湖北省武汉市硚口区人民法院
民事判决书
(2025)鄂0104民初11650号
原告：某委员会，住所地湖北省武汉市洪山区。
负责人：蔡某，该委员会主任。
委托诉讼代理人：蔡某。
委托诉讼代理人：王某。
被告：某甲公司，住所地湖北省武汉市硚口区。
法定代表人：朱某，该公司经理。
委托诉讼代理人：杨某。
委托诉讼代理人：夏春芽， 湖北万泽律师事务所律师。
被告：某乙公司，住所地湖北省武汉市硚口区。
法定代表人：张某甲，该公司经理。
委托诉讼代理人：夏春芽， 湖北万泽律师事务所律师。
原告某委员会与被告某甲公司、某乙公司服务合同纠纷一案，本院于2025年7月14日立案后，依法适用普通程序，由审判员肖萍于2025年11月12日、2025年11月13日公开开庭进行了审理。原告某委员会的委托诉讼代理人蔡某、王某，被告某甲公司、某乙公司的共同委托诉讼代理人夏春芽，被告某甲公司杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某委员会向本院提出诉讼请求：1．判令确认原告(某委员会原主任)与被告某甲公司于2024年6月30日签订的《物业服务合同》整体无效；2.判令二被告共同向原告返还自2024年7月1日起至2025年8月31日止，依据案涉《物业服务合同》收取的全部公共收益(含停车费、电梯广告费、场地租赁费等全体业主共有收入)，扣除经原告书面批准且有合法凭证的场所设备维修、水电维修等成本及对应5%增值税，再扣除2024年12月12日已移交的102635.70元后，暂计1304319.15元，最终金额以司法审计结果为准；
3.判令二被告向原告返还自2024年7月1日起至2025年8月31日止违法收取的地面临时停车费，暂计金额为130388.77元，具体金额以审计结果为准；4.判令二被告共同向原告赔偿因维护不当导致公共设施(监控、消防、供水、排污、门禁等系统)故障产生的维修费用，暂计1702000元。或具体金额以司法评估结果为准；
5.判令二被告立即拆除其未经全体业主同意擅自安装的监控系统，并将安装该系统所占用的小区建构筑物、道路及绿化恢复至安装前的原状；6.判令由法院依法委托具备相应资质的会计师事务所，对2024年7月1日至2025年8月31日期间二被告收取的阳光在线小区全部公共收益(含停车费、电梯广告费、场地租赁费、快递柜入场费、自动售货机场地费等全体业主共有收入)的总额及合法合理成本(需提供有效凭证)进行司法审计，并以审计报告作为认定本案“全部公共收益”金额的依据；
7.判令二被告共同承担本案全部诉讼费用，包括案件受理费、保全费、保全担保费(以实际支出凭证为准)、公告费(若产生)、司法审计费(以审计机构收费凭证为准)。庭审中，原告某委员会明确以落款时间为2025年10月17日的起诉状为准，并申请撤回第六项诉讼请求。
事实与理由：一、被告某甲公司违法转包全部物业服务，被告某乙公司实际履约能力不足且服务质量不达标，导致合同目的根本落空。(一)被告某甲公司整体转包行为违反法律规定及合同约定。1.法律禁止全部物业服务转委托。
《 中华人民共和国民法典》第 九百四十一条及《 物业管理条例》第 三十九条强制性规定，物业服务具有人身信赖属性，禁止整体转包。《物业服务合同》第二十一条亦明确约定不得将本物业管理区域内的全部物业管理服务一并委托给第三方。2.转包事实。
被告某甲公司参保人数为0(无实际员工)，签订《物业服务合同》后，于2024年7月1日将小区安保、保洁、绿化、设施维护等全部服务事项整体转包给被告某乙公司(2024年4月19日注册成立，参保人数仅5人，无物业服务业绩)。该行为实质是以“有资质的被告某甲公司投标、无资质的被告某乙公司履约”方式规避招投标监管，违反《 招标投标法》第 四十八条的规定。3.合同主体分离事实。
案涉小区日常管理由被告某乙公司实际负责，公共设施经营合同、物业费收据、维修工单、投诉处理记录、物业费收据、与前期物业签订的物资交接(协议、移交清单、收据)等文件均加盖被告某乙公司公章(无被告某甲公司签章)，被告某甲公司未派驻任何管理人员或技术人员，构成“名义签约主体与实际履约主体完全分离”的虚假合同关系，符合《 中华人民共和国民法典》第 五百六十三条第 一款的根本违约情形。(二)被告某乙公司服务质量严重不达标，合同目的无法实现。1.删除关键条款导致履约保障缺失。
被告某甲公司明确承诺“1年试用期+30000元履约保证金(服务不达标则扣除)”，但在签约时与原告前主任串通删除该条款，直接签订3年固定期限合同且未缴纳保证金，导致业主丧失对服务质量的基本制约手段，该行为符合《 中华人民共和国民法典》第 一百五十四条“恶意串通损害他人合法权益”的无效情形。2.服务质量未达合同约定标准，引发业主强烈不满。被告某乙公司提供的服务未达到《物业服务合同》约定的“二级物业服务标准”。
2024年7月至10月，业主累计向被告某乙公司组建的某平台服务群投诉58次，被告某乙公司均未有效整改，构成《 民法典》第 五百六十三条的法定解除情形。3.服务质量不达标事实。被告某乙公司提供的服务未达到《物业服务合同》约定的“二级物业服务标准”，除保洁、安保、绿化问题外，其更未履行公共设施维护的核心义务，导致小区监控系统、消防系统、供水系统、排污系统、门禁系统等关键公共设施因长期缺乏维护而故障停运。
后经临时托管物业公司与原告共同查验，已明确故障设施的具体位置、损坏程度及维修需求，对应维修费用需由二被告承担。4.被告某甲公司监督义务缺失，对转包后的服务质量放任不管，应共同承担责任。被告某甲公司放任服务质量恶化，主观上存在故意，应与被告某乙公司承担连带赔偿责任。
被告某甲公司违法转包、被告某乙公司履约能力不足且服务质量不达标，导致“保障小区正常管理秩序、维护业主共同利益”的合同目的完全落空。根据《 民法典》第 一百五十三条、第 五百六十三条，案涉《物业服务合同》应认定为无效合同，二被告应返还违法所得。二、案涉《物业服务合同》签订程序严重违法，未经业主共同决定，符合合同无效法定情形。
《 中华人民共和国民法典》第 二百七十八条第 一款、第 二款、《 物业管理条例》第 十五条、《 湖北省物业服务和管理条例》第 二十四条之强制性规定，选聘物业服务企业、确定物业服务合同核心条款均属业主共同决定事项，需经法定表决程序通过。业主委员会仅为业主大会的执行机构，无权超越授权擅自决定合同条款。本案中，被告某甲公司与原告前主任恶意串通，规避业主共同决定权，具体违法情形如下：(一)业主大会授权范围仅限于“启动选聘程序”，未涉及合同条款审议。
原告前主任擅自实施以下越权行为：1.原告前主任擅自删除被告某甲公司承诺的“1年试用期+30000元履约保证金”条款，直接签订3年固定期限合同；2.投标文件中明确约定：“公共收益包括固定停车收入扣除每辆车每月服务费(地面60元，地下80元)，临时停车费收入(扣除水、电费等相关成本费用)、场地租赁收入(扣除水、电费等相关成本费用)、广告收入(扣除水、电费等相关成本费用)。”条款，原告前主任擅自增加“地面临时出入车辆停车费收入归乙方(被告某甲公司)所有”条款。
上述行为实质是以“概括授权”掩盖“越权决策”，剥夺业主对合同核心内容的表决权，根据《 中华人民共和国民法典》第 一百七十一条第 一款之规定，该签约行为对全体业主不产生约束力。(二)某委员会内部决策程序缺失，签约后长期隐瞒合同内容。案涉《物业服务合同》签订前，原告虽与被告某甲公司就合同内容召开过一次讨论会，但该会议仅为双方初步沟通，未组织原告第四届业主委员会全体成员对合同核心条款(含服务期限、履约保证金、公共收益分配、地面临时停车费归属等)进行正式审议，亦未形成任何书面会议决议、参会成员无会议纪要签字记录，无法证明某委员会内部就签约事宜达成一致意见。
案涉《物业服务合同》的签订程序存在明显违法情形。根据《 武汉市物业管理条例》第 三十一条规定，物业服务合同签订需经某委员会半数以上成员签字确认，而案涉合同的签订并未满足该法定程序要求，其成立基础存在严重瑕疵。合同签订后，原告前主任未按《 湖北省物业服务和管理条例》第 三十八条之规定公示合同文本，直至2025年3月20日才在社区居委会责令下被迫公示，严重侵犯业主知情权与监督权，进一步印证签约行为缺乏合法决策基础，属个人越权操作。
(三)被告某甲公司明知程序违法仍配合签约，主观过错明显。被告某甲公司作为专业物业服务企业，应当知晓“物业服务合同核心条款需经业主大会表决”的法定程序，但其在签约时未要求原告提供业主大会关于合同条款的表决决议，未核实某委员会内部决策记录，仍与原告前主任签订合同，放任违法后果发生，符合《 中华人民共和国民法典》第 一百五十四条“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”之情形。综上，案涉《物业服务合同》因未履行业主共同决定程序、超越某委员会授权范围、违反法律强制性规定，根据《 中华人民共和国民法典》第 一百五十三条第 一款“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。
但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”之规定，应认定为自始无效。三、涉案《物业服务合同》条款违法，直接侵害业主共有权益。(一)地面临时停车费归属条款违反法律强制性规定。
1.法律依据：《 中华人民共和国民法典》第 二百七十五条、 二百八十二条。地面临时停车费系利用业主共有道路或场地产生的收入，扣除合理管理成本后应归全体业主共有，物业公司无权通过合同约定独占该收益。2.条款违法事实。
案涉《物业服务合同》第十四条第(三)项约定“地面临时出入车辆停车费收入归乙方(被告某甲公司)所有”，该条款实质是通过合同形式侵占业主共有财产，违反上述法律强制性规定，根据《 中华人民共和国民法典》第 一百五十三条第 一款之规定，该条款无效。3.被告实际侵占收益的具体事实。被告某乙公司作为案涉小区实际物业服务提供方，已依据上述违法条款收取2024年7月至2025年8月期间地面临时停车费，估算金额为130388.77元，具体金额以审计结果为准。
该款项性质为业主共有收益，被告某甲公司、被告某乙公司无合法占有依据，应全额返还原告。(二)公共收益分配比例未经业主大会表决，且内容违法。1.收益分配属于业主共同决定事项。《 湖北省物业服务和管理条例》第 二十四条规定，公共收益分配比例作为涉及业主核心利益的重大事项，必须经业主大会表决通过，业主委员会无权单方决定。
2.条款越权及内容违法事实。被告某甲公司与原告前主任在《物业服务合同》补充协议中约定“公共收益扣除成本、税费后按某委员会70%、物业公司30%分配”，但该分配方案未提交业主大会审议，也无某委员会内部决策纪要，违反《 湖北省物业服务和管理条例》第 二十四条之强制性规定，属于《 民法典》第 一百七十一条的情形。同时，补充协议将公共收益定义为“公共设施运营收取总费用扣除乙方(被告某甲公司)成本后的净利润，再按某委员会70%、物业公司30%分配”，该条款实质混淆“成本”与“利润”的法律属性，将本应归属业主的“净利润”强行分割30%给物业公司，违反“扣除成本后全部归业主”的强制性规定。
再者，该条款应视为成本扣除权的单方垄断，未约定“乙方成本”的核算标准、审计程序及业主监督权，导致被告某甲公司可自行决定成本金额(如虚增人工、维修等成本)，变相侵吞业主收益。最后，该约定以“某委员会分配”掩盖“业主共有”本质，无形将业主共有财产转化为某委员会可支配资金，既侵犯业主利益，又侧面印证被告某甲公司与原告前主任之串通事实。3.被告明知程序瑕疵仍接受条款，存在共同过错。
被告某甲公司作为专业物业服务企业，对“公共收益分配需经业主大会表决”的法定要求明知，却配合原告前主任签订补充协议，放任越权处置行为发生，主观上存在与原告前主任恶意串通的故意，客观上共同侵害了业主对共有收益的支配权。综上，《物业服务合同》第十四条第(三)项及补充协议关于公共收益分配的条款，因违反法律强制性规定、未经业主共同决定、构成恶意串通，依法应认定为无效条款，被告依据该条款取得的收益应全额返还。四、二被告擅自安装监控系统并造成公共设施损坏，应承担赔偿责任及恢复原状义务。
(一)二被告未经业主同意擅自安装监控系统，侵犯业主共有权利。根据《 中华人民共和国民法典》第 二百七十八条第 一款、《 湖北省物业服务和管理条例》第 二十四条之规定，小区监控系统作为涉及业主人身安全、共有部位使用的重大事项，其安装方案、设备标准、资金来源等均需经业主大会法定表决程序通过，二被告无权单方决定。二被告在未征得全体业主表决同意、未与原告及业主进行任何充分沟通的情况下，擅自以“为小区垫资安装”为由，在小区共有部位(如道路旁、绿化区域)设置监控系统。
该行为既未提交业主大会审议，也未向原告报备安装方案，直接剥夺了业主对共有事务的知情权与决策权，违反上述法律规定，侵犯全体业主的共有权利。(二)案涉监控系统不符合标准且未移交，无继续存在必要。系统标准不明且未经验收：二被告安装的监控系统，其摄像头分辨率、覆盖范围、录像存储时间等核心参数，既未遵循《安全防范工程技术标准》(GB50348-2018)等国家相关标准，也未满足某市政府《 武汉市公共安全视频图像信息系统管理办法》中关于住宅小区治安防控的要求，且安装后从未组织原告或业主代表进行验收，无法确认该系统是否具备基本的安全防范功能。
二被告在私自撤场前，既未与原告办理监控系统的移交手续，反而拆除部分监控设备，并对剩余设备张贴封条，导致整套系统完全瘫痪，原告及业主无法通过该系统实现安全监控功能。系统无继续存在必要，依法应予拆除。(三)二被告应赔偿公共设施维修费用并履行恢复原状义务，维修费用赔偿义务。
二被告未履行公共设施维护义务，导致监控、消防、供水、排污、门禁等系统故障。《 中华人民共和国民法典》第 五百七十七条之规定，即便案涉《物业服务合同》被认定无效，二被告仍需就其过错行为造成的公共设施损坏承担赔偿责任，向原告支付相应维修费用。五、二被告未按法律规定及合同约定移交公共收益，应依法返还。
根据《 中华人民共和国民法典》第 二百八十二条、《 湖北省物业服务和管理条例》相关规定，及案涉《公共收益处理决议补充协议》第二条之约定，二被告负有按季度移交公共收益的义务。(一)被告未完全移交的事实。被告某乙公司仅于2024年12月12日移交公共收益102635.70元，2024年12月13日至2025年8月31日期间未移交任何公共收益。
(二)未移交公共收益及违法收取临时停车费的估算依据。1.未移交公共收益估算(暂计1304319.15元)(1)估算依据：2024年7月1日至2025年3月31日(9个月)原告与被告某甲公司对账确认的数据【含2024年7月1日-2025年3月31日地面固定车位服务费(简称：9个月地面固定车位停车费)、2024年7月1日-2025年3月31日地面移动车位服务费(简称：9个月移动车位停车费)、2024年7月1日-2025年3月31日公共收益分配收入(简称：9个月其他收入)，2024年7月1日-2025年3月31日某委员会批准的(有申请报告及某委员会签收单)场所设备维修、水电维修等成本(简称：9个月维修成本)】、2024年12月12日移交的102635.70元(简称：已移交金额，相关增值税5%，推算2024年7月1日至2025年8月31日(14个月)的未移交金额。
(2)计算公式为：未移交公共收益=【(9个月地上固定车位费+9个月地上移动车位费+9个月其他公共收益)÷9×14-9个月经批准成本-已移交金额】×(1-5%)(3)未移交公共收益估算表：应付金额1304319.15元。(三)违法收取地面临时停车费估算(暂计130388.77元)。(四)申请司法审计的必要性。
1.举证能力限制。二被告实际控制公共收益的收取、核算及账目管理，原告及全体业主无法获取完整账目。2.法律依据《 中华人民共和国民事诉讼法》第 七十九条，本案公共收益金额及合理成本属专门性问题，需司法审计确认。
综上所述，案涉《物业服务合同》签订程序违法、核心条款无效，二被告不仅违法转包、侵占业主共有收益、未履行公共设施维护义务，更擅自安装监控系统侵犯业主权利。为维护原告及全体业主的合法权益，依法，特向贵院提起诉讼，恳请判如所请。
被告某甲公司辩称，一、原告请求确认物业服务合同无效的诉求涉及全体业主的切身利益，既未召开业主大会，也未获得业主大会的授权，原告作为起诉的主体不适格。二、原告与答辩人签订的《武汉市物业服务合同》经过业主大会表决，是双方的真实意思表示，合同签订程序合法合规且公开透明、内容公平合理，合同内容合法有效。答辩人只是将部分物业服务委托被告某乙公司进行管理，并未将全部物业服务违法转包，答辩人仍然是案涉项目的履约主体，答辩人不存在欺诈行为，原告第一项诉讼请求无事实和法律依据，请求人民法院予以驳回。
(一)案涉合同经过法定程序即业主大会表决，签订程序合法合规且公开透明、内容公平合理。1、为了选聘新物业，原告前后召开了两次业主大会，第一次业主大会表决结果为“授权某委员会启动选聘某丙公司的程序”。第二次业主大会的表决议题为“某丁公司、某甲公司，二选一民主投票，与得票数高的物业服务企业签订物业服务合同”。
原告在召开第二次业主大会前，按照法定程序向全体业主公示两公司的物业服务合同。答辩人也同步在小区公示服务承诺，内容包含物业费、停车费收费标准、公共收益分配标准、服务等级、人员配置等核心内容，案涉合同草案及答辩人服务承诺均已履行公示义务，全体业主均可查阅，后续业主大会表决结果为“与答辩人签订物业服务合同”案涉合同草案已经过业主大会表决，程序合规。2、原告召开的第一次业主大会表决结果为“授权某委员会启动选聘某丙公司的程序、授权某委员会全权选聘招标代理公司等事项”，此次业主大会后，原告委托第三方招标代理机构进行公开招标，根据招标文件的内容来看，招标文件明确了合同条款为“参照武汉市物业服务合同范本执行”，可等同于物业服务合同草案，答辩人投标文件明确了物业费、停车费收费标准、公共收益分配条款等，后续原告又召开了第二次业主大会，此次业主大会的表决结果为“与答辩人签订物业服务合同”，业主既然选择与答辩人签订物业服务合同，实质上已同意按照招标文件“参照武汉市物业服务合同范本执行”及投标文件中的物业费、停车费等收费标准与答辩人签订物业服务合同，后续原告与答辩人签订的案涉合同内容确实也遵从了上述原则，物业服务合同的内容实质上已获得业主的同意。
原告根据业主的共同决定与答辩人签订物业服务合同不存在超越权限的行为，签订程序合法合规。3、原告通过召开业主大会等法定程序选聘答辩人为案涉项目的中标单位，签订案涉合同时在社区二楼会议室举行了签约仪式，某委员会全体成员均在场，案涉合同采用已公示的合同草案，案涉合同签订程序公开透明、合同内容公平合理。原告诉状称案涉合同是前某委员会主任私自签约及与答辩人恶意串通签订，明显与事实不符。
4、 民法典2 78条由业主共同决定事项并未明确提到审议物业服务合同，《 湖北省物业服务和管理条例》第 24条和《 武汉市物业管理条例》第 25条均规定业主大会会议讨论决定事项：“审议业主委员会提交的物业服务合同草案”，此处规定的是物业服务合同草案，而非最终定稿版合同。原告根据业主大会决定与答辩人签订案涉合同，不存在超越权限的行为，既符合法律法规规定，也符合实践操作。5、案涉合同加盖了双方单位公章及负责人签字，某委员会主任作为原告的负责人，有权代表原告在案涉合同上签字，至于内部使用公章的程序，是某委员会内部事务，答辩人并不知情，答辩人作为善意相对人，不存在过错，已尽到合同签订的合理注意义务，合同签订的形式符合法律规定的要求。
6、答辩人与原告签订案涉合同后，将案涉合同提交房屋主管部门备案时，主管部门从未质疑业主大会表决结果、案涉合同内容、签订程序、签订形式，房屋主管部门都未提出案涉合同内容和签订程序存在问题，答辩人只是一家物业服务企业，更无从得知，否则对于答辩人来说太过严苛，案涉合同已在房屋主管部门成功备案，进一步证明案涉合同签订程序合法合规、内容公平合理。7、案涉合同的服务期限、服务标准、物业费及停车费收费标准、公共收益分配方案等内容与答辩人提交的投标文件、在小区公示的服务内容、中标通知书一致，不存在擅自删除内容的情况。
8、选聘新物业的流程由原告负责组织，案涉合同也是由原告与答辩人签订，现案涉合同已履行一年多的时间，由于某委员会内部成员之间存在矛盾，部分成员由于自己的私利，原告遂声称案涉合同是前某委员会主任私自签约及与答辩人恶意串通签订，明显违背事实、有违诚信。综上所述，案涉合同单案(根据武汉市住更局官网公布的示范文本拟定+答辩人的服务承诺)及答辩人的服务承诺在召开业主大会前均已履行公示义务，业主大会表决结果为“与答辩人签订物业服务合同”，案涉合同草案已经过业主大会表决，原告根据业主大会决定与答辩人签订最终版的案涉合同，不存在超越权限的行为，既符合法律法规规定，也符合实践操作，程序合规。
(二)答辩人并未违法转包，案涉项目的签约主体与履约主体均为答辩人，答辩人不存在欺诈行为，原告与答辩人签订的合同合法有效。1、答辩人不存在整体转包行为，未违反法律强制性规定及合同约定，不存在欺诈行为。其一、《 民法典》 941条规定不得将应当提供的全部物业服务转委托给第三人及《 物业管理条例》 39条不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人，这两条规定均不是效力性强制性规定，不影响案涉合同的效力。
其二、案涉项目的签订主体和履约主体均为答辩人，答辩人不存在欺诈行为，从原告自己提供的证据来看，案涉项目物业服务大厅均悬挂答辩人的铭牌，关于案涉项目的具体沟通，原告也是与答辩人进行沟通，原告自认案涉项目的履约主体为答辩人。其三、根据答辩人提供的证据二和证据三来看，案涉项目的电梯维修保养、地下管网及化粪池疏通清掏、水箱清洗、管理人员及保安保洁等人员等均是答辩人来签订和履行，答辩人是案涉项目的实际履约主体。答辩人是被告某乙公司的股东，二者存在经济往来，为了便于案涉项目的财务核算，答辩人才将部分服务委托被告某乙公司进行服务及委托被告某乙公司代收和代付部分款项。
被告某乙公司代收的部分物业费、停车费和临时停车费，经双方结算后已经陆续转给答辩人，案涉项目的实际履约主体仍然为答辩人。其四、天眼查上的数据由答辩人自行填报，填数据的员工为了快速完成填写任务，随意乱填的，答辩人名下有诸多项目，公司员工众多，答辩人具备履约能力，投标文件中的业绩材料均可以证明。此外，天眼查上其实有众多实力雄厚的公司员工人数也填写为0人，某戊公司(央企)等，无法反映公司的实际经营情况。
2、答辩人已按照合同约定提供物业服务，不存在违约行为。其一、物业服务是一项很难量化的服务，不能以此为由认定物业服务未达标。案涉小区一期房龄已超过20年，二期房龄已超过15年，属于老旧小区，答辩人接手案涉项目后，严格按照合同约定提供物业服务，服务期间未发生公共安全事故，进一步证明了答辩人已按合同约定履行了相关义务。
其二、至于业主在某平台服务群里的反馈，均属于正常沟通，答辩人在接到业主反馈的问题后，均第一时间想办法解决，答辩人服务期间为小区业主/住户提供报事报修服务达上千次，能解决的都尽量帮助业主解决。关于小区物业服务，答辩人并未收到业主向政府部门的投诉，进一步证明了答辩人已按合同约定履行了相关义务。其三、违约行为认定的前提是合同有效，而原告第一项诉求是案涉合同整体无效，原告的诉求前后矛盾。
综上所述，答辩人是案涉项目的中标物业，并未违法转包，案涉项目的签约主体与履约主体均为答辩人，答辩人不存在欺诈行为，原告与答辩人签订的合同合法有效。三、案涉合同条款合法，合同中关于公共收益的分配比例和地面临时停车费归答辩人所有的约定，既不违反法律法规的强制性规定，也符合物业行业惯例，未侵害业主共有权益，合同合法有效，原告第二项诉讼请求金额计算错误、请求人民法院审查后进行认定，原告第三项诉讼请求无事实和法律依据，请求人民法院予以驳回。(一)案涉合同条款合法，合同中关于公共收益的分配比例和地面临时停车费归答辩人所有的约定，既不违反法律法规的强制性规定，也符合行业惯例，未侵害业主共有权益，合同合法有效。
1、合同合法有效，理由同上。2、关于地面临时停车费问题。 武汉市物价局、市房产局关于公布武汉市普通住宅物业综合管理服务费及车辆停泊服务费指导价格的通知》【武价房〔2004〕135号】规定临时停车费属于车辆停泊服务费，答辩人向业主收取的是服务费，并不包含场地租金，不属于公共收益的范畴，具体详见武汉市中级人民法院下达的 (2019)鄂01民终5957号民事判决书。
退一步说，即使法院最终认定临时停车费包含公共收益，具体到本案，答辩人也无需向原告返还。其一、原告与答辩人签订的案涉合同第十四条明确约定地面临时停车费归答辩人所有，该合同是双方的真实意思表示，对双方均具有约束力，答辩人有权收取地面临时停车费。被告某乙公司只是受答辩人的委托代为收取部分地面临时停车费，后续经双方结算已将已收取的费用陆续转给答辩人，因而无需向业主退还已收取的费用。
其二、案涉合同明确约定地面临时停车费属于答辩人所有，案涉项目2024年三季度、2024年四季度及2025年一季度共计9个月应移交给原告的公共收益金额双方已对账确认，原告也认可地面临时停车费属于答辩人所有。其三、关于临停车位，由于车辆随停随走场地租金不好核算，而且临停车位相较于自有车位和月租车位，物业公司需要花费更多的人力等成本，为了双方的平衡，市面中将临时停车费约定归物业公司所有符合行业惯例。具体到本案，案涉项目属于老旧小区，物业费标准很低，基于双方的利益平衡，经双方协商一致，才将地面临时停车费约定归答辩人所有，该约定不违反法律法规强制性规定，合法有效。
3、关于公共收益分配比例问题。其一、《 民法典》第 二百八十二条规定充分反映了从立法层面也肯定了公共收益可以扣除合理成本，实践中由于合理成本涉及方方面面，难以准确核算，该条其实暗含鼓励公共收益通过分成的方式进行分配，至于比例如何约定，可由双方自行协商。三七分、五五分或者全部归一方所有均是可行的，不违背该条的规定。
其二、案涉项目作为老旧小区，物业费标准低廉，基本是0.7元和0.8元的居多，业主交费意识不强，物业费远远不能覆盖物业公司的正常支出，公共收益部分本可以参照其他项目实行五五分的分配惯例，但为了争取广大业主的支持，答辩人才妥协接受了原告三七分的分配比例，案涉合同中关于公共收益的分配条款明显有利于原告。其三、 武汉市物价局、市房产局关于公布武汉市普通住宅物业综合管理服务费及车辆停泊服务费指导价格的通知》【武价房〔2004〕135号】规定共用车位停泊服务费80元/月.辆(室内)和60元/月.辆(室外)，而且停泊服务费的价格还可以上浮，上浮幅度不超过20%即可，但答辩人直接按照最低标准60元/月.辆收取停泊服务费，停车费包含停泊服务费和场地租金，停泊服务费标准降低了，作为公共收益的场地租金金额相应提高了，答辩人已充分考虑全体业主的利益。
其四、案涉合同第十七条约定公共收益在扣除相关成本、费用及税金后按甲方70%、乙方30%所有，该条款与答辩人投标文件中的公共收益分配条款、业主大会召开前在小区公示的服务承诺相符。其五、关于公共收益部分， 民法典第 二百八十二条鼓励双方进行协商，案涉合同中关于公共收益的分配条款并不是单方面对答辩人有利，合同内容是双方经过协商确定的，合同内容公平合理，不属于明显不公平不对等的合约，合同合法有效。(二)原告计算公共收益的金额错误，2024年7月-9月应移交给原告的公共收益，双方已对账确认并已移交。
2024年10月-2025年3月应移交给原告的公共收益双方也已对账确认，共计244722.59元。至于2025年4月-2025年8月应移交给原告的公共收益双方尚未对账确认，待双方结算清楚无异议后，答辩人同意向全体业主移交。1、如本条第(一)项所述，地面临时停车费属于停泊服务费，而且物业服务合同也约定归答辩人所有，不属于公共收益的范畴。
2、快递柜的场地使用费，由于沿用原物业签订的合同，答辩人非合同签订主体，某己公司未将该费用支付给答辩人，该款项已由原告自行收取。3、除已对账的部分外，根据答辩人的测算，2025年4月-2025年8月应移交的公共收益-99433元。4、原告估算公共收益的计算标准错误。
其一、2024年7月-9月地上移动服务费实收金额虽然为173760元、地上固定车位服务费实收金额虽然为118800元(经对账)。但车位服务费由停泊服务费+车位租金组成，上述车位服务费实收金额由停泊服务费60元/台/月+车位租金120元/台/月或60元/台/月组成，其中停泊服务费属于答辩人专有，车位租金才属于公共收益。作为车位租金的公共收益才需按照双方约定的三七分成比例进行分配。
其他月份的计算也存在类似的计算错误。其二、根据答辩人提供的2025年4月-2025年8月的公告收益报告来看，根据案涉合同约定的公共收益三七分的分配比例扣减用于公共设施设备及小区公共事务等公共支出，2025年4月1日-2025年8月31日被告应移交给原告的公共收益金额为-99433元。退一步说，即使原告不认可答辩人提供的2025年4月-2025年8月的公共收益报告，参照原告起诉状上的计算方式，2024年7月-2025年4月应移交的公共收益，前期双方已对账确认，共计347358.29元，因而每月的公共收益为38595.37元，以此类推，2025年4月-8月的公共收益金额应为192976.83元。
扣除答辩人用于公共设施设备及小区公共事务等公共支出，剩下的款项才是答辩人应当移交给原告的公共收益。其三、关于公共收益部分，由于双方存在一定争议，答辩人才未将公共收益移交给全体业主，待双方结算清楚无异议后，答辩人同意向全体业主移交。综上，根据法律法规规定，地面临时停车费属于车辆停泊服务费，根据案涉合同约定，地面临时停车费也属于答辩人所有，因而不管是法律法规规定还是合同约定，本案地面临时停车费均不属于公共收益的范畴。
关于公共收益金额，原告计算标准错误，2024年7月-9月应移交给原告的公共收益，双方已对账确认并已移交，2024年10月-2025年3月应移交给原告的公共收益双方也已对账确认，共计244722.59元，至于2025年4月-2025年8月的公共收益，请求人民法院审查后进行认定。四、原告主张第四项诉求的前提是案涉合同有效，而第四项诉求与第一项诉求存在根本性矛盾。此外，答辩人在接管案涉项目之前共用设施设备(监控、消防、供水、排污、门禁等系统)就已存在诸多故障，答辩人接管案涉项目后已按照案涉合同约定履行义务，服务期间也未发生公共安全事故，不存在违约行为，碧桂园物业由原告单方选聘，不具有评估资质，其出具的维修报价单缺乏客观公正性和专业性，不能作为公共设施设备维修费用的依据，原告第四项诉求无事实和法律依据，请求人民法院予以驳回。
(一)案涉项目一期房龄超20年，二期房龄超过15年，原告未举证证明相关设施设备移交给答辩人时处于完好状态，答辩人接手后维护不当才突然发生故障的，否则应承担举证不能的后果，而且据答辩人提供的证据来看，共用设施设备(监控、消防、供水、排污、门禁等系统)在移交答辩人之前就已存在故障。1、2024年6月30日双方签订案涉合同，2024年7月1日原告就要求答辩人进场，由于原告未给予交接时间，答辩人按照行业惯例现状接管案涉项目，没有时间对案涉项目的设施设备进行全面的查验，针对原告主张的设施设备，答辩人和前物业的移交清单仅接收了电梯33部、消防水箱2个、监控设施摄像头86个、生活水泵9个、水箱3个，其他设备设施答辩人并未正式接收移交。
2、案涉项目一期房龄超20年，二期房龄超15年，属于老旧小区，消防、电梯、供水、监控、排污泵、门禁、土建外墙等存在老化故障属于很正常的现象。3、根据答辩人提供的证据来看，答辩人接手案涉项目后对小区进行了全面查验，发现案涉项目共用设施设备存在多处问题，比如小区围墙存在多处倾斜、多处锈蚀、多处被乔木挤压变形等；监控系统老化严重、清晰度欠佳、接口松动等；
多处单元门禁无法正常使用等；一期二次供水3台水泵存在密封圈漏水和电机运行时发热严重、噪音过大、水压不稳等诸多问题；二期地下车库防火卷帘门的控制系统和门体及导轨都存在问题，无法正常联动运行；
消防喷淋报警联动控制系统存在诸多问题，比如部分消防栓箱(342个)配件缺失较多，部分箱体玻璃破损，地下室喷淋管道压力正常，消防栓管道无压，消防主管道在地下车库外的地下出现锈蚀破损漏水问题，管道内无法正常储水工作，26栋屋顶补水箱的出水主管道的地下部分出现锈蚀破损漏水严重，消防灭火器全部超过有效期，楼顶铺设的消防管道，部分管道裸露未加保护层等；房屋外墙、屋面、走道内等公共区域均存在多处房屋渗水造成的墙面脱皮、掉皮、裂缝等情况；每部电梯由于设备老化均存在不同程度的问题；
排污泵部分存在故障等；部分单元入口道路破损、污水井污泥存量较多、化粪池已接近极限等，答辩人接管后已向原告和社区报告过这些问题。4、答辩人接管案涉项目后委托电梯维保单位对小区电梯进行排查，发现每部电梯均存在不同程度的问题；
小区业主某平台群早已反映过外墙渗水掉皮、开裂等问题，原告曾准备启动维修资金进行维修；小区业主某平台群也早已反映过水泵有问题，答辩人接手后为小区增加了绿色环保的水泵，该水泵为直供水无需经过水箱，水压稳定、噪音更小；小区监控属于模拟机，像素不清晰，属于过时产品，市面上已无相关配件购买，答辩人增设的监控是在不改变原来监控系统布局的情况下增设的，两套系统独立存在，原监控覆盖不到位或不清晰的地方，答辩人在原监控的区域或在新的区域加装摄像头，原有监控还是可以基本使用，答辩人并未对其进行损坏；
答辩人接管案涉项目初期就频繁接到业主反映门禁问题、消防问题、排污泵问题，答辩人接管后一直积极解决，尽量减少对业主正常出行和生活的影响。5、原告如认为共用设施设备是原告维护不当造成的，需委托专业鉴定机构对设施设备的损坏原因和损坏的时间节点进行鉴定，既要明确设施设备是自然老化造成的还是人为原因造成的还是设备本身设计、质量原因等造成的，还要明确损坏的节点是在答辩人接管案涉项目期间突然造成的，否则应当承担举证不能的后果。(二)案涉合同约定的物业服务标准是二星级，《武汉市住宅物业服务等级标准》二星级服务中并未规定共用设施设备的具体服务标准，案涉合同附件5《其他服务内容和标准》中约定共用设施设备的服务标准为每年编制共用设施设备运行维修养护计划、每周至少三次对共用设施设备组织巡查、监督某庚公司每半个月保养一次等内容，答辩人接管案涉项目后已按照合同约定履行义务，不存在违约行为。
1、关于电梯的维护保养，答辩人已委托第三方电梯维保单位为小区电梯提供维护保养服务，电梯维保单位派专人常驻现场并提供半月维保服务，答辩人从案涉项目退场时已将电梯半月维保记录单移交给原告。2、关于其他共用设施设备，答辩人编制了年度共用设施设备维修保养计划表，服务期间已按照年度维修保养计划履行维护义务，每日均对监控系统、消防设施、供水系统等共用设施设备进行了巡查，而案涉合同附件5约定共用设施设备每周至少3次巡查，答辩人已按照合同约定履行义务，不存在违约行为。
3、答辩人接管案涉项目期间，为小区业主/住户提供维修服务多达上千次，基本每日均在处理小区共用设施设备及业主/住户的维护和维修服务，答辩人已超额完成了合同应履行的物业服务。4、答辩人接管案涉项目期间，小区未发生公共安全事故，进一步证明答辩人已按照合同约定履行了义务。(三)碧桂园物业由原告单方选聘，既未经过业主大会决定，也未经过政府部门认可，与原告联系紧密，而且也无评估损失的资质，其出具的维修报价单缺乏客观公正性和专业性，不能作为公共设施设备维修费用的依据。
1、碧桂园物业作为目前服务小区的物业公司，与原告联系紧密，听从原告的安排，其出具的维修报价单缺乏客观公正性及专业性，不能作为公共设施设备维修的依据。2、答辩人服务期间收取的物业费合计也只有100多万，而原告主张的维修费用就已高达170.2万元，原告明知上述设施设备在答辩人接管之前已存在故障，却故意让答辩人赔偿，主观恶意明显。五、原告的第五项诉求属于物权纠纷，与本案不属于同一案由，不能一并进行审理，请求人民法院直接驳回该诉求。
此外，答辩人垫资安装的监控系统已为全体业主使用，能够满足小区业主对监控的基本需求，根据 民法典绿色环保的原则，从减少对资源的浪费及业主正常出行的影响，请求人民法院判决原告留用该系统并酌情支持答辩人前期垫资安装的费用。1、答辩人是根据某委员会的委托才垫资安装监控系统，从安装方案的确定-施工一验收，中间长达2个多月的时间，原某委员会主任及另一委员均全程参与，原告及其他业主从未提出过异议，答辩人不属于擅自安装。2、原来的监控系统属于模拟机，像素不清晰，属于过时产品，市面上已无相关配件购买，为了保障全体业主的人身安全和财产安全，受原告的委托和某要求，答辩人才垫资增设了监控系统，否则安装费用高达20多万，根据生活常识，答辩人不可能主动垫资去安装监控。
3、由于原告不积极配合办理交接手续，才导致监控系统无法正常交接，2025年10月31日答辩人再次向原告去函，要求其配合办理交接手续，但其仍然拒绝配合，在监控系统断档期间，对于小区业主因缺乏监控造成的安全事故，均由原告自行承担。4、答辩人增设的监控是在不改变原来监控系统布局的情况下增设的，两套系统独立存在，原监控覆盖不到位或不清晰的地方，答辩人在原监控的区域或在新的区域加装摄像头，既坚持了绿色环保原则，也尽可能减少对小区环境的影响，已满足小区业主对监控的基本需求。
5、如原告愿意自行出资安装新的更高标准的监控系统，为小区业主提供更好的监控服务，也可以采用答辩人的方式，在保留原监控系统、答辩人安装的监控系统的情况下，再次增设监控系统，如此操作既坚持了绿色环保、避免资源浪费的原则，也尽可能节省费用。六、本案公共收益无需进行审计，如原告坚持审计，审计费用应由原告自行承担。1、2024年7月-9月应移交的公共收益已移交，2024年10月-2025年3月应移交的公共收益双方已对账确认，无需审计。
2、关于原告主张的地面临时停车费，属于停泊服务费，而且合同约定归答辩人所有，不属于公共收益的范畴，无需审计。3、关于分众广告合同、宜禾广告合同、七序德售水机合同、天天壹品售水机合同、电动自行车充电服务合同，合同约定清楚，答辩人也提供了收款流水，可以直接计算得出，无审计必要。丰巢快递柜沿用原物业签订的合同，未与答辩人签订合同，款项已由原告收取。
4、关于2025年4月-2025年8月应移交的公共收益，除去广告费、场地使用费外，剩下的只有地面固定停车费和地面移动停车费，而答辩人已提供了详细台账，扣除每台车每月应支付的停泊服务费60元，剩余的场地租金才属于公共收益，按照三七分的比例，2025年4月-2025年8月应移交的地面固定停车费的公共收益为92316元【219某120某0.7+219某120某0.7+234某120某0.7+214某120某0.7+213某120某0.7】、2025年4月-2025年8月应移交的地面移动停车费的公共收益为106932元【537某60某0.7+539某60某0.7+510某60某0.7+507某60某0.7+453某60某0.7】。
5、2025年4月-2025年8月应移交的公共收益，如原告不认可答辩人提供的详细台账，由于停车收费软件系统由第三方提供，答辩人退场时由于原告未组织交接，导致答辩人电脑上的停车收费数据未自动保存，目前已无原始数据。此外，两被告的银行流水包含多个项目的物业费、临时停车费、地面固定车位停车费、地面移动车位停车费及地下车位停泊服务费(专属于答辩人)，账目已混同，银行流水无法看出哪些款项属于地面停车费，缺乏审计基础资料。七、2024年7月1日自答辩人接管案涉项目以来，一直按照双方的物业服务合同约定严格履行义务，除了日常管理服务外，答辩人还积极响应业主的相关合理诉求推进对小区遗留问题的整改，比如垫资为小区新安装数字监控摄像头80多个及视频录像设备一套；
垫资清理进场前小区遗留的建筑垃圾、绿化垃圾及大型废弃物垃圾等共计48车；因电梯老化故障，公共维修基金申请流程较慢，垫资更换电梯轿门挂板20套、更换轴流风机10余部，维修更换了22栋三部电梯钢丝绳、主板及光幕一套等等。而原告基于自身的私利，在业主群内发布不实消息、煽动业主不交物业费，给答辩人造成巨大损失，老旧小区的物业服务本就是微利行业，答辩人接管案涉项目时间较短，一直处于亏损状态，对于原告给答辩人造成的损失，答辩人保留追究原告相关责任的权利。
综上，案涉合同已经过业主大会表决，是双方的真实意思表示，合同签订程序合法合规且公开透明、内容公平合理，合同内容合法有效。根据物业行业的惯例，物业企业只需承担共用设施设备的正常维护及小型维修的义务，对于某或大修的项目需要启动维修资金解决。案涉项目作为老旧小区，共用设施设备因自然老化存在故障属于正常现象，而原告企图让答辩人承担本应由维修基金应承担的中修和大修的项目，对于答辩人来说，是毁灭性的打击，本案的判决结果将对物业行业造成重大影响，请求人民法院慎重处理！综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求人民法院予以驳回。
被告某乙公司辩称，一、合同具有相对性，案涉项目的物业服务合同签订主体是原告与某甲公司，实际履约主体也是原告与某甲公司。某乙公司与某甲公司存在经济往来，为了便于案涉项目的财���核算，某甲公司才将部分服务委托某乙公司进行服务及委托某乙公司代收和代付部分款项。但是案涉项目仍然由中标单位即某甲公司提供物业服务，某乙公司不是案涉项目的物业服务单位。
二、某乙公司只是受某甲公司委托代收部分物业费、停车费和临时停车费，而且代收的部分物业费、停车费和临时停车费，经双方结算后已陆续转给某甲公司，某乙公司与原告不存在物业服务合同关系，无需向业主返还临时停车费和公共收益。三、业主向某乙公司交纳物业费、停车费等费用，也进一步证明业主已认可上述委托收费事宜。四、公共设施的维护及监控安装均由某甲公司提供，某乙公司基本未参与，原告第四项诉讼请求和第五项诉讼请求与某乙公司无关。
某乙公司只是受某甲公司委托提供部分服务，关于某乙公司所提供的服务，根据合同相对性原则，某乙公司也只需对某甲公司负责。五、其他答辩意见同某甲公司。综上，原告主张的费用返还请求无事实依据，某乙公司既未与原告签订任何物业服务合同，亦未实际收取原告所称的相关费用，更不存在合同义务关系，原告将某乙公司列为共同被告，系对合同相对性的错误理解，缺乏法律依据，恳请法院依法驳回原告对某乙公司的全部诉讼请求。
经审理查明，阳光在线小区位于武汉市洪山区雄楚大道998号，主要建筑物46幢、住宅户数1562户、地上停车位220个、地下停车位547个。
2024年5月23日，某委员会以业主某平台群、某委员会某平台群布，小区公告档张贴的方式公开发布《阳光在线小区2024年第二次业主大会表决结果公告》，公示投票结果：参与表决人数业主占总业主人数67%、专有部分面积占专有部分面积68%，议题包括同意授权某委员会启动选聘某丙公司的程序、同意授权某委员会全权选聘招标代理公司、同意授权某委员会在任期内对物业管理区域内损害和侵占小区公共利益的事项提起诉讼等。
2024年5月30日，某辛公司受某委员会的委托，公开发布《阳光在线小区物业服务项目询比采购公告》。
2024年6月1日，某甲公司提交《阳光在线小区物业服务项目响应文件》，其中第四章公共收益管理内容包括：一、公共收益包括内容，固定停车费收入扣除每辆车每月服务费(地面60元，地下80元)，临时停车费收入(扣除水、电费等相关成本费用)、场地租赁费收入(扣除水、电费等相关成本费用)、广告费收入(扣除水、电费等相关成本费用)。二、公共收益计算，项目每月汇总各项公共收益后扣除相应成本、费用及税金。三、公共分配方案，公共收益扣除相应成本、费用及税金后按某委员会70%、物业公司30%的比例分配。
2024年6月13日，某辛公司向某甲公司出具《中标通知书》，内容为经评标委员会评审，采购人确认，某甲公司为本项目的中标人，报价包括业主临时停车2元/小时，24小时封顶10元，非业主临时停车5元/小时，24小时封顶40元，地下车位停泊服务费80元/个/月，服务期3年，服务标准二星级等。
2024年6月23日，某委员会公开发布《阳光在线小区2024年第三次业主大会表决结果公告》，公示投票结果：参与表决人数业主占总业主人数70.36%、专有部分面积占专有部分面积71.71%，投票结果为与某甲公司签订物业服务合同。
2024年6月30日，甲方(委托方)某委员会与乙方(委托方)某甲公司签订《武汉市物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对阳光在线小区提供物业服务事宜。第五条，乙方提供的物业服务按照《武汉市住宅物业服务等级标准》的二级物业服务标准执行。第六条，本物业服务合同期限为3年，自2024年7月1日起至2027年6月30日止。
第九条，本物业管理区域物业服务收费采取包干制方式。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅为0.8元/平方米.月、0.7元/平方米.月；高层住宅1.1元/平方米.月、1.3元/平方米.月、1.5元/平方米.月。
第十二条，乙方对业主专有部分提供维修养护或其他特约服务的，按乙方在物业管理区域内公示的收费标准或按双方的约定收取费用。第十四条，停车收费包含车位(库)租金和车辆停泊服务费，按以下方式和标准收取。(一)机动车车位(库)租金。
属于全体业主共有的车位(库)和占用业主共有的道路或其他场地设置的车位(库)，租金由甲方委托乙方按非固定停车位60元/个/月、固定停车位120元/个/月标准向车位(库)使用人收取，扣除相关税费后的纳入公共收益。(二)车辆停泊服务费。车位(库)使用人按以下标准交纳车辆停泊服务费，收入归乙方所有。
汽车露天车辆60元/个/月、室内车位(库)80元/个/月。(三)地面临时出入车辆停车收入归乙方所有。第十六条，乙方利用物业共用部位、共用设施进行广告、租赁、商业促销等经营活动，应符合有关法律规定并征得相关业主、业主大会的同意，每半年向全体业主公布收益情况，接受甲方监督。
第十七条，乙方经营物业共用部分、共用设施所得收入以及纳入公共收益的收入扣除相关成本、费用及税金后按甲方70%、乙方30%的比例打款到甲方专项账户中。第十八条，本物业管理区域内共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造费用，在本物业管理区域专项维修资金中列支。乙方在物业服务过程中应当配合甲方开展维修资金申请使用工作。
第二十一条乙方权利。(五)可以选聘专业性服务企业承担本物业管理区域内的专项服务项目，但不得将本物业管理区域内的全部物业管理服务一并委托给第三方。第二十二条乙方义务。(二)选聘专业性服务企业承担物业管理区域内的专项服务项目时，应当将委托事项及受托企业的信息在物业管理区域内公示；
乙方与受托企业签订的合同约定的服务标准，不得低于本合同约定；乙方应当对受托企业的服务行为进行监督，并对受托企业的服务行为承担责任。(四)及时向全体业主和物业使用人通报本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，接受甲方、业主和物业使用人的监督。
该合同还约定了其他事项，由某委员会授权代表张某乙及某甲公司法定代表人朱某签名、某委员会及某甲公司盖章。
某委员会与某甲公司签订《公共收益处理决议补充协议》，约定：一、阳光在线小区公共收益的组成：1、占用公共道路或绿地改建车位所收取的停车位费用。2、占用公共区域的广告费用及场地租赁费用。3、公共设施运营收取的费用。
二、公共收益的移交方式及核算方式：1、经甲、乙双方协商确定。公共收益应移交核算方式为：(1)占用公共道路或绿地改建车位所收取的停车位费用包月金额-停车服务费(人工、税费、维护成本)=公共��益。(2)占用公共区域的广告费用及场地租赁费用。
费用总额-乙方经营成本(人工、税费、维护成本)-水电费用(按实际产生费用计算)=公共收益。公共收益分配比例按照物业合同中第十七条实行，甲方70%，乙方30%。公共收益的移交方式如下：1、执行移交时间自2024年7月1日起。
2、乙方与每季度向甲方移交公共收益。三、公共收益的使用。1、根据某小区某委员会章程使用；2、小区公共收益使用于某委员会办公经费，用于补充专项维修资金，对小区内公共设施、设备、公共部位、园林绿化等进行更新改造。
四、此协议经甲乙双方签字确认后《物业服务合同》享有同等法律效应。该协议由某委员会授权代表张某乙签名、某委员会及某甲公司盖章。
2024年6月30日，某甲公司进驻阳光在线小区提供物业服务。
2024年7月26日，武汉东湖新技术开发区房屋管理局出具《武汉市物业服务合同备案证明》，证明某甲公司为阳光在线小区已在该局完成了物业服务合同备案。
某甲公司制作《阳光在线项目物业服务费用收支情况公示(2024.7-9月)》，本期收入包括：地下固定车位服务费35040元、地上固定车位服务费118800元、地上移动车辆服务费173760元、临时停车费收入28900元、公共收益分配收入1500元(两台小机三季度收取)、露天停车位月租60816元、架空层停车位月租55398元、场地租赁1050元；本期支出包括：场所设备维修、水电等成本8805元(24-2单元电梯编码器模6045元、26-2单元电梯光幕980元、11个对重缓冲器1780元)、5%相关增值税5863.2元；
合计102635.7元。某委员会及代表蔡某分别在《对账确认函》上盖章、签字，内容为：经双方对账人员确认，贵公司在2024年10月(账款起始日期2024年7月1日至2024年9月30日)应移交阳光在线小区公共收益款项为102635.7元(某甲公司于2024年12月12日支付给某委员会)。
某甲公司制作《阳光在线项目物业服务费用收支情况公示(2024.10-12月)》，本期收入包括：地下固定车位服务费34800元、地上固定车位服务费120420元、地上移动车辆服务费186060元、临时停车费收入28705元、公共收益分配收入28170.98元(四季度两台水机收取1500元，分众广告23375元，宜禾广告300元，充电桩电费2995.98元)、露天停车位月租65184元、架空层停车位月租56196元、广告传媒16572.5元、场地租赁3147.19元；
本期支出包括：场所设备维修、水电等成本9425元(20个石球及叉车费3800，购买2辆叉车2520，采购消防器材3105)、5%相关增值税7054.98元；合计124619.70元。某委员会及代表蔡某分别在《对账确认函》上盖章、签字，内容为：经双方对账人员确认，贵公司在2025年1月(账款起始日期2024年10月1日至2024年12月31日)应移交阳光在线小区公共收益款项为124619.70元(未支付)。
某甲公司制作《阳光在线项目物业服务费用收支情况公示(2025年一季度)》，本期收入包括：地下固定车位服务费34560元、地上固定车位服务费118440元、地上移动车辆服务费188640元、临时停车费收入30628元、公共收益分配收入27942元(一季度两台水机收取1500元，分众广告14025元，宜禾广告150元，充电桩电费12267元)、露天停车位月租66024元、架空层停车位月租55356元、广告传媒3282.6元、场地租赁9922.5元；
本期支出包括：招商及日常运营成本分摊1886元、场所设备维修、水电等成本5866.96元(购买电缆及货拉拉547.96，采购消防柜3000，购买M型防撞杆2319)、5%相关增值税6729.26元；合计120102.89元。某委员会及代表蔡某分别在《对账确认函》上盖章、签字，内容为：经双方对账人员确认，贵公司在2025年4月(账款起始日期2025年1月1日至2025年3月31日)应移交阳光在线小区公共收益款项为120102.89元(未支付)。
庭审中，某委员会、某甲公司均同意按照2024年7月至2025年3月期间的公共收益款项的月平均数计算2025年4月至8月的公共收益款项。即2025年4月至8月的公共收益款项应为：192976.83元(102635.7元+124619.70元+120102.89元)÷9个月×5个月。2024年10月1日至2025年8月31日期间的公共收益款项为437699.42元=124619.70元+120102.89元+192976.83元。
某委员会、某甲公司均确认：阳光在线小区原有监控摄像头86个，某甲公司进场后增设监控摄像头86个及相关设备；某甲公司同意配合阳光在线小区协商费用、继续使用增设的监控摄像头及相关设备，或同意配合拆除；均确认某甲公司于2025年8月31日从阳光在线小区撤场。
2025年3月25日，关山街道枫林上城社区居民委员会向某委员会作出《工作指导函》，请某委员会在小区内公示某委员会会议决议、印章使用签名记录、物业服务合同，并同步上报关山街道枫林上城社区居民委员会。
某乙公司向业主(蔡某)出具了2024年7月1日至2025年6月30日的车库物业费发票、2024年11月19日至2025年1月18日的移动停车费发票。
2025年9月10日，某委员会向某甲公司发出《关于要求某甲公司履行法定交接义务及处置遗留设备的正式函》，内容包括：贵司在未与某委员会达成一致意见、未完成合法交接程序的情况下，于2025年8月31日单方面撤出阳光在线小区物业服务现场，并实施多项违规操作，……违规撤走垃圾桶……擅自撤除车场管理设备……违规拆除监控设备……。要求贵司履行下列义务：完成全面交接……处置遗留监控设备……等。
另查明，某甲公司成立于2021年12月10日，法定代表人朱某，股东为某壬公司持股95%、朱某持股51%。某乙公司成立于2024年4月19日，法定代表人张某甲，股东为某甲公司持股99%、张某甲持股1%。
经某委员会申请，本院摇号确定某癸公司对2024年7月1日至2025年8月31日期间段内，阳光在线小区公共收益数额(包括但不限于停车费、广告、公共场地租赁)及相应成本数额进行审计。某癸公司于2025年12月1日作出《审计业务退案函》，以相关证据均是自制表格或单据，缺乏原始凭证支持为由，申请退回审计委托。
上述事实，有当事人陈述及提交的《阳光在线小区2024年第二次业主大会表决结果公告》《阳光在线小区物业服务项目响应文件》《中标通知书》《阳光在线小区2024年第三次业主大会表决结果公告》《武汉市物业服务合同》《公共收益处理决议补充协议》《武汉市物业服务合同备案证明》《阳光在线项目物业服务费用收支情况公示》《对账确认函》《工作指导函》、发票、《关于要求某甲公司履行法定交接义务及处置遗留设备的正式函》《审计业务退案函》等在卷为凭，本院审查，足以认定。
本院认为，某委员会经阳光在线小区业主大会选举产生，并依法进行了备案，符合法律规定，有权提起本案诉讼，某甲公司、某乙公司认为某委员会作为起诉的主体不适格的抗辩意见，本院不予采纳。阳光在线小区启动选聘某丙公司等程序，经2024年第二次业主大会表决通过。某甲公司经招投标等程序，与某委员会签订《武汉市物业服务合同》《公共收益处理决议补充协议》，未违反国家法律、行政法规强制性规定，属合法有效，对当事人均有法律约束力。
某委员会成员(包括本案诉讼代理人蔡某、王某)均参与了合同条款的商议，现某委员会以案涉合同的某委员会盖章及原主任张某乙的签字未经业主共同决定，超越业主大会授权范围为由主张合同无效，缺乏事实依据，且有违诚信原则，本院不予支持。某委员会认为某甲公司存在将物业服务违约全部转包给某乙公司的情形，主张该情形致使合同目的无法实现、合同应为无效。《 中华人民共和国民法典》第 九百四十一条第 二款规定：物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。
《 物业管理条例》第 三十九条规定：物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。前述强制性法律法规规制的是物业服务人与第三人之间签订的转委托合同的效力，立法目的是防止物业服务人通过转包套利，损害业主权益和物业服务市场秩序，并非否定某委员会与物业服务人之间已经成立合同的效力，且某委员会的举证不足以证明某物业已经将全部物业服务转委托给某乙公司，对原告的该项主张，本院不予支持。
关于公共收益。经某委员会与某甲公司的核算、确认，双方均认可某委员会应收取2024年7月至2025年3月期间的公共收益款分别为102635.7元、124619.70元、120102.89元，及均同意按照2024年7月至2025年3月期间月平均数计算2025年4月至8月的公共收益款，再结合某甲公司已支付102635.7元的事实，某甲公司还应向某委员会支付公共收益款437699.42元。案涉合同已约定了公共收益的组成范围，且经过某委员会三次确认(涵盖9个月期间)，故某委员会超出约定及确认范围的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
关于地面临时停车费。本案中，《武汉市物业服务合同》第十四条第三项约定了“地面临时出入车辆停车费收入归乙方所有”，且《公共收益处理决议补充协议》第二条1规定的“包月金额”应理解为并非“临时性停车费收入”，故应按照约定处理。某委员会要求某甲公司返还自2024年7月1日至2025年8月31日期间收取的地面临时停车费，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
关于维修费用。某委员会主张因维护不当导致公共设施(监控、消防、供水、排污、门禁等系统)故障产生的维修费用，但未提交相应证据证明公共设施故障造成的损失与某甲公司提供的物业服务存在关联。对该项诉讼请求，本院不予支持。
关于拆除监控系统。某甲公司进驻阳光在线小区提供物业服务后，为小区内的监控系统增设监控摄像头86个及相关设备。某委员会主张拆除，某甲公司亦同意配合，本院予以确认。某委员会主张将安装过程中占用、损坏的建构筑物(如墙面、墙体支架)、道路(如地钻孔、线缆铺设痕迹)及绿化(如砍伐树木、碾压草坪)恢复至安装前的原状，鉴于某委员会未提供相应的证据，对该部分诉讼请求，本院不予支持。拆除时，某甲公司应妥善处理，避免对墙面、道路、绿化等造成损害。
某乙公司并非案涉合同相对方，某委员会主张某甲公司将全部物业服务转委托给某乙公司，故应由某乙公司共同承担责任的依据不足，对某委员会要求某乙公司承担责任的诉讼请求，本院均不予支持。
综上所述，依照《 中华人民共和国民法典》第 二百七十八条、第 二百八十二条、第 五百零二条、第 五百七十七条、第 五百七十九条、第 九百三十七条，《 中华人民共和国民事诉讼法》第 六十七条、第 一百四十五条规定，判决如下：
一、被告某甲公司于本判决生效之日起十日内向原告某委员会支付2024年7月1日至2025年8月31日期间的公共收益款437699.42元；
二、被告某甲公司于本判决生效之日起十日内拆除增设监控摄像头86个及相关设备；
三、驳回原告某委员会其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费31894.66元，由原告某委员会负担24029.66元，由被告某甲公司负担7865元。若本案未提起上诉，负担案件受理费的当事人(已预交除外)应于裁判文书生效后10日内向本院交纳；若本案提起上诉进入二审程序，应根据二审裁判文书确定的案件受理费负担情况予以交纳。逾期未交纳的，依法强制执行。符合《 最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》第 一条规定情形的，可依法采取信用惩戒措施。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，享有权利的当事人在法律规定的期限内申请执行后，人民法院将依法对被执行人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等执行措施，并可对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，对构成犯罪的，依法追究刑事责任。
审判员 肖萍
二〇二六年一月十三日
书记员 刘萱
书记员 胡琛
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