黄某、某甲公司物业服务合同纠纷案
陕西省西安市中级人民法院
民事判决书
(2026)陕01民终22922号
上诉人(原审被告)：黄某。
被上诉人(原审原告)：某甲公司，住所地西安市雁塔区。
法定代表人：姚某，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人:何倩， 陕西乐思律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐敏敏， 陕西乐思律师事务所实习律师。
上诉人黄某因与被上诉人某甲公司物业服务合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院(2026)陕0104民初4786号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法由审判员独任审理。本案现已审理终结。
黄某的上诉请求：1、请求撤销一审民事判决第一项；2、请求二审法院综合全案证据、双方过错程度，酌情下调缴费标准、按合理折扣(七折)比例予以裁判；3、本案一、二审诉讼费用由某甲公司承担。
事实与理由：一、某甲公司存在多项、长期、系统性重大服务违约，一审仅认定为一般瑕疵，事实认定明显错误某甲公司服务期间，小区存在多项持续性、影响基本居住安全的服务缺位：小区，物业以属于大修为由拒不更换;消防联动系统整体瘫痪，无有效维保记录：小区二次供水水箱未按法规半年一洗的标准定期清洗：小区可视门禁系统自业主入住起便无法正常使用，始终未进行修复与维护，物业亦从未提供该项服务；小区公共收益长期未依法公示、收支不明，涉嫌侵占业主共有收益。以上问题并非轻微瑕疵，而是系统性、持续性服务不达标，严重违反物业服务合同及国家物业服务强制性规范。
二、前期物业进驻未依法招投标，程序违法，合同效力存疑，一审适用法律错误根据《 物业管理条例》强制性规定，住宅前期物业服务企业必须通过招投标方式选聘。本案购房合同加盖两家建设单位公章，但对应的前期物业服务合同仅由单一主体盖章签约，签约主体与购房合同主体不一致，原告主体资格不适格；同时某甲公司进驻案涉小区未履行法定招投标程序，进驻及收费基础存在重大违法瑕疵，对业主的收费约束力存疑。
一审未依法审查该法定前置程序、未核查原告主体合法性，直接全额计费，属于法律适用错误。三、一审诉讼时效认定错误，违法推定时效中断物业费属于按月独立产生、分期履行的个别性债务，各期欠费应当分别独立起算三年诉讼时效。某甲公司主张通过门上贴条、短信、某平台、电话通话方式催收，但仅提交上述材料的复印件、打印件，自始至终未出示证据原件及手机、通讯设备等原始载体供核对，无法证实催费行为真实发生且已有效送达黄某、黄某实际收悉相关信息。
该组证据不符合法定证据形式要求，不具备证明效力，不能产生诉讼时效中断的法律效果。一审未依法审查催收证据的真实性、完整性与合法性，直接认定时效中断，属于事实认定及法律适用错误。四、2023年6月30日合同到期后，某甲公司违法滞留撤场，不具备全额收费基础案涉前期物业服务合同期限至2023年6月30日已届满，此后双方无续约、无新合同。
某甲公司在合同终止后强行滞留服务至2023年9月底，属于无合法合同依据的被动服务状态，服务质量、管理标准完全失控，无权要求业主承担全额物业费，一审全额计价明显不当。五、一审裁判逻辑自相矛盾，已认定物业瑕疵却未对价扣减，严重违反公平原则五、一审判决明确认定某甲公司服务存在疏漏、服务不到位、存在明显瑕疵，并据此全额驳回了物业的逾期利息、违约金请求。但在物业费计算上，却未根据其服务瑕疵做任何对价减免，形成:法院认定物业有错，却让业主全额买单的矛盾裁判，完全违背权利义务对等原则，二审依法应当纠正。
六、本案事实争议重大，一审认定事实错误:黄某有新证据、新法律观点提交，需当庭质证、辩论;依据《 中华人民共和国民事诉讼法》第 176条，恳请二审依法开庭审理。
某甲公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。
某甲公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院判决黄某向某甲公司支付2017年12月至2023年09月拖欠的物业管理费4939.50元、电梯费1605.54元、垃圾费306.00元、公摊电费819.61元，合计7670.65元。2.请求依法判决黄某支付某甲公司逾期缴纳各项费用的违约金318.94元(以7670.65元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2023年10月1日起暂计算至2024年12月23日，但要求计算至实际支付之日)；以上两项暂合计7989.59元3.本案诉讼费及保全费由黄某承担。
一审法院认定事实如下:2017年7月份，建设单位西安市莲湖区工业总公司与某甲公司签订《前期物业服务合同》，委托某甲公司向涉案西安市莲湖区18号xxx小区提供物业管理服务，物业服务期限为6年，自2017年7月1日至2023年6月30日止。建设单位莲湖区工业总公司于2017年12月1日向xxx业主发出交房公告，对xxx业主进行现场交房。黄某系该小区1209号房屋业主，房屋面积80.71平方米。
2018年1月17日，原、黄某签订《物业管理服务协议》，约定某甲公司(甲方)向黄某(乙方)提供物业管理服务。协议约定物业管理费用为：住宅按照建筑面积1.2元/平方米/月，生活垃圾费6元/月/户，电梯按照住宅建筑面积计算，1层0元/月/平方米、2层0.20元/月/平方米、3层0.3元/月/平方米、4-17层0.31-0.44元/月/平方米、18-34层0.45元/月/平方米，公摊水电依据每月公共部分实际抄表数据和实际户数进行分摊。费用缴纳时间为每季度末缴纳下个季度综合物业管理费和电梯费，自通知交房之日起收。
违约条款约定甲方违反协议未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按照协议约定的收费标准和时间交纳相关费用，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按每天2‰交纳违约金。某甲公司加盖公章予以确认，黄某签字予以确认。
2023年9月27日，某甲公司向案涉小区业主公告搬离小区，不再提供物业管理服务。2021年12月15日、2021年12月19日、2022年11月20日，某甲公司分别就公摊电费问题向案涉小区进行公示，公示内容包括公摊电费的收费范围、标准、收费依据、收费项目等及涉案小区自2017年12月-2021年11月、2021年12月-2022年10月居民实际产生公摊电费数额。经核算后收费办法为：2017年12月1日-2021年11月30日按照每户每季100元进行预收，2020年全年免收公摊电费，自2021年12月1日起在未实行“一费制”前每户按0.18元/平方米/月收取公摊电费。
2017年12月1日至2021年11月30日每户应退公摊电费105.98元。经核算，黄某自2017年12月至2023年9月27日期间未缴纳物业费、垃圾费、公摊电费、电梯费共计7655.76元。黄某提交照片15张、查验报告、业主和建设单位项目部通话记录文字版、投诉消防问题的截图、物业服务合同最后一页，证明某甲公司服务整改不到位、有广告收益、小区消防处于瘫痪状态、物业合同主体不一致问题。
一审法院认为，某甲公司与黄某之间存在合法有效的物业管理服务合同关系，某甲公司某乙公司，为该小区提供物业服务，有权按照合同约定收取物业费。黄某作为小区业主，在享受了物业服务后，应当履行支付物业费等费用的义务。经核算，黄某尚欠某甲公司2017年12月至2023年9月27日的物业费、电梯费、公摊电费、垃圾费共计7655.76元。
关于黄某的抗辩事由，关于案涉小区公摊电费收费标准如何认定问题，依据双方签订的《物业管理服务协议》第四条第三项约定，公摊水电依据每月公共部分实际抄表数据和实际户数进行分摊。某甲公司以实际缴纳的电费收据及发票主张公摊电费，并对收取公摊电费及计算方式进行公示，结合案涉小区户数及建筑面积等情形，某甲公司所主张的公摊电费有事实依据，一审法院予以支持。关于某甲公司服务不达标问题。
根据黄某提交的证据，可以认定某甲公司公司在提供服务过程中存在一定瑕疵，但根据在案证据难以认定某甲公司公司在履行公共部分物业服务中存在根本违约和重大瑕疵。鉴于物业服务具有公共性、长期性特征，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，如果拒交物业费，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，故黄某上述抗辩，一审法院不予支持。2023年9月28日至2023年9月30日之间的费用，因某甲公司公司未提供物业服务，一审法院不予支持。
关于违约金能否得到支持的问题。本案中,黄某客观上未按时缴纳相应的物业费用,但根据同小区其他业主在各自案件中提供xxx小区照片等证据，某甲公司确实存在服务不到位、管理疏漏等问题，故对某甲公司要求黄某支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《 中华人民共和国民法典》第 五百零九条、第 九百三十九条、第 九百四十二条、第 九百四十四条、第 九百四十八条、第 九百五十条，《 中华人民共和国民事诉讼法》第 六十七条第 一款之规定，判决如下：一、黄某于本判决生效后十日内向某甲公司支付自2017年12月至2023年9月27日的物业费、垃圾费、电梯费、公摊电费共计7655.76元；
二、驳回某甲公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由黄某负担24元，某甲公司负担1元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下，一审法院认定事实属实。
本院认为，黄某与某甲公司签订的《物业管理服务协议》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。某甲公司已经为案涉小区提供了物业服务，黄某作为小区业主，理应依约交纳物业费等费用。物业服务具有持续性、公共性和广泛性，在长期提供物业服务的过程中，可能会存在小瑕疵，业主可以向其提出改正意见，或通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至通过业委会解聘该物业公司，但不能成为业主拒绝缴纳物业费的理由和依据。
本案中，物业服务存在小瑕疵，但并非严重或根本违约，黄某拒付物业费依据不足，黄某自2017年12月至2023年9月27日逾期交纳物业费等相关费用，至今未交，合同中明确约定了每日千分之二的违约金，一审根据合同约定、实际履行情况及双方违约情形，综合考虑，对某甲公司诉请的黄某逾期交付违约金未予支持，仅支持欠付的物业管理等费用，裁量有据，并无不当，黄某关于该问题的上诉意见，理由不能成立，本院不予采纳。诉讼时效问题，某甲公司提交证据证明其持续进行权利主张，构成时效中断，故黄某之时效抗辩，本院不予支持。
综上所述，黄某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实属实，适用法律正确，应予维持。依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十七条第 一款第 一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由黄某负担。
本判决为终审判决。
审 判 员 魏 妍
二〇二六年九月二十日
法官助理 童洲钧
书 记 员 李 响
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