湖北省武汉市中级人民法院
民事判决书
(2024)鄂01民终15945号
上诉人(原审原告、反诉被告)：湖北某某商业管理有限公司，住所地:湖北省武汉市江岸区。
法定代表人：邱某玲。
委托诉讼代理人：郭某娜。
委托诉讼代理人：王某甲。
上诉人(原审被告、反诉原告)：武汉某某餐饮服务有限公司，住所地:湖北省武汉市江岸区。
法定代表人：程某芳。
委托诉讼代理人：王丽媛， 湖北建祥升律师事务所律师。
上诉人湖北某某商业管理有限公司(以下简称某甲公司)因与上诉人武汉某某餐饮服务有限公司(以下简称某乙公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院(2023)鄂0102民初17086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年8月29日立案后，依法适用第二审程序，由审判员王薇独任审理，本案于2024年10月21日公开开庭进行了审理。上诉人某甲公司的委托诉讼代理人郭某娜、王某甲，上诉人某乙公司的委托诉讼代理人王丽媛到庭参与了诉讼。本案现已审理终结。
某甲公司上诉请求：1.请求撤销第三项判决，请求改判某乙公司支付房屋占用费暂计268821元(占用费按照每月19754元计算，暂计算至2024年8月16日，实际计算至某乙公司腾退返还房屋之日止)；2.请求撤销第四项判决，请求改判驳回某乙公司该项诉讼请求；3.请求判决某乙公司支付自2023年4月1日的物业管理费31284元(按照1896元／月暂计至2024年8月16日，此后计至某乙公司实际腾退日止)及滞纳金(滞纳金从应付之日起算，按照日千分之三计算，计算至某乙公司实际支付之日止)；
4.请求判令一审、二审诉讼费由某乙公司承担。事实和理由：一、一审法院仅根据某乙公司于2024年2月底搬离屋内部分物品认定某乙公司已履行搬离义务，并认定某甲公司自行承担对未及时收回房屋的扩大损失属于事实认定错误。因某乙公司长期欠费，某甲公司于2023年于7月14日单方解除双方之间的房屋租赁合同，要求某乙公司支付拖欠款项并于7月18日完成搬离。
2023年11月8日某甲公司再次向某乙公司送达《限期搬离函》，要求其搬离案涉房屋，可见某甲公司一直在积极主张收回房屋和减少不当损失。但是，某乙公司一直未予以搬离，并在诉讼过程中向一审法院反诉主张装饰装修损失赔偿。因为某乙公司没有装修投入相关的合同、付款凭证、发票等证明材料，故在2024年1月向法院申请鉴定，申请鉴定范围为装修装饰及活动家具，并且以此为由拒绝搬离房屋物品。
经某甲公司与一审法院和鉴定机构沟通确认，此次鉴定需要现场勘察。如某甲公司当时强行将该房屋物品清理、收回该房屋，必然会根据消防部门要求和自身需要对房屋现状进行调整，将会破坏司法鉴定条件，导致无法形成客观的鉴定报告。因此，房屋未及时收回的原因不在某甲公司，而是某乙公司没有装修投入相关证据，向法院申请鉴定并以此为由拒绝搬离所致。
而且，2024年8月5日在法院组织的现场询问笔录过程中，某乙公司也自认是因为其要做装修造价鉴定而不愿将物品搬离。另外，某乙公司声称某甲公司在2023年11月份正门入口处贴了禁止出入的封条，影响其出入，但是实际情况是某乙公司一直可以正常出入房屋并乘坐电梯搬运物品，且其现在仍有8楼的房屋钥匙。因某乙公司放在案涉房屋内的物品数量众多且体积庞大，涉案房屋所在园区一直是满租，某甲公司无其他空余空间另行存储某乙公司的物品，占用房屋的责任在某乙公司，不在某甲公司。
一审法院认定某甲公司未及时收回房屋自行承担某乙公司自2024年3月份占用房屋的费用损失违背了客观事实情况，也是极其不公允的。即使某甲公司有其他空余空间储存某乙公司的物品，某乙公司也应当因其占用某甲公司其他空间而需支付房屋占用费。按照法院认定的每季度59262元(即每月19754元)计算房屋占用费，从2022年4月1日起，暂计至2024年8月16日所产生的占用费应为268821元，占用费实际应计算至某乙公司搬离房屋之日止。
二、一审法院认定阅月公司对房屋进行了装修，某甲公司需赔偿其30%的装修损失，属于事实认定错误。某乙公司提供的有关装修的证据资料真实性明显存疑，且装修图纸不全，且装修图纸及茶生活装修清单报价表均无任何单位的盖章确认，无任何隐蔽工程及竣工验收记录，未提供装修有关的支付凭证及发票等有效证据。某乙公司提供的照片真实性也难以确认，其拍摄时间地点等难以确认，即使照片是真实的，相关照片也只能显示房屋当时的状态，并不能证明相关装修是由某乙公司进行的。
某乙公司之前一直称其是在2021年进行装修改造的，但在2024年8月5日法院组织现场勘查时又自认其实际是在2019年9月份从刘某处承接房屋后就立即进行了装修改造，前后矛盾，由此可以看出某乙公司之前关于装修情况的陈述中存在明显的虚假陈述。某乙公司的代理人程某现场也承认其只是对隔板刷了油漆，但是鉴定机构把木条隔板整体计入了鉴定范围内。由前述情况可知，本次工程鉴定的范围并不准确，某乙公司存在未如实陈述装修范围、装修情况，故意扩大装修损失的重大嫌疑，本次鉴定的装修造价金额准确性存疑。
即使某乙公司对房屋进行了装修，某乙公司明知涉案房屋无产权证，且其对房屋进行装修时未经过任何出租方的同意，根据《 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 四条、第 十一条的规定，其自身应对租赁合同无效及未经出租方同意擅自进行装修引发的损失包括装修损失承担责任，且其需要承担将房屋恢复原状的费用及由此给某甲公司造成的损失。即使如一审法院认定，某乙公司2019年9月对房屋进行了装修，且由于案涉房屋无产权证出租方需承担部分装修损失的，但也不应当由某甲公司独自承担该部分损失。
某乙公司使用该房屋期间历经3家出租方，分别为武汉某某商业管理股份有限公司(现用名：武汉某某股份有限公司)、武汉某甲科技孵化器有限公司(现用名：武汉某乙科技孵化器有限公司)及某甲公司，出租方应承担的装修损失应当由三家公司按照其与某乙公司的租赁期间按比例承担。某甲公司自2022年4月1日方才与某乙公司形成占用关系，承担全部3家出租方的责任和损失并无任何法律和合同依据。三、一审法院认定《物业服务合同》属于另一法律关系不予受理，属于法律关系认定错误。
《物业服务合同》是基于某乙公司使用该房屋而产生的合同关系，且该合同与房屋租赁合同的方当事人均相同，《物业服务合同》与《房屋租赁合同》二者紧密关联，属于同一法律关系，应当在一审案件中一并审理，避免诉累。
针对某甲公司的上诉，某乙公司辩称：一、一审法院认定2024年2月底搬离屋内部分物品属实，且2023年7月、8月某乙公司已经停止营业，且2023年11月某甲公司在某乙公司门口张贴了封条，故某乙公司在2024年11月后不具有继续营业的条件，一审法院认定某甲公司应自行承担对未及时收回房屋的扩大损失正确。二、一审法院认定某乙公司对房屋进行了装修，酌定某甲公司赔偿涉案房屋现值按30%计算的装修损失，我方认为应当按照50%计算。三、一审法院认定物业服务合同属于另一法律关系不予受理，我方认为正确。综上，请求驳回对方上诉请求。
某乙公司上诉请求：1.请求撤销判决第三项，驳回某甲公司房屋占用费的请求；2.请求撤销判决第四项，改判“某甲公司赔偿某乙公司装饰装修损失308702.04元”；3.请求改判支持某甲公司赔偿某乙公司因停电导致的经营损失27000元。
4.本诉案件受理费、反诉费、鉴定费均由某甲公司承担。事实和理由：一、一审认定基本事实不清，案涉某某楼租赁房屋主体建筑均由出租人自行建造，由于未取得相应规划或报建手续才导致合同无效，某甲公司应对导致合同无效的过错承担全部责任。(一)某甲公司应当对违法私自搭建案涉租赁房屋并出租导致本案合同无效负有全部过错；
1.案涉八楼租赁房屋主体结构由某甲公司自行建造，于2017年先租给案外人刘某用于经营餐饮，2019年8月23日，刘某就承租的案涉房屋与某乙公司签订转让协议，某乙公司于2020年与武汉谊通文旅签订租赁合同，2021年1月19日，出租人转为武汉某甲科技孵化器有限公司(2022年更名为武汉某乙科技孵化器有限公司)，某乙公司与其签署租赁合同，2022年3月7日，武汉某甲科技孵化器有限公司、某乙公司、某甲公司共同签署《主体变更协议》某甲公司作为出租方受让了武汉某甲科技孵化器有限公司租赁合同项下的全部权利义务。
故在某乙公司签署租赁合同之前，违法房屋建筑就由出租方自行搭建用于出租经营使用，是某甲公司的以上先前行为让某乙公司相信案涉租赁房屋可以出于用于经营，而不会导致合同无效。且某乙公司承租房屋的用途为餐饮经营，已经明确约定在租赁合同中，某甲公司作为出租人，负有保障租赁房屋符合出租正常经营使用的正当义务，故某甲公司应对违法搭建导致合同无效负有全部过错。2.案涉租赁合同的房屋租金及保证金标准并不低于市场标准，说明某乙公司不存在事前知晓案涉租赁房屋属于违法搭建、无产权证书的事实。
按照通常的交易习惯，若某乙公司在签署租赁合同之时知晓案涉租赁房屋存在权利缺陷，一定会以低于市场价格的租金标准达成交易，但在本案中，房屋租金标准约定为59.53元／月／㎡，且某乙公司与某甲公司就案涉违建房屋约定的租金标准与案涉房屋所在楼栋其他租户相比也并未降低，故从案涉租赁合同的签订与实际履行中，某乙公司不具有可归责事由。(二)某乙公司不应当向某甲公司支付房屋占用费160174元；1.在本案租赁合同签订后，某丙公司已经向某甲公司支付押金51192元，租金242976元。
换言之，某甲公司由案涉无效合同已经取得收入近30万元，根据 民法典第 一百五十七条的规定，故某甲公司应当向某乙公司返还租金费用，一审判决某乙公司继续支付房屋占用费，会扩大某乙公司的损失。2.2023年6月28日武汉某某集团有限公司客运站向某乙公司发送《关于提前解除房屋租赁合同的函》并告知某乙公司立即做好腾退、清算事宜起，某某集团与水上消防支队也多次告知某乙公司承租的八楼顶楼是违章建筑，不允许再用于经营，出租方的行为一再影响某乙公司经营，直至2023年11月，某甲公司在案涉租赁房屋入口贴了封条，期间导致某乙公司的经营一直处于停滞状态，故某乙公司属于合同无效的受害者，收入锐减，一审判决某乙公司负担高额的房屋占用费有违“公平原则”，且某乙公司不应承担2023年11月之后的房屋占用费，因为某甲公司从2023年11月之后贴了封条，并每天派人检查不许继续经营，并停水停电，致使某乙公司已经无法正常使用租赁房屋，相当于某甲公司实际接管了租赁房屋。
另外，本案一审中涉及鉴定，某乙公司认为室内可移动家具物品等价值应当属于为租赁经营所投入的资产故应当纳入鉴定范围，所以没有对以上物品搬离，并没有无理由拒不腾退的恶意，某乙公司也向某甲公司要求过搬离交接，但某甲公司拒绝在搬离物品清单签字，故一审法院判决2023年7月之后的房屋占用费无事实依据。3.案涉租赁房屋属于违规搭建，本身就不能出租，更不能用于经营使用，故某甲公司不存在出租损失，一审判决某乙公司支付房屋占用费160174元有违“损失填平原则”。
退一步讲，即使某乙公司应当承担房屋占用费，考虑到涉案房屋违法建造无法用于经营的特殊性，而案涉租赁合同的租金标准是基于经营使用的前提，故一审法院不应当参照合同约定的租金标准，显失公平。(三)针对某乙公司装饰装修的现值损失，某甲公司应承担全部责任。1.根据最高人民法院《 关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 九条的规定，某乙公司认为某甲公司应对违法私自搭建案涉租赁房屋并出租导致本案合同无效负有全部过错，故某甲公司应对某乙公司装饰装修的现值损失承担全部责任。
2.本案一审认定的装饰装修的现值损失范围有误。一审判决认定“室内装修造价447257.32元，室外装修造价为192026.75元”但仅支持了某乙公司室内装饰装修的现值损失不合理，因为室外装饰装修造价不仅包括阳光房，还包含室外天沟、天棚、室外楼面防水木地板、防腐木花箱、楼梯间装饰装修、假山景观等，而这些均属于为保障租赁目的实现对租赁范围内主体建筑进行装饰装修的损失，应当列入赔偿范围。经某某科技有限公司造价工程师核算，阳光房价值仅占5.47万元，除阳光房以外的室内外装修部分价值总计584584.07元均应由某甲公司承担现值损失。
另针对某乙公司自行搭建的阳光房，根据一审2024年8月5日笔录，某乙公司确向出租方说过，而出租方最后并未勒令拆除，而是继续收取包含阳光房面积在内的租金，应视为某甲公司接收了阳光房，某甲公司对阳光房的违建也具有责任，应当按过错原则承担现值损失。3.一审判决现值损失按装饰装修造价30%比例计算偏低，某乙公司认为应当按照实际租用年限占总承租年限的比例计算现值损失。本案租赁合同期限自2021年1月1日起至2025年12月31日止，而某甲公司一审诉请的租金及占用费均计算至2023年7月18日，占总承租月数60个月比例约为50%。
故除阳光房以外，某甲公司应当承担的室内外装修现值损失共计584584.07×0.5＝292292.04元。若阳光房某甲公司按60%承担责任，则最终其应承担的现值损失共计54700×60%×50%＋292292.04＝308702.04元。4.某乙公司与案外人刘某签订的转让协议中约定25万转让费亦包含大量装饰装修价值，而本案装饰装修造价鉴定的范围是某乙公司投资建造的装饰装修部分，故不包含案外人刘某进行投资建造的部分，该25万元也属于某乙公司为保障租赁目的实现对租赁范围内主体建筑进行装饰装修的投入损失，故法院应当酌情考虑判令将该转让费损失列入因合同无效造成的装修损失。
二、案涉房屋系某甲公司承租后自行建造并转租，某甲公司是案涉房屋租金的实际享有者，应当参照国有房屋疫情减免租金的政策规定为某乙公司落实租金减免措施。2022年10月停电并非某乙公司过错，由此导致的经营损失应由某甲公司承担，以上两项均可冲抵某乙公司本不应负担的房屋占用费。1.谊通滨江院子整体属于国有企业武汉某某集团有限公司所有，但案涉租赁房屋系某甲公司自行搭建后转租，2024年8月5日，一审法院询问笔录中，某甲公司认可8楼主体结构是宜通文某某公司从武汉某某集团租下这里的时候自行搭建的，法律不应当支持任何人因违法行为获利，而某某集团并没有对某甲公司收取案涉8楼的租金，而某甲公司收取了某乙公司顶楼8楼的租赁期限范围内的所有的租金，故某甲公司是案涉房屋租金收益的实际享有者，也应当是疫情期间国有房屋租金减免政策的落实者。
根据《 关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》以及武汉市涉新冠疫情相关政策性规定，某乙公司有权向租金收益方即某甲公司提出相应减免主张，某甲公司应当主动解决或者向某某集团申请予以落实。2.某乙公司租赁案涉房屋用于餐饮经营，租赁期间2021年、2022年新冠肺炎疫情持续影响，所在地江岸区亦有多个小区被列为风险地区导致实际经营收益受损，2021年、2022年某乙公司多次向某甲公司工作人员要求落实租金减免政策，均未得到妥善回复；
2023年3月21日，某乙公司针对某甲公司的催款函向某甲公司发送《联系函》，提出了疫情租金减免和停电损失的主张；2023年7月27日某乙公司再次发送律师函，主张落实减免房租政策。3.一审中，某乙公司作为被告提交《备忘录》《租金减免三方协议书》，证明案外人同作为谊通滨江院子租户于2022年享受了某甲公司的租金减免政策，免除3个月租金，而某乙公司作为同时期同等租金标准下的承租人，应判决参照该减免标准分别扣减2021年租金、2022年共计6个月房屋租金共计118524元。
4.针对2022年10月14日至22日的停电事宜，我方于一审中提交《证明》，证明由于租赁房屋所在楼栋存在消防隐患，整称楼被业主强制断电断水，为期9天，某乙公司被迫歇业，造成库存食材损失及歇业经营损失。而此次停电并非由于某乙公司自身原因导致，2022年11月21日，某甲公司工作人员胡青在微信中声明“上次因为消防问题停电，公司领导也在跟业主积极处理这个事。”却没有后文，一审法院并未查明以上事实，请求二审法院予以改判支持某乙公司的营业损失。
三、2019年8月29日某乙公司开始与某甲公司当时的承租人刘某签订了收条，交纳押金和转让费之后，已经开始对本案涉案房屋进行装饰装修，这也是某甲公司知晓的事实。2020年疫情爆发，截至2021年1月19日，某乙公司与武汉某某公司签订房屋租赁合同纠纷时，某乙公司已经对涉案房屋装饰装修投入了大量的财物，2020年8月，某乙公司正式设立，办理营业执照所需的证照均由出租方提供，即使如某甲公司所说，我方知晓或应当知晓涉案房屋未取得相应的规划或报建手续，本案的装饰装修损失也已经实际发生，这些支出均是为了本案房屋租赁合同的履行，所以某甲公司理应赔付。
针对某乙公司的上诉，某甲公司辩称：一、某乙公司在签约时，以及合同履行过程中，明确知道房屋是违章建筑，明显存在重大过错，需对产生的损失自行承担责任。根据2021年签订的房屋租赁合同第五条的相关约定，某乙公司承租房屋时已经对房屋进行了实地勘察，确认了房屋的交付条件和用途，并且对房屋现状、位置等均予以认可无异议，某乙公司作为一家餐饮公司，某丁公司注册地及食品卫生许可证所登记的住所地必须与实际经营地相符，否则需承担相关法律责任，某乙公司营业执照及食品许可证地址，一直登记在某某道某某号某某室，并未将注册地址迁往8楼，且某甲公司从未将7楼任何面积出租给某乙公司，由此可以看出某乙公司在签署合同时以及履行合同过程中，明确知晓该房屋是无证面积，是无法办理相关注册登记的，其需为自身过错承担责任。
即使原承租人刘某与武汉某某公司的租赁合同是真实的，无论是以前的租赁合同，还是2021年某乙公司、武汉某某公司签订的租赁合同中，均未明确房屋用途做餐饮，刘某与原承租人擅自改变或调整房屋用途，由此产生的后果，也应由其自行承担。关于某乙公司提到的租金标准，是某乙公司在了解房屋具体情况与原出租方协商一致的情况达成一致的，某乙公司在使用8楼房屋的时候，免费独自使用了8楼公共空间和平台，并未额外支付其他费用，其他租户并未享受到同等优待，某乙公司避而不谈，因此某甲公司无需对某乙公司的相关损失承担责任。
二、关于装修，某甲公司无义务进行赔偿。某乙公司提供的有关装修材料证明存疑，某乙公司在明知房屋无产证的情况下，对房屋进行了改造，室内室外装修均未提前取得原出租人及某甲公司的同意，根据《 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 四条、第 十一条的规定，其自身对租赁合同无效，即未经同意擅自装修引发的损失承担责任，且需承担将房屋恢复原状的费用，其由此给某甲公司造成的损失。即使一审法院认定某乙公司在2019年9月份进行了装修，某乙公司经营期间经历了三家出租方，出租方如需承担相应损失的，也应当由该三家出租方按比例承担，而不是某甲公司一家承担。
某乙公司上诉提到关于违章建筑的责任由某甲公司承担，但其不愿承担某乙公司私自搭建的法律责任，其主张前后矛盾，另外某乙公司存在擅自进行装修，乱堆乱放，尤其是私自搭建玻璃房，使用过多可燃材料，乱拉电线，设置门禁堵塞消防通道，导致重大安全隐患，从而导致大房东通知某乙公司整改、断电，甚至发出解约函，某甲公司曾多次发函给某乙公司要求整改，某乙公司一直未予以采取措施，需对此承担相应的责任。三、某乙公司并无资格享受疫情租金减免，租金减免这是由国企大房东承担，具体租金、减免对象、范围、金额等均属于大房东某某集团客运站认可。
因8楼为无产证面积，并不属于计租范围内，大房东不同意对此予以租金减免，某甲公司亦无义务对某乙公司进行相应租金减免，且双方租赁合同无效，更不存在所谓的租金减免。如某乙公司所述，房屋面积是无证面积，双方均不应当从中获利，而不应该仅是某乙公司获利某甲公司承担责任，因某甲公司有投入，某乙公司实际使用房屋，并进行相关经营，其是受益者，应支付相应费用承担责任。对方提到某乙公司与案外人刘某签订的转让协议中约定25万转让费包含大量装修装饰价值，但是在2024年8月5日法院组织的询问笔录中，法官明确询问了25万元转让费包含什么，代理人回复包含餐桌椅、空调、餐具等，并未说明包含装饰装修费用，某乙公司上诉状中又增加了装饰装修费用，前后说法矛盾，意在扩大装修投入及损失，由此可以看出其在无相关直接的证明其装修成本的证据情况下，存在故意加大装修投入的情形。
某甲公司向一审法院起诉请求：1.判令确认某甲公司、某乙公司之间的《房屋租赁合同》及《物业服务合同》于2023年7月18日解除；2.判令某乙公司搬离位于武汉市江岸区某某道某某号滨江院子8楼(室号为703单元)的房屋；3.判令没收某乙公司保证金51192元不予退还；
4.判令某乙公司支付2023年2月1日至2023年7月18日期间欠付的部分租金本金71536.72元，以及相应的逾期付款滞纳金54579.42元(暂计至2023年10月31日，此后计至某乙公司实际还款日止。其中，以34262元为基数，自2022年12月19日起按照日千分之三计算；以25000元为基数，自2023年3月19日起按照日千分之三计算；
以12274.72元为基数，自2023年6月19日起按照日千分之三计算)；5.判令某乙公司支付自2023年4月1日起的物业管理服务费本金13272元(按照1896元／月暂计至2023年10月31日，此后计至某乙公司实际腾退日止)，以及相应的逾期付款滞纳金6541.20元(暂计至2023年10月31日，此后计至某乙公司实际还款日止。其中，以5688元为基数，自2023年3月16日起按照日千分之三计算；
以5688元为基数，自2023年6月16日起按照日千分之三计算；以1896元为基数，自2023年9月16日起按照日千分之三计算)；6.判令某乙公司支付自2023年7月19日起的房屋占有使用费暂计143205.04元(按照日租金二倍即1363.86元／日暂计至2023年10月31日，最终计算至某乙公司实际腾退之日止)；7.判令本案的全部诉讼费由某乙公司承担。
某乙公司向一审法院提出反诉请求:1.请求确认某乙公司与某甲公司签订的《房屋租赁合同》及《物业服务合同》无效；2.请求判令某甲公司赔偿某乙公司转让费损失10万元；3.请求判令某甲公司赔偿某乙公司剩余租赁期内装饰装修残值损失暂计10万元(以鉴定结果为准)；4.请求判令某甲公司赔偿某乙公司停电导致的经营损失27000元；5.本案反诉费用由某甲公司承担。一审诉讼过程中，某乙公司变更第二项反诉请求为：请求判令某甲公司赔偿某乙公司转让费损失25万元。
一审法院认定事实：2021年1月19日，武汉某甲科技孵化器有限公司(甲方)与某乙公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋位于武汉市江岸区某某道某某号滨江院子703。在本合同租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方亦不得擅自改变承租位相关设施(包括但不限于楼道、消防通道、大门、走廊、设备用房、电梯间、大堂等)的设计用途，亦不得采用封堵或阻挡等任何方式使其无法实现设计用途。房屋租赁期限5年，自2021年1月1日起至2025年12月31日止。
每月租赁费用18813元，第二年开始每年递增5%。租金支付方式为季付，签订合同之日乙方缴纳首期租金，以后乙方应在下一季度缴纳日前15日向甲方全额缴纳下一个季度的房租。乙方应当按三个月租金标准支付租赁保证金51192元，作为本合同的履约保证金。
乙方无权用履约保证金抵扣应付租金以及其他费用。第五条约定，乙方在签订本合同时，已经对房屋的现状进行了实地查看，确认房屋满足附件描述之位置、双方约定的交付条件及用途，双方特别确认，乙方对房屋的质量、安全、管道、线路等做了全面检测，确认房屋符合安全标准，无安全风险或隐患等情形存在。无论实际情况如何，乙方对房屋接收行为本身即视为乙方对该房屋位置及现状等情况的完全认可，对该房屋无任何异议。
第六条约定，在不改变租赁物内部主体结构和主要功能、不对安全造成影响的前提下，乙方可以委托具备专业资质的装修机构，对承租房屋以内的专有区域进行装修。乙方在实施装修前，应当将装修方案、设计图纸、施工平面图等相关资料提交给甲方审批。经甲方书面批准后，乙方才能开始实施装修。
乙方实施装修工程时，对影响或可能影响供电、供水、消防系统的水电消防设施进行改造、添附的，应当取得业主书面同意，并向有关部门办理审批手续，承担相应费用。经有关部门批准后，乙方应当聘用具备资质的装修机构进行施工。本合同终止或依法提前解除时，乙方在甲方建筑物上添附的装修装饰等附合物归甲方所有，甲方不需给予任何补偿，乙方不得就上述装修装饰等要求用以折抵租金、物业管理费等合同债务。
租赁房屋内仍然具有使用价值的可拆卸独立物，乙方应当按约定期限腾退，逾期腾退搬离的视为乙方抛弃。第九条约定，本合同期间届满终止、或因不可抗力终止、或依法解除时，乙方应当在届满之日起或合同终止、解除之日起三日内腾退并交还房屋。乙方未按约实施房屋腾退的，甲方有权选择主动、自行或聘请搬运人员对房屋进行清场、腾空，若该房屋内留有乙方的任何装饰、家具、装备、物料、设备或其它任何物品，均视为乙方放弃该等物品的所有权或其他权利，甲方不承担乙方物品损坏灭失的责任。
甲方有权以任何方式处理前述物品，乙方无异议，也不得追究甲方任何责任或要求甲方赔偿。在本合同终止或解除之日起三日内，乙方应当全额缴清拖欠的房屋租金及违约金等其他费用。如乙方未缴清的，甲方有权以乙方租赁保证金冲抵。
租赁保证金不足以清偿的，甲方有权采取各种方式追偿。第十二条约定，乙方应按本合同约定按时向甲方缴交租金及其他应缴之费用。如果超过应付租金日3日未付的，将从第4日起计收滞纳金，每延迟一天按拖欠总金额的3‰每天向甲方缴纳滞纳金，逾期超过10天，甲方将有权没收乙方的全部保证金及已缴的租赁费用作为违约金。
2021年1月19日，某乙公司与武汉某某物业管理有限公司签订《物业服务合同》。
某乙公司实际租用位于武汉市江岸区某某道某某号滨江院子8楼房屋，某乙公司的工商登记资料及食品经营许可证的经营地址均为武汉市江岸区某某道某某号滨江院子7-3。某甲公司确认滨江院子8楼房屋未办理产权证书，也未提交证据证明该房屋取得相应规划或报建手续。
2022年3月7日，武汉某甲科技孵化器有限公司(甲方1)、武汉某某物业管理有限公司(甲方2)、某乙公司(乙方)、某甲公司(丙方)共同签订《主体变更补充协议》，约定自2022年4月1日起原租赁合同出租方及原物业合同物业服务提供方均变更为某甲公司，某甲公司受让原租赁合同及原物业合同项下的全部权利并承担全部义务。乙方已向甲方1支付租赁保证金51192元，由甲方1于2022年3月31日前，与丙方对账并支付至丙方指定银行账户。截至本协议签署之日，乙方租金已支付至2021年12月31日，乙方物业费已支付至2022年3月31日。
甲方各方及乙方确认，除本协议约定外，甲方各方与乙方间不存在其他未结算费用或其他款项，不存在已知的或潜在的争议或纠纷，不存在任何尚未了结或可预见的诉讼、请求和仲裁。
2023年2月28日，武汉某某集团有限公司客运站出具《客运站隐患整改通知书》，通知某甲公司物业管理辖区(沿江大道256号客运站江岸综合楼)存在安全隐患并要求整改，安全隐患包括：5、七至八楼疏散门无法打开，影响应急疏散；6、八楼搭建材料使用的可燃材料过多，疏散通道不畅通，电线乱接，疏散指示标志、应急照明灯缺失。
2023年4月18日，某乙公司向某甲公司送达《联系函》，对于某甲公司催收2022年10月1日至2023年3月31日的租金，答复如下：1、要求某甲公司落实疫情期间租金减免政策，包括2021年至今的逐年减免；2、2022年10月期间，因其他商户的消防整改问题造成停电长达10天，造成库存食材损失和营业损失，要求妥善处理。
2023年6月30日，某甲公司向某乙公司书面催收截至2023年6月29日的租金、物业费。
2023年7月14日，某甲公司向某乙公司送达《解约函》，主要载明:某乙公司拖欠租金、物业费,构成根本违约。函告：1、某甲公司于2023年7月18日解除双方间的《租赁合同》及《物业服务合同》，并于解约当日停止一切物业服务，扣除履约保证金；2、某乙公司于2023年7月21日下午5:00之前结清该房屋拖欠费用，待结清全额欠款后，将该房屋内的所有物品搬离。若逾期未搬离，视为放弃承租房屋及屋内物品、设施。
2023年7月27日、2023年8月18日，某乙公司委托律师向某甲公司发送律师函，称其并非无故拖欠租金和物业费，拒绝接受解约函。
2023年8月2日，武汉某某集团有限公司客运站向租户发出书面通知，告知因某甲公司违反安全管理约定，已函告某甲公司解除租赁合同，为了落实消防隐患整改，要求各租户于2023年8月7日内腾退房屋。本案中，某甲公司称其与武汉某某集团有限公司客运站继续履行租赁合同，并提交2023年8月和2023年11月的租金支付凭证。
2023年11月，某甲公司在案涉房屋正门入口张贴封条。2024年2月底，某乙公司自行搬离屋内部分物品。
本案审理中，某甲公司与某乙公司对账确认某乙公司已支付租金242976元。某乙公司同意以押金51192元折抵未付费用。
本案审理中，某乙公司提交装饰装修相关证据，申请对承租的位于武汉市江岸区某某道某某号某某楼某某楼装饰装修附加的投入进行工程造价鉴定。经一审法院委托，某某科技有限公司进行造价鉴定，造价鉴定范围经双方同意，仅鉴定构成装饰装修工程实体部分。某甲公司、某乙公司均同意以2019年10月市场价格信息核算案涉项目工程造价，某某科技有限公司经核算，鉴定室内装修造价447257.32元，室外装修造价192026.75元。某甲公司支付鉴定费9488元。关于室外装修部分，某乙公司称“一开始出租方不让做，我跟出租方的领导打招呼，只是做一个阳光房，让我拆我随时可以拆”。
某乙公司为证明其转让费损失，提交以下证据：2017年7月25日，刘某与武汉某某商业管理股份有限公司签订的《房屋租赁合同》(2017年8月17日至2020年8月16日)及《房屋租赁合同补充协议》；刘某与武汉某某物业管理有限公司签订的《物业服务合同》(2017年8月17日至2020年8月16日)；2019年8月23日程某与刘某签订的《转让协议》；2019年8月29日刘某出具的收条(转让费25万元)。本案中，某乙公司称转让费包括餐桌椅、空调、灶台以及一些餐具。
一审法院认为，某甲公司确认案涉房屋未办理产权证书，也未能提交证据证明案涉房屋取得相应规划或报建手续，根据《 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 二条的规定，某乙公司主张案涉《房屋租赁合同》依法应认定无效的意见，一审法院予以支持。某甲公司诉请确认案涉《房屋租赁合同》于2023年7月18日解除，但解除合同须以合同有效为前提，如前所述，因双方签订的租赁合同无效，某甲公司的该项诉请，一审法院不予支持。
《房屋租赁合同》无效，某甲公司在本案中主张的租金及后续房屋占有使用费，实质均为房屋占有使用费。根据《 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 四条第 一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。某甲公司于2023年7月14日向某乙公司发函要求某乙公司返还案涉房屋，某乙公司仍实际占有案涉房屋，后于2024年2月底搬离屋内部分物品。
某甲公司负有在合理期限内及时收回房屋的减损义务，某甲公司未及时收回房屋的扩大损失应由其自行承担。某乙公司应承担至2024年2月的房屋占有使用费。案涉房屋非国有房屋，国家相关疫情减免政策对案涉房屋不具有强制力。
某甲公司对于某乙公司提出的减免主张不予认可，某乙公司也没有提交证据证明疫情对其经营产生的实际影响。某乙公司同意以押金51192元折抵未付费用。某乙公司应向某甲公司支付房屋占用费，按每季度59262元计算，为160174元［(59262元×7＋59262元÷3×2)－242976元－51192元］。某乙公司应向某甲公司腾退返还案涉房屋。
《 中华人民共和国民法典》第 一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。某甲公司作为出租方，将未取得建设工程规划许可证的案涉房屋出租，存在过错。
某乙公司的企业工商登记资料及食品经营许可证显示经营地址为武汉市江岸区某某道某某号滨江院子7-3，某甲公司主张某乙公司明知案涉房屋无产权证书，一审法院予以采纳。某乙公司作为承租方，明知案涉房屋为无证房屋而承租，也存在过错。双方对《房屋租赁合同》无效造成的损失各自自行承担责任。故对于某甲公司主张的逾期付款滞纳金，一审法院不予支持。
《 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 七条规定:“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”第十一条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。
出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”对于某乙公司反诉请求的装饰装修损失，一审法院认定如下：双方均认可室外阳光房不属于本案所涉租赁范围，某乙公司擅自加建阳光房，应自行承担相应后果。对于某乙公司主张的阳光房及相关装饰装修损失，一审法院不予支持。
某乙公司为保障其租赁目的实现，需要进行装饰装修，某乙公司提交的证据可以证明其对案涉房屋进行了装修。一审法院综合案件情况，酌定对于合同无效造成的装修损失，某甲公司承担60%的赔偿责任，某乙公司自担40%的损失。该装饰装修损失应以现值损失来确定，鉴定报告中确认案涉房屋装饰装修工程实体部分造价为447257.32元，因该装饰装修已使用多年，使用价值明显降低，现值损失按30%计算，某甲公司应赔偿某乙公司装饰装修损失80506.32元(447257.32元×30%×60%)。对于其余可移动的装饰装修部分不应纳入本案损失范围。
某乙公司主张的转让费系其为获取案涉房屋承租权及设施设备而向案外人支付的费用，并非某甲公司收取，且某乙公司已实际享有案涉房屋使用权并获取利益。某乙公司主张某甲公司赔偿转让费，一审法院不予支持。对于某乙公司主张的因消防安全隐患采取断电导致的经营损失，某乙公司未能提交证据证明其具体损失情况，一审法院不予支持。
某乙公司另行签订《物业服务合同》，某甲公司提出支付物业费的诉讼请求属于另一法律关系，应另案主张，本案不予处理。
综上所述，某甲公司的诉讼请求，一审法院予以部分支持。某乙公司的反诉请求，一审法院予以部分支持。依照《 中华人民共和国民法典》第 一百五十七条、《 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 四条、第 七条、第 十一条以及《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百四十五条规定，判决：一、确认湖北某某商业管理有限公司与武汉某某餐饮服务有限公司的《房屋租赁合同》无效；
二、武汉某某餐饮服务有限公司于判决生效之日起十日内向湖北某某商业管理有限公司腾退返还位于湖北省武汉市江岸区某某道某某号某某楼房屋；三、武汉某某餐饮服务有限公司于判决生效之日起十日内向湖北某某商业管理有限公司支付房屋占用费160174元；四、湖北某某商业管理有限公司于判决生效之日起十日内向武汉某某餐饮服务有限公司赔偿装饰装修损失80506.32元；
五、驳回湖北某某商业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回武汉某某餐饮服务有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取计5810元，由湖北某某商业管理有限公司负担1500元，武汉某某餐饮服务有限公司负担4310元；反诉费3477.50元，由湖北某某商业管理有限公司负担277.50元，武汉某某餐饮服务有限公司负担3200元；鉴定费9488元，由湖北某某商业管理有限公司负担1500元，武汉某某餐饮服务有限公司负担7988元。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
某甲公司向本院提交安全隐患整改催告函1份，证明：某甲公司于2023年3月、2023年8月明确告知某乙公司要求其对存在安全隐患进行整改，但某乙公司截至目前仍未整改，由此导致某甲公司面临的大房东追责、停电及相关损失，某乙公司需承担相应责任。
某乙公司向本院提交如下证据：
证据一：王丽媛律师与一审法院委托的鉴定机构的计价工程师的微信聊天记录1组，证明：室外装修造价192026.75元中，阳光房造价仅占5.47万元。室外装修的木地板、楼顶防水、楼梯装修等均不属于阳光房。
证据二：案涉房屋房产1份，证明：案涉房屋的类别是自管产，是国有房屋的一种。某甲公司属于案涉房屋的收益方，应按照疫情减免的政策要求，应当对某乙公司进行疫情租金的减免落实。
经质证，某乙公司对某甲公司提交证据的质证意见为：真实性认可，合法性、关联性不认可，该证据我方收到过，催告函中某甲公司提到过关于断电的事宜是业主方武汉某某集团有限公司客运站进行的断电，相关责任不在我司，但某甲公司是某乙公司出租方，故责任应在某甲公司，该催告函与之前发送的解约函互相矛盾，证实了2023年8月10日某乙公司仍在租赁期限内，当时还在交涉继续租赁的事宜。
某甲公司对某乙公司提交证据的质证意见为：对证据一真实性、关联性有异议，关于微信对话中提到的阳光房款项和室外具体划分，明细依据没有列明，没有提前征求我方意见，不能作为评判阳光房、室内部分装修费用的依据。某甲公司强调，某乙公司仅承租了8楼无证面积房屋，8楼公共区域并不属于某乙公司承租范围内，其对公共区域进行装修、搭建，也未征得任何出租方的同意，由此产生的相关责任及损失有应由其自行承担。对证据二，案涉房屋业主虽然是国有企业，但是8楼是无证面积，某甲公司、某乙公司租赁合同无效，不存在适用相关租金减免政策的情况，且租金减免政策应由业主国有企业承担，某甲公司不承担相关租金减免的责任。
本院认为，对某甲公司向本院提交的安全隐患整改催告函，因该催告函系某甲公司向某乙公司发出，内容亦不能达到其证明目的，本院对该证据的证明目的不予确认。对某乙公司向本院提交的证据一，因该证据无法明确系王丽媛律师与一审法院委托的鉴定机构的计价工程师之间的微信聊天记录，本院对该证据的真实性不予确认；对某乙公司向本院提交的证据二，因该房产证载明的内容针对的是案涉楼栋1-7层，并非某乙公司承租的第8层，故本院对该证据的证明目的不予确认。
本院认为，二审案件应围绕上诉人的上诉请求进行审理，针对某甲公司、某乙公司的上诉请求，本院分析评判如下：
因案涉房屋没有取得建设工程规划许可证，一审法院根据《 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 二条的规定认定武汉某甲科技孵化器有限公司(合同主体后变更为某甲公司)与某乙公司签订的房屋租赁合同无效并无不当。某甲公司上诉请求改判某乙公司向其支付房屋占用费暂计268821元(占用费按每月19754元计算，暂计算至2024年8月16日，实际计算至某乙公司腾退返还房屋之日止)。某乙公司上诉请求其不应向某甲公司支付房屋占用费。
因本案中，某甲公司于2023年7月14日向某乙公司发函要求返还案涉房屋，但某乙公司仍实际占有案涉房屋，2023年11月某甲公司在案涉房屋正门入口张贴封条，2024年2月底某乙公司搬离房屋部分物品。一审法院综合上述事实，认定某甲公司负有在合理期限内及时收回房屋的减损义务，以及某甲公司未及时收回房屋的扩大损失由其自行承担，并判决某乙公司承担截至2024年2月的房屋占有使用费，即某乙公司向某甲公司支付房屋占用费160174元，具有事实和法律依据。某甲公司、某乙公司关于占用费的上诉请求均不能成立，本院均不予支持。
某甲公司上诉认为其不应向某乙公司赔偿装饰装修损失。某乙公司上诉请求某甲公司向其赔偿装饰装修损失308702.04元。因案涉房屋租赁合同无效，一审法院根据本案的情况酌定对于合同无效造成的装修损失由某甲公司承担60%的赔偿责任，由某乙公司承担40%的损失，同时结合鉴定意见认定装饰装修工程实体部分造价447257.32元以及该装饰装修已经使用多年、使用价值明显降低，故现值损失按30%计算认定某甲公司赔偿某乙公司装饰装修损失80506.32元，并无不当。某甲公司、某乙公司关于装饰装修损失的上诉请求均不能成立，本院均不予支持。
某甲公司上诉请求改判某乙公司向其支付自2023年4月1日的物业管理费31284元(按照1896元／月暂计至2024年8月16日，此后计至某乙公司实际腾退之日止)以及滞纳金(滞纳金从应付之日起算，按照日千分之三计算，计算至某乙公司实际支付之日止)。因本案系房屋租赁合同纠纷，与物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，某甲公司可根据其与某乙公司签订的物业服务合同就物业费及滞纳金另行起诉主张权利，本案不予审理。
某乙公司上诉请求某甲公司向其赔偿因停电导致的经济损失27000元，因某乙公司对其主张的经济损失27000元并未提交充分的证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，对其该项上诉请求本院不予支持。
综上所述，某甲公司、某乙公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十七条第 一款第 一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7436.53元，由湖北某某商业管理有限公司负担3269.96元，由武汉某某餐饮服务有限公司负担4166.57元。
本判决为终审判决。
本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，享有权利的当事人在法律规定的期限内申请执行后，人民法院将依法对被执行人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等执行措施，并可对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，对构成犯罪的，依法追究刑事责任。
审 判 员 王 薇
二〇二四年十一月二十七日
法官助理 王晓曼
书 记 员 李明志
中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国财政部等关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见 中华人民共和国民法典 第157条 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正) 第11条 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正) 第2条 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正) 第4条1款 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正) 第7条 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正) 第9条 中华人民共和国民事诉讼法(2023修正) 第145条 更多