杭州市萧山区人民法院
民事判决书
(2020)浙0109民初11140号
原告： 杭州金域物业服务有限公司城南分公司，统一社会信用代码91330109MA2B1KYN5Q，地址杭州市萧山区宁围街道市心北路818号江南明城1幢2008室。
负责人：董益平，公民身份号码XXX，总经理。
委托诉讼代理人：李盛娴， 浙江时融律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵德新， 浙江时融律师事务所律师。
被告：萧山区绿都四季华庭业主委员会，地址杭州市萧山区新塘街道大通路1750号。
诉讼代表人：裘竟齐，主任。
委托诉讼代理人：陈仲华， 浙江启金律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李佳红， 浙江启金律师事务所律师。
原告杭州金域物业服务有限公司城南分公司(以下简称金域城南分公司)诉被告萧山区绿都四季华庭业主委员会(以下简称四季华庭业委会)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理后，依法适用简易程序审理。后因案情复杂，本案于2020年12月28日裁定转为普通程序审理，根据《 全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员茹华丽独任审理，于2021年3月8日公开开庭进行了审理。
原告委托诉讼代理人李盛娴、赵德新，被告诉讼代表人裘竟齐及委托诉讼代理人李佳红、陈仲华到庭参加诉讼。审理期间，原、被告申请庭外和解二个月，本院予以准许，故依法扣除审限二个月。本案经本院院长批准，延长审限六个月。现已审理终结。
原告金域城南分公司向本院提出诉讼请求：1．确认被告单方提前终止《绿都四季华庭小区物业服务合同》的行为违约；2．判令被告继续履行双方于2018年5月7日签订的《绿都四季华庭小区物业服务合同》至合同期满。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1．确认被告单方面提前终止《绿都四季华庭小区物业服务合同》的行为违约；
2．被告赔偿原告因其违约提前终止合同造成原告的损失合计2400793元(包括原告提前解除员工劳动合同支出的经济补偿金226050元，因物业服务合同提前解除的可得利益损失2073943元，原告因停车场合同提前解除而支付第三方的损失100800元)；3．被告退还原告保证金150000元，并支付该款自2020年8月1日起至实际付清日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算的利息损失。
事实与理由：2018年5月7日，原、被告双方签订一份《绿都·四季华庭小区物业服务合同》(以下简称《物业服务合同》)，约定由原告为被告所在的绿都·四季华庭小区提供物业服务。合同约定履行期限为3年，自2018年4月起至2021年4月止。2020年4月22日，被告单方面向原告发函，要求提前终止《物业服务合同》。原告认为被告擅自提前解约违反了双方合同约定及法律规定，故起诉来院，望判如所请。
被告四季华庭业委会辩称：被告终止《物业服务合同》系根据合同约定，不存在违约行为，而原告在履行《物业服务合同》中未尽管理义务，未按约定履行合同义务，存在违约行为。
一、被告通过程序正当、合法、合理的业主代表满意度测评以及全体业主大会终止《物业服务合同》，符合双方之间的合同约定，无需承担违约责任。2020年1月，根据《物业服务合同》第二十八条第八款中关于选定业主代表的要求，在被告和所在社区努力下，确定了41名业主代表。业主代表确定后的公告期间，原告未提出异议。
2020年1月19日，被告组织第一次业主代表大会，在社区书记的监督下，被告所组织的业主代表满意度测评结果显示，物业满意度得分是44.75分。满意度测评程序正当、合法。而根据《物业服务合同》约定，满意度测评低于80分，即可终止合同。
此外，被告为征求小区全体业主的意见，召开程序合法的全体业主代表大会，其表决意见显示同意提前终止与现有物业服务企业合同。故被告终止《物业服务合同》有理有据，无需承担违约责任。
二、原告未按合同约定履行义务，严重失职，构成违约。1．原告擅自将四季华庭小区管理事项委托给案外人杭州金域华霆物业服务有限公司(以下简称金域华霆公司)，违反了《物业服务合同》的约定，已构成根本性违约。另金域华霆公司未按合同约定事先告知被告并经同意后备案，对外签订合同未尽责，亦未为被告争取收入。
2．原告未按《物业服务合同》约定配备服务人员，管理人员离职、入职情况未按合同约定报备给被告。3．原告未按合同约定对设施设备进行维护，在设备维护时，未实景上传至被告指定的微信群，未每年向全体业主及物业使用人公示项目年度述职报告以及阐述本年度物业经营管理状况，未编制年度维修养护计划和中大修方案，未将小区经营性收益单独列账，未每半年将经营性收益收支明细公示。4．原告未经被告同意擅自从经营性收益中支出用于四季华庭小区维修。
5．原告擅自更换四季华庭小区树木，将贵重树木更换成廉价树木。6．原告未尽到勤勉履行小区维护保养服务的义务，未及时维修小区公共设施设备，对于应主动检查报告、提交维护方案的未主动报告和提案，反而要求被告进行具体维保业务的工作指示，导致小区管理状况很差。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。
原告金域城南分公司为支持其主张的事实，向本院提供了下列证据材料：1．《物业服务合同》一份，拟证明2018年5月7日，原、被告双方签订该合同，约定双方权利义务，其中合同第23条约定“合同履行期限为3年，自2018年4月起至2021年4月止”的事实。2．《绿都四季华庭业委会关于提前终止物业合同的公函》［业委会函字(2020)004号］一份，拟证明2020年4月22日，被告单方以发函方式要求提前终止《物业服务合同》，属于违约行为的事实。3．原告给被告的回函及快递凭证各一份，拟证明原告对于被告单方面提前终止履行《物业服务合同》的行为不予认可的事实。
4．可得利益损失清单一份，拟证明因被告提前终止《物业服务合同》导致原告合同期内未收物业费、车位费共计5190265.40元，按总额的40％计算，可得利益损失计2073943元的事实；5．物业费发票一组，拟证明《物业服务合同》履行期间，原告收取部分业主物业费、车位费的数额的事实。6．原告职工解散补偿人员名单、劳动合同(涉及员工80余人)、公司解散补偿协议书、付款凭证一组，拟证明因被告违约提前终止《物业服务合同》，导致原告提前解除了履行合同义务的部分员工的劳动合同，并为此支付经济补偿金226050元的事实。
7．《捷停车合作合同》、《合同补充协议》、付款凭证及发票一组，拟证明因被告违约提前终止《物业服务合同》，导致原告提前解除与第三方签订的《捷停车合作合同》并向第三方支付损失100800元的事实。8．收据、转账凭证三份，拟证明被告收到原告保证金150000元的事实。9．《绿都四季华庭业主委员会关于办理物业管理项目交接验收事宜的公函》［业委会函字(2020)005号］一份，拟证明被告单方再次通知原告终止合同，表示将与其他物业公司另行签约，要求原告于2020年6月15日起向被告办理物业管理项目的移交验收相关手续，必须在2020年6月30日早上8点前办理好交接手续并全面撤离小区，被告系单方擅自提前解约，解约时间为被告提出的退出时间2020年6月30日，与被告当庭陈述并未与原告正式解约不符的事实。
10.2020年4月17日原告给被告的《函告》一份，拟证明被告进行满意度测评的人员和测评的程序都不符合要求，原告对测评结果提出了异议的事实。
经质证，被告认为：对证据1的真实性、合法性、关联性(以下简称三性)无异议，但原告提交的合同不完整，缺少附件二《四季华庭管理规约》和附件三《岗位人员数额配置表》，根据该合同第十七条、第十九条、第二十一条、第二十四条的约定，被告进行满意度测评进而终止合同并不违约，而原告擅自将合同约定事项委托给金域华霆公司，未按约定提供相应服务，存在违约。对证据2的真实性、合法性无异议，关联性有异议，被告发函系依约进行满意度测评后决定解除合同，按照合同约定，满意度测评只需要业委会成员及业主代表参加即可，没有约定要第三方监督，原告在业主代表公示期间也未提出异议，测评过程并未违约。
对证据3的三性无异议。对证据4的三性有异议，系原告单方制作，该清单所载小区面积、车位数量等情况与合同约定不符，且解除合同是经过业主大会投票决定的，原告主张物业费、车位费损失应当向各业主主张，并非向被告主张。对证据5的真实性、合法性无异议，关联性有异议，仅能证明发票记载时间点的收费情况，不能证明在其余时间、对其他业主也履行了义务。
对证据6的三性均有异议，其中职工解散补偿表是原告单方出具，名单上的姓名与被告2020年3月9日考核名单有较大出入，且该名单中有20人离职时已超过退休年龄，不应发放经济补偿金；付款明细显示“正在操作中”，是否真实转账存疑；公司解散补偿协议书是否员工本人所签，被告不确定，其数量是42份，而发放经济补偿金的人员是52人，不完全对应；
劳动合同中，有32人签订的是劳动合同，有48人签订的是返聘人员劳务协议，该80位员工中有10人在2019年9月至2020年4月期间没有合同或协议，即只有70位员工在岗，2020年3月有19人未在岗，2020年4月有20人未在岗，物业服务人员岗位配置与双方合同约定严重不符，人员入职离职也未向被告报备。对证据7的三性均有异议，该合同签订主体是金域华霆公司与深圳市顺易通信息科技有限公司，金域华霆公司与杭州金域物业服务有限公司是两个独立的公司，被告所在小区的场地停车项目由金域华霆公司签订不当，原告也未事先告知被告并经被告同意备案，违反了双方之间的约定，此外，该份合同约定合作期限为2018年11月22日至2023年11月21日，超出了《物业服务合同》约定的物业服务期间，《合同补充协议》将金域华霆公司与深圳市顺易通信息科技有限公司之间的权利义务转移到原告与深圳市顺易通信息科技有限公司之间，坐实了金域华霆公司为小区服务的事实，原告将小区委托管理事项擅自转委托给未经许可的第三人，违法违约。
对证据8的三性无异议。对证据9的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，原物业服务人退出物业服务区域，做好交接、验收工作是法定也是约定义务，但原告没有做好验收、移交等相关交接工作，导致被告以及新的物业服务公司对小区物业使用和管理状况所知甚少，同时该证据也体现原告未尽到管理义务，小区的重要文件、代表小区签订的合同均未告知被告，故原告存在违约行为。对证据10的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，根据《物业服务合同》的相关约定，满意度测评无需第三方参与，并且参与测评的人员为业委会成员、每个单元1名业主代表参加，被告严格按照合同约定履行，不存在原告函告中所说的情况。
经审查，本院认为，上述证据1、8均真实、合法，与本案有关联，本院予以认定；对证据2、3、9、10的三性予以认定，就其对待证事实的证明力本院将结合其他事实予以综合认定；证据4系原告单方制作，不具有证明力，不予认定；对证据5的三性予以认定；证据6系原告与案外人之间形成，对其中有具体付款凭证相印证的劳动合同、补偿协议及付款凭证真实性予以认定，无法印证的真实性不予确认，但与本案的关联性均无法确认，故对证明对象不予认定；证据7，因协议与发票、付款凭证能相互印证，故对证据三性予以认定，就其对待证事实的证明力本院将结合其他事实予以综合认定。
被告四季华庭业委会为支持其主张的事实，向本院提供了下列证据材料：1．《绿都四季华庭业委会关于召开业主大会的公告》［业委会(2020)009号］一份；2．《绿都四季华庭业委会关于业主大会会议决定的公告》［业委会(2020)018号］、绿都四季华庭小区业主大会表决意见统计表各一份；3．照片打印件二份，证据1-3拟共同证明被告召开业主大会，经全体业主投票表决后共同决定解除与原告之间的《物业服务合同》，被告将表决结果张贴公示的事实。
4．《物业服务合同》附件一、三共六页；5．金域物业排班表三页；6．《绿都四季华庭业委会关于物业工作人员考勤的公函》［业委会函字(2020)002号］一份；7．照片打印件九页，证据4-7拟共同证明《物业服务合同》订立时双方对小区服务标准、人员配备做了具体约定，但原告并未按约配备人员，在服务期间未尽到对小区设施设备、绿化的养护、管理职责的事实。
8．《通信基站场地租赁合同》、微信聊天记录截图各一份；9．《云梯服务协议》一份；10．收款收据、浙江增值税普通发票七页，证据8-10拟共同证明原告未尽到管理义务，私自将全部管理内容委托金域华霆公司，让其对小区进行管理，签订合同及收取物业费、车位费、能耗费，存在重大违约的事实。
11．《绿都四季华庭小区物业服务项目承接查验报告》一份，拟证明原告未尽到管理义务致使小区物业不同程度损坏的事实。12．《绿都四季华庭小区管理规约》一份，拟证明该规约约定，经营性收入如业主委员会委托物业公司代收代管的，由物业公司代收代管应扣除税收后，所得经营性收益由物业服务企业代管并单独列账，收支明细每半年公示一次的事实。13．四季华庭业主代表大会会议内容一份；
14．《四季华庭业委会关于业主代表会议内容的公告》［业委会(2020)007号］一份，证据13-14拟共同证明被告在2020年1月19日召开业主代表大会进行满意度测评系在社区书记监督下完成，满意度测评结果为44.75分，根据《物业服务合同》约定可以终止合同的事实。15．《四季华庭业委会各楼栋业主代表名单公告》一份，拟证明41位业主代表系经楼栋业主代表选举程序合法，且原告对业主代表也签字认可，并未在公示期内提出异议的事实。16．四季华庭员工花名册一份，拟证明2020年3月9日原告人员配备不齐全的事实。
17.2018年-2020年应付业委会经营性收入明细一份；18．四季华庭2019年度财务报告一份；19．关于四季华庭业主关心的几个问题的说明(微信推文)一份，证据17-19拟共同证明原告未经被告同意擅自支出电梯维修费11799元、水泵修理费3500元、休闲桌椅费2230元，《捷停车合作合同》、海军铝合金合同等合同未向被告公示、合同无收入，停车费收入72390元没有明细，维修地下车库支出132810元从经营性收入及停车费中支出未经被告同意，同时小区内出现的问题原告未按合同约定定期、主动提出维修计划，而表示需要被告明确是否处理及安装，继而由原告执行的事实。
20．《协议》一份，拟证明原告未尽管理义务，未与夏海军重新签订协议，使小区未能收取场地费的事实。21．《设备管理协议》一份，拟证明原告擅自将管理事务委托给金域华霆公司，金域华霆公司就小区内电梯与第三方签订协议，协议中没有约定广告费，同时原告隐瞒管理费，未将管理费交付被告，未尽到管理义务的事实。22．微信聊天记录打印件一份，拟证明《云梯服务协议》、《设备管理协议》系云梯公司工作人员姚海涛发送给被告，原告未经被告同意备案直接签订合同且向被告隐瞒该合同的事实。
23．视频一份，拟证明原告擅自将小区内绿植挖走的事实。24．《四季华庭业委会关于小区相关管理的公告》［业委会(2019)005号］(附《四季华庭业委会关于小区设备管理的问题》、《四季华庭业委会关于绿化管理的公告》、《四季华庭业委会关于安防管理的问题点》)各一份，拟证明原告在绿化、设备、安防等方面存在管理不当，小区多处地方破损、秩序混乱的事实。25．关于《四季华庭业委会关于小区相关管理的公告》的回复一份，拟证明原告承认对小区管理不到位，对小区维修等事项未按约定期、主动提出维修计划，而表示需要被告明确是否处理及安装，继而由原告执行的事实。
26．收款收据、浙江增值税普通发票十二页，拟证明原告未尽管理义务，擅自将管理内容全部转委托给金域华霆公司，由金域华霆公司收缴能耗费、物业费、车位费的事实。27．漏水问题反馈一组，拟证明原告未尽到管理义务致使小区物业漏水、渗水，业主发现问题后，原告管理人员未积极处理，各种推诿，不尽管理义务的事实。28．电梯维修工程报价单／合同一份；
29．公共区域维修报价单一份；30．浙江新绿洲景观工程有限公司报价单／合同一份；31．楼宇对讲报价清单一份；32．消防系统维修工程报价单／合同一份；33．监控系统维修工程报价单／合同一份；
34．电子围栏系统维修工程报价单／合同一份；35．背景音乐系统维修工程报价单／合同一份；证据28-35拟共同证明原告未尽管理义务，导致小区内多处损坏，需要维修，经过第三方查验、报价，需大量金额维修，造成被告损失的事实。
经质证，原告认为，对证据1、2、3不知情，均有异议，原告收到的是另一份业委会函字(2020)004号文件，业主大会表决程序、票数等内容缺失，真实性存疑；对证据4、5、6的真实性无异议，关联性、证明对象有异议，排班表仅能证明原告安排人员提供服务，不能证明原告未按约配备人员，仅为疫情期间的一次检查，存在部分人员正当理由缺岗的情况，且人员部分缺失不影响服务质量，原告安排部分人员超时完成服务，可以保证服务质量；对证据7有异议，无法确认是否系现场照片；
对证据8、9、10的真实性无异议，关联性、证明对象有异议，云梯服务协议虽是金域华霆公司对外签约，但实际负责人员和现场服务人员还是原告人员，原告与金域华霆公司内部财务做了区分，实际仍由原告完成服务，不影响服务质量，且合同未涉及经营性收入内容，未损害被告业主权益；对证据11的三性有异议，无法核实真实性，亦无法证明其待证事实，证据中显示的损坏情况系设备正常损耗，不是原告未尽服务义务导致的；对证据12的形式真实性无异议，但对关联性有异议，其第2条表明该管理规约对原告无约束力；
对证据13、14的三性有异议，满意度测评程序缺乏合约性，测评标准没有相应依据，测评人员能否代表全体业主无法确定，测评结果主观性太强，原告不认可；对证据15的三性均有异议，人员如何选定、是否有选任资格和代表性不确定，部分人员涉及拖欠物业费；对证据16的真实性无异议，关联性及证明对象有异议，花名册无法包括原告全部服务人员，且因疫情影响原告存在部分正当理由的缺岗；
对证据17认可；对证据18、19不认可，相反可以证明原告履约是负责任的，被告在后续证据中认可这部分经营性收入，说明被告也认可原告这些行为；对证据20的三性及证明对象不认可，该协议在原告入驻前已经签订，原告并不清楚；
对证据21的证明对象有异议，《云梯服务协议》未收费；对证据22的三性有异议，原告不清楚；对证据23的三性有异议，原告系更换死亡的绿植，尽到了物业服务责任；对证据24中公告的真实性认可，证明对象不认可，提出的问题仅部分与本案有关，大部分不是原告日常服务范围，是被告提出的补充要求；
对证据24中所附的四季华庭业委会关于小区设备管理、绿化管理、安防管理的问题汇总为被告单方制作，原告对三性均有异议；对证据25的真实性认可，证明对象不认可，原告作出回复，认为被告公告的这些项目需要被告取得业主授权后提出具体方案，再由原告负责实施；对证据26的形式真实性无异议，证明目的有异议，实际管理人系原告，实际提供服务的人员也系原告的工作人员；
对证据27的三性有异议，业主反映的均为室内专有部分存在的问题，并非原告的管理职责范围，原告仅能进行转达通知，无权进行处理；对证据28-35的三性均有异议，从内容看均为提升、改造项目，均为正常损耗的修缮，不是针对人为造成损失。
经审查，本院认为，上述证据1、2、3、4、5、6、12、13、14、15、16、17均真实、合法，与本案有关联，本院予以认定；证据7只能反映照片中的现状，原告有异议，本院对其证明对象不予认定；对证据8、9、10、18、21、26的真实性予以认定；
证据11系被告单方委托形成，原告有异议，本院不予认定；对证据19的真实性及来源无法核实，原告有异议，本院不予认定；证据20显示协议签订时间为2016年5月，在本案原告提供物业服务之前形成，与本案无关，且真实性无法核实，故不予认定；
证据22系与案外人之间的微信记录，真实性无法核实，本院不予认定；对证据23的真实性予以认定，但视频显示小区门口货车上的树木是枯黄的，小区内似乎在种植中的树木是绿色的，故对该证据的证明对象不予认定；对证据24中的业委会(2019)005号公告的真实性予以认定，但其反映的小区问题仅部分与本案有关，证据24中所附《四季华庭业委会关于小区设备管理的问题》、《四季华庭业委会关于绿化管理的公告》、《四季华庭业委会关于安防管理的问题点》并非业委会(2019)005号公告的组成部分，仅能代表被告单方意见，故对证据24的证明对象不予认定；
对证据25的三性予以认定，但不能证实其证明对象；证据27属于证人书面证言，未依法出庭作证，且反映的外墙渗水问题应属房屋质量问题，与本案无关，故不予认定；证据28-35系案外人之间形成，无法确认其客观真实性及与本案的关联性，不足以证实其证明对象，本院不予认定。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：
2018年5月7日，甲方四季华庭业委会与乙方金域城南分公司签订《物业服务合同》一份，约定原告为被告所在的绿都·四季华庭小区提供物业服务，合同为期3年，自2018年4月起至2021年4月止。该合同第二条约定：“乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项：(一)物业共用部位的维护；(二)物业共用设施设备的日常运行和维护；
(三)公共绿化养护服务；(四)物业公共区域的清洁卫生服务；(五)公共秩序的维护服务；(六)物业使用禁止性行为的管理；(七)业主委托的其他物业管理服务事项；(八)对房屋出租情况的登记管理。
”第十条约定：“乙方按建筑面积向业主全额收取物业服务费：住宅物业服务费：2.8元／月·平方米(不含能耗)；能耗费：0.3元／月·平方米；车位服务费：60元／辆·月。”第十七条约定：“乙方应每年集中编制次年中大修维修计划，并由甲方进行审核确认。
”第十八条约定：“小区广告费及利用业主共用部位或共用设施等取得的收入分为场地费和管理费，其中70％的场地费收归全体业主所有，30％的管理费归物业所有，用于该区域的清洁、维护、管理等成本支出。”第十九条约定：“房屋的共用部位，共用设施设备、公共场所的维修养护费用：本物业的房屋共用部位、共用设施保修期满后的日常养护费用，共用的专项设备运行的能耗，由乙方在收取的物业管理服务费中列支，其大修、中修、更新、改造费用(单项费用≥2000元)由业委会在本物业经营性收入中列支(由于房屋结构性质量问题导致的维修不在此列)，在本物业经营性收入中列支的费用应由业委会审批同意后实施；
单项费用小于2000元的费用由物业服务公司承担。”第二十条甲方权利义务中第(八)项约定：“甲方需取得业主大会的同意与物业公司签订合同。合同签三年，其中每年进行一次由业委会成员、每个单元1名业主代表参加的满意度测评，满意度测评得分在80分以上(含80分)为合格，续约；
得分在80分以下为不合格，终止合同。单元业主代表推选由各单元推出3名候选人，然后由社区、业委会共同审核确定1人。”第二十一条乙方权利义务中第(一)项约定：“设立专门机构负责本物业的日常管理工作，并委派具有岗位资格的人员履行本合同；
按规定足额配置管理人员(见附件三)，预定岗位人员信息向甲方报备，管理人员离职、入职均应向甲方报备，作为乙方接受甲方定期对岗位配置核查的依据；核查中，少岗位配置的，乙方应按1000元／人·次向甲方支付违约金，且可以累积，并在10日内人员配置到位；对甲方认为工作不称职且多次提醒仍不改进的工作人员，甲方有权向乙方提出更换，更换人员应在15个工作日之内到位，并向甲方报备。
”第(二)项中约定：“所有外包第三方合同，事先需告知甲方，并经甲方同意备案。”第二十四条约定：“乙方在合同签署日，需向甲方支付服务质量履约保证金壹拾伍万元。若乙方违反本合同义务，致使不能完成本合同约定的服务内容和标准的，甲方有权依法解除合同，并有权要求乙方按其减少的服务、多收部分的物业费、广告费及其它经营性收入全额返还甲方，同时扣除履约保证金壹拾伍万元，并向甲方赔偿由此带来的全部损失”。
合同还载明该小区建筑面积约25万平方米(其中住宅177457.41平方米，地下车位1448个)。合同附件一为《服务质量标准》，附件二为《四季华庭管理规约》，附件三为《岗位人员数额配置表》。《物业服务合同》签订后，原告于2019年12月24日向被告支付了150000元服务质量履约保证金。
绿都四季华庭小区第二届业主委员会即四季华庭业委会于2019年11月1日开始任期。2020年1月10日，被告作出业委会(2020)001号《四季华庭业委会各楼栋业主代表名单公告》，载明经业主委员会讨论审核，决定任用41位业主为本小区代表，予以公告，并抄送社区、物业等相关部门。2020年3月12日，被告作出业委会(2020)007号《四季华庭业委会关于业主代表会议内容的公告》，载明2020年1月19日绿都四季华庭小区召开第一次业主代表大会，完成了六项议题，其中包括：全体业主代表与业委会完成小区物业服务满意度评价，满分100分，合格80分，统计结果物业的满意度得分为44.75分，问题严重。
2020年3月31日，被告作出业委会(2020)009号《绿都四季华庭业委会关于召开业主大会的公告》，载明根据《物业服务合同》之条款，其于2020年1月19日召开业主代表大会对现有物业进行满意度评分，实际得分低于80分，经业委会讨论决定，将启动召开小区业主大会，会议内容为：1．是否同意提前终止现有物业服务企业合同；2．是否同意公开选聘物业服务企业方案……投票日期：2020年4月15日至2020年4月20日。业委会对本次业主大会会务进行书面记录并存档。
本次会议表决情况由罗婆路社区进行监督。2020年4月21日，被告作出业委会(2020)018号《绿都四季华庭业委会关于业主大会会议决定的公告》，就2020年4月15日至2020年4月20日举行的业主大会会议决定公告如下：“决定(1)通过提前终止现有物业服务企业合同议题；(2)通过公开选聘物业服务企业方案议题；
(3)通过小区《业主大会议事规则(修改稿)》议题。”并附《绿都四季华庭小区业主大会表决意见统计表》，该表中投赞成票的人数和面积显示，对表决事项议题一“是否同意提前终止现有物业服务企业合同”，是经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的。该公告自作出之日起公示5天，被告将其该公告及所附统计表在小区橱窗张贴公示。
2020年4月17日，原告向被告发函告，表示对被告来函告知的满意度评分结果不认可，理由是满意度评分的程序不符合要求，业主参与人数未达到业主人数和建筑面积的双过半以上，其结果不能代表业主共同利益，评分标准不透明，其评价结果不具有公信力。该函由被告的副主任何利亚签收。2020年4月22日，被告向原告发出《绿都四季华庭业委会关于提前终止物业合同的公函》［业委会函字(2020)004号］，载明经业主大会表决，通过了绿都四季华庭小区提前终止与原告的物业服务合同议题，现将结果通报给原告，并希望原告能依法平稳完成有关交接工作。
2020年4月26日，原告向被告回函，表示对被告组织的满意度测评程序和就是否提前终止物业服务合同进行业主投票的表决程序均有异议，对测评结果和表决结果不予认可，认为被告无权擅自单方解除合同，要求被告继续履行《物业服务合同》。2020年6月9日，被告向原告发出《绿都四季华庭业主委员会关于办理物业管理项目交接验收事宜的公函》［业委会函字(2020)005号］，载明被告受业主大会委托，将依法与绿城物业服务集团有限公司签订物业服务合同，合同签订生效后，原告的物业服务自然终止，为保障物业移交顺利进行，要求原告对现存问题进行自检与修复，准备好必要的物业交接资料，于2020年6月15日起向被告办理绿都四季华庭物业管理项目的相关手续，暂定管理权交接时间点为2020年6月30日早上8点，要求原告必须于2020年6月30日早上8点前做好交接手续并全面撤离绿都四季华庭小区。
该公函第七条载明，“验收、移交工作完成签字确认，查验问题权责划分、履行相应责任，小区公共收入清算完成，上述验收移交工作全部完成，双方签字确认后，业主委员会退还贵司移交的履约保证金。”2020年7月30日，原告正式撤离绿都四季华庭小区。履约保证金被告未予退还。
另查明，原告在履行案涉《物业服务合同》过程中，存在由金域华霆公司收取物业费、能耗费、车位费、水费及对外签订合同的情况，原告自称与金域华霆公司系关联公司。
本院认为：根据《 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第 一条规定， 民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用 民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至 民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用 民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案原、被告系因《物业服务合同》于2020年提前终止而发生争议，争议事实发生在 民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释。
原告与被告签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，成立并有效，双方均应按照合同履行各自义务。本案的主要争议焦点在于，被告提前终止案涉《物业服务合同》的行为是否违约。
首先，根据法庭调查可以确认，原、被告解除《物业服务合同》的起因及发展是，2020年1月19日绿都四季华庭小区召开业主代表大会，对原告的物业服务进行满意度测评，实际得分低于80分，被告将满意度测评结果告知原告，并启动召开小区业主大会，就是否同意提前终止现有物业服务企业合同等议题进行表决，后经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主大会表决通过了提前终止现有物业服务企业合同议题，被告遂发函将结果通报给原告。原告撤离绿都四季华庭小区，终止履行《物业服务合同》是基于被告在2020年4月22日向原告发送《绿都四季华庭业委会关于提前终止物业合同的公函》［业委会函字(2020)004号］，通知原告业主大会表决通过了提前终止与原告的物业服务合同议题，要求原告平稳完成有关交接工作。
此后被告又于2020年6月9日向原告发出《绿都四季华庭业主委员会关于办理物业管理项目交接验收事宜的公函》［业委会函字(2020)005号］，载明被告受业主大会委托，将依法与绿城物业服务集团有限公司签订物业服务合同，合同签订生效后，原告的物业服务自然终止，催促原告于2020年6月15日起向被告办理物业管理项目的相关手续，并要求原告必须于2020年6月30日早上8点前做好交接手续并全面撤离绿都四季华庭小区。因此，是被告单方提前终止与原告的《物业服务合同》，原告撤离被告所在小区是应被告要求而为，被告在庭审中称其不认为是被告提出解约，而是原告自行离开小区，原告离开后被告无奈找了新物业的主张，与事实不符，本院不予采纳。
其次，被告单方提前终止与原告的《物业服务合同》，有合同依据，亦有法定依据。根据《物业服务合同》第二十条第(八)项的约定，被告有权在三年合同期内每年组织一次满意度测评，满意度测评得分在80分以下的，被告有权终止合同，即合同已事先约定了解除的条件，在解除合同的条件成就时，被告有权按约行使解除权。另根据《 中华人民共和国物权法》第 七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的事项由业主共同决定，决定该事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
《 中华人民共和国物权法》第 七十八条第 一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”。《 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 八条规定：“业主大会按照 物权法第 七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持”。因此，被告在符合合同约定或者法律规定的情形下，有权单方提前解除物业服务合同。
第三，被告单方提前终止《物业服务合同》的程序正当合法。《物业服务合同》第二十条第(八)项约定了单元业主代表的推选程序和满意度测评的程序，是被告所在小区内部对原告服务进行评价，并未约定需原告或其他第三方参与，也未设置其他条件。因此，被告组织的满意度测评程序正当。
而且，该满意度测评结果仅确定了满意度评级，被告并未根据该满意度测评结果直接作出解除合同的决定，而是召开业主大会就是否同意提前终止现有物业服务企业合同的议题依法进行表决，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主大会表决通过了提前终止现有物业服务企业合同的议题，该业主大会的程序合法，决议结果应对全体业主具有约束力。故此，被告根据业主大会的决议发函通知原告解除合同，符合合同约定及法律规定，其行为并不违约，具有法律效力，发生解除合同的法律后果。
第四，关于合同解除后原告的相关诉请是否予以支持的问题。《 中华人民共和国合同法》第 九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。
如上所述，被告提前终止《物业服务合同》的行为不构成违约，发生解除合同的法律后果，故原告基于被告违约的前提要求被告赔偿各项损失共计2400793元的诉请，缺乏依据，本院不予支持。至于原告交付被告的150000元服务质量履约保证金能否主张被告返还的问题，《物业服务合同》第二十四条虽然约定“若乙方违反本合同义务，致使不能完成本合同约定的服务内容和标准的，甲方有权依法解除合同，并有权要求乙方按其减少的服务、多收部分的物业费、广告费及其它经营性收入全额返还甲方，同时扣除履约保证金壹拾伍万元，并向甲方赔偿由此带来的全部损失”，但被告未能有效证明原告“违反本合同义务，致使不能完成本合同约定的服务内容和标准”，被告也不是依据该条款行使合同解除权，且被告在2020年6月9日发给原告的《绿都四季华庭业主委员会关于办理物业管理项目交接验收事宜的公函》第七条中单方表示相关验收移交工作完成并由双方签字确认后，被告将退还原告履约保证金，被告在本案诉讼前也从未提出扣除履约保证金的主张及理由，故不能据此扣除履约保证金。
因《物业服务合同》已解除，服务质量履约保证金所担保事项已不复存在，故被告应当返还原告履约保证金150000元。至于原告诉请被告支付该保证金的相应利息损失，因《物业服务合同》对该保证金的返还未作约定，原告在本案诉讼前也未明确提出返还主张，故本院不予支持。
综上，原告的诉讼请求，合理部分本院予以支持。根据《 中华人民共和国合同法》第 九十三条第 二款、第 九十六条、第 九十七条，《 中华人民共和国物权法》第 七十六条、第 七十八条第 一款，《 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过)第 八条，《 中华人民共和国民事诉讼法》第 六十四条之规定，判决如下：
一、萧山区绿都四季华庭业主委员会于本判决生效后十日内返还杭州金域物业服务有限公司城南分公司服务质量履约保证金150000元；
二、驳回杭州金域物业服务有限公司城南分公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱付款义务，应当依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费27206元，由杭州金域物业服务有限公司城南分公司负担25606元，萧山区绿都四季华庭业主委员会负担1600元。
原告杭州金域物业服务有限公司城南分公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告萧山区绿都四季华庭业主委员会于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员茹华丽
二○二一年八月二十四日
书记员许理帆
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