赵卫东等与中国长城资产管理股份有限公司新疆维吾尔自治区分公司排除妨害纠纷案
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民事判决书
(2026)新01民终4443号
上诉人(原审原告)：赵某某。
委托诉讼代理人：宋少锋， 新疆翔瑞律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：新疆某某企业管理有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。
法定代表人：刘某某，该公司总经理。
委托诉讼代理人：宋玲丽，上海市锦天城(乌鲁木齐)律师事务所律师。
原审第三人：中国某某资产管理股份有限公司新疆维吾尔自治区分公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。
主要负责人：武某某，该公司总经理。
委托诉讼代理人：任自兵，北京道可特(天津)律师事务所律师。
上诉人赵某某因与被上诉人新疆某某企业管理有限责任公司(以下简称新疆某某企业管理有限责任公司)及原审第三人中国某某资产管理股份有限公司新疆维吾尔自治区分公司(以下简称某某分公司)排除妨害纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院(2025)新0103民初14948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2026年6月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
赵某某上诉请求：撤销一审判决，改判支持我的一审全部诉讼请求即：判令新疆某某企业管理有限责任公司立即搬离案涉房屋，停止占用行为，向我支付自占用房屋之日起至实际搬离之日止的房屋占用费500,000元(按市场标准计算)。事实和理由：一、一审判决认定事实及适用法律错误，以我未实际占有过案涉房屋否定我的承租人身份，与法相悖。1.一审判决完全无视租金股权抵扣铁证，租赁关系合法、客观真实。
我与产权方新疆某某房地产开发有限公司(以下简称某甲公司)2010年8月28日签订《房屋租赁合同》，合同明确约定：我承租某某公馆C座一至三层商铺，租期为二十年，每年抵扣租金100万元，全部租金以股权转让款一次性抵扣结清。我于2007年12月签订《股权转让协议》将某甲公司97%股权以5000万元对价转让，双方工商备案、股权交割全部完成，该股权转让对价足以覆盖案涉商铺全部租期租金，我的租金支付义务已完全履行完毕，双方租赁关系真实合法。2.某甲公司委托手续合法，2024年12月30日租赁房屋交付合法有效。
2007年12月15日某甲公司经全体股东一致同意形成股东会决议，正式将某某公馆(又名友好国际)项目整体运营、商铺租赁、承租房屋交付等权利，全权委托乌鲁木齐某某物业服务有限公司(以下简称某乙公司)行使。该委托系产权人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，某乙公司有权代表某甲公司向我办理租赁房屋交接手续。2024年12月30日，某甲公司委托某乙公司向我正式办理某某公馆C座一至三层商铺的租赁房屋交接手续，《交房证明》有原股权合作方何某乙亲自经手签字、物业公司盖章确认，案涉租赁房屋交付手续合法完备。
但房屋交接当日，案涉C座商铺已被新疆某某企业管理有限责任公司整体霸占、分割转租给多名商户经营，我客观上完全无法进场装修、占有使用租赁房屋，并非自身怠于行使承租人权利。3.一审无视“先租赁、后抵押、后查封”法律规则，适用法律错误。案涉《房屋租赁合同》签订于2010年，早于案涉房屋抵押权设立时间2012年、早于法院查封时间2015年，完全符合“先租赁、后抵押、后查封”的法定情形。
依据《 中华人民共和国民法典》第 四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并交付占有的，原租赁关系不受抵押权影响。一审法院未审查各项权利设立的时间先后顺序，直接否定我的合法租赁权，法律适用明显错误。4.我不能办理入住的原因是新疆某某企业管理有限责任公司非法占用了案涉房屋。
一审判决已查明新疆某某企业管理有限责任公司自2023年起实际占有管控某某公馆C座涉案商铺，并且连续缴纳2023年、2024年两年物业费、采暖费。而产权方给我出具合法交房手续的时间为2024年12月30日，此时房屋早已被对方长期霸占、实际控制。同一套商铺客观上无法重复办理两次物业入住手续，也不能重复缴纳物业及采暖费用。
我并非主动不办理入住，是客观条件完全不允许。一审法院明知该事实，仍以我未办理入住、未缴纳物业费为由驳回诉求，事实认定明显错误，裁判逻辑相互矛盾。5.我未能实际占有案涉房屋，不影响我合法承租人的身份。
新疆某某企业管理有限责任公司在无任何合法手续的情况下，在家和佳园物业办理某某公馆C座1-3层商铺的相关手续，导致我客观上根本无法再重复办理该商铺的入住及物业手续。尽管如此，我之前就案涉方案签订了合法有效的房屋租赁合同，租金以股权转让款抵扣，足以确立我合法承租人的身份。即便我没能实际占用案涉房屋，但作为承租人应当享有的权利客观存在，不能因此而否定我承租人的身份以及应当享有的权利。
一审判决以我未在家和佳园办理物业手续为由，认定我没有占有某某公馆C座1-3层商铺，并据此判决我败诉，属认定事实和适用法律错误。二、一审采信乌鲁木齐市某甲物业服务有限公司(以下简称某丙公司)证明，程序严重违法。一审判决违法采信某丙公司出具的“赵某某未办理入住手续”的证明，该证据存在重大程序瑕疵，依法不能作为定案依据。
1.该证明在一审庭审过程中未当庭出示、未组织双方进行举证质证，剥夺了我法定质证权利。2.出具该证明的某丙公司经办人、负责人均未到庭接受法庭及双方当事人询问，证据真实性无法核实；3.客观事实是我多次主动前往该物业公司办理案涉租赁房屋入住及装修手续，均被物业工作人员无理拒绝，并非我拒不办理入住手续。
一审法院在证据未经法定质证程序、证人未出庭核实的情况下，直接将该单方证明作为核心定案依据，严重违反《 中华人民共和国民事诉讼法》关于证据质证的强制性规定，属于重大程序违法。三、一审以未实际占有为由驳回诉请，完全无视客观障碍，明显不公。我无法进场占有使用案涉租赁商铺，完全是不可归责于自身的客观原因导致。
我入狱服刑失去人身自由、出狱后异地社区矫正管控。2024年办理租赁房屋交接时，商铺已被新疆某某企业管理有限责任公司整体转租、商户全部入驻，后续物业公司又恶意拒绝办理入住手续，我自始至终不具备占有使用租赁房屋的现实条件。一审法院不审查无法占有房屋的根本原因，简单以“未实际占有”为由否定我合法租赁权，严重违背公平公正原则。
四、一审证据采信双重标准，明显偏袒新疆某某企业管理有限责任公司。一审法院证据采信标准严重失衡，违背司法中立原则。我提交的租赁房屋交房文件、股权工商变更档案、租赁合同等均为合法有效书证，一审法院无故不予采信。
新疆某某企业管理有限责任公司及与其存在利害关系的物业公司出具的单方说明，无任何其他证据印证，一审法院却直接采纳，裁判倾向性极其明显。五、一审采纳街道协调意见，构成行政干预司法。一审法院将友好南路街道办事处的行政协调意见作为认定新疆某某企业管理有限责任公司占有房屋合法的依据，严重违反法院独立审判原则。
街道办事处作为行政机关，无权处分民事财产权利，其协调意见仅为化解民生矛盾的初步方案，不能成为新疆某某企业管理有限责任公司非法侵占他人租赁房屋的合法理由，更不能作为民事案件裁判依据。六、一审定案依据未经质证，剥夺我的法定诉讼权利。一审判决所依据的民生保障、楼宇运营、维稳协调等全部材料，均未在法庭上出示、未组织双方质证、未进行法庭辩论，一审法院直接将其作为定案依据，严重违反民事诉讼法定程序，彻底剥夺我的辩论、质证的法定诉讼权利。
七、一审无视住建委备案代建协议，且新疆某某企业管理有限责任公司无任何消防、供暖维保资质，所谓维修纯属非法侵占借口。我在一审庭审中已提交乌鲁木齐市住建局备案的《新疆乌鲁木齐友好国际(某某公馆)项目委托代建、代售协议书》，该协议明确约定：案涉39层大楼的竣工验收、消防验收、市政供暖、楼宇运维等全部工作，均由协议乙方乌鲁木齐某某集团有限公司负责完成，相关权责与新疆某某企业管理有限责任公司无任何法律关系。更为关键的是：消防设施维修、供暖系统维保均属于国家规定的特殊行业，必须具备相应专业资质方可实施。
新疆某某企业管理有限责任公司既无消防技术服务机构资质，也无供暖设施维修资质，更无任何机电安装、楼宇维保资质。一审庭审过程中，新疆某某企业管理有限责任公司从未提交任何维修资质证书、专业人员证书、维保合同或备案文件，一审判决书对此亦无任何记载。一个连基本消防、供暖维修资质都不具备的公司，根本不可能合法从事消防、供暖维修工作。
街道办事处仅凭口头协调，就允许无资质企业以维修为名长期霸占商铺，既违反行业强制性规定，也完全不符合法律规定。新疆某某企业管理有限责任公司所谓进场维修消防、暖气、维护稳定，完全是掩盖其非法侵占、转租牟利的虚假借口。一审法院对该明显违法事实视而不见，仍采信其抗辩理由，事实认定明显错误。
八、新疆某某企业管理有限责任公司非法侵占房屋，应支付50万元占用费。新疆某某企业管理有限责任公司无任何产权授权、无政府合法文件、无项目运维权责，长期非法侵占我承租的商铺对外转租牟利，给我造成了巨大的经济损失。我主张50万元房屋占用费，符合当地同地段商铺市场租金标准，合法合理，依法应予支持。
综上，一审判决事实认定事实及法律适用严重错误、审理程序多处违法，刻意无视租金抵扣、股权交易、租赁房屋交付、住建委备案、服刑客观事实、物业证据未经质证及新疆某某企业管理有限责任公司无维保资质等核心问题，以我未实际占有案涉房屋否定我承租人的身份，导致一审的裁判结果明显不公，严重损害我合法租赁权益。请求二审法院全面查明案件事实，依法撤销一审错误判决，改判支持我的全部诉讼请求，维护公民合法财产权益不受侵害。
新疆某某企业管理有限责任公司辩称，一、赵某某不具备主张排除妨害的权利基础。赵某某既非案涉房屋的所有权人且未实际取得合法占有，其主张排除妨害缺乏请求权基础。根据《 中华人民共和国民法典》第 二百三十六条及 二百四十条之规定，排除妨害请求权的主体应为物权人或者合法权利人，案涉房屋的产权人为某甲公司，现案涉房屋已被法院依法查封，赵某某并非所有权人，无权基于物权主张排除妨害，同时依据《 中华人民共和国民法典》第 四百六十二条规定，占有���主张排除妨害的前提是合法占有不动产或者是动产。
赵某某虽主张基于房屋租赁合同享有承租权，但依据《 中华人民共和国民法典》第 七百零三条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用收益的合同。案涉房屋在2010年所谓的租赁合同签订时尚未建成，客观上无法交付。现有物业证明及房产档案均证实涉案房屋自始未向赵某某实际交付，其从未取得对案涉房屋的现实控制与使用权。
依据法律规定，赵某某未能提供充分证据证明其合法占有案涉房屋，应当承担举证不能的不利后果。二、赵某某出示的房屋租赁合同真实性、合法性存在重大瑕疵，是虚假伪造的合同且无法对抗抵押权以及司法查封的效力。案涉房屋的租赁合同的真实性与合法性存在重大瑕疵，且依法不能对抗抵押权与查封效力。
赵某某在一审庭审中提交的合同与之前立案时法院给我方送达的房屋租赁合同，根本不是同一份合同。合同存在多处涂改划痕，签订主体及签字完全不相符，侧面的齐缝章也无法完全吻合，是虚假伪造的合同。更为关键的是案涉的房屋于2012年已设立抵押权，并于2015年被法院依法查封。
赵某某对房屋存在抵押及查封事实明知，其所谓的抵押权设立于房屋烂尾期间，从未实际转移占有，依法不取得其所谓的租赁权，我公司认为实际上租赁权也不存在。依法不得对抗某某分公司的抵押权以及法院的查封效力，赵某某试图以一份虚假伪造且未实际履行合同来对抗在先设立的物权及司法查封，违背法律规定。三、我公司占用案涉房屋是基于公共利益，具有正当性。
我公司对于案涉房屋的使用是基于公共利益的需要，具有正当性与急迫性，不构成非法侵害。2023年年底，案涉房屋因为长期无人管理，面临停暖困境，消防及排水设施存在冻损风险，严重威胁了小区630户居民的正常生活及公共安全。在辖区街道办事处主导协调下，我公司为了保证整体协调，为了保证基本的民生，消除公共危险，在缴纳了采暖费、物业费后，对房屋的部分空间进行使用和维保，而且主要一部分房屋还是辖区的社区用于公共利益，比如说是老人的日间照顾以及惠民大食堂等等，该行为是维护社会公共利益的必要措施，不具有侵占他人合法权益的主观恶意，客观上解决了紧迫的公共安全，不应认定为无权占有或者是侵权行为。
四、赵某某主张的占用费缺乏事实及法律依据。赵某某既非房屋所有权人，亦非法律保护的合法占有人，其主张占用费的前提根本不存在，其按照市场标准也是主观臆测的损失，缺乏事实基础与法律依据，依法不应予以支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，赵某某的上诉请求均不能成立，恳请二审法院驳回上诉请求，维持原判。
某某分公司辩称，与我公司在一审中的答辩意见一致。某某分公司在一审中答辩如下：一、我公司系案涉房产的合法抵押权人及查封权利人。2012年12月6日，某甲公司为向乌鲁木齐市某某合作联社(以下称某某农信社)借款提供抵押担保，将案涉房屋抵押给该联社。
2013年8月9日中国银监会新疆监管局作出关于新疆某某银行股份有限公司(以下简称某某农商行)及分支机构开业的批复(新银监复【2013】111号)明确某某农商行开业的同时，某某农信社、米东区某某合作联社自行终止，其债权债务由某某农商行承担。后因某甲公司未清偿借款，某某农商行向乌鲁木齐铁路运输中级法院申请强制执行，该院于2015年12月17日查封某甲公司名下已抵押的位于乌鲁木齐市沙依巴克区某某某某某某小区A座1-2层部分商业及40套住宅、C座1-3层商业及137套住宅(以下称抵押房产)，包括案涉房屋。
后某某农商行与我公司签订《资产批量转让协议》，并于2017年12月29日在新疆法制报发布债权转让暨债务催收联合公告，某某农商行已将其对某甲公司项下的债权全部转让给我公司，我公司已经依法取得本债权的全部权利及权益，包括案涉房屋的抵押权，且某某农商行和我公司就债权转让事宜通知了债务人、抵押人、保证人。同时乌鲁木齐铁路运输中级法院已变更我公司为查封执行案件的申请执行人。二、赵某某主张其基于2010年8月28日与某甲公司、新疆某某汽车销售服务有限责任公司(以下简称某丁公司)签订的《房屋租赁合同》享有排他性出租权及管理权，但该主张缺乏事实与法律依据。
其一，赵某某与某甲公司、某丁公司签订的房屋租赁协议因内容不完整且损害他人合法权益，应属无效。根据《 中华人民共和国民法典》第 七百零四条规定，租赁合同的内容一般应包括租金及其支付期限和方式等条款，而本案所涉协议未约定具体租金数额，明显不符合租赁合同的基本形式要件。结合赵某某系某甲公司实际控制人的身份，该协议实质为以租赁为名的抵债协议，属于行为人与相对人恶意串通，通过虚构租赁关系转移财产权益，损害了某甲公司及包括我公司在内的其他债权人的合法权益。
依据《 中华人民共和国民法典》第 一百五十四条之规定，恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为无效，故该租赁协议自始不具有法律效力。其二，案涉房屋在《房屋租赁合同》签订时间“2010年8月28日”(无法证实)处于烂尾状态，未实际完工交付，不具备合法使用的基本条件。根据《 中华人民共和国民法典》第 七百零三条，租赁合同的履行以租赁物的实际交付为基础，而本案中租赁物因未完工从未转移占有，赵某某的租赁权自始存在重大履行障碍。
其三，我公司的抵押权设立于2012年，早于案涉房屋2016年实际完工交付时间。根据《 中华人民共和国民法典》第 四百零五条规定“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。但本案中，赵某某与某甲公司、某丁公司签订的租赁合同显示时间虽早于抵押权设立时间，却因房屋烂尾未实际交付，租赁物从未转移占有，不符合“已出租并转移占有”的法定要件，故赵某某的租赁权不得对抗我公司的抵押权。
其四，案涉房产因某甲公司未清偿债务被法院查封后，根据《 最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定(2020修正)》第 二十四条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”。赵某某在查封期间主张基于租赁合同的排他性出租权，本质是对查封财产设定权利负担，依法不能对抗我公司的查封优先权。其五，某甲公司已丧失履行合同的客观基础。
某甲公司现已被吊销营业执照，实质上已进入破产状态，其作为独立民事主体的履约能力已完全丧失。在此情况下，赵某某主张继续履行房屋租赁协议已无现实可能，协议事实上已无法履行。最后，赵某某与某甲公司、某丁公司在《房屋租赁合同》中明确约定“房屋不存在任何产权纠纷、查封、抵押等权属限制”。
但某甲公司、赵某某均作为我公司债权的抵押人及被执行人，对房屋存在抵押及查封的事实明知，赵某某作为某甲公司的实际控制人及合同相对方，更应知或应当知晓房屋存在重大权属限制，此种关联关系下，我公司有权主张租赁合同无对抗抵押权、查封权之效力。赵某某由此产生的租赁权利受限后果应由其自行承担，与我公司无关。综上，赵某某与某甲公司的租赁协议既属恶意串通损害他人权益，又因某甲公司丧失履约能力而无法履行，赵某某基于《房屋租赁合同》主张的排他性出租权及管理权，既因租赁物未实际交付存在履行瑕疵，又因抵押权及查封权的在先设立无法对抗我公司的物权优先权，其要求新疆某某企业管理有限责任公司搬离及支付占用费的诉请缺乏事实与法律依据，不应得到支持。
赵某某向一审法院起诉请求：1.判令新疆某某企业管理有限责任公司立即搬离案涉房屋，停止占用行为；2.判令新疆某某企业管理有限责任公司支付自占用房屋之日起至实际搬离之日止的房屋占用费(按市场租金标准计算)。
一审法院认定事实：赵某某当庭出示《房屋租赁合同》一份，该租赁合同甲方为案外人某丁公司，乙方为案外人某甲公司，丙方为赵某某，租赁合同载明：第一条一、房屋范围及面积，甲乙双方同意将其合法所有并拥有完整产权的位于新疆乌鲁木齐市沙依巴克区滨河中路某某公馆小区C座1至3层、A座一层1000㎡商业用房及新疆天成汽车销售服务大厅280㎡(每年可抵扣壹佰万元租金)出租给丙方，标的房屋的具体面积、结构、权属证明等以甲乙双方提供的权属证明文件及房产测绘报告为准，甲乙双方应保证所出租房屋不存在任何产权纠纷、查封、抵押、权属限制或其他可能影响丙方合法使用的障碍……第二条四、租金标准及调整机制，租金按实际租赁面积计收，标准为每平方米每月人民币(具体金额三方另行协商确定)。
该租赁合同落款甲方处盖章除有李某某签字字样及盖章外，还有尹某某签字字样及盖章，落款日期为2010年8月28日。赵某某当庭出示落款日期为2007年12月15日的股东会会议纪要两份，一份会议纪要的主要内容为：股东赵某某将自己所持有的某甲公司97%的股权以5000万元的价格转让给何某甲、李某某。另一份会议纪要的主要内容为：全体股东一致同意某甲公司开发的某某公馆项目管理运营、租售全权委托某乙公司。
赵某某当庭出示落款日期为2007年12月18日的《股东转让协议》一份，该协议大致内容为：赵某某将自己所持某甲公司97%的股权以5000万元价格转让给何某甲、李某某。赵某某当庭出示落款日期为2024年12月30日的《交房证明》一份，该证明内容为：某乙公司受某甲公司委托，于2024年12月30日将某某公馆小区C座1至3层和某某公馆小区A座一层1000㎡交付给赵某某。某甲公司企业信息显示，某甲公司目前为吊销状态，公司股东为某乙公司(持股比例为80%)和李某某(持股比例为20%)。
查档日期为2026年1月7日的不动产登记信息查询结果显示，坐落于乌鲁木齐市沙依巴克区某某某某某某房屋的产权人均为某甲公司，竣工年代均为2016年8月5日，登记日期均为2022年5月7日，查封信息均为：查封机关乌鲁木齐铁路运输中级法院、查封文号(2016)新71执恢23号、查封时间2024年7月23日、查封起始日期2024年7月23日，查封终止日期2027年7月22日。2026年1月19日，案外人某丙公司向一审法院出具《情况说明》一份，该说明内容为：某丙公司于2019年12月起为位于乌鲁木齐市沙依巴克区友好南路142号的某某公馆小区提供物业服务，经核实，截至目前物业公司从未给赵某某办理过该小区C座1-3层房屋的任何入住手续，在日常物业管理过程中，也未发现赵某某对上述房屋实际占有、使用或管理的情况，亦从未接到过赵某某关于房屋使用、维修、装修等方面的报备或申请，我公司可以确认，上述房屋自始未向赵某某实际交付，赵某某亦未通过物业管理系统取得对上述房屋的现实控制或使用权，2023年之前，热力公司虽对C座商业部分长期低温带暖，但在此情况下，消防设施和排水设施仍经常被冻坏，给业主生活造成了巨大影响，同时也存在重大消防安全隐患，2023年供暖时，热力公司决定对C座地下2层及地上3层商业部分停止供暖，一旦停暖将会导致该楼栋630户居民无法正常生活及面临消防安全隐患的民生问题，为了解决民生问题，由乌鲁木齐市沙依巴克区某某街道办事处主导，多次组织金色花苑社区、我物业公司、某某分公司共同召开会议商讨如何解决，2023年11月，找到新疆某某企业管理有限责任公司法定代表人刘某某，上述各方与刘某某商讨由新疆某某企业管理有限责任公司缴纳大公馆C座地下2层及地上3层的采暖费及物业费，对上述房屋保供经营及维修、维护，各方均同意后，新疆某某企业管理有限责任公司为了维护小区公共利益，出资将C座1-3层进行了地坪等基础设施装修、水电暖改造维护等，并承诺某某分公司处置上述财产时，新疆某某企业管理有限责任公司配合退出上述房产。
新疆某某企业管理有限责任公司提供电子发票一组，以证实案涉位置近两年产生的物业费和暖气费均由其缴纳。另查明，2012年12月6日，某甲公司(借款人)与原债权人某某农信社(后变更为某某农商行)(贷款人)签订编号为(2012)固借字(01)第(0010)号《固定资产借款合同》一份，该合同约定：借款金额为25,000万元(人民币贰亿伍仟万元整)，借款期限自2012年12月6日至2015年12月5日。某甲公司与原债权人某某农信社签订编号为xxx农信借抵字(xxx)第xxx号《农村信用社借款抵押合同》及《抵押物清单》《在建工程抵押登记证明》(乌房建沙依巴克区字第xxx号、xxx号、xxx号)，并办理抵押登记，某甲公司以其开发的友好国际商住小区A座和C座商业及住宅用房为上述借款提供抵押担保。
2015年8月14日，新疆维吾尔自治区公证处作出(2015)新证经字第11133号《执行证书》，该执行证书中被执行人为某甲公司、李某某、赵某某，执行标的为209,000,000元。2015年8月14日，乌鲁木齐铁路运输中级法院作出(2015)乌中执字第59号《执行裁定书》及(2015)乌中执字第59-3号《协助执行通知书》，裁定查封某甲公司名下财产，查封了友好国际商住小区B座237套房屋(包括案涉房产)，查封期限自2015年9月10日至2018年9月10日。
2018年8月9日、2021年7月27日、2024年7月23日，乌鲁木齐铁路运输中级法院作出《协助执行通知书》，于2018年8月9日、2021年7月27日、2024年7月23日续封某某某某某某小区A座(147套)、C座(480套)房产(后调整为A座48套、C座87套)，查封期限延续至2027年7月22日。再查明，2013年8月9日，中国银监会新疆监管局作出关于某某农商行及分支机构开业的批复，该《中国银监会新疆监管局关于新疆某某银行股份有限公司及分支机构开业的批复》，该批复中明确某某农商行开业的同时，某某农信社、米东区某某合作联社自行终止，其债权债务由某某农商行承担。
2017年12月19日，某某农商行与某某分公司签订编号为天资转xxx号《资产批量转让协议》，该协议中约定：某某农商行将对某甲公司的债权(含本金20,900万元及利息)、担保权利及随附权益整体转让给某某分公司。2018年1月17日，乌鲁木齐铁路运输中级法院作出(2016)新71执恢23号之一《执行裁定书》，该裁定书载明申请执行主体为某某分公司。2020年6月8日，新疆某某事务所受乌鲁木齐铁路运输中级法院的委托作出编号为宏昌房估字[xxx]第xxx号《房地产估价报告书》一份，该报告书中对位于友好大公馆A座一层、二层，C座一层、二层、三层商业房地产价值进行司法评估。
一审法院认为，按照赵某某要求新疆某某企业管理有限责任公司搬离案涉房屋、停止占用并支付占有使用费诉请内容，本案案由定为排除妨害纠纷。排除妨害纠纷是指因为物受到他人的妨碍而引发以排除这种妨碍为目的的纠纷，当物权的行使受到现实或者可能的妨害时，物权人均可以请求排除妨害。关于物权人请求排除妨害，一审法院认为，根据《 中华人民共和国民法典》第 二百三十六条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”，该请求权主体应为物权人即所有权人，本案中，从不动产登记信息查询结果载明内容可以确定，案涉房屋产权人为某甲公司，而非赵某某，赵某某在非所有权人情况下，提出排除妨害，于法相悖。
关于占有人请求排除妨害，一审法院认为，根据《 中华人民共和国民法典》第 四百六十二条第 一款规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权依法请求损害赔偿”，该请求权主体可以理解为承租人，赵某某以其与某甲公司、某丁公司签订的《房屋租赁合同》为依据，以承租人身份主张排除妨害，应有一前提，即赵某某依据租赁合同内容实际占有过案涉房屋，赵某某提交某乙公司于2024年12月30日出具的《交房证明》中载明的“乌鲁木齐市某甲物业服务有限公司受某甲公司委托，于2024年12月30日将某某公馆小区C座1至3层和某某公馆小区A座一层1000㎡交付给赵某某”内容，以证实其占有过案涉房屋，但从某丙公司于2026年1月19日出具的《情况说明》中载明“乌鲁木齐市某甲物业服务有限公司于2019年12月起为位于乌鲁木齐市沙依巴克区友好南路142号的某某公馆小区提供物业服务，经核实，截至目前物业公司从未给赵某某办理过该小区C座1-3层房屋的任何入住手续，在日常物业管理过程中，也未发现赵某某对上述房屋实际占有、使用或管理的情况，亦从未接到过赵某某关于房屋使用、维修、装修等方面的报备或申请，我公司可以确认，上述房屋自始未向赵某某实际交付，赵某某亦未通过物业管理系统取得对上述房屋的现实控制或使用权……”内容，可以证实，某乙公司于2024年12月30日出具的《交房证明》中载明内容，与事实不符，故赵某某在自始至终未占有过案涉房屋情形下，以承租人身份主张排除妨害，与事实不符。
综上所述，赵某某的诉讼请求不能成立，不予支持。一审法院判决：驳回赵某某全部诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵某某提交如下证据：1.何某甲出具的证明材料。用以证明我在2007年签订股权转让协议，转让了某甲公司股权之后，自2007年12月起就不再担任某甲公司的任何职务，也未参与公司的任何经营管理决策、制定财务审批、对外签约等任何事务，并不是某甲公司的实际控制人。
何某甲是2007年某甲公司的法定代表人。2.某某酒店即本案案涉房屋某某公馆项目移交资料。用以证明：2015年8月14日某甲公司已经将项目的所有资料移交给乌鲁木齐某某集团有限公司，项目的所有证照资料，全部都移交了，这些资料都是齐全的。
3.一审庭审后在案涉房屋即某某公馆C座一楼、二楼、三楼拍摄的门面房出租和经营情况的照片一组。用以证明：除了我在一审时提供的出租用于旅租的房子之外，案涉房屋的一层、二层、三层分别出租用于麻将馆、健身馆、烟酒行、桌球俱乐部，还有美容美体的商店，说明案涉房屋不仅仅由新疆某某企业管理有限责任公司用于经营所谓的社会公共利益及举办食堂之外，新疆某某企业管理有限责任公司也将案涉房租赁给其他商户用于经营。新疆某某企业管理有限责任公司质证意见：1.对证明的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。
出具证明人何某甲未到庭，我方无法得知该证明的真实形成时间。证明载明出具于2025年6月12日，一审法院于2026年1月份开庭审理，该证据形成于一审开庭之前，不属于新证据，即使该证明真实，也与本案无关，不能证明赵某某是案涉房屋的合法占有人、合法使用人或者合法权利人，赵某某无权提出排除妨害的诉讼。2.对项目移交资料的真实性认可，印章反映移交人是某甲公司，接收人是乌鲁木齐某某集团有限公司，但是移交资料内容中有一处涂改，其上没有加盖印章或人员签字，我方不清楚涂改的是否是一个原始证据，该证据形式上存在瑕疵；
该证据恰恰能够说明在2015年是在建工程，并非完全交工的项目，因为该项目烂尾，所以在2015年某甲公司根本不能将大公馆的项目进行下去，这造成了很多社会不安定因素，很多商户、业主购买房屋后，因房屋常年无法交付，由乌鲁木齐某某集团有限公司接管了大公馆项目。能够证明案涉标的物当时不是一个完整的可以租赁使用的房屋，赵某某提交的2010年的房屋租赁合同不是真实合法有效的租赁合同；该项目资料与本案没有关联性，不能证明赵某某是具有提起排除妨害诉讼的适格主体，不能证明他是合法的所有权人或者合法占有人。
3.对第三组证据照片的真实性、合法性、关联性均不予认可，因赵某某未出示照片的原始载体，我方无法得知照片的拍摄时间，对于拍摄地点我方也不清楚。在真实性无法确认的情况下，对关联性也不予确认。即使照片真实，也与赵某某无关，我公司在答辩时已经说清楚了。
某某分公司的质证意见为：与新疆某某企业管理有限责任公司的质证意见一致。新疆某某企业管理有限责任公司提交如下证据：乌鲁木齐市中级人民法院 (2019)新01民终3399号民事判决书。用以证明：法院于2019年11月21日作出判决生效之日起10日内，该案当事人某乙公司应退出大公馆的物业服务区域，即某乙公司在2019年已经不是案涉某某公馆的物业服务公司，故某乙公司在2024年给赵某某出具证明，与事实不符，且某乙公司也无权出具证明。
赵某某的质证意见为：对证据的真实性无法判断，无法确认，对合法性、关联性及证明目的均不予认可。某乙公司向我方出具交房证明并不是基于某乙公司作为物业公司的身份，而是基于某甲公司委托某乙公司向赵某某交房，权利义务的基础并非提供物业服务。在2007年12月15日某甲公司的股东会纪要上某甲公司将开发的某某公馆项目管理运营租售全权委托给某乙公司，所以某乙公司向我方开具交房证明，向我方交付房屋，故对新疆某某企业管理有限责任公司提交证据要证明的问题不予认可。
某某分公司的质证意见为：对该证据的真实性、合法性、关联性均认可。本院对证据在本院认为中进行认定。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据赵某某的上诉意见与新疆某某企业管理有限责任公司的答辩意见，本案的争议焦点为：赵某某主张新疆某某企业管理有限责任公司立即搬离案涉房屋，停止占用行为并支付自占用房屋之日起至实际搬离之日止的房屋占用费有无事实及法律依据。本案中赵某某主张新疆某某企业管理有限责任公司立即搬离案涉房屋，停止占用行为，属于行使排除妨害请求权。《 中华人民共和国民法典》第 二百三十六条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
”根据上述法律规定，请求排除妨害的主体应为物的合法权利人。本案中，赵某某提交其与某甲公司、某丁公司签订的落款日期为2010年8月28日的《房屋租赁合同》等证据，主张其对案涉房屋享有排他性的出租权与管理权，包括租赁、收益等权利。
本院认为，赵某某提起本案诉讼的事实基础为《房屋租赁合同》，故权利来源于与案外人签订《房屋租赁合同》所享有的承租权，承租权系债权，并非物权，故赵某某并非上述法律规定的物的合法权利人，故其主张排除妨害，依据不足，应不予支持。赵某某二审中提交的证据并不能证明其依法享有相应的物的权利，对证据的关联性，本院均不予确认，对证据效力不作认定。新疆某某企业管理有限责任公司提交的证据，与本案处理结果无关，对证据效力不作认定。赵某某因《房屋租赁合同》履行所产生的纠纷，可另行主张权利。
综上所述，赵某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十六条第 一款、第 一百七十七条第 一款第 一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8,800元(赵某某已预交)，由赵某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谭建艳
审 判 员 黄淑梅
审 判 员 马永惠
二〇二六年九月二十三日
法官助理 孟凡雅
书 记 员 赵 慧
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