姜某、某甲公司物业服务合同纠纷案
湖北省武汉市中级人民法院
民事判决书
(2026)鄂01民终15503号
上诉人(原审被告)：姜某。
委托诉讼代理人：孙某，系姜某丈夫。
被上诉人(原审原告)：某甲公司，住所地：武汉市东西湖区。
法定代表人：王某，该公司董事长。
委托诉讼代理人：江海涵，北京大成(武汉)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘宇龙，北京大成(武汉)律师事务所律师。
上诉人姜某因与被上诉人某甲公司物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院(2026)鄂0104民初4534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2026年7月22日立案后，依法组成合议庭，于2026年8月7日公开开庭进行了审理。上诉人姜某委托诉讼代理人孙某，被上诉人某甲公司委托诉讼代理人江海涵、刘宇龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姜某上诉请求：1、撤销一审判决第一项判决，依法改判姜某仅承担不超过50%物业费，或大幅下调物业费减免比例；2、一、二审全部诉讼费用由某甲公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清、证据审查标准失衡、遗漏核心违法事实、适用法律片面，未完整审查某甲公司全流程违法违规行为。
一、原审法院未审查案涉前期物业合同的招投标完整档案，案涉前期物业服务合同签订程序存在重大违法疑点，原审未查清基础合同合法性，属事实认定存在根本性遗漏。根据《 物业管理条例》第 二十四条“住宅物业必须通过招投标选聘前期物业公司”，且全套招投标资料、备案回执、承接查验档案属于某甲公司法定留存、举证资料。原审中，姜某多次要求某甲公司提交招标备案表、开标评标记录、中标公示、住建部门备案回执、承接查验全套三方验收文件，用以证明3.84元/㎡五星级上浮20%收费具备合法依据，但某甲公司全程拒不提交完整招投标流程证据，仅提交一纸前期物业服务合同，无法证明选聘程序合法合规。
一审法院未依职权调取住建部门备案档案，未要求某甲公司举证招投标合规材料，直接推定前期物业服务合同合法有效，忽略住宅物业强制招投标的法定前置程序，属于关键事实未查清。若案涉小区未履行合法招投标流程、无主管部门协议选聘审批，某甲公司高价五星收费无合法定价基础，上浮20%收费标准自始缺乏合规依据，一审按3.84元/平方米的标准仅扣减10%判决某甲公司缴纳物业服务费的裁判基础不成立。二、某甲公司长期严重违反物业服务合同约定，提供物业服务未达到武汉市五星级物业标准，某甲公司提供的物业服务并非轻微瑕疵，一审认定“轻微瑕疵”定性错误，物业费减免比例严重失衡。
案涉前期物业合同明确约定某甲公司提供五星级物业服务，并在此基础上上浮20%收取高额物业费，但某甲公司长期多项核心服务全面缺位，属于持续性、根本性违约，绝非一审认定的轻微瑕疵：1.公共环境保洁、绿化养护长期缺位。楼道、地下车库长期堆积垃圾，墙面污渍、排泄物长期未清理，垃圾桶满溢常态化；园区绿植大面积枯死、杂草疯长，蚊虫消杀长期停滞，电梯、中庭蚊虫泛滥，业主长期被叮咬，姜某提交大量现场照片、视频、业主群反馈记录完整佐证，属于持续性违约。
2.电梯、地下管网存在重大安全隐患，设施维护完全失职。多部电梯频繁故障、多次人员被困、电梯急速下坠，停电无应急照明、警铃无人应答，备用电源失效；地下车库长期漏水、大面积积水浸泡充电桩，漏电起火风险极高，多次报修仅临时修补，未彻底整改。
某甲公司未提交完整电梯维保台账、故障处置记录、备用电源验收材料，无法证明履行维保义务。3.安保、消防管理形同虚设，违反消防安全法规。消防通道长期被车辆占用，小区电动车私拉飞线充电无人制止；
门禁、人脸识别常年失灵，外来人员随意进出；安保人员配置不足、夜间脱岗睡岗，24小时安防承诺完全落空，多次发生车辆剐蹭失窃。4.配套设施、承诺配套长期不交付、不维修销售宣传的社区活动室、健身游乐设施破损锈蚀，大量未投入使用；
规划207.84㎡养老用房、830.76㎡文体中心，某甲公司拒不公示位置、不对外开放，侵占规划配套资源。5.业主诉求长期置之不理，反馈处置机制失效。数百户业主持续在业主群、前台、400客服投诉，诉求回复率不足三成，集中维权诉求全部被无视，未按五星服务标准建立回访、整改、公示机制。
一审仅简单实地走访即认定为“轻微瑕疵”，无视小区全体业主多年持续、大面积服务不达标的客观事实，未区分“偶发小问题”与“系统性、长期全面服务缩水”，仅下调10%物业费，未根据某甲公司的违约程度大幅减免对价，裁判结果明显违背公平原则。三、某甲公司存在多项法定、行政违法违规行为，一审完全未审查，未在裁判中抵扣相应责任，属于遗漏重大案件事实。1.长期隐瞒、拒不公示公共收益，侵犯业主法定知情权，涉嫌侵占业主共有财产。
依据《 中华人民共和国民法典》第 九百四十三条、第 二百八十二条，小区电梯广告、地面车位租金、快递柜进场费等公共收益归全体业主共有，物业公司必须定期公示收支台账、票据、银行流水。自2022年交付至今，某甲公司从未主动公示任何公共收益明细，姜某及全体业主多次书面、现场要求公示，均被直接拒绝，刻意隐瞒共有资金收支，该重大违法事实一审未予以认定，未在物业费结算中抵扣业主应分得公共收益。2.采取非法夜间上门滋扰、暴力催收手段，严重侵害业主居住安宁与人格隐私。
某甲公司未采取合法书面、短信催告途径，安排无工牌、无授权外来人员晚间9点后大力拍门催收，家中老人、孩童遭受惊吓；在业主家门张贴欠费单据，公开泄露业主个人欠费信息，侵犯隐私权、名誉权，严重扰乱正常生活。该过激催收行为属于违法履约方式，一审未作为物业重大违约情节考量。
3.批量起诉维权业主，以诉讼手段打压业主正当维权，诉讼行为具有恶意。某甲公司明知自身服务全面违约，专门挑选牵头投诉、提出整改诉求的业主集中批量起诉，索要全额物业费及高额违约金，刻意抬高业主举证门槛，拒绝配合法院、街道实地核查小区现状，以司法手段逼迫业主妥协，违背物业服务纠纷化解基本原则。4.未完整履行物业承接查验法定程序，拒不移交、公示全套查验档案。
物业入驻前应当联合开发商、施工方完成共用部位、设施三方承接查验，留存整改记录、竣工图纸、设备台账，但某甲公司拒不向业主公示承接查验原件、巡检记录、工程整改往来函件，无法区分设施故障系交付先天缺陷还是后期维护失职，未履行法定查验、档案留存公示义务。(五)虚假宣传五星级服务，违规上浮20%收费，价格与服务严重不对等。开发商、物业销售阶段明确宣传五星物业服务，并以此上浮20%定价3.84元/㎡，实际服务完全达不到某甲物业规范，属于虚假宣传、质价严重不符，市场监管层面存在价格违规，一审未考量该收费合法性瑕疵。
四、一审法律适用片面，割裂物业服务权利义务完整体系，《 中华人民共和国民法典》第 九百四十二条明确物业服务人负有全面养护、安保、保洁、设施维护义务，第 九百四十三条规定强制信息公示义务，业主缴费权建立在物业完整履约基础之上。一审仅片面适用第九百四十四条业主缴费义务条款，忽视某甲公司在先持续、多重违约行为，仅酌减10%物业费，未按照双方对等原则大幅降低应付物业费，裁判尺度失衡。综上，一审判决未查清前期物业招投标核心合法性事实、错误认定物业仅存在轻微服务瑕疵、遗漏物业暴力催收、侵占公共收益、拒不公示、承接查验缺位等多项重大违法事实、物业费减免比例明显过低，认定事实不清、适用法律不当。
恳请二审法院依法查明全部案件事实，支持姜某上诉请求，平衡业主与物业双方权利义务。
某甲公司辩称，第一，一审法院认定事实清楚，关于物业服务是否存在合同违约以及姜某提出的关于物业服务的相关问题，在一审当中已经事无巨细的进行查清认定。第二，一审法院对于相关证据已进行充分审查，对于某甲公司的物业服务是否达到违约情形作出了认定，某甲公司已履行了物业服务合同相关的物业服务义务，且在一审酌情对物业服务费收取做了折扣处理，已经实现姜某的相关诉求。
某甲公司向一审法院起诉请求：1.判令姜某支付欠付的物业管理费14，163.73元(欠费期间：2024年1月1日至2026年2月28日)；2.判令姜某支付逾期付款违约金1,801.24元(暂计至2026年2月28日)；3.判令姜某承担本案全部诉讼费。
一审法院认定事实，姜某系位于武汉市硚口区房屋业主，该房屋建筑面积142.32平方米。
2019年9月3日，某甲公司(乙方、物业服务企业)与案外人某乙公司(甲方、物业建设单位)签订《武汉市前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对武地·万科·万维天地B、C地块(汉宜路项)提供前期物业服务事宜。前期物业服务内容包括：综合管理服务；物业共用部位与共用设施设备管理服务；
公共秩序维护服务；保洁服务；绿化养护服务。物业服务收费选择包干制，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费由业主承担，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为商业物业8元/月·平方米、超高住宅3.84元/月·平方米，按每季交纳，业主应当在每季度第1月第15日履行交纳义务。
业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每日按未交金额的0.5‰向某甲公司支付违约金。本合同期限自2019年8月23日起至2022年8月22日止,但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。
2025年12月，武汉市硚口区万科·万维天地B区第一届业主委员会(甲方、业主方)与某甲公司(乙方、物业服务人)签订《万维天地B区物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对武地·万科·万维天地B地块提供物业服务。物业服务内容：物业共有部分的日常养护和管理；物业公用设施的日常运行、养护和管理，依法应当由供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位维护、管理的除外；
物业共有部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道(不含业主户内管道)的疏通；公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理；车辆停放管理和停车服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；
装饰装修管理服务；物业档案资料管理；法律、法规规定应由乙方提供的其他服务事项；其他服务事项。物业费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，其中高层住宅2.8元/月·平方米，商业物业5.8元/月·平方米，由业主按季度交纳，每次交费的具体时间为每季度第1个月第15日。
业主违反本合同约定拖欠或拒绝交纳物业服务费用，且经乙方催告后仍不按时足额交纳的，每日应按欠费金额0.5‰向乙方支付违约金。本物业服务合同期限为三年，自2025年12月1日起至2028年11月30日止。
上述合同签订后，某甲公司为案涉小区提供物业服务至今，姜某自2024年1月1日至2026年2月28日期间未向某甲公司支付物业费。某甲公司多次催缴无果，故诉至本院。
一审法院认为，《 中华人民共和国民法典》第 九百三十九条规定，“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”某甲公司与建设单位某乙公司签订的《武汉市前期物业服务合同》、与武汉市硚口区万科·万维天地B区第一届业主委员会签订的《万维天地B区物业服务合同》均系各方真实意思表示，合法有效，对合同双方及全体业主具有法律约束力。某甲公司提供物业服务至今，姜某应当支付物业费。
结合姜某提交的证据，并经一审法院实地调查后，某甲公司提供的物业服务与《武汉市前期物业服务合同》所约定的服务标准不完全匹配，对此一审法院酌情适当调减姜某应支付的部分费用，姜某自2024年1月1日至2025年11月30日按照《武汉市前期物业服务合同》约定标准的90%支付，2025年12月1日起按照《万维天地B区物业服务合同》约定标准支付，故2024年1月1日至2026年2月28日期间，姜某应向某甲公司支付物业费12,508.22元(142.32平方米×3.84元/月/平方米×23个月×90%+142.32平方米×2.8元/月/平方米×3个月)。
关于某甲公司主张的违约金问题，姜某在合同约定的期限内未按时足额支付物业费，构成违约，但姜某在诉讼中对其未交费原因进行了具体陈述，姜某非恶意欠付物业费，鉴于某甲公司姜某之间的物业服务合同关系仍然存续，为实质化解矛盾纠纷，促进社区和谐，一审法院综合衡量对某甲公司主张违约金的诉讼请求不予支持。
综上所述，一审法院依照《 中华人民共和国民法典》第 五百零九条、第 九百三十七条、第 九百三十九条、第 九百四十四条、第 九百四十八条及《 中华人民共和国民事诉讼法》第 六十七条、第 一百四十五条规定，一审法院判决：一、姜某于判决生效之日起十日内向某甲公司支付物业费12,508.22元；二、驳回某甲公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，减半收取100元，由姜某负担。(此款项某甲公司已垫付，由姜某在支付上述判决款项时一并将所负担案件受理费100元给付某甲公司)。
二审中，姜某提交新证据：证据1，武汉市硚口区住房和城市更新局关于万科万维天地物业费的信访事项的依法分类程序处理决定书，内容是业主当时投诉负一楼的非机动车停放问题，还有物业费过高问题。拟证明，第一，城市更新局明确认本小区前期物业服务的标准，按照某乙物业服务标准的等级为五星级，执行的物业费是3.84元每平米，因为一审中是不认同小区物业服务标准为五星级，所以城市更新局回复的内容可以看出是某甲公司应该按照五星级标准服务。第二，业主委员会成立之前的投诉，业主因为物业费的标准、安全管理、电动车违规停放等问题向相关部门反映，说明了双方矛盾并非因欠费产生，而是长期服务质量和收费标准的存在争议。
第三，对于电动车停放、消防安全，城市更新局并没有简单认为是普通业主行为，而是要求物业公司严格按照物业服务合同增加巡查频次，发现违规停放及时劝阻制止，并向相关部门报告。该材料能够证明物业公司对于公共秩序维护和安全管理负有相应的责任。业主是2024年提到的上述问题，但是截止到2026年还是没有改变。
证据2，业委会成立材料、物业服务合同、重新协商及物业费调整的相关材料。证据3，电梯故障、人员被困等相关记录，电梯停电故障及应急设施相关材料，证据4，消防存在安全隐患问题，单元入户门大门下沉。上述证据拟证明小区的物业达不到服务标准。
某甲公司质证认为，关于行政处理决定书的真实性、合法性，由法院依法核实，对于关联性和证明目的不予认可。该行政处理决定书仅能证明案涉小区某业主针对物业费以及电动车停放问题向相关行政部门反映，但行政部门已经在回复书中明确表示，对3.84元的物业管理费予以认可，小区业主可通过成立业委会后调整物业费的收费标准。针对电动车停放问题，行政部门亦表明物业公司已积极处理小区非机动车停放问题，并且2024年至今，物业公司已连同业委会组织召开过非机动车停放点建设的相关议题，但均未通过。
关于业委会成立材料的三性和证明目的均不认可。该证据仅为本小区30位业主成立的志愿者某平台群，并不能反映小区全体业主的共同诉求。并且该某平台聊天记录均为部分业主的个别言论，无法反映小区全体业主的共同意思表示。
第二就是针对其他组证据进行统一回应。对其他组证据的三性，真实性予以认可，关联性和证明目的不予认可。姜某所提交的小区消防、机动车、电动车停放通道、杂物以及电梯等相关问题，在一审中已经进行充分论证，尤其是关于收费的合理性、地下停车场、电动车停车位规划设计以及违规停放车辆，以及杂物出现时物业会进行清理的相关证据和说明，一审中已充分提交，具体体现在全部的季度服务报告、周某服务报告、数字报告，以及逐一举证说明的材料当中，且一审法院在庭审中已经进行依法审查。
对补充提交的一个单元入户大门下沉的证据。根据聊天记录能体现业主在反馈该问题时，物业管家第一时间进行了回应，并且联系了维修人员处理维修，故达不到其证明目的。
本院认证认为，对上述证据的真实性及关联性予以认定，能否达到证明目的需结合案件事实和其他证据予以综合认定。
经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十五条的规定，第二审人民法院应对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本院评判如下：
关于前期物业服务合同的合法性问题。《 中华人民共和国民法典》第 九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”
首先，本案中，某乙公司作为建设单位，与某甲公司签订的《武汉市前期物业服务合同》，符合上述法律规定，亦不存在违反法律强制性、禁止性规定的情形，依法应认定为合法有效。其次，姜某上诉认为前期物业服务合同招标程序违法，但其并未提供充分的证据予以证明，且其所依据的《 物业管理条例》第 二十四条规定系对交易方式的规范，并不属于强制性规范，即使招标程序存在瑕疵，也不影响前期物业服务合同的效力。故，案涉《武汉市前期物业服务合同》应认定为合法有效，本院对姜某关于合同合法性的主张不予采纳。
关于某甲公司是否违反合同约定及物业服务与五星级标准不符的问题。首先，姜某上诉提到的环境卫生、设备维护管理、安保消防管理等方面的问题，属于物业服务在具体执行过程中存在的瑕疵或可改进之处，尚不足以证明某甲公司未履行核心物业服务义务，亦不足以证明某甲公司存在根本性、持续性的违约行为。并且，物业服务是一种持续性、连续性的服务，是针对全体业主和小区整体的各个方面提供的，涉及全体业主和整个小区的公共利益，在效用上具有不可分割性和依赖性，不能仅凭物业服务在某一时间或特定地点出现部分业主所主张的问题，即直接评价物业服务不符合约定或规定标准。
并且，一审法院酌情减免了10%的物业费并对某甲公司主张的违约金未予支持，已经对某甲公司的服务瑕疵给予了否定性评价。姜某上诉主张承担不超过50%的物业费依据不足，本院不予支持。
关于姜某提到某甲公司的行政违法违规行为。姜某提到某甲公司隐瞒公共收益、拒不移交公示档案，涉及业主知情权的范畴，而其提到的某甲公司催收不当则涉及业主隐私权、名誉权，均与本案并非同一法律关系，且一审中并未提出该诉请，本案中不予处理，其可依法另行主张权利。某甲公司就业主欠付的物业费提起诉讼系依法行使诉讼权利，并不能成为业主减免物业费的合理理由。
综上，姜某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十七条第 一款第 一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由姜某负担。
本判决为终审判决。
本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，享有权利的当事人在法律规定的期限内申请执行后，人民法院将依法对被执行人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等执行措施，并可对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，对构成犯罪的，依法追究刑事责任。
审 判 长 廖艳平
审 判 员 陈蔚红
审 判 员 丰 伟
二〇二六年八月二十八日
法官助理 叶青林
书 记 员 钟家鹏
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