某甲公司、欧某物业服务合同纠纷案
广西壮族自治区北海市中级人民法院
民事判决书
(2026)桂05民终505号
上诉人(原审原告)：某甲公司，住所地广西北海市。统一社会信用代码：914xxxxxxxxxxxx165。
法定代表人：周某，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李明亮， 广西昊之赢律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：欧某。。
上诉人某甲公司因与被上诉人欧某物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院(2025)桂0502民初7630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2026年3月3日立案后，依法由审判员独任进行审理。本案现已审理终结。
某甲公司上诉请求：一、撤销北海市海城区人民法院作出的(2025)桂0502民初7630号民事判决的第一、二项；二、改判支持某甲公司一审全部诉讼请求；三、判令本案一审、二审的诉讼费由欧某承担。
事实和理由：某甲公司认为一审法院认定事实错误。一、案涉前期物业服务合同并未于2024年2月22日解除，某甲公司有权主张全额费用。根据法律规定，《前期物业服务合同》需经业主大会依法选聘新物业服务企业并签订合同后才终止。
本案中，案涉小区召开业主大会时，亦未选聘新的物业服务企业，原物业服务合同仍具有法律效力。欧某主张合同已解除，但未能提供任何合法有效的证据予以证明。仅凭三分之二的业主联合签名，就主张解除了《前期物业服务合同》，也是不符合法律规定的。
根据《 中华人民共和国民法典》第 二百七十二条、第 二百七十八条下列事项由业主共同决定：“(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人员(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金；(七)改建、重建建筑物及其附属设施；(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”和第九百四十条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”之规定，《前期物业服务合同》的解除必须经过法定程序，即由业主共同决定并选聘新的物业服务企业，方可终止原合同。
故某甲公司所主张的期间内合同关系依然存续。2024年5月10日，北海市银海区人民法院已作出判决确认某盐场单方解除与某甲公司的《前期物业服务合同》行为无效，案涉合同的效力不受该无效解除行为影响。结合某盐场出具的《关于竹苑小区全体业主及竹林盐场职工要求竹林盐场给予解决有关问题的回复》，其明确表示为避免小区沦为“三无”小区，不直接解聘物业，建议顺延物业管理至业主委员会成立后依法解聘，进一步印证某甲公司持续服务的必要性与合理性。
另据北海市海城区人民法院2024年12月7日作出的(2024)桂0502民初7178号判决，该判决仅判令某甲公司退出小区并移交资料，并未否定某甲公司2024年3月2日至判决作出期间提供的物业服务。上述两份判决相互印证：开发商竹林盐场解除合同无效因而原合同关系以不定期合同形式存续，7178号判决未否定后续服务，加之盐场《回复》强调的服务延续要求，足以说明某甲公司2024年3月2日后的持续服务合法合规，一审认定“2024年3月1日撤场”无依据，某甲公司真正应撤场的时间应在2024年12月7日7178号判决作出之后。
某甲公司一直依约履行服务义务，收取物业费具有合同依据。根《 中华人民共和国民法典》的规定，物业服务企业已按照合同约定提供服务的，业主不得以未享受或无需接受为由拒绝支付物业费。本案中，某甲公司提供的物业服务已覆盖小区公共区域的日常管理，服务成果具有持续性和不可分割性，且某甲公司持续履行公共区域维护、安保、清洁等基本服务，也正是在某甲公司的前述提供的物业服务下，使得案涉小区整体运营秩序正常，因此案涉小区的业主享受服务的同时理应履行缴费义务。
所以，欧某作为实际受益人，应当支付截止2024年12月13日期间的物业费与电梯维护费、二次加压费、公摊水电费等费用。二、电梯维护费的收取标准合法合理，应当按35元/月/户的标准予以支持。一审过程中，某甲公司已经提交了案涉小区电梯维护的相应记录以及费用支出票据，且该标准符合北海市关于电梯费用的收费标准。
即，某甲公司在符合某电梯收费标准的前提条件下，履行了自己的电梯维保义务，该项收费应当按照35元/月/户的标准得到支持。三、某甲公司依约代收代缴水费，理应得到支持。某甲公司代缴水费事实清楚、凭证完整，持有代交至2024年10月的常规票据，2024年11月水费亦由某甲公司实际垫付。
因案涉小区某委会提前向某乙公司申请变更水费缴费主体，导致该月水费开票抬头为某委会，但某甲公司持有实际支付凭证，代缴事实依法成立，欧某作为业主应按合同约定支付截止2024年12月13日期间的全额水费，一审仅支持至2024年10月31日与事实及合同约定不符。四、水电公摊费用已由某甲公司实际垫付，应欧某依约承担。物业公司已经支付相应的水电公摊费用，业主作为实际受益者，享受到了物业公司代其支付相应的电费水费所产生的案涉小区的日常照明、绿化、消防设施用水等各项服务，欧某应当向某甲公司支付相应期间的水电公摊费用。
五、二次加压费收取的标准及收取无任何问题。合同明确约定二次加压费的收费标准，欧某应按全额支持至服务终止。即《前期物业服务合同》第六条第九款明确约定“二次增压费按10元/月/户收取，含增压设备维护费及电费”，某甲公司已按约定承担设备能耗成本，且合同明确约定该费用涵盖增压设备的维护费用，是否实际用水并非欧某应当承担该项费用的必要条件。
且某甲公司2024年3月后仍持续提供加压服务，根据合同约定，二次加压费应按10元/月标准支付至2024年12月13日。综上，一审判决存在事实认定错误，请求贵院依法改判，支持某甲公司全部上诉请求。
欧某辩称，一、案涉前期物业服务合同已于2024年3月1日终止，某甲公司存在强行滞留、强行服务的行为，无权主张此后的任何费用；某甲公司的辩解系无病呻吟，逻辑上不能自洽。首先，案涉《前期物业服务合同》系某甲公司与建设单位某盐场于2019年12月12日签订，约定服务期限为三年，至2022年12月12日届满，这是不争的事实。
某甲公司试图援引《 中华人民共和国民法典》第 九百四十条关于“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。以此论证该合同应当选聘某丙公司后才能终止。但某甲公司援引的该条款并不适用本案，该条款强调的是服务期限届满前，而本案的解除(终止)已经是在合同期限届满后；
其二，案涉合同签订于2019年，当时《 中华人民共和国民法典》还没有出台，在2021年1月1日 民法典实施后，《 中华人民共和国民法典》第 二百八十四条以法典的形式首次确认了住宅小区“自管”模式的新形态。也就是说，即使在合同期限届满前，业主委员会根据业主大会决定对案涉小区实行自管也是小区自治的体现，并不局限于非要聘请某丙公司，更何况本案的合同期限已经届满。那么案涉小区业主委员会多次下函通知某甲公司退出，具有法律效力。
欧某在一审时提供的在案证据能够证明，在案涉合同到期前即2022年9月7日，由于某甲公司的服务存在脏乱差的原因，欧某与广大业主(已超过2/3的业主)就一起联名向开发商提出申请，请求开发商对即将到期的案涉合同提出解聘。2022年10月9日，开发商出具《关于竹苑小区全体业主及竹林盐场职工要求竹林盐场给予解决有关问题的回复》，复函载明关于竹苑小区物业服务合同及解聘更换物业的问题，建议由全体业主尽快成立业主委员会，由业主委员会再解聘原物业服务公司。
2023年2月3日，案涉小区业主委员会依法成立，2023年11月24日，业主委员会再次致函开发商要求清退某甲公司。2023年11月28日，开发商某致函某甲公司，信函中确认解除物业服务合同的时间确定在2024年1月30日，并要求某甲公司将物业档案等资料移交某委会，遭到某甲公司的拒绝。某甲公司为了拖延退出时间，2024年5月10日，以开发商为被告向银海区法院提起诉讼，诉请开发商解除无效，但其诉状中的事实与理由部分也自认解除的主体是业主或业主委员会，该判决因业主不知情没有参加诉讼，且开发商没有提供业主联名(75%以上业主)解除某甲公司的申请，被判决开发商解除无效。
但该判决也同时认定赋予了：由案涉小区的业主或业主委员会的解除权，但业主委员会成立后多次函告某甲公司退出管理区域均遭到拒绝。2023年11月26日-12月5日，案涉小区召开业主大会，经业主大会表决通过形成小区自管决议，在公示结束后，自管决议分别在海城区住建部门及高德街。2023年12月22日，案涉小区业主委员会以(2023)03号竹苑一业委函，致函某甲公司于2024年1月30日交接并退出物业服务区域，某甲公司置之不理。
2024年1月11日，案涉业主委员会致函某甲公司，函告其应于2024年1月30日前退出竹苑小区未果；2024年1月30日，业主委员会再次以(2024)10号竹苑-某委会函，致函其物业服务延至2024年2月22日止，移交本小区物业的相关资料和管理权定在2024年3月1日前，但某甲公司仍然强制服务，2024年3月2日，业主委员会又申请辖区的街道办事处、社区、派出所、执法队等单位协助要求某甲公司退出，2024年3月5日，街道办事处协同住建部门、、派出所、执法大队等单位到竹苑小区，某甲公司拒绝交接。
之后进行了漫长的诉讼，而某甲公司为了拖延诉讼时间为强行服务找借口，明知其没有资格质疑小区业主大会及业主委员会的事务情况下提出无理辩解，一次次拖延诉讼时间，使诉讼程序空转。直到(2024)0502民初7178号判决生效后某甲公司才彻底地退出。在诉讼期间，某甲公司根本没有心思提供物业服务，尤其在《前期物业服务合同》期限终止双方发生争议后，某甲公司虽然耗着不走但早已不再提供服务。
所以，某甲公司明显构成强行服务。本案中，某甲公司以2024年5月10日银海区人民法院的判决，及(2024)桂0502民初7178号判决以此论证其在2024年3月1日之后提供服务的正当性及合法性明显是偷换概念。2024年5月10日银海区法院的判决虽然认定开发商解除合同无效，但说理部分认定并赋予了案涉小区业主委员会具有解除的权利，而本案中案涉业主委员会多次下函最后确定，某甲公司的服务于2024年2月22日止，于2024年3月1日移交物管资料和管理事项。
而海城区人民法院(2024)桂0502民初7178号判决明确认定：案涉业主委员会的成立已向相关机关备案登记，对其合法性进行了确认。同时认定：小区行使管理权的主体是小区的业主，除了行政主管机关基于行政管理的需要外，其他组织和个人无权对业主委员会成立及其产生进行干预，本案中某甲公司并非小区业主，无权对业主委员会的成立及相关事宜提出异议，某甲公司无权对业主委员会主体资格及召开业主大会提出的异议，所以，本案中某甲公司在上诉状中再次以业主大会召开的事宜提出异议明显系强词夺理，越俎代庖。
为此，根据《 中华人民共和国民法典》第 九百四十九条关于：“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理情况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费，造成业主损失的，应当赔偿损失。”本案中案涉小区业主委员会已经多次预留出足够的时间并告知拒不退场后果的情况下，某甲公司仍拒不退出，所以某甲公司要求支付2024年3月1日以后的物业费等费用没有任何依据。
二、某甲公司在合同履行期间提供的物业服务质价严重不符，且存在多项根本违约行为，欧某有权拒绝支付或打折支付(不高于50%)，一审法院判决欧某全额支付物业等费用，有违权利义务对等的原则。即便在合同履行期内，某甲公司亦未依约提供符合标准的物业服务。根据《 中华人民共和国民法典》第 九百四十二条，物业服务人负有妥善维修、养护、清洁、绿化和维护基本秩序等法定义务。
然而，根据一审已查明的事实，某甲公司在服务期间存在垃圾长期不清运、公共设施损坏不予维修、消防设施维护不到位、监控系统瘫痪等诸多问题，其连最基本的物业服务都未能提供，欧某在一审中提供的照片、视频等视听资料、小区所在的办事处对物业服务质量的评比资料等证据所反映的小区脏乱差等现象不是片面的，而是分别从2020年、2021年、2022年、2023年等连续的服务低廉的事实，能够形成某甲公司服务质量低劣的证据闭环。更为严重的是，某甲公司完全违背了《 中华人民共和国民法典》第 九百四十三条规定的法定义务，长期拒绝公布收费情况、维修资金使用情况及公共收益情况，甚至在业主委员会及街道办事处多次发函要求其履行公示义务时公然拒绝。
依据《 广西壮族自治区物业管理条例》第 六十三条，物业服务人必须公示包括公共收益、水电公摊、专项维修资金使用等在内的多项信息。某甲公司的不作为，不仅构成严重违约，更直接侵害了全体业主的知情权与监督权。根据权利义务对等原则，在其未能提供相符服务的情况下，其主张全额收取物业费及相关费用，于法无据。
此外，某甲公司还存在《 广西壮族自治区物业管理条例》第 六十四条第 (八)项明令禁止的重复收费行为，例如在物业服务费已包含清洁卫生开支的情况下，另行收取生活垃圾费，该行为已被最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释所否定。值得一提的是，同是某甲公司服务的“北海监狱.裕泰小区”，其提供的物业服务同样存在服务不到位，服务管理存在瑕疵，经银海区人民法院判决并没有支持其全额的物业费等费用，而是支持了85%的费用，这些在北海市银海区人民法院(2022)桂0503民初7505号的系列案件中均有体现。
三、某甲公司所主张的电梯维护费、公摊水电费、二次加压费等专项费用，因其拒不履行公示、清算及结余返还等义务，再次收费依据不足，依法不应支持。首先，关于电梯维护费与二次加压费。根据《前期物业服务合同》第六条约定，该费用属于专项资金，应专款专用并定期公布使用情况。
然而，某甲公司始终拒绝公布其使用明细及结余情况，亦未按照(2024)桂0502民初7178号生效判决的要求，向业主委员会移交相关维修基金资料及收支凭证，为此某甲公司还被列入失信人。根据《 广西壮族自治区物业管理条例》第 六十七条规定，物业服务人退出时应当办理移交手续。某甲公司的行为已构成违法，其在不透明状态下收取的所谓“专项费用”尚有结余的情况下，无法证明已全部用于约定用途，反而有作为其利润挪用之嫌。
在此情况下，要求欧某支付这些费用，缺乏事实依据。且欧某的案涉房屋既没有产生用水，也没有装修，更没有实际居住使用，所以二次加压费不应当支持。其次，关于公摊水电费。该费用性质为代收代缴，某甲公司拒绝对结余进行清算，没有提供实际发生并垫付的有效凭证及清晰的分摊计算方式，且同样拒绝公示相关能耗总量、明细及费用分摊情况，违反《 广西壮族自治区物业管理条例》第 六十三条的强制性规定。
因此，某甲公司应承担举证不能的不利后果，其相关上诉请求不能成立。另外，一审法院既然认定了案涉物业服务终止于2024年3月1日，但一审法院又将水费支持至2024年10月，将电费支付至2024年12月31日，在某甲公司始终没有对电梯维护费、水电费提供支付方式及转账记录的情况下，不能证明某甲公司已经实际支付的情况下，一审法院对水电费及电梯维护费的认定也是错误的。四、某甲公司对生活垃圾费的收取系重复收费，依法不应当支持，或作返还处理。
如前所述，对于垃圾费，在“前期物业服务合同”中，已经为物业费所囊括，内含在物业费的一部分，不应当单作为一项另行收取，该费用属于重复收费。不仅如此，某甲公司除收取基础的生活垃圾费以外，还收取了装修垃圾费，明显属于叠加收费，擅自扩大收费范围。某甲公司关于“已实际支付”的抗辩，混淆了其向环卫部门缴费与其向业主违规重复收费两个不同的法律关系，不能成为其拒绝向业主退款的理由。
综上所述，某甲公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回。恳请贵院依法查明事实，驳回某甲公司上诉请求。
某甲公司向一审法院起诉请求：判令：1.欧某向某甲公司支付2024年1月1日至2024年12月13日期间的物业费1262.24元、电梯维护费400.16元、公摊水电费112.16元、二次加压费112.16元、生活垃圾费100.61元、水费507.84元及违约金198.58元(违约金计算标准，以欧某每月应交数额为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率4倍，从2024年2月11日起算，暂计至2025年2月28日，具体应付金额以实际支付之日为准，计算过程详见证据中的违约金计算表)；2.欧某承担本案案件受理费。以上合计：人民币2693.75元。
一审法院认定事实：2018年7月25日，某盐场、某丁公司作出《某丁公司、某盐场工矿棚户区(危旧房)改造物业服务采购公开招标采购(GXJL-BH-2018-22)中标通知书》，确认某盐场工矿棚户区(危旧房)改造物业服务由某甲公司中标，服务期限：3年。
2019年12月12日，某甲公司(乙方)与案外人某盐场(甲方)签订了《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对竹苑小区提供前期物业管理服务。物业服务费及相关费用的收取是根据物业不同类型，按建筑面积由业主或物业使用人交纳，缴费项目如下：1.小区内住宅：0.99元/m²/月；2.经营、商铺及办公用房：3.00元/月/平方；
3.电梯维护与年检费：按35元/月/户收取，当电梯维修与年检费专项资金账户余额达到20万元时，按30元/月/户收取；当电梯维修与年检费专项资金账户余额达到40万元时按25元/月/户收取。该项资金专款专用，物业管理公司不得作它用，每年定期公布资金使用情况.....6.生活垃圾处理费按政府相关部门规定价格收取。
7.水电公摊费：10元/月/户。另：当市供电计划性或故障性停电需启动发电机时，产生的发电机柴油费，根据实际损耗的柴油费由全体已入住的业主或物业使用人均摊。8.水电周转押金一次性收取：可按200元/户收取，但物业管理合同第一期到期时应退还业主。
9.自来水加压损耗费按实际由业主分摊，二次增压费按10元/月/户收取。(用水增压费含增压设备维护费及电费，不包括设备更新，维修材料费)。10.电梯电费：按各单元实际运行电量分摊到单元内住户。
11.空置房的物业管理费用，按非空置房全额由业主或物业使用人缴纳。12.装修履约金2000元(业主与装修公司各1000元，装修结束后满6个月，查验没有任何违规违章行为，由乙方退还本金)，装修垃圾清运费按3元/平方(按房屋建筑面积计收，含装修管理费)，拆墙产生建筑垃圾处理费按每堵墙300元收取。13.业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用，预缴半年物业费及相关费用(不拆墙不需要交拆墙建筑垃圾处理费)支持乙方开展管理工作。
物业服务费用主要用于以下开支：(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；(3)物业管理区域清洁卫生费用；(4)物业管理区域绿化养护费用；
(5)物业管理区域秩序维护费用......预缴物业费及相关费用期满后，业主应于每月10日之前交纳物业服务费用(物业服务资金)；按月交纳......物业服务费用实行包干制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每一年向全体业主公布物业服务资金的收支情况......业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)的，应按欠费总额日千分之三的标准向乙方支付违约金......本合同期限三年，自2019年12月13日起至2022年12月12日止。
合同到期后，如果业主委员会没有成立并没有重新选聘新的物业服务企业则原签订物业服务合同继续有效，如果业主委员会重新选聘新的物业服务企业则本合同自动终止。本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。
2020年4月24日，欧某与某盐场签订了《北海市竹苑小区购房合同》(合同编号：201901777)，约定欧某向某盐场购买位于北海市海城区，建筑面积111.5平方米。2022年10月14日案外人陈某代欧某验房。
2022年10月14日，案外人陈某代欧某与某甲公司签订了有关《区域防火责任的协议书》的《备份页》、《竹苑小区前期物业管理服务协议》的《备份页》，并签订已详细阅读并理解竹苑小区业主管理规约的《承诺书》。
某甲公司提交《2024年竹苑小区收费台账》证明竹苑小区1-xxx05欠缴2024年1月1日至2024年12月13日期间的物业费1262.24元、电梯维护费400.16元、公摊水电费112.16元、二次加压费112.16元、生活垃圾费100.61元、水费507.84元。
某甲公司已代涉案整个竹苑小区业主向某乙公司、某戊公司缴纳至2024年10月的水费。而11月的《电子发票(普通发票)》载明的购买方为北海市海城区竹苑小区第一届业主委员会。
某甲公司已代涉案整个竹苑小区业主向广西电网有限责任公司北海供电局缴纳至2024年12月31日的电费。
某甲公司已代涉案整个竹苑小区业主向某己公司、某庚公司、某辛公司缴纳至2024年12月的生活垃圾清理费。
某壬公司开具的《黑龙江增值税普通发票》《黑龙江增值税电子普通发票》《电子发票(普通发票)》证实某甲公司自2021年4月至2024年12月每隔3个月代竹苑小区缴纳至2024年10月份的电梯维保费。
2022年9月7日，竹苑小区2/3的业主向某盐场发《关于竹苑小区前期物业服务合同到期解聘申请书》主要载明经竹苑小区全体业主少数服从多数讨论决定，竹苑小区全体依法要求开发商(某盐场)解聘终止前期物业(某甲公司)服务合同，由开发商(某盐场)出面在合同到期后将前期物业(某甲公司)正式解聘，将重新选聘新的物业服务企业服务或自治。按相关物业管理规定，由(某盐场)正式提前二个月通知前期物业(某甲公司)在本次物业服务合同到期后，竹苑小区将不再续聘前期物业(某甲公司)为竹苑小区提供服务，并根据《 中华人民共和国民法典》等法律法规的有关规定，前期物业(某甲公司)将竹苑小区相关资料移交开发商某盐场或竹苑小区业主代表......并附竹苑小区业主签字表。
2022年10月9日，某盐场出具《关于竹苑小区全体业主及竹林盐场职工要求竹林盐场给予解决有关问题的回复》主要载明关于竹苑小区物业服务合同及解聘更换物业的问题。某盐场工矿棚户区(危旧房)改造项目获得国家棚户区改造专项补助资金5151万元，属政府部分投资项目，根据《 中华人民共和国政府采购法》有关规定，物业服务项目应进行公开招标。为此，我场于2018年6月22日召开棚户区领导小组成员会议，决定对物业服务项目应进行公开招标，并委托某丁公司代理我场对《某盐场工矿棚户区(危旧房)改造物业服务采购》进行了公开招标，中国采购与招标网www.chinabidding.com.cn、某丁公司网www.gxjianlong.com.cn都进行了网上公告招标。
截止2018年7月18日15时30分止，某甲公司、某癸公司、某A公司、某B公司等4家物业公司按照招标程序将投标文件密封提交到北海市重庆路发展大厦B座401某丁公司北海分公司开标室，最后经评标委员会评标某甲公司中标，中标后也按规定进行了公示。我场在选择物业服务公司上做到了公开招标，公开透明、公平公正。2019年12月12日，我场根据物业招标结果与某甲公司签订了《竹苑小区前期物业服务合同》，棚户区物业公司正式进驻竹苑小区进行服务管理。
至于解聘物业事宜，建议按照第一种方案由全体业主尽快成立业方委员会按法律的规定程序给予解聘原物业。竹林盐场将安排专人负责牵头协调推进筹备成立业主委员会工作。筹备成立业主委员会需要按法定程序进行，也需要一定时间。
因此，在成立业主委员会前建议顺延原物业管理时限，直至成立业主委员会后再解聘原物业服务公司，某C公司进行小区管理。这里之所以不建议由竹林盐场直接解聘原物业服务公司，主要考虑到如果在没有新的物业服务公司接手小区管理时，直接解聘原物业服务公司，小区直接变成混乱的“三无”小区，这是法律法规所不允许的。另外，某D公司后，某E公司必须采取公开招标的方式某C公司，签订服务管理合同至少3年，合同期内如果全体业主对新招聘的物业服务公司服务管理满意还好，如果新招聘的物业服务公司服务管理不到位业主不满意，小区管理将再次陷入混乱，造成业主和物业再次对立，整个小区管理再次重蹈覆辙。
2023年11月24日，北海市海城区竹苑小区第一届业主委员会向北海市竹林盐场发《申请关于清退前期物业的函》主要载明要求开发商某盐场按前期物业合同协议对某甲公司下达清退通知函，并移交所有物业档案交于业主委员会托管；2023年11月28日，某盐场向某甲公司作出《关于解除前期物业服务的函》主要载明我单位与贵公司于2019年12月12日签订的《竹苑小区前期物业服务合同》的合同期限三年期已过期。为了做好某委会与贵公司的物业交接工作，根据前期物业服务合同第九章第三十五条的约定，现就解除双方签订的前期物业服务合同有关事宜通知如下：一、解除双方签订的前期物业服务合同的时间：在2024年1月30日前。
二、关于物业档案及相关资料交接清单(由贵公司向某委会移交)；2024年2月18日，某甲公司九某盐场单方解除《竹苑小区前期物业服务合同》的行为是否无效的问题向北海市银海区人民法院起诉，2024年5月10日，北海市银海区人民法院以案涉竹苑小区召开业主大会讨论决定解聘原物业服务企业并采取自治自管模式的相关事宜，不能证实案涉《申请关于清退前期物业的函》代表竹苑小区业主共同的真实意思表示，确认了某盐场解除与某甲公司《竹苑小区前期物业服务合同》的行为无效。
另查明，2023年10月28日，北海市海城区竹苑小区第一届业主委员会向某甲公司发出的《通知》载明：为维护全体业主的知情权和便于业主了解小区三年度来各项物业服务费用的收支情况，根据《 物业管理条例》相关规定，现请贵部门在本通知下发7日内在各单元信息栏公示。从入驻本小区历年来的收支情况：1.水电等公共能耗总量、明细及费用；2.管理区域公共收益收况；3.公共电梯维护费及用电量收支情况。并且提供相关材料或收据发票做为凭证以供业主和业主委员会查对。如不如实公示，将上报相关部门处理。
2023年12月9日在竹苑小区公告栏粘贴的《竹苑小区第一届委员会业主大会会议表决事项和方案统计报告单》载明：一、小区投票权数：总建筑专有面积110626.98m²，业主总人数980人；二、收回表决票701张，其中有效票693张、废票8张、弃权票1张；三、本次表决有效权数：专有面积74661.23m²，占总建筑专有面积67.4%；业主人数693人，占业主总人数70.7%，符合相关法律规定。四、各表决事项投赞成票的得票权数如下：招标物业企业赞成人数36人，占5%；自治自管赞成人数655人，占95%；同意表决规则684人，占99%；同意自治自管方案653人，占94%；同意招标物业方案145人，占21%。
还查明，2023年12月12日，北海市海城区竹苑小区第一届业主委员会发函至某甲公司载明：2023年11月26日我委发申请函要求开发商某盐场解除前期物业服务合同关系，开发商于2023年11月28日正式下函给贵公司解除在竹苑小区的物业服务合同关系，物业服务至2024年1月30日前截止；经2023年11月26日至2023年12月22日业主大会表决投票通过小区自治自管管理模式，请贵公司在2024年1月30日前按照开发商解除函的要求和《 广西壮族自治区物业管理条例》的相关规定移交物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物完整移交给业主委员会，移交具体时间日期请贵公司在2024年1月30日前提前3日通知我委；
并且限期2024年2月3日前搬移属于贵公司的物品出本小区，不搬移当做无主或者丢弃物处理。
2024年1月11日，北海市海城区竹苑小区第一届业主委员会发《关于物业资料移交的函》至某甲公司载明：贵司的物业服务时间于2024年1月30日前截止并且退出竹苑小区，我委于2023年12月23日已下函要求贵司确定物业资料移交的具体交接时间，截止2024年1月11日前没有收到贵司决定交接的具体时间日期，为保证贵司在退出竹苑小区物业服务后各项工作正常运行，我委现定于2024年1月25日(星期四)上午9点于某开展物业材料移交工作，届时我委邀请管辖社区、街道办及派出所监督协助交接。请贵司履行《 广西壮族自治区物业管理条例》规定，配合完成物业资料交接工作；如对物业资料交接日期有异议，请联系我委，3日后视为无异议。
2024年1月30日，北海市海城区竹苑小区第一届业主委员会发函至某甲公司载明：开发商某盐场在本小区业主委员会(简称某委会)委托下，在2023年11月28日下函通知贵司解除物业服务合同，至业主大会表决小区自治通过，期间某委会并未收到贵司对开发商解除函的相关异议；在2023年12月22日本某委会第一次去函通知解除贵司在本小区的物业服务及相关交接事宜，2024年1月11日第二次再次下函，均未得到任何有异议的答复及回函，看得出贵司是支持本小区某委会决定的；
考虑春节将近，交接事宜比较繁琐，人力方面可能都不足，为了大家能过个平安顺利的春节，经某委会会议讨论，贵司物业服务延至2024年2月22日止，移交本小区物业的相关资料和管理权定在2024年3月1日前。贵司可提前要求解除在本小区物业服务，准备好需移交的物业相关资料提前3日回函本小区某委会。该函送至了某甲公司某中心。
再查明，2024年3月2日，北海市海城区竹苑小区第一届业主委员会向某乙道办发《申请函》载明：北海市海城区竹苑小区经业主大会表决，于2023年12月22日合法合规通过自治自管议案，我委(业主委员会)已下函明确了解聘时间告知，之后多次下函前期物业(某甲公司)要求协商交接时间，我委委员还多次上门当面要求协商交接均于各种理由拒绝交接，截止2024年3月1日最后交接期限，未收到前期物业任何协商交接的意向，现申请贵办在2024年3月5日组织相关政府部门协助交接。
2024年3月4日，某乙道办向北海市海城区竹苑小区第一届业主委员会发《复函》载明：我办收到贵委递交的《申请函》，请求我办组织相关政府部门协助交接。为保障竹苑小区物业平稳交接，我办已经邀请区住建部门、执法大队、派出所及于2024年3月5日上午9时前往竹苑小区。
同日，某乙道办向北海市海城区住房和城乡建设局、工业园区派出所发《关于请求派员协助竹苑小区物业移交工作的函》载明：我办收到某小区某委会递交的《申请函》，请求我办组织相关政府部门协助交接。经了解，该小区某委会于2023年12月22日通过召开业主大会，表决通过了自主管理。某委会多次和前期物业(某甲公司)协商交接，前期物业均拒接交接。
根据《 广西壮族自治区物业管理条例》(修正版) 六十八条规定，原物业服务人拒不移或者拒绝退出物业管理区域的，业主委员会或者业主可以向街道办事处或者乡镇人民政府和县级人民政府住房城乡建设主管部门报告，并可以向辖区公安派出所请求协助，要求原物业服务人移交事项并退出物业管理区。原物业服务人有破坏设施设备、毁坏账册等违法行为的，由公安机关依法处理。为保障竹苑小区物业平稳交接，特请求贵局派员协助开展竹苑小区物业交接工作，时间为：2024年3月5日上午9时，地点为：澳门路竹苑小区某中心。特此去函。
2024年3月5日，某甲道办、社区、派出所、执法大队到竹苑小区协助交接物业资料，某甲公司拒绝交接。
又查明，2024年12月6日，北海市海城区人民法院作出的(2024)桂0502民初7178号民事判决书，认定事实：某乙办事处于2023年11月22日出具《业主委员会备案证明》，载明：座落于北海市海城区澳门路的竹苑小区第一届业主大会及业主委员会已经成立，经公示超过15天无异议，现予以备案。本届业主委员会成立时间为2023年2月3日，任期为三年。业主委员会成员名单为：主任：廖某；
副主任：蒋某、蔡某；委员：韩某、姚某、傅某、谢某。2023年11月26日至同年12月5日，竹苑小区业主委员会召开首届业主大会并表决通过形成小区自管决议。2024年5月30日，某乙办事处出具《证明》一份，载明“根据《 广西壮族自治区物业管理条例》《 业主大会和业主委员会指导规则》相关规定，竹苑小区业主自治(自管)总方案于2024年1月8日在某甲办事处备案，符合规定。
特此证明。”2024年8月16日至2024年8月20日，竹苑小区业主委员会组织召开第二届业主大会，通过了含“追认解除(解聘)某甲公司并授权业主委员会提起诉讼”在内的多个表决事项。9月8日，竹苑小区业主委员会向某甲公司作出《告知函》一份，载明“某甲公司：2024年8月16日至2024年8月20日竹苑小区召开了业主大会，公示期内未曾收到任何一位业主对业主大会表决统计结果提出任何异议的报告，所以再次对解除(解聘)贵司在本小区的物业服务形成坚定的决议，请贵司在收到本函2日内与我委协商交接事宜，如无协商交接意愿我委将按业主大会决议起诉至人民法院，期间小区公共设施产生的所有费用支出和安全事故由贵司承担。
特此致函，以免诉累产生不良影响。”并判决：某甲公司退出北海市海城区竹苑小区，并将某甲公司实际控制并占有的物业服务用房、公共维修基金资料(包含公共维修基金明细账目及相应的发票、票据)、公共收益结余资料(含收支明细清单及相应发票、凭证)和《 广西壮族自治区物业管理条例》规定应当移交的物业资料移交给北海市海城区竹苑小区第一届业主委员会。
最后查明，2025年2月18日北海市海城区竹苑小区第一届业主委员会因某甲公司未履行(2024)桂0502民初7178号生效民事判决书向北海市海城区人民法院申请执行，北海市海城区人民法院约谈北海市海城区竹苑小区第一届业主委员会与某甲公司法人，2025年8月6日作出(2025)桂0502执483号《询问笔录》载明：北海市海城区竹苑小区第一届业主委员会确认某甲公司只移交物业服务用房、公用设备以及电梯的年检材料，某甲公司未移交公共收益结余资料(含收支明细清单及相应发票、凭证)等材料。
一审法院认为，某甲公司与案外人某盐场签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且未见存在法律规定之无效情形，属合法有效合同，双方均应恪守履行。根据《 中华人民共和国民法典》第 九百三十九条关于“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”之规定，某甲公司作为物业服务方，已按合同约定为涉案小区业主提供物业服务，欧某系涉案房屋业主，应按照合同约定履行交纳物业费及其他费用的义务。
关于某甲公司应退出竹苑小区时间的认定。2023年11月26日至12月5日，北海市海城区竹苑小区第一届业主委员会召开首届业主大会并表决通过形成小区自管决议，2023年12月22日北海市海城区竹苑小区第一届业主委员会发函至某甲公司，函告某甲公司在2024年1月30日前移交物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物完整移交给业主委员会。并于2024年1月30日，北海市海城区竹苑小区第一届业主委员会再次发函至某甲公司函告移交本小区物业的相关资料和管理权定在2024年3月1日。
北海市海城区竹苑小区第一届业主委员会给予了充分的时间给某甲公司移交物业的相关资料，但某甲公司拒不退场，故一审法院认定某甲公司于2024年3月1日退场。根据《 中华人民共和国民法典》第 九百四十九条规定：物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。
原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。本案中，某甲公司未向业主委员会履行交接义务，经明确告知法律后果后仍拒不退出物业服务区域，故某甲公司请求欧某支付2024年3月2日至2024年12月13日的物业费，缺乏事实与法律依据，不予支持。
对于某甲公司已据实缴纳的费用，一审法院综合证据予以评定，故欧某应缴纳的费用如下：
关于物业费。欧某欠缴物业费用的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。故欧某应继续支付2024年1月1日至2024年3月1日的物业费220.77元(0.99元/㎡/月×111.5㎡×2个月=220.77元)。
关于电梯维护费。涉案合同约定“电梯维护与年检费：按35元/月/户收取，当电梯维修与年检费专项资金账户余额达到20万元时，按30元/月/户收取；当电梯维修与年检费专项资金账户余额达到40万元时按25元/月/户收取。
该项资金专款专用，物业管理公司不得作它用，每年定期公布资金使用情况”，本案中，某甲公司未能提供证据证实电梯维修与年检费专项资金账户余额，一审法院酌定按25元/月/户收取，故欧某应支付2024年1月1日至2024年3月1日的电梯维护费50元(25元/月×2个月=50元)。关于2024年3月2日后的电梯维护费，某甲公司虽然提交了某壬公司开具的《黑龙江增值税普通发票》《黑龙江增值税电子普通发票》《电子发票(普通发票)》证实自2021年4月至2024年12月每隔3个月代竹苑小区缴纳至2024年10月份的电梯维保费，但未提供相应的结算证明，也未提供证据证实各业主缴纳的电梯维护费已使用完毕的证据，对此不予采纳。
关于水电公摊费。某甲公司已代涉案整个竹苑小区业主分别向某乙公司、某戊公司缴纳水费至2024年10月，向广西电网有限责任公司北海供电局缴纳电费至2024年12月31日。该部分费用为代收代缴，某甲公司实际垫付该费用，涉案合同约定水电公摊费为10元/月，故欧某应支付2024年1月1日至2024年10月31日的水电公摊费100元(10元/月×10个月=100元)。但电费某甲公司已缴纳至了2024年12月31日，故欧某酌情还应支付2024年11月1日至2024年12月31日的公摊电费10元，综上欧某应支付公摊水电费110元。
关于二次加压费，二次加压费是指建筑高度导致自来水水压不足时，通过加压设备保障供水所产生的费用，涉案房屋处在16楼，故欧某应支付2024年1月1日至2024年3月1日的二次加压费20元(10元/月×2个月=20元)给某甲公司。
关于水费。某甲公司已向某乙公司、某戊公司缴纳至2024年10月的水费，故欧某应支付2024年1月1日至2024年10月31日的水费427.8元。
关于生活垃圾费。某甲公司已向某己公司、某庚公司、某辛公司缴纳至2024年12月的生活垃圾清理费，故某甲公司主张欧某支付生活垃圾费100.61元，具有事实与法律依据，本院予以支持。
关于违约金的问题。因某甲公司管理不规范，未按时足额支付物业费用的责任不能完全归责于欧某，且在北海市海城区竹苑小区业主委员会要求某甲公司退场并交接材料时，某甲公司未及时与北海市海城区竹苑小区业主委员会交接，综合当事人的过错程度，对主张的违约金不予支持。
一审法院判决如下：一、欧某支付物业服务费220.77元、电梯维护费50元、水电公摊费110元、二次加压费20元、生活垃圾费100.61元、水费427.8元，合计929.18元给某甲公司；二、驳回某甲公司的其他诉讼请求。案件受理费25元(已减半收取)，由某甲公司负担8元，由欧某负担17元。
本院二审期间，上诉人某甲公司向本院提交了如下证据：证据1.《转账记录截图》，拟证明某甲公司已实际支付案涉小区2024年11月水费至供电局；证据2.《情况说明》，拟证明某甲公司收取电梯维护费合法合规。经质证，欧某认为，对《转账记录截图》证据的三性有异议，该截图只能反映收款人不能反映转账人，亦不能证明系用于案涉小区；对《情况说明》证据的三性、证明目的及证明能力有异议，逾期举证不应采纳，该情况说明不是证据，不具有证明能力及证明力，不能作为定案的依据。对于某甲公司提交的上述证据，本院将结合查明的事实和其他的在卷的证据予以综合认证。
本院另查明，某甲公司二审提交的三笔附言“2024年11月份竹苑小区(某甲公司)水费、污水处理”的转账记录金额分别为1138.20元、4468.79元、9311.57元，一审所提交的包括购买方为北海市海城区竹苑小区第一届业主委员会在内的2024年11月份的四张水费、污水处理费电子发票金额分别为6585.30元、2726.27元、1138.20元、4468.79元，两者总金额一致。
2026年5月22日，某甲公司向本院提交《撤回诉讼请求申请书》，请求撤回发票号码为25452000000013405158发票中金额6585.3元均摊至每户欠费业主后，欧某应承担的相应费用。
二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，二审人民法院应围绕当事人的上诉请求进行审理，对于未提异议的部分，本院不予审查。本案二审的争议焦点为：某甲公司的上诉请求有无事实和法律依据。
关于物业服务费，根据《 中华人民共和国民法典》第 九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”的规定，本案中，某盐场通过招投标选聘某甲公司为某F公司，某盐场与某甲公司签订的《前期物业合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，并对案涉小区全体业主具有法定约束力，某甲公司与各业主均应依约履行合同义务。
故某甲公司基于前述合同为欧某房产所在小区持续提供了物业管理服务，享有向作为业主的欧某收取物业服务费的权利。物业服务具有公共性、持续性等特征，业主以部分服务环节存在瑕疵为由拒付或核减，需以物业服务存在根本违约、导致合同目的无法实现为前提。本案中，欧某提交的证据仅能证明某甲公司提供的服务存在部分细节瑕疵，不足以证实某甲公司存在不履行核心物业服务义务、根本违约的情形，且一审法院已综合某甲公司管理不规范、未及时交接等过错，驳回了物业公司主张的欧某拖欠物业费应支付违约金的请求，以平衡双方权利义务，裁量合理。
另，一审法院结合小区业主大会表决通过的自管协议、业主委员会两次发函催告移交物业资料及管理权、最终明确限定某甲公司于2024年3月1日为移交退场日期的事实，认定案涉《前期物业合同》于2024年3月1日终止、某甲公司应于该日退出物业服务领域，该认定具有事实与法律依据。某甲公司主张合同未于2024年2月22日解除，欧某应支付2024年3月1日之后至12月13日的全额物业相关费用，本院不予采纳。根据《 中华人民共和国民法典》第 九百四十九条规定：“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。
原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。”本案中，某甲公司经业主委员会明确催告后仍拒不退场、拒不履行交接义务，其主张2024年3月1日后的物业服务费、电梯维护费等费用，缺乏法律依据。
关于电梯维护费。某甲公司主张应按合同约定35元/月/户标准全额支持该项费用，但其仅提供了费用支出票据以证明实际履行了电梯维保义务，未提供证据证明专项资金账户使用、结算以及余额情况。一审法院酌定按25元/月标准计收电梯维护费，已综合考量双方举证情况与合同约定事实，并无不当。
关于二次加压费、生活垃圾费。案涉《前期物业服务合同》已约定二次加压费以及生活垃圾费，欧某作为业主亦已实际产生用水加压损耗及生活垃圾，故理应承担相关费用，一审法院根据实际居住情况判令欧某向某甲公司支付二次加压费、生活垃圾费符合客观事实及权利义务对等原则。
关于水电公摊费、水费。结合案涉《前期物业服务合同》约定及一、二审证据，本院认定，某甲公司已实际代竹苑小区缴水费至2024年12月1日，代缴电费至2024年12月31日，一审法院认定某甲公司代竹苑小区缴纳水费至2024年10月，2024年11月份水费购买方为竹苑小区第一届业主委员会有误，本院予以纠正。因某甲公司已撤回对案涉2024年11月份水费的诉讼请求，故该笔费用不计入欧某应向某甲公司支付的费用中。欧某作为小区业主即实际受益人，理应支付某甲公司已代缴的公摊水电费用110元、水费427.8元。
综上所述，某甲公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，本院予以维持。依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十七条第 一款第 一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由某甲公司负担(已预交)。
本判决为终审判决。
审 判 员 黎鸿鹏
二〇二六年五月二十九日
法官助理 陈丽秋
书 记 员 陈雪婧
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