某甲公司与张家界市永定区龙城小区首届业主委员会合同、准合同纠纷案
湖南省张家界市永定区人民法院
民事判决书
(2026)湘0802民初2416号
原告：某甲公司，住所地江西省南昌市南昌高新技术开发区。确认送达地址：张家界市永定区S1栋3楼湖南云天(张家界)律师事务所，收件人杨锡武，电话139某某某某×790。
法定代表人：周某，董事长。
委托诉讼代理人：杨锡武，湖南云天(张家界)律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
委托诉讼代理人：陈雨贝，湖南云天(张家界)律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被告：某委员会，住所地：张家界市永定区。确认送达地址：张家界市永定区，收件人杨某，电话139某某某某×690。
代表人：杨某，主任。
原告某甲公司与被告某委员会物业服务合同纠纷一案，本院于2026年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某甲公司的委托诉讼代理人杨锡武、被告某委员会的代表人杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某甲公司向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告2025年4月2日签订的《张家界市某小区物业委托服务合同》解除。2.判决被告赔偿原告损失46144.6元；3.判决被告承担本案诉讼费。
事实与理由：2025年3月31日，原告某甲公司某被告某委员会的永定区某小区物业管理服务项目。2025年4月2日，双方签订了《张家界市永定区某小区物业委托服务合同》，约定：1、由原告为永定区解放社区某小区提供物业服务，期限自2025年4月2日至2028年4月2日；2、合同第18条被告需协助乙方开展物业工作，完成和实现物业管理各项管理目标。
自2025年4月2日起，原告已派驻保洁、秩序员、工程人员等入场，维持小区基本秩序。但被告未按《 湖南省物业管理条例》相关规定及合同约定有效组织办理物业交接、查验等工作，小区的设施、设备也未移交，从而导致原告进驻服务人员无法正常履约开展物业服务工作。原告多次发函请求被告完成相关工作交接，但被告一直未组织。
2025年4月30日，原告已经产生46144.6元的经济损失。此后，原告再次向被告发函告，请求被告在2025年5月2日前回复原告确定交接时间，若到期未回复，原告将撤出工作人员。截至起诉之日，被告仍未回复也未组织。
被告一直不交接的行为,致使双方签订的物业服务合同的根本目的无法实现，被告应当承担原告损失。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。
被告某委员会辩称，一、案涉合同系被答辩人自愿签订，其事前已充分知晓小区客观现状及运营难点。2025年3月31日，被答辩人中标某小区物业管理服务项目。2025年4月1日，答辩人与被答辩人工作人员召开项目见面会，如实告知小区现存各项运营困难，并三次提醒被答辩人审慎评估履约能力，同时明确承诺：若被答辩人自愿放弃中标资格,答辩人将全额补偿其中标费用12000元、资料费用400元。
被答辩人当场明确表示自身资金、服务能力充足，能够克服小区现存问题，自愿承接案涉物业服务项目。2025年4月2日,被答辩人自行组织人员进驻小区,双方自愿签订《张家界市永定区某小区物业委托服务合同》。案涉合同订立全过程，均为被答辩人真实意思表示，合法有效。
二、物业服务受阻系第三方恶意干扰所致，答辩人已完全履行合同协助义务。根据案涉物业服务合同第十八条约定，答辩人仅负有协助物业服务开展的义务。被答辩人进驻小区后，其安保、保洁等工作人员多次遭到原物业服务企业某乙公司滞留人员恶意骚扰，双方冲突经多次报警处置。
前述干扰行为直接导致被答辩人缩减服务规模、放缓服务进度，该后果与答辩人无关。纠纷发生后，答辩人积极向各级主管部门反映情况、寻求协助，全力为被答辩人排除服务障碍，已全面履行合同约定的协助义务，不存在任何阻碍被答辩人正常履约的行为。三、物业交接受阻源于前期物业公司拒不配合，答辩人全程积极推进交接工作。
被答辩人诉称答辩人拒不配合物业查验、设施设备移交，与客观事实严重不符。本案物业交接的核心障碍，是原物业服务企业某乙公司拒不退场、拒绝配合交接。纠纷发生后，被答辩人曾自行向原物业公司主张交接权利，后主动放弃维权，并将全部交接事宜交由答辩人处理。
答辩人未推诿责任，依法通过诉讼维权，先后完成物业交接纠纷一审、二审程序，案号分别为(2025)湘0802民初2800号、(2025)湘08民终787号，相关裁判文书已发生法律效力。目前答辩人已向法院申请强制执行，执行案号：(2026)湘0802执284号。即便原物业公司提出再审申请，答辩人亦正常筹备应诉，始终全力推动物业交接工作落地。
四、答辩人主动处置小区公共事务，全力保障小区正常运转与业主权益。2025年5月6日，当地政法委针对本案物业纠纷成立专项工作组。答辩人及小区党支部第一时间上报全部问题，全力配合工作组开展协调处置工作。
在物业服务停滞期间，答辩人主动垫付费用、统筹处理电梯维保、公共电费缴纳、化粪池清理、垃圾清运、污水管道修缮等本应由物业公司承担的公共服务事项，最大限度降低对小区业主日常生活的影响，始终以维护小区整体利益为首要原则。五、被答辩人主张46144.6元经济损失，无事实及法律依据，答辩人无需承担赔偿责任。1.损失侵权主体并非答辩人。
案涉服务停滞、人员被骚扰及相关损失，均系某乙公司的侵权行为造成。答辩人严格依约履行义务、积极维权协调，未实施任何违约或侵权行为，依法不承担赔偿责任。被答辩人若存在实际损失，应当向实际侵权方主张权利。
2.人员薪资损失证据不足。被答辩人主张的人员费用中，曾某系被答辩人单方外派人员，并非双方约定对接人员，其用工、薪酬标准均由被答辩人自行确定，且该人员多数时间处理龙祥国际小区事务，与本案无关。同时，被答辩人仅提交部分银行流水，工资表与实际转账金额无法对应，答辩人要求被答辩人提交全部员工劳动合同原件予以核实。
3.招标费用不应由答辩人承担。依据《 中华人民共和国民法典》第 五百条规定，缔约过错赔偿以一方存在恶意磋商、隐瞒事实、违背诚信原则为前提。本案中，答辩人已事前充分告知小区现状、主动提醒风险并给出放弃中标补偿方案，不存在任何过错。
被答辩人自愿中标、签订合同，现主张返还12000元招标费用，无法律依据。六、答辩人始终秉持合作态度，被答辩人径行起诉不利于小区和谐稳定。合同签订后，答辩人始终认可被答辩人的物业服务主体资格，多次向业主解释服务停滞的客观原因，劝导业主耐心等待交接完成，从未单方要求解除合同、否定被答辩人服务资格。
答辩人一直积极协调化解矛盾，始终维护双方合作关系。被答辩人在问题尚未穷尽协商途径时直接提起诉讼，答辩人对此深表意外，该行为亦不利于小区长治久安。综上，答辩人不存在任何违约行为，未阻碍物业交接、未妨害物业服务开展，亦未造成被答辩人经济损失。
被答辩人全部诉讼请求均缺乏事实与法律依据。恳请人民法院查清案件事实，依法驳回被答辩人全部诉讼请求，促成双方协商化解纠纷，共同保障小区业主正常生活。
查明的事实
根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：
某委员会在相关职能部门备案登记前使用的名称为张家界市永定区某小区首届业主委员会，并制作了张家界市永定区某小区首届业主委员会的公章。
2025年3月，张家界市永定区某小区首届业主委员会委托某丙公司对外招标某小区的物业服务企业，经评审委员会评定并报采购人确认，确定某甲公司为某小区的物业服务中标人。某甲公司向某丙公司交纳招标费用12000元。
某甲公司在投标前，对某小区进行了实地考察。在双方签订物业服务合同之前，因前期物业公司并未退场，某委员会再次提醒某甲公司相关风险，并提出如果不进场，就给某甲公司补偿中标费用12400元，某甲公司表示公司具有履约能力。
2025年4月2日，某委员会(合同甲方)与某甲公司(合同乙方)签订《张家界市永定区某小区物业委托服务合同》一份，约定委托管理期限为3年，自2025年4月2日至2028年4月2日止。合同对委托管理事项、双方权利义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用、违约责任等进行了约定。其中，合同第十八条甲方义务约定协助乙方开展物业管理工作，完成和实现物业管理各项管理目标；
合同第八章附则第三十一条约定：自本合同生效之日起15天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。关于乙方进场前小区的设施设备：1.进场前甲乙双方邀请物管中心、居委会一起进行小区承接查验工作，并列出清单，经三方签字确认后，由乙方接管；2.甲方确保移交的设施设备功能完好，乙方确认设施设备无故障后，日常维护维修费用由乙方承担；3.乙方服务期满退场时，设施设备移交给甲方。
合同签订后，某甲公司于2025年4月2日安排人员进驻某小区，因某小区前期物业某乙公司拒不退场，某委员会为某甲公司租赁了2栋的一个门面作为物业公司用房。某甲公司进场后，为小区提供了保洁、电梯维护等物业服务，但前期物业公司在同期亦在为小区提供保洁、门岗值守、保安巡逻等物业服务。
2025年4月5日，某甲公司向某委员会提交了《关于请求督办物业交接工作的函》，要求业委会尽快与公司办理资料移交和小区公共设施设备的承接查验工作。
2025年4月6日，某委员会向某乙公司发出《关于某小区招聘物业服务公司入场通知》，主要内容为：某委会于2025年4月2日已与某甲公司签订《物业委托服务合同》，要求某乙公司尽快做好物业用房、设施设备、文件资料等移交相关事宜，并要求某乙公司于2025年4月10日前办理交接手续。当天，某委员会还分别向永定区住建局、永定区某部门提交了《请求协调某小区交接工作的报告》，请求永定区住建局、永定区某部门给予指导帮助，介入督促前期物业某乙公司完成物业档案资料、业主预缴的物业费、公共设施设备、物业用房及工具等的交接工作。
由于前期物业公司拒不移交设施设备和相关资料，某委员会无法向某甲公司移交设施设备、物业资料、竣工总平面图、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，导致某甲公司无法按照物业服务合同履职，为此，某甲公司于2025年4月29日向某委员会提交《工作联系告知函》，认为业委会至今未按 物业管理条例有关规定组织办理物业交接、查验等工作，导致公司进驻服务人员无法正常履约开展物业服务工作，故向业委会书面提出暂缓履行《张家界市永定区某小区物业委托服务合同》相关约定，并将于2025年5月2日暂时撤场，待业委会起诉成功可顺利交接再续物业服务合同约定。
2025年5月1日，某甲公司自行从某小区离场。在某甲公司为某小区提供物业服务期间，某甲公司为小区委派了包括一名物业经理在内的8名员工进驻某小区，共计支付8名员工的工资23408.28元。期间，某甲公司未向某小区业主收取物业服务费用。
2025年5月26日，本院受理某委员会与某乙公司物业服务合同纠纷一案，某委员会向本院提出诉讼请求：1．判令原告与被告的物业服务合同关系于2025年1月24日解除；2.判决被告立即从张家界市永定区某小区撤场；3.判决被告与原告交接物业档案资料、清算业主预缴物业费、押金、移交公共设施设备用房及工具；
2025年8月6日，本院作出(2025)湘0802民初2800号民事判决书，判决：一、原告张家界市永定区某小区首届业主委员会与被告某乙公司于2025年4月2日终止物业服务合同关系。二、被告某乙公司于本判决生效后立即从张家界市永定区某小区撤场。三、被告某乙公司于本判决生效后立即向原告张家界市永定区某小区首届业主委员会移交物业服务档案资料、清算业主预缴物业费资料、押金资料，并移交公共设施设备、公共设施设备用房及工具。
四、驳回原告张家界市永定区某小区首届业主委员会的其他诉讼请求。某乙公司不服一审判决，向张家界市中级人民法院提起上诉，2025年9月15日，张家界市中级人民法院作出(2025)湘08民终787号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现该判决已发生法律效力。
2025年9月30日，某甲公司向某委员会发出《关于解除物业服务合同的函》，通知某委员会解除《张家界市永定区某小区物业委托服务合同》。某委员会收到解除合同函后，并未向人民法院或者仲裁机构申请确认解除合同的效力。
某甲公司除为某小区提供一段时间的物业服务外，主要为龙翔国际小区提供物业服务。
上述事实，有当事人陈述及原告提交的中标通知书、关于请求督办物业交接工作的函、工作联系告知函、关于解除物业服务合同的函、邮寄照片、签收截图、网上电子银行回单、某平台截图、被告提交的身份证复印件、业委会成立备案表、授权委托书、业委会会议记录、某平台聊天记录截图、张家界市永定区某小区物业委托服务合同、关于某丁公司入场报告、通知、协调龙城街物业交付工作的报告、民事判决书、执行材料、招标文件等证据在卷证实，足以认定。
判决理由与结果
本院认为，本案系 民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用 民法典的规定。原告某甲公司与被告某委员会签订的《张家界市永定区某小区物业委托服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。合同签订后，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。
依照法律规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。由于某小区前期物业公司拒绝依法向某委员会移交设施设备、物业资料、物业用房并退出物业服务区域，导致某甲公司无法按照合同约定履行物业服务义务而引发本案诉讼。
依照国务院颁布的《 物业管理条例》规定，物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业服务企业移交包括竣工总平面图、单体建筑结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料、设施设备的安装、使用、维护、保养等技术资料、物业管理所必须的其他资料。由于某小区前期物业服务企业拒绝退出物业服务区域，未向某委员会移交设施设备、物业资料、物业用房，导致某委员会在某甲公司进场时，未能与其办理物业验收手续。前期物业公司的不配合、不移交是导致某甲公司无法履行合同的主要原因。
依照法律规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。某甲公司于2025年9月30日向某委员会发出《关于解除物业服务合同的函》，某委员会收到后，并未向人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
故原告某甲公司要求确认原被告双方于2025年4月2日签订的《张家界市永定区某小区物业委托服务合同》已解除的诉求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。考虑到某甲公司在履行合同过程中确有员工工资损失及中标费用损失35808.28元(23408.28元＋12400元=35808.28元)，某甲公司在进入某小区前，某委员会已对其提醒了履行合同的相关风险，某甲公司退出某小区物业服务系因第三方原因导致，某甲公司服务期间并未收取相关物业服务费用确实产生了损失，某委员会亦无违约的故意，故本院酌定由某委员会对其补偿相关损失29800元。
综上，本院对于原告某甲公司的合理诉求，予以支持，不合理诉求，不予支持。依据《 最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第 一条，《 中华人民共和国民法典》第 五百零九条、第 五百六十五条、第 五百六十六条、第 五百七十七条，《 最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第 九十条之规定，判决如下：
一、确认原告某甲公司与被告某委员会于2025年4月2日签订的《张家界市永定区某小区物业委托服务合同》已经解除；
二、被告某委员会于本判决生效后十日内给原告某甲公司支付损失29800元；
三、驳回原告某甲公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。
案件受理费953.62元，适用简易程序减半收取476.81元，由被告某委员会负担400元，原告某甲公司负担76.81元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
本判决书生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后,人民法院可依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施。构成犯罪的，依法追究刑事责任。当事人申请执行的期限为二年。
审 判 员 覃遵辉
二〇二六年七月八日
法官 助理 付 晓
代理书记员 吴林峰
附相关法律条文：
《 中华人民共和国民法典》
第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期内内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。
当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请人副本送达对方时解除。
第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《 最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》
第一条 民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用 民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至 民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用 民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
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