某甲公司与谭某物业服务合同纠纷案
四川省华蓥市人民法院
民事判决书
(2026)川1681民初1879号
原告：某甲公司，住所地重庆市大渡口区。
法定代表人：何某，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李某。
被告：谭某。
原告某甲公司与被告谭某物业服务合同纠纷一案，本院于2026年7月30日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告某甲公司委托诉讼代理人李某、被告谭某到庭参加诉讼，原告某甲公司法定代表人何某经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告某甲公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付截至2026年1月31日的物业服务费3,266.2元，违约金额5,322.1元,共计8,588.3元；2、本案诉讼费由被告承担。
事实与理由：2023年4月10日，华蓥市某小区业主委员会主任游某与原告签订《某小区物业服务合同》，合同约定,业主应于每季度首月5-15日期间向原告按高层住宅每月建筑面积每平方米1元交纳物管费用，逾期未交纳的，每天按应交费总额3‰计算违约金。被告作为原告所管理服务2幢17层1702室(面积97.48㎡)的业主，违背法规规定，长期享受物业服务却不交纳相关费用，损害了原告及其他业主的合法权益。原告多次发出催款单及催费短信无果，被告仍未在约定时间内交纳相关费用，原告为维护自身及其他本小区业主的合法权益，特依据《 中华人民共和国民事诉讼法》之规定，起诉至法院。
被告谭某辩称，1.驳回原告全部物业费用违约金诉讼请求；2.责令原告退出某小区，终止对原告的合法权益损害。一、原告不具有向本案被告收取物业管理服务费,没有正规合法入场，签定合同未召开业主大会入场。
只是游某个人行为，收取费用应该是游某，与被告无关。二、即使以《某小区物业服务合同》(以下简称《合同》)为依据，未按合同约定和有关规定提供服务。原告没有履行被告方知情权，未全面公示如下内容：1.物业服务企业信息，包括营业执照：加盖公章的营业执照复印件；
项目负责人：基本情况、联系方式；2.物业服务内容与标准；服务内容：如保洁、安保、绿化、设施维护等具体服务事项；服务标准：各项服务应达到的水平和要求，例如保洁的频次、安保的巡逻时间等；
收费项目：明确列出哪些服务是收费的；收费标准：各项收费的具体金额或计算方式；收费方式：如按月、按季或按年收取等。3.专项设施设备信息：日常维修保养单位：电梯、消防、监控、人民防空等专项设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式。
应急处置方案：针对各类专项设施设备可能出现的故障或紧急情况的应急预案。4.物业服务收支情况：上一年度物业服务合同履行以及物业服务项目收支情况，包括总收入、总支出、各项费用的明细等。本年度物业服务项目收支预算，让业主了解未来的费用计划。
5.公共费用分摊情况：公共水电费用分摊情况，说明如何计算每户应分摊的费用。物业管理费与物业专项维修资金使用情况，包括使用的项目、金额、用途等。6.其他相关信息：房屋装饰装修以及使用过程中的结构变动等安全事项的规定和要求。
树木修剪等养护事项的安排和计划。每月的物业服务与管理工作安排，让业主知晓物业每月的工作重点和计划。小区的应急预案，如发生火灾、水灾、电梯故障等紧急情况时的应对措施和流程。若有特别服务收费，需公示服务内容和收费标准。
小区内公共车位、共用车库经营所得收益和支出情况。其他应当向业主公开的情况和资料，如小区设备设施使用情况、安全管理措施等。7.人员架构，工资结构，工资发放情况，打卡记录，社保购买记录，从业人员年龄现状，有无从业能力，无犯罪记录证明等，人员的上岗证书公开情况，特别是重要的物业经理岗位，公安机关备案记录等。
8.物业公司各项标准证书未公开营业执照，开户许可证，物业资质证书，物业经理证书，消防设施操作员证书，电梯安全管理员证书，园林管理员证书，保安证。如果有请当庭拿出证据。三、物业服务质价不符，根据合同11条，法律政策规定应由乙方管理服务的其他事项,物业服务未按行业标准逐条依规提供物业服务。
依据某协会(2020)24号文件评判标准一级物业服务要求，具往期原告与其他业主纠纷，原物业经理陈某承认为3-4级物业：1.从业人员年龄人均不得超过50岁。2.制度上没有简易服务指南内容的业主手册,每日物业服务的工作记录。3.重点部位警示标识完好率大于95%。
4.客户服务，没有按照季度公示物业合同履行情况，没有在主要出入口，各楼栋单元以书面形式并通过信息平台告知业主。5.未达到水、电急修10分钟内、其它30分钟内到达现场；由专项服务企业负责的设备设施应在，30分钟内告知；
维修回访率不低于100%。6.未进行物业企业每年进行1次第三方满意度调查,客户满意率＞75%。7.有宠物管理制度与措施，设置宠物管理标识。8.出入口未配置有便民服务推车，配置标准不低于1辆/300户，不少于6辆。
9.没有每年至少组织业主参观一次共用设施设备机房。10.路灯未达到95%以上完好等。原告达到某协会(2020)24号文件执行一级物业标准。三、原告以物业身份侵害被告合法权益：1.擅自拆除原有地下负一层价格实惠的便民电动车充电桩；
2.擅自将小区业主共有的36个地面停车位提供给唐某经营电动车充电桩；谋取他人私利；3.擅自破坏小区出入口公共绿地，改变其用途；4.擅自在小区入口及出口道路两侧或路中设置隔离路障，严重妨碍业主出行安全。
5.擅自承认商业经营活动侵占业主道路。如正面道路被幼儿园圈占。四、某物业私自转包物业服务给吴某甲、吴某乙，某甲公司某乙公司实际控制人是吴某乙,保安、保洁不但要服务小区，还要在其所在公司的餐饮，酒店做保卫清洁等工作。
五、原告违约履行物业管理条款。1.小区2023年四季度至2024年二季度长期处于机动车涌入小区乱停乱放，损毁小区绿地，压毁铺砖现象。4栋楼背后绿地内间隔铺砖损毁现状依然清晰可见。2.多次发现保安人员夜班期间睡觉。
3.小区与射洪庙安置房间的围墙出现偏移，有垮塌危险，危急业主人身安全无整改。4.2023年4月16日以来，本小区大量消防设施设备不合格严重威胁全体业主生命财产安全，且地下室漏水严重。5.2栋幼儿园侧消防通道近两年被车辆占据，严重威胁到含原告侧住房消防救援。
6.业主空调未按规定悬挂，没有及时制止且对原告存在安全隐患，管理失职。7.区别对待业主。原告在案涉小区临近某甲幼儿园入口道路实施“只进不出”单向通行管理，且明确不许停车，并安装“U”型桩路障以防在人行便道停车。
但原告却在某甲幼儿园位置特意留出车辆进出口，仅供某甲幼儿园校车在幼儿园门口进出和停放。8.原告对案涉小区临近某甲幼儿园入口道路商业猪肉售卖摊位长期占用人行便道摆摊售卖猪肉，且味道极其难闻。9.原告未阻止某中心圈占公共绿化用地。
使用至今。10.2栋修幼儿园时，承重墙被某乙幼儿园严重破坏，物业管理失职。被告居住安全受其影响。六、原告用人不具备物业人员标准。1.原告派驻案涉小区的物业经理李某作为物业经理，其未取得物业经理资格证，残疾人。
原物业经理陈某在2024年6月19日作为管理人员处理与业主彭某停车费纠纷时故意制造车辆接触事故，存在明显故意，恶意向彭某主张损害赔偿。2.原告在案涉小区1名保安在2024年4月12日中午公然在3栋楼与临近小区出口绿化带撒尿，并被小区业主韩某现场发现。3.原告保安长期因地面车位管理不到位，车位统计不清楚，粗言秽语与业户争吵，态度恶劣，且被告房屋位于车辆入口侧，长期被滋扰。
4.消防值班室长期无人管控。七、原告服务证据为2025年摆拍图片，被告方不予认可，2023-2026全部流程和原件被告方要求当庭验证。八、原告于2026年4月15日已到期，未按合同撤出小区。
综上，原告未合法进驻，原告违约服务条款和未达到合同约定行业标准，其主张的一级物业费用，被告不予认可。
原、被告围绕诉辩分别向本院提交了《某小区物业服务合同》《商品房买卖合同》、业主交房流程表、业主档案、不动产权证、催缴记录、工作照片，本院依法组织双方进行了质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据原、被告诉辩及举证质证情况，本院认定事实如下：
2023年4月10日，华蓥市某业主委员会(甲方)与某甲公司(乙方)签订《某小区物业服务合同》，约定的内容包括但不限于以下内容：甲方委托乙方提供物业服务的主要内容是物业共用部分的日常维修、养护和管理，物业共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理，小区公用绿地、花木等的日常养护与管理，附属配套建筑和设施、设备的日常维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通，协助做好物业管理区域内的安全防范工作，物业档案资料管理，装修管理，物业服务费和本合同规定的其他费用的收取，法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项；
物业管理服务费选择包干制方式，按住宅1元/月/平方米标准收取，业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙享有或承担；物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度首月5-15日期间交纳当季度的物业服务费；业主或物业使用人违反本合同的约定，未按时缴清物业服务费的,应按应缴纳金额的3‰的标准每日累计向乙方支付违约金；
利用属于全体业主的共用部位、共用设备设施进行经营的，应不得影响小区安全、整体形象，经甲乙双方协商同意后并由双方与使用方签订三方协议后执行，经营收入扣除使用中的水电费、税费、人工费等相关费用及成本后的公共收益，甲乙双方按7：3分享；委托管理期限3年，自2023年4月16日起到2026年4月15日止，合同期满未签订新的物业服务合同，本合同继续有效。合同签订后，某甲公司依约对某小区提供了物业服务，其中简报图片显示该公司对小区的公用设施进行维护和管理、清理了小区草坪上的杂草、白色垃圾、进行了监控维修、电梯灯管更换、修剪树枝、清扫水池落叶、消防演练、保安巡逻、小区进出口整改、管网修复、化粪池清掏等工作。
另查明，华蓥市房屋业主为谭某，房屋面积为97.48平方米。谭某未按时支付物业费，某甲公司通过发短信、上门张贴催费通知的方式向其进行了催要。
本院认为，本案的争议焦点为：一、某甲公司主张的物业费应否扣减；二、某甲公司主张的违约金应否支持。
一、物业费应否扣减问题。本案中某甲公司与华蓥市某业主委员会签订的《某小区物业服务合同》系当事人的真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。根据《 中华人民共和国民法典》第 九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”之规定，上述物业服务合同对全体业主具有法律约束力，被告谭某系该小区的业主，谭某应当按照合同的约定履行交纳物业服务费及相关费用的义务。
对谭某辩称的某甲公司不具有向本案被告收取物业管理服务费,没有正规合法入场的意见，本院不予支持。《某小区物业服务合同》虽于2026年4月15日到期，但案涉小区尚未选聘新的物业企业，而某甲公司合同期满后持续提供物业服务，故原告可以主张合同到期后实际服务期间的费用。案涉房屋建筑面积为97.48平方米，《物业服务合同》约定按住宅1元/月/平方米标准收取，从2023年4月16日起谭某没有交纳物业费，至2026年1月31日谭某应交纳物业服务费3,265.58元(97.48平方米×1元/月·平方米×33.5月)。
谭某辩称某甲公司存在服务不到位，侵害被告合法权益，用人不具备物业人员标准等，本院认为，物业服务具有公共性和持续性的特点，业主不能以物业公司某一时间点或某一项服务存在瑕疵而认定其违约，进而拒付物业费。故本院认定谭某应向某甲公司全额支付2023年4月16日至2026年1月31日期间下欠的物业服务费3,265.58元，对于原告主张超出部分，本院不予支持。
二、关于违约金问题。
本院认为，某甲公司确实存在车辆管理、安保人员值班时睡觉等服务瑕疵，物业服务质量有待提升、加强。本院综合全案考量，对原告某甲公司主张的违约金不予支持。
综上，依照《 中华人民共和国民法典》第 五百零九条第 一款、第 九百三十九条、第 九百四十四条、第 九百四十八条第 一款，《 中华人民共和国民事诉讼法》第 六十七条第 一款、第 一百六十五条之规定，判决如下：
一、被告谭某于本判决生效后七日内向原告某甲公司支付下欠2023年4月16日至2026年1月31日期间的物业服务费3,265.58元；
二、驳回原告某甲公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由原告某甲公司负担15元，由被告谭某负担10元。
负担案件受理费的当事人应于本裁判文书生效后10日内向本院交纳。逾期未交纳的，依法强制执行，符合《 最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》第 一条规定情形的，可依法采取信用惩戒措施。案件受理费收款户名：华蓥市人民法院诉讼费及案款专户，开户银行：某银行华蓥文化路分理处，被告谭某的交款账号：623××××××××XXXXXXXX。
本判决为终审判决。
本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
审判员 胡静
二〇二六年九月四日
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法官助理洪莉
书记员李晓琪
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