某甲公司潜江分公司,杨某物业服务合同纠纷案
湖北省汉江中级人民法院
民事判决书
(2026)鄂96民终743号
上诉人(原审原告)：某甲公司潜江分公司。住所地：湖北省潜江市周矶管理区。
主要负责人：高某，该公司经理。
委托诉讼代理人：叶某。
委托诉讼代理人：余某。
上诉人(原审被告)：杨某。
委托诉讼代理人：李立峰， 湖北楚天律师事务所律师。
上诉人某甲公司潜江分公司与上诉人杨某物业服务合同纠纷一案，双方均不服湖北省潜江市人民法院(2025)鄂9005民初4060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2026年5月12日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
某甲公司潜江分公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项；2．改判杨某向某甲公司潜江分公司支付2022年1月1日至2025年6月30日物业费9042.40元；3．改判杨某向某甲公司潜江分公司支付自逾期之日起至实际付清之日止的全部逾期付款违约金(按照同期LPR计算)；4．本案一审、二审诉讼费用由杨某承担。
事实与理由：一、一审判决仅依据潜江市某甲局作出的《关于2022年度物业服务企业年度考核情况的通报》(考核结果为不满意)及《关于2023年度物业服务企业年度考核情况的通报》(考核结果为一般)，认定某甲公司潜江分公司2022年度、2023年度物业服务存在较明显瑕疵并据此核减2022年度物业费20%、2023年度物业费10%，缺乏充分的事实和法律依据。首先，上述考核通报系行政机关对物业服务企业的一般性评价，其考核标准、程序及具体指向内容并未在本案中进行充分举证和质证，不能直接作为认定2022年至2023年某甲公司潜江分公司向杨某提供的具体物业服务存在瑕疵以及瑕疵程度的依据。
一审判决以业主满意度低的考核结果直接推导出某甲公司潜江分公司未按合同约定提供物业服务的法律事实，属于证据采信不当。事实上，某甲公司潜江分公司已按照约定对小区共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生等项目进行了维护、修缮、服务与管理，并持续改进服务水平，即使存在个别、偶发的瑕疵，也远未达到应核减物业费的程度。原审判决在未对某甲公司潜江分公司提供的物业服务进行全面、客观评价，也未明确具体瑕疵内容、持续时间、影响范围以及与核减比例之间关联性的情况下，径直核减物业费，显属事实认定不清，证据不足。
其次，杨某提交的现场照片等证据，仅能反映特定时间点的局部状况，无法证明某甲公司潜江分公司2022年、2023年持续未履行合同义务。再次，在某甲公司潜江分公司起诉其他业主催讨物业费的案件中，法院均全额支持某甲公司潜江分公司的诉讼请求，“同案不同判”可能引发其他业主效仿，严重破坏小区物业服务秩序，造成不良社会影响。二、一审判决适用与有过失规则免除杨某2022年、2023年逾期付款违约金错误。
1．杨某逾期付款导致某甲公司潜江分公司产生资金占用损失。即便某甲公司潜江分公司存在服务瑕疵，并不会导致该损失扩大，本案并不属于双方过错共同造成同一损害的情形，一审判决免除杨某的违约金错误。2．一审判决酌减物业费比例过高。
一审判决酌减2022年度物业费20%、2023年度物业费10%的同时免除全部违约金，结合违约金计算标准来看，自2022年至今，案涉欠费已逾4年，2022年一年期LPR为3.45%，仅2022年度违约金累计便达13.8%(3.45%×4)；2023年度违约金按同期LPR计算至实际履行之日亦有约10%的比例。上述物业费酌减比例与违约金免除比例叠加，杨某2022年度物业费的实际减免比例超过33.8%、2023年度的实际减免比例超过20%，整体减免比例达20%-33.8%。
某甲公司潜江分公司仅存在个别的、阶段性的服务瑕疵，杨某却因该轻微瑕疵获得远超合理范围的责任减免，违反公平原则且导致双方利益严重失衡。三、一审判决酌减物业费将进一步激化双方矛盾，增加基层治理难度。2025年案涉小区业主大会选聘了新的物业服务企业，但该物业公司未进场提供服务。
为保障小区全体业主的基本居住权益，经当地社区居委会协调，某甲公司潜江分公司仍继续在案涉小区提供物业服务。在此特殊背景下，一审判决酌减物业费并大幅免除违约金的处理结果，将进一步加剧业主对某甲公司潜江分公司的抵触情绪，某甲公司潜江分公司收取物业费将面临更大阻力，经营压力大幅增加，若因资金短缺导致物业服务质量难以保障，最终受损的仍是全体业主的利益。一审判决违背了司法审判兼顾法律效果与社会效果的基本原则。
杨某辩称，某甲公司潜江分公司的上诉请求无事实和法律依据，恳请二审法院依法驳回其全部上诉请求。一、某甲公司潜江分公司混淆住建部门考核通报的参考作用与履约事实认定的边界，偷换概念，意在规避自身持续性的违约行为，其该项上诉理由不能成立。1．一审判决认定某甲公司潜江分公司违约的主要依据是杨某提交的大量原始证据，住建部门年度考核通报仅系佐证。
杨某一审中提交的2022年至2025年小区现场照片、视频、信访投诉记录、行政部门复函等证据，足以证明某甲公司潜江分公司长期放任小区公共区域违建、电梯故障维修滞后、绿化面积大面积枯死、停车秩序常年混乱、消防通道堵塞等系统性、常态化服务瑕疵，其未达到合同约定的设备完好、绿化达标、安全保障等核心标准，应当承担减少价款的违约责任。2．2022年8月小区业委会发函要求某甲公司潜江分公司移交小区公共收益凭证，某甲公司潜江分公司至今未向业委会及全体业主公示、移交公共收益原始账目，借此掩盖其虚列开支、重复报销等违法行为，持续侵害业主共有权、知情权和监督权，属于根本违约。
3．某甲公司潜江分公司主张参照案涉小区业主的其他案件全额支持物业费不能成立。一审法院另案判决业主交纳全部物业费，违背公平原则和契约精神。二、某甲公司潜江分公司仅进行形式主义整改、表演式服务，不存在任何实质性整改。
1．某甲公司潜江分公司每年底突击服务，开展业主见面会、提供“磨刀”“洗地毯”等活动，均为短期、表演式营销，目的是博取业主好感，催收物业费，不属于合同约定范围。2．案涉小区超过50%的业主拒缴物业费，是某甲公司潜江分公司物业服务全面失信的最强佐证。3．物业服务企业应当举证证明其提供的物业服务合格，某甲公司潜江分公司未提交任何有效证据证明其服务持续改进、无重大瑕疵，故应认定其未完成举证责任。
三、某甲公司潜江分公司主张一审判决适用与有过失规则错误、减免比例过高、责任失衡的上诉理由，属于对法律条文的曲解。1．物业服务合同属于双务合同，业主支付物业费的对价是物业服务企业提供合格服务。某甲公司潜江分公司长期未履行核心服务义务，存在重大违约，导致业主缓交物业费，该公司的过错与本案纠纷存在直接因果关系。
2．一审判决核减物业费比例过低，远不足以弥补业主损失。潜江市某甲局2022年度考核通报中，某甲公司潜江分公司系全市唯一获评“不满意”、排名倒数第一；2023年度考核通报中，某甲公司潜江分公司的物业服务问题仍持续存在，小区安全、环境、设施、秩序全方位受损，一审对两个年度仅分别核减20%、10%物业费，明显过低。
四、案涉小区治理的矛盾根源在于某甲公司潜江分公司长期违约，其要求改判的上诉理由不能成立。1．案涉小区物业费收取困难的原因是某甲公司潜江分公司重收费、轻服务、拒绝整改以及漠视业主合法权益，若纵容其系统性、长期性的违约行为，支持全额物业费及违约金，将助长物业服务行业“违约无需担责”的乱象，严重损害业主合法权益。2．案涉《前期物业服务协议》系开发商单方拟定的强制缔约格式合同，业主处于绝对弱势，无选择权、议价权。
业主购买物业服务属于生活消费行为，双方形成经营者与消费者的法律关系，应适用 消费者权益保护法予以同等保护。3．某甲公司潜江分公司后续提供服务系其与某甲委会串通的结果，程序及实体均不合法，亦无法扭转其2022年至今持续发生的违约事实，不能作为其主张全额收费的依据。五、案涉滞纳金条款无效，某甲公司潜江分公司违约在先，其无权主张违约金。
案涉滞纳金条款系某甲公司潜江分公司单方预先拟定的格式条款，未与业主协商，也未采取加粗提示、书面说明等方式提醒业主注意。该条款约定日千分之一的滞纳金标准，年利率高达36.5%，远超法律保护上限，依法不应产生效力的条款。结合某甲公司潜江分公司多年未履行物业服务义务，持续违约在先，依据公平原则和诚实信用原则，其无权要求杨某承担逾期付款违约金。
杨某上诉请求：1．撤销一审判决第一项，依法改判杨某向某甲公司潜江分公司支付2022年1月1日至2025年6月30日物业费4521.20元(按某甲公司潜江分公司诉请物业费9042.40元的50%计算)；2．撤销一审判决中关于杨某支付迟延履行利息的全部内容，依法改判杨某无需向某甲公司潜江分公司支付迟延履行利息；3．依法确认案涉《某前期物业服务协议》第十条第四款关于滞纳金的条款为无效格式条款；4．本案一、二审案件受理费由某甲公司潜江分公司负担。
事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当，程序严重违法。一、一审审理程序严重违法，侵害杨某的诉讼权利。1．本案审理超出法定期限。根据 民事诉讼法第 一百五十二条规定，人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。
本案于2025年9月2日立案，2026年4月2日作出一审判决，审理期限长达七个月，远超法定审限，程序严重违法。2．一审法院拖延处理杨某的反诉，且未依法移送相关上诉材料。杨某于一审答辩时依法提起反诉，请求减少物业费50%，并提交了反诉状及相关证据，该反诉请求系针对某甲公司潜江分公司严重违约行为的合法抗辩。
一审法院当庭口头裁定不予受理，在杨某提交上诉状后，未依法将相关材料向上级法院移送，剥夺了杨某反诉及上诉的权利，导致杨某的合法抗辩未能得到充分审查。3．主审法官庭审中存在倾向性引导并询问与本案核心争议无关的问题，试图规避某甲公司潜江分公司违约的事实，违背公正司法原则。具体表现为：(1)本案的核心争议为某甲公司潜江分公司是否按约提供了物业服务、杨某拒交物业费的抗辩是否成立。
一审主审法官在法庭调查阶段询问当事人“案涉小区是否成立业主委员会、是否另行选聘其他物业公司”等问题，上述问题与本案的核心争议无任何关联，亦不影响案件基本事实的认定；(2)针对杨某已举证证明的“某甲公司潜江分公司严重疏于履行物业服务管理职责，违规放行违建材料进入小区地下车库，导致43栋业主违法打穿房屋承重楼板、在地下室违规搭建两层住宅，严重危害房屋安全及小区公共利益”的违约事实，一审主审法官未聚焦某甲公司潜江分公司管理的重大失职，未审查其不履行安全管理、制止违建等核心合同义务的过错，反而询问杨某居住的39栋是否存在类似破坏房屋结构的违建，该问题与本案无关，且明显偏袒某甲公司潜江分公司，严重违背司法中立原则。
二、一审判决无视物业服务合同的本质及民生属性，对杨某主张的履行抗辩权未依法进行释明，未提示其变更抗辩理由，导致杨某的合法抗辩主张未得到实质审查，违反公平原则。1．物业服务合同的核心特征是服务与付费的对价性，业主支付物业费的前提是物业服务企业提供符合合同约定、满足业主基本居住需求的服务。某甲公司潜江分公司每日、每月提供的物业服务，对应杨某应支付的物业费份额，二者的履行具有同步性。
一审法院无视某甲公司潜江分公司长期违约、侵害业主权益的事实，仅以物业服务合同约定业主在每年1月5日交纳物业费，不符合同时履行抗辩权适用条件为由，径直认定杨某不享有同时履行抗辩权、未按期交纳物业费构成违约，错误否定杨某的合法抗辩权利。2．一审法院未区分法条援引错误与抗辩主张无效，径直认定杨某未按期交纳物业费构成违约，既违背了抗辩权的核心法理，也忽视了某甲公司潜江分公司的违约事实，导致判决结果显失公平。杨某暂缓交纳物业费，系因某甲公司潜江分公司长期怠于履行或者不履行基本的物业服务。
某甲公司潜江分公司履约存在严重瑕疵在先，杨某暂缓交纳物业费是合法行使抗辩权的体现，更是对自身权益的正当维护。杨某的核心抗辩逻辑始终是某甲公司潜江分公司未按协议提供合格的物业服务，杨某有权拒交相应物业费，其实质是行使不安抗辩权，人民法院审理案件应聚焦当事人的实质抗辩主张，而非机械审查法条援引的准确性。三、一审法院错误推定缴费顺序，错误认定杨某构成违约，错误判令杨某承担利息损失。
其一，案涉协议中每年1月5日前一次性交纳全年物业费的约定，仅明确了缴费期限和方式，未明确缴费顺序，属于合同约定不明的情形。根据 民法典第 五百一十条、第 五百一十一条规定，合同约定不明的，应当按照合同相关条款、交易习惯确定。物业服务合同属继续性合同，根据物业服务行业惯例，若双方无明确约定，应推定为物业公司先服务、业主后交费。
一审法院在未查明案件核心事实、合同性质及行业惯例的情况下，推定双方约定为业主先交费、物业公司后服务，业主属于先履行合同一方，并据此判决杨某从2025年1月6日起承担利息损失错误。其二，案涉合同约定业主在每年1月5日交纳物业费，某甲公司潜江分公司作为格式合同的提供方，在约定相关条款时，其真实意思若为预交全年物业费，理应在协议中载明“预交”字样，并对该加重业主责任、改变行业惯例的约定履行提示说明义务，但某甲公司潜江分公司既未明确约定“预交”，亦未进行提示说明，根据 民法典第 四百九十八条规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，案涉条款应解释为物业公司先服务、业主后交费。
其三，杨某未按该约定交费，系因合同约定不明、某甲公司潜江分公司未履行对格式条款的提示说明义务，且长期提供不合格物业服务，其不应承担任何利息损失。四、一审判决酌定减免2022年度、2023年度物业费比例过低，与某甲公司潜江分公司的违约程度严重不符，无法弥补杨某遭受的损失。1．某甲公司潜江分公司2022年度严重违约。
潜江市某甲局2022年度考核通报载明，某甲公司潜江分公司在“服务质量”“设施维护”“业主满意度”等核心指标中均为“不满意”，且在业主参与率达到置信标准的15个小区中，仅案涉小区考核不合格，排名全市倒数第一，足以证明某甲公司潜江分公司该年度未提供合格的物业服务，一审法院仅酌减20%物业费，实质是对违约行为的纵容、对业主合法权益的损害。2．某甲公司潜江分公司2023年度存在更严重的服务瑕疵，一审法院仅减免10%物业费，显失公平。某甲公司潜江分公司2023年度考核结果虽为一般，但结合杨某提交的小区现场照片、信访复函等证据，该公司在2023年度仍存在违建制止不力、电梯维修不及时、绿化维护不到位等众多明显瑕疵，其服务质量未达到合同约定标准。
结合某甲公司潜江分公司的违约程度，减免比例应不低于50%。3．一审判决认定某甲公司潜江分公司2024年度、2025年度物业服务无明显瑕疵错误。杨某一审中提交的案涉小区2021年至2025年的现场照片、视频、信访复函、信访处理意见等证据，能够充分证明某甲公司潜江分公司在2024年至2025年仍存在门岗值守不到位、停车秩序混乱、绿化未恢复、侵占绿地、电梯故障频发、消防措施落实不到位等严重瑕疵。
2024年潜江市某甲局未将某甲公司潜江分公司纳入年度考核，故意规避其服务不合格的事实，属于政府监管不力，不能以此作为润悦物业潜江分公提供物业服务合格的依据。某甲公司潜江分公司应当举证证明其已按合同约定履行物业服务义务，一审法院将举证责任倒置给杨某，导致事实认定错误，进而错误判决杨某支付2024年1月1日至2025年6月30日物业费及迟延履行利息。4．一审判决错误认定杨某提交的公共收益相关证据与本案无关。
杨某提交的某甲公司潜江分公司向业委会移交的公共收益明细及相应票据，清晰反映出某甲公司潜江分公司存在侵吞公共收益的严重违法行为。根据《 物业管理条例》规定，小区公共收益属于全体业主共有，归业主共同支配，用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途，而物业服务企业仅负责公共收益的代管和使用，其使用情况应当向业主公开、接受业主监督。某甲公司潜江分公司侵吞、滥用公共收益，本质上就是未履行物业服务合同约定的经营管理义务，该严重违约行为直接损害了全体业主的合法权益。
5．一审判决错误认定其他业主提交的物业公司管家服务态度不端正的证据与物业服务质量不具有关联性。物业服务包括管家服务态度、沟通响应等软件服务，管家服务态度直接关系到业主的居住体验和合法权益能否得到及时保障，是物业服务质量的重要组成部分。其他业主提交的相关证据能够充分证明某甲公司潜江分公司的物业服务存在瑕疵。
五、一审判决认定案涉滞纳金条款有效错误。1．案涉滞纳金条款属于格式条款，某甲公司潜江分公司未履行提示说明义务，该条款依法不应成为合同内容。案涉滞纳金条款系由某甲公司潜江分公司预先拟定，未与杨某协商，属于典型的格式条款。
该条款约定逾期交纳物业费按日千分之一支付滞纳金，属于“与对方有重大利害关系的条款”，某甲公司潜江分公司未依法履行提示说明义务，根据 民法典第 四百九十六条第 二款规定，该条款不应成为合同内容。2．案涉滞纳金条款约定的标准过分加重杨某的责任，违背公平原则，依法应认定无效。该条款约定的日千分之一滞纳金标准，折合年利率为36.5%，远超全国银行间同业拆借中心公布的同期LPR四倍，不合理地加重了杨某的违约责任，根据 民法典第 四百九十七条规定，该条款应认定无效。
六、一审判决杨某承担78元案件受理费不当。本案系因某甲公司潜江分公司未按约提供物业服务、侵吞公共收益引发，某甲公司潜江分公司对本案的发生存在全部过错，其诉请也未得到全部支持，而杨某暂缓交纳物业费系合法行使抗辩权，一审法院未考虑双方过错程度，判令杨某负担78元诉讼费、某甲公司潜江分公司负担39元诉讼费，损害杨某合法权益的同时，纵容了某甲公司潜江分公司的违约行为，不利于规范物业服务行业秩序。
某甲公司潜江分公司辩称，杨某的全部上诉理由缺乏事实与法律依据，依法应予驳回。一、一审审理程序合法。1．关于审理期限的意见。人民法院延长审理期限属于审判管理范畴，案件审理超期也不属于 民事诉讼法规定的严重违反法定程序的情形，并不影响案件实体审理的公正性。
2．关于反诉请求处理的意见。杨某提出减少物业费50%的反诉请求，本质是对某甲公司潜江分公司诉讼请求的抗辩，不具备反诉的构成要件。一审法院当庭裁定不予受理，符合法律规定。杨某的该项抗辩意见已经一审法院充分审理，其诉讼权利得到了充分保障。
3．关于法庭询问内容的意见。一审法院围绕案件事实和争议焦点进行询问，不存在倾向性引导的情况。二、一审判决认定杨某拒交物业费构成违约正确。案涉前期物业服务协议明确约定，物业费按年交纳，应在每年的1月5日前履行交纳义务。
双方就合同履行顺序、交费时间已达成合意，杨某不享有同时履行抗辩权，本案亦不符合不安抗辩权的适用情形。三、一审判决杨某支付逾期利息具有合同和法律依据。案涉协议关于交费期限的约定清晰明确，杨某未按约交纳物业费，客观上造成某甲公司潜江分公司的资金占用损失，杨某应承担逾期付款利息损失。
四、一审判决酌减2022年度、2023年度物业费缺乏充分依据。1．行政机关考核通报不能直接作为减免物业费的依据。潜江市某甲局的年度考核属于行政管理评价范畴，其考核方式、考核标准、评价维度均与法院审理民事案件不同，不能以行政机关考核通报结果认定物业服务不符合约定，更不能依此减免物业费。
一审判决未查明具体的违约行为、持续时长以及对杨某造成的实际影响，仅依据“不满意”“一般”的概括性考核结果，酌减物业费缺乏事实基础。2．本案酌减物业费违反“同案同判”原则。一审法院在案涉小区的其他物业服务合同纠纷案件中均认定某甲公司潜江分公司的物业服务符合约定，支持全额物业费。
本案判决酌减物业费，违背裁判尺度统一的司法原则，将引发不良社会影响，损害正常物业服务秩序。4．杨某主张酌减物业费缺乏事实和法律依据。杨某提交的照片、视频等证据仅为特定时间点的局部场景，不能证明某甲公司潜江分公司的物业服务整体达标率不足50%。
公共收益属于全体业主的共有权益，与本案纠纷不属于同一法律关系，不能作为杨某拒交或减免物业费的合法事由。某甲公司潜江分公司已依法劝阻小区违建并向行政部门履行报告义务，按约履行了相应义务。五、案涉滞纳金条款合法有效。
案涉协议中的滞纳金条款性质为逾期付款违约金，系双方对违约责任作出的对等约定，不属于不合理加重对方责任的无效格式条款。一审法院基于公平原则将违约金标准调整为同期LPR，兼顾了双方利益，杨某主张案涉滞纳金条款无效，于法无据。六、一审判决关于诉讼费用的负担符合法律规定。
根据《 诉讼费用交纳办法》第 二十九条规定，部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。某甲公司潜江分公司的诉讼请求得到大部分支持，一审法院据决定双方分担诉讼费，具有法律依据。
某甲公司潜江分公司向一审法院起诉请求：由杨某给付某甲公司潜江分公司2022年1月1日至2025年6月30日期间的物业费9042.40元及滞纳金(截至2025年6月30日滞纳金为3646.73元，之后的滞纳金，以9042.40元为基数，按日千分之一计付至债务履行完毕之日止)。
一审法院认定事实：某甲公司潜江分公司系经依法登记领取了营业执照的法人分支机构，其主要经营范围包含物业管理、停车场服务。其原名称为某乙公司潜江分公司，2025年5月15日依法将名称变更为现名。2016年8月5日，某甲公司潜江分公司基于与开发商签订的前期物业服务合同入驻案涉的某某小区后，为该小区提供物业服务至今。
杨某通过购买的方式成为该小区39栋2单元603室业主，其于2019年3月23日收房，同日与某甲公司潜江分公司签订《【某】前期物业服务协议》。该协议主要约定：1．甲方(某甲公司潜江分公司)为某小区共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2．乙方(杨某)房屋建筑面积150.55平方米；
3．乙方按1.5元/平方米/月交纳物业费；4．物业费按年交纳，应在每年的1月5日前履行交纳义务；5．乙方违反协议，未按照本协议约定的标准及时间交纳有关费用的，逾期交纳的，甲方有权要求乙方按拖欠费用的日千分之一缴纳滞纳金；
6．甲方服务质量标准：房屋外观良好、整洁，无妨碍市容和观瞻；设备运行状态良好，使用正常，维修及时；小区路面整洁、维修及时，无破损；标识系统完整规范，配套设施维修及时、完整无损；定期消杀、垃圾及时清理，环境整洁；
花草长势良好，修剪及时，无病害和枯死；车辆停放有序，道路无阻碍；住宅区内秩序良好；消防系统设备定期检查，使用正常；房屋共用部位、共用设施设备小修和急修及时。上述协议签订后，杨某在2022年1月1日前尚能按约履行。
之后，杨某以某甲公司潜江分公司提供物业服务中存在对违章建筑、乱搭滥建制止不力，绿化维护、共同设备设施维护不力等事由未再交纳物业费。为此，某甲公司潜江分公司向一审法院提起诉讼，请求判如所请。
另查明，2019年7月3日，某甲公司潜江分公司发出《关于对某某前期物业收费标准进行部分调整的公告》，该公告主要载明：“……我公司依照政府部门的引导并根据上级集团公司的指示，拟对某某前期物业收费标准及停车费标准进行部分调整，对于部分业主前期多交纳的物业费予以退还或冲抵后期的物业费，具体方案如下：某某的高层住宅及楼栋为8层住宅均按1.43元平方米/月收费……”。2023年初，潜江市某甲局组织对本市物业服务企业2022年度的物业服务情况进行了考核，并作出《关于2022年度物业服务企业年度考核情况的通报》。
该通报的主要内容为，业主参与率达到置信标准的共15个小区，其中14个小区测评结果为满意，仅某某小区为不满意。2024年初，潜江市某甲局组织对本市物业服务企业2023年度的物业服务情况进行了考核，并作出《关于2023年度物业服务企业年度考核情况的通报》。该通报的主要内容为，参评小区共45个，考核结果为“优”的小区7个，考核结果为“良”的小区25个，考核结果为“一般”的小区2个，考核结果为“不合格”的小区7个，某某小区为“一般”。
还查明，2024年1月6日一年期LPR为年利率3.45%，2025年1月6日一年期LPR为年利率3.1%。
诉讼中，杨某在庭审提起反诉，请求减少物业费50%。一审法院经审查，认为杨某提出的反诉请求属通过抗辩行使的范畴，不属反诉行使的范畴，当庭口头裁定对杨某的反诉不予受理。
一审法院认为，某甲公司潜江分公司与杨某签订的《【某】前期物业服务协议》系当事人真实意思的表示，主体、内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。杨某自2022年1月1起至今未缴纳物业费，其行为构成违约，应承担继续履行交纳物业费并赔偿损失的违约责任。同时履行抗辩权的产生需要满足下列条件：(1)当事人双方因同一双务合同而互负债务；
(2)合同中没有约定履行的先后顺序；(3)双方互负的债务均已届清偿期；(4)对方当事人未履行合同义务或者未按照约定履行合同义务；(5)对方当事人的对待履行是可能的。本案某甲公司潜江分公司应当履行的债务系非金钱债务，且系持续履行的债务，其债务清偿期不能确定为某一具体时间节点，而杨某的债务清偿期为每年的1月5日之前，故本案不符合上述同时履行抗辩权产生需要满足条件的第(3)个条件，杨某并不享有同时履行抗辩权，其基于同时履行抗辩权提出其不履行交纳物业费的行为不构成违约的抗辩意见不成立，依法不予采纳。
关于某甲公司潜江分公司的物业服务质量是否符合合同约定的问题。根据潜江市某甲局《关于2022年度物业服务企业年度考核情况的通报》，可以认定某甲公司潜江分公司2022年度提供的物业服务质量不符合合同约定，构成违约，应承担相应的违约责任。根据本案案情，并结合杨某的抗辩请求，某甲公司潜江分公司以承担减少价款的违约责任为宜。
根据标的性质、案涉小区的规模及档次、违约程度，并结合本地政府对物业服务市场的指导价格，一审法院酌定将2022年价款减少20%，即516.69元(150.55平方米×1.43元/平方米/月×12月×20%)。案涉小区2023年度的物业服务质量被考核认定为一般，结合杨某举示的小区现状图片，一审法院认定某甲公司潜江分公司2023年度在环境维护、秩序管理、绿化维护、设备设施维护方面存在较明显的瑕疵，其服务质量不完全符合合同约定，构成违约。同前述理由，一审法院酌定将2023年价款减少10%，即258.34元(150.55平方米×1.43元/平方米/月×12月×10%)。
至于其他年度的物业服务质量是否符合合同约定的问题。杨某就某甲公司潜江分公司物业服务质量不符合合同约定所举示的证据不足以证明待证事实，故对杨某提出某甲公司潜江分公司其他年度物业服务质量不符合合同约定的抗辩意见，依法不予采纳。杨某提出应当减少50%的价款的抗辩意见，与合同的性质、业主损失的大少不相符，依法不予采纳。
某甲公司潜江分公司事实上提供了物业服务，仅在2022年度、2023年度的物业服务质量存在较明显的瑕疵，不构成根本违约。杨某关于某甲公司潜江分公司构成根本违约的抗辩意见不成立，依法不予采纳。
采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的条款无效。
案涉《【某】前期物业服务协议》中关于杨某支付滞纳金的条款不属“免除或者减轻其(某甲公司潜江分��司)责任等与对方有重大利害关系的条款”，某甲公司潜江分公司无须尽到提示或说明义务，该条款不因此而不成为合同的内容。该条款约定的违约金确明显过分高于造成的损失，加重了杨某的违约责任承担，但并非不合理地加重，不构成明显违背公平原则，该条款并不因此而无效；反之，如若认定该条款无效，则杨某的违约成本为0，某甲公司潜江分公司因杨某违约造成的损失无法得到救济，反而明显违背公平原则。
故杨某提出该条款无效的抗辩意见不成立，依法不予采纳。虽然该条款不能被确认无效，但杨某依照《 中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”的规定仍享有减少违约金的救济权。
根据杨某的抗辩意见可见，其具有不应交纳滞纳金的意思表示，因此应视为其提出了减少违约金的请求。鉴于此，一审法院根据案涉合同的性质依法将违约金调整为按同期LPR计付。杨某不按约定交纳物业费固然违约，并造成某甲公司潜江分公司资金占用损失，但是某甲公司潜江分公司对损失的发生也有过错，构成合同责任中的与有过失，应当实行过失相抵。
据此，杨某无须承担2022年度、2023年度物业费迟延履行违约金。某甲公司潜江分公司在2024年度、2025年度的物业服务质量不存在明显瑕疵，杨某未按合同约定交纳物业费，应承担迟延履行期间的债务利息。如前文关于违约金调整的阐述，2024年度的违约金，应以2583.44元(150.55平方米×1.43元/平方米/月×12月)为基数，自2024年1月6日(每年应交物业费期限1月5日的次日)起至债务履行完毕之日止按同期LPR计付；
因某甲公司潜江分公司仅主张了2025年度6个月的物业费，该部分迟延履行利息应以1291.72元(150.55平方米×1.43元/平方米/月×12月)为基数，自2025年1月6日(每年应交物业费期限1月5日的次日)起至债务履行完毕之日止按同期LPR计付。某甲公司潜江分公司主张的利息超出了一审法院确认数额，对其差额部分，依法不予支持。
综上所述，杨某依照合同约定应交纳2022年1月1日至2025年6月30日期间的物业费9042.40元(150.55平方米×1.43元/平方米/月×42月)，但某甲公司潜江分公司在2022年、2023年度的物业服务质量不符合合同约定，如前文所述，应减少价款775.03元(516.69元+258.34元)，杨某还应向某甲公司潜江分公司履行物业费8267.37元(9042.40元－775.03元)；杨某应赔偿某甲公司潜江分公司迟延履行利息损失(以2583.44元为基数，自2024年1月6日起至债务履行完毕之日止按同期LPR计付；以1291.72元为基数，自2025年1月6日起至债务履行完毕之日止按同期LPR计付)。
依照《 中华人民共和国民法典》第 四百六十五条、第 四百九十六条、第 四百九十七条、第 五百零九条、第 五百七十七条、第 五百七十九条、第 五百八十二条、第 五百八十三条、第 五百八十四条、第 五百八十五条、第 五百九十二条、第 九百三十七条、第 九百四十四条及《 中华人民共和国民事诉讼法》第 六十七条第 一款的规定，判决：一、杨某于判决生效之日起十日内给付某甲公司潜江分公司物业费8267.37元及相应利息(以2583.44元为基数，自2024年1月6日起至债务履行完毕之日止按年利率3.45%计付；
以1291.72元为基数，自2025年1月6日起至债务履行完毕之日止按年利率3.1%计付)；二、驳回某甲公司潜江分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费117元，由杨某负担78元；由某甲公司潜江分公司负担39元。
二审期间，某甲公司潜江分公司、杨某均围绕上诉请求依法向本院提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院认为，某甲公司潜江分公司提交的证据一湖北省潜江市人民法院 (2025)鄂9005民初4061号民事判决书、 (2025)鄂9005民初4062号民事判决书，上述两案与本案具体案情存在差异，不能证明本案一审判决构成“同案不同判”，依法不予采信；证据二园林街道某社区居民委员会联系函、某某小区业主代表会议会议纪要及会议签到表、某某前期物业服务合同补充协议，某甲公司潜江分公司一审中已经作为证据提交，二审不予重复评判；证据三湖北省潜江市人民法院 (2024)鄂9005民初2070号民事裁定书，与本案不具有关联性，依法不予采信。
杨某申请出庭作证的证人关某的证言，对其证言中与本案具有关联性且能够与在案证据相印证的部分，依法予以采信。对杨某提交的证据一中标通知书、某某前期物业服务合同、小区业主大会业主委员会备案表、某乙委会招标结果公示【(2024)007号】、某小区更换物业意识协商会议会议纪要、某物业服务合同，与本案待证事实不具有关联性，依法不予采信；证据二某公司2024年9月用于投标的某某住宅项目物业管理服务方案，系案外人的投标资料，与本案待证事实不具有关联性，依法不予采信；
证据三潜江市某街道办事处于2022年3月13日出具的《关于明确某某45处建筑是否属于违法建设的函》、2022年4月22日出具的《关于明确某几处建筑是否属于违法建设的函》、2023年4月13日出具的《关于明确潜江市某某43栋101是否属于违法建设的函》及潜江市自然资源和规划局于2022年5月18日出具的《关于某某45处违法建设认定的函》、2022年5月9日出具的《对某几处建筑物认定的函》、2023年4月14日出具的《关于某某违法建设认定的函》，上述证据仅涉及有权机关对某几处违法建设的认定，不足以证明某甲公司潜江分公司未对违法建设尽到巡查、制止的义务，对该组证据的证明目的依法不予采信；
证据四责令接受调查通知书3份，潜江市城市管理执法局城区违法建设行为停工通知书10份，潜江市城市管理执法局分别于2026年3月24日、5月11日出具的《 政府信息公开申请答复书》，潜江市住房和城市更新局于2026年6月3日出具的《 政府信息公开申请答复书》，某局于2026年6月4日出具的《 政府信息公开申请答复书》，该组证据不足以证明某甲公司潜江分公司未履行对违法建设的巡查、劝阻和上报义务，对该组证据的证明目的依法不予采信；证据五国家企业信用信息公示系统截图、潜江市某乙局行政处罚决定书、曳引与强制驱动电梯定期检验报告22份、潜江市某乙局责令改正通知书2份、潜江市某乙局2026年3月26日《关于关某履职监督申请书的回复》、潜江市消防救援局2026年4月29日《关于潜江市某某小区消防安全举报事项的核查处理回复(一)》《关于潜江市某某小区消防安全举报事项的核查处理回复(二)》及2026年6月1日《关于潜江市某某小区消防安全举报事项的核查处理回复(三)》、潜江市消防救援局2026年5月25日《政府信息公开申请答复书(三)》《政府信息公开申请答复书(四)》《政府信息公开申请答复书(五)》《政府信息公开申请答复书(六)》、潜江市消防救援局2026年4月27日-5月10日行政处罚网上公告，其中国家企业信用信息公示系统截图、潜江市某乙局行政处罚决定书及曳引与强制驱动电梯定期检验报告22份，与本案待证事实不具有关联性，依法不予采信；
证据六潜江市物业管理公众服务某平台公众号发布的通知、通报、反馈文章等共计22篇，该组证据不足以证明某甲公司潜江分公司存在根本违约行为，2026年4月某甲公司潜江分公司被扣除信用分值的事实亦与本案不具有关联性，依法不予采信；证据七光盘2张、现场照片及某平台群聊天记录一组，上述证据中涉及2025年7月以后、2026年案涉小区物业服务的情况，与本案不具有关联性，2024年10月31日至2025年6月23日的案涉小区现场照片不足以证明某甲公司潜江分公司存在全方位、系统性、持续性的违约行为，依法不予采信。
二审中，杨某向本院申请对案涉小区进行现场踏勘，本院认为，杨某申请的事项不具有必要性，依法不予准许。
二审查明，一审判决认定事实属实，本院依法予以确认。
二审另查明，某甲公司潜江分公司与杨某签订的《【某】前期物业服务协议》约定，杨某违反协议，未按照协议约定的标准及时间交纳有关费用的，逾期交纳的，某甲公司潜江分公司有权要求杨某按拖欠费用的日千分之一缴纳滞纳金。其中，“按拖欠费用的日千分之一缴纳滞纳金”标注了下划线。
本院认为，一审判决已对某甲公司潜江分公司与杨某之间物业服务合同的效力予以认定，本院依法予以确认，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。本案二审时的争议焦点为：一、一审判决杨某支付物业费的数额是否适当；二、某甲公司潜江分公司主张违约金是否应当得到支持；三、一审程序是否合法。
关于一审判决杨某支付物业费的数额是否适当的问题。《 中华人民共和国民法典》第 五百八十二条规定：“履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据 本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
”第五百一十条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。”本案中，杨某诉讼中提交的案涉小区现场照片与潜江市某甲局《关于2022年度物业服务企业年度考核情况的通报》《关于2023年度物业服务企业年度考核情况的通报》等证据相互印证，能够证明某甲公司潜江分公司在2022年度、2023年度提供物业服务过程中在维修、清洁、绿化、秩序管理等方面存在瑕疵，其应当承担相应的违约责任。
结合案涉合同性质、合同履行的瑕疵程度等因素，一审法院酌定减少2022年度物业费的20%、2023年度物业费的10%，并无不当。杨某上诉主张减免案涉物业费的50%，依据不足，依法不予支持。物业费交纳与公共收益公示属于不同的法律关系，杨某以某甲公司潜江分公司未公示公共收益主张减交物业费，亦不能成立。
关于某甲公司潜江分公司主张违约金是否应当得到支持的问题。某甲公司潜江分公司上诉主张杨某应当向其全额支付违约金；杨某则上诉主张其不应向某甲公司潜江分公司支付违约金。首先，关于案涉合同约定滞纳金条款是否具有约束力的问题。
某甲公司潜江分公司与杨某签订的《【某】前期物业服务协议》约定，杨某违反协议，未按照协议约定的标准及时间交纳有关费用的，逾期交纳的，某甲公司潜江分公司有权要求杨某按拖欠费用的日千分之一缴纳滞纳金。上述条款系某甲公司潜江分公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，属于格式条款。该条款中约定的滞纳金实质系逾期付款违约金。
杨某上诉主张上述争议条款依法应不成为合同内容。《 中华人民共和国民法典》第 四百九十六条第 二款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。
”案涉滞纳金条款约定违约金标准为日千分之一，即年利率36.5%，该约定超出合理范围，加重了杨某的违约责任，属于上述法条规定的“与对方有重大利害关系的条款”。根据已查明的事实，某甲公司潜江分公司对该条款中“按拖欠费用的日千分之一缴纳滞纳金”以标注下划线的方式进行了提。但某甲公司潜江分公司未提交有效证据证明其对该条款履行了说明义务或杨某已注意到并理解该条款内容，故该条款依法不成为合同内容，据此应认定双方当事人未约定逾期付款违约金的标准。
其次，关于杨某是否应当承担逾期付款违约责任的问题。《 中华人民共和国民法典》第 五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
”第六百四十六条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照适用买卖合同的有关规定。”《 最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 十八条第 四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国某银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；
违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国某银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率(LPR)标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失。”本案中，双方合同明确约定每年1月5日前交纳物业费，杨某未按照约定向某甲公司潜江分公司支付物业费，构成违约。其中，某甲公司潜江分公司2022年度、2023年度提供的物业服务存在瑕疵，其对杨某该段期间逾期支付物业费导致的损失具有一定过错，一审判决适用与有过失规则，免除杨某该段期间的逾期付款违约金，并无不当；
杨某未按约支付2024年1月1日至2025年6月30日期间物业费，某甲公司潜江分公司要求杨某承担逾期付款损失，具有事实和法律依据，一审判决酌定杨某按照同期一年期LPR计付逾期付款利息，符合法律规定。
关于一审程序是否违法的问题。杨某上诉主张一审法院审理本案超过法定期限，经查，一审法院依照法定程序办理了审限变更审批手续，本案未超过法定审理期限，杨某的该项上诉理由不能成立。杨某上诉主张一审法院未移送其对不予受理反诉请求裁定的上诉材料，经查，杨某的反诉请求实质上是对物业费交纳数额的抗辩，杨某是否应当交纳物业费及数额问题系本案的争议焦点，一审法院已依法对该争议焦点进行审理并充分保障杨某的诉讼权利。
经一审法院释明后，杨某特别授权的委托诉讼代理人亦向一审法院表示不需要移送上诉材料，故一审法院未移送相关材料并无不当。杨某还上诉主张一审法院庭审中存在倾向性引导并询问与本案核心争议无关的问题，经查，一审法院系根据当事人的诉讼请求、答辩意见及证据交换的情况向当事人核实案件事实，不存在杨某上诉主张的情形，其该项上诉理由不能成立，依法不予采纳。
另外，《 诉讼费用交纳办法》第 二十九条第 二款规定：“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”本案中，某甲公司潜江分公司的诉讼请求得到部分支持，一审法院根据胜败诉情况决定双方当事人各自负担的诉讼费用数额，符合上述法律规定。
综上，某甲公司潜江分公司、杨某的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十七条第 一款第 一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人某甲公司潜江分公司负担50元，上诉人杨某负担50元。
本判决为终审判决。
本判决生效后，负有履行义务的当事人应当按期自动履行生效法律文书确定的义务，不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。负有履行义务的当事人不履行生效文书确定的义务的，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
审判长 陈庆芳
审判员 胡煜婷
审判员 戴雄伟
二〇二六年九月九日
书记员 王亚丽
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