在被告房屋处张贴了催费通知单。
被告鲍某辩称，第一，原告与某小区业主委员会签订的合同无效，要求驳回原告的诉讼请求。1.原告与某小区业主委员会签订的合同没有召开业主大会，各位业主均不知情，也不同意原告进行物业服务。2.当时参加投标的企业有五家，另外一家某乙公司，最终评分高于原告，且物业费报价低于原告，最终由本案原告进行服务，不符合逻辑。
案涉小区作为安置房小区，原先政府定价物业服务费1.2元每平方米，服务质量务远超原告。现在第三方聘请的物业服务费0.6元每平方米，服务质量也更优于原告。3.原告于2022年10月10日向天台县综合行政执法局提供的合同，是没有签订日期。
而在诉状中收到的合同签订日期是2022年4月15日，合同涉嫌造假，需要追究原告的法律责任。4.原告招标时报价低于1.6元每平方米，但是合同按照1.6元每平方米签订，这个是有问题的。5.招标时要求物业服务标准按照二星级标准，但是合同按照三星级标准签订。
被告认为基于以上几点，本案合同无效。第二，原告的服务没有达到台州市住宅小区物业管理二星级标准，哪怕是三星级标准没有达到。1.小区没有每日进行打扫，保洁人员每星期放假一天，有一天不打扫，但原告提交的清扫记录显示每天都有清扫，记录是造假的。
另外还存在电梯损坏没有及时维修，路灯坏了没有换，监控坏了没有修，反映有积水没有及时处理等问题。2.原告的物业管理还存在车辆管理混乱的问题。原告提交的证据中，车辆是没有管理登记的，路边、地下室及通道到处都乱停，这个问题原告直到退出都没能解决。
3.保安人员没有提供保安证，保安年龄偏大，没有达到45周岁以上50%的条件。4.特种人员要求不符合服务标准。消防人员未进行消防专业知识培训，两名消防人员没有社保记录，被告认为这两人只是挂名在小区。
5.管理人员的学历要求是20%达到大专水平，但原告提交的证据没有看到文凭，被告认为原告的管理人员学历水平未达到标准。6.原告没有提交规范完善的制度文件，物业质量管理杂乱无章。第三，原告作为物业服务企业，应当为业主提供满意服务。
但是业主对原告的满意度极低，也是业主拒缴物业费的原因，一个是物业服务不好，另一个是物业费价格偏离了正常价格，业主难以接受。
本院经审理认定事实如下：2022年3月，原告通过招投标程序中标天台县某小区物业管理项目，并与天台县某小区业主委员会签订《物业服务合同》一份，《物业服务合同》载明管理服务期限为3年，自2022年7月1日起至2025年6月30日止；住宅用房物业费标准为1.6元/平方米/月、机动车停车位物业费标准为33元/个/月；物业费按年度收取，在每一年度的7月开始计收；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的从逾期之日起按每天应交物业服务费的万分之五交纳滞纳金。同时，《物业服务合同》还载明了物业服务内容等。签订《物业服务合同》后，原告进驻天台县某小区向该小区提供物业管理服务，并实际提供物业服务至2025年10月31日。
被告鲍某系天台县(建筑面积为159.03平方米)的业主，同时，被告还在该小区拥有车位2个。按照案涉物业服务合同约定的物业费收费标准，被告目前尚欠原告2023年7月1日至2025年10月31日期间的部分物业费23840元。原告曾向被告催讨欠款，但未果。
另查明，原告在物业服务期间存在基础服务不到位、环境卫生清洁不到位等问题。
上述事实，有原告提供的物业服务合同书、不动产登记资料查询结果证明、物业费催缴单、招标公告、候选人公示单、中标通知书、人员配备相关材料、房屋管理相关材料、共用设施设备维护相关材料、协助维护公共秩序相关材料、保洁服务相关材料、绿化养护管理相关材料，被告提供的物业服务企业备案表、招标公告、官塘蔡小区网格业主某平台聊天群以及原、被告的当庭陈述予以证实。
本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。本案原告已然为被告所在小区提供了物业服务，被告作为业主也享受了相应的服务，不论业委会的选聘物业服务企业的程序是否合法，被告均应当支付相应的物业费。至于物业费的收费标准问题，原告所在小区的业主委员会通过组织招投标程序选聘原告作为物业服务企业并与原告签订了物业服务合同，在原告所在小区业委会选聘原告作为物业服务企业的决议被撤销之前，其决议对全体业主仍具备约束力，案涉物业服务合同也对原告具备约束力，原告按照案涉物业服务合同约定的标准向被告主张物业费，合理合法，本院予以支持。
被告辩称案涉物业服务合同对其不具备约束力，缺乏依据，本院对其意见不予采纳。现按照案涉物业服务合同载明的收费标准，被告尚欠原告物业费23840元未付的事实清楚，证据确实、充分，本院对原告要求被告支付物业费23840元的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付滞纳金的诉请，因原告提供的服务确实存在一定的瑕疵，应当承担一定的责任，本院对原告该诉请不予支持。
需要强调的是，业主及时缴纳物业费与物业服务者提供良好的物业服务相辅相成。物业服务涉及千家万户，难免存在服务不到位，需要改进的地方，况且每一个业主对物业服务评价的标准也不一致，要形成良性互动，需各方的共同努力。作为业主对物业服务者的工作当然有权提出意见，但同时亦应保持一份理解、宽容，同时也应当正确厘清是非责任，并非业主在生活中遇到的问题均系物业服务企业的责任；
而作为物业服务提供者，则应当多听取广大业主意见，对服务中存在的问题和不足及时予以整改，加强管理，提高服务质量，为广大业主提供舒适、和谐的居住环境。综上，依照《 中华人民共和国民法典》第 五百零九条、第 九百三十七条、第 九百三十九条、第 九百四十四条，《 中华人民共和国民事诉讼法》第 六十七条、第 一百六十五条的规定，判决如下：
一、限被告鲍某于本判决生效之日起十日内支付原告某甲公司物业服务费23840元。
二、驳回原告某甲公司其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取205元，由被告鲍某负担。负担案件受理费的当事人(已预交除外)应于裁判文书生效后10日内向本院交纳，逾期未交纳的，依法强制执行。符合《 最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》第 一条规定情形的，可依法采取信用惩戒措施。
本判决为终审判决。
本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过本院交付权利人，若通过银行向本院汇款的，可向本案承办法官领取《当事人缴款通知书》，并按《当事人缴款通知书》指示内容进行汇款。逾期未履行的，应向本院报告财产情况，并不得有高消费及非生活必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条款规定的，执行立案后，本院可直接对负有履行义务的当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的依法追究刑事责任。
如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请本院强制执行。
审 判 员 张丽阳
二〇二六年九月二十四日
代书记员 褚琦斐
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