某公司、长春市宽城区某主委员会物业服务合同纠纷案
长春新区人民法院
民事判决书
(2026)吉0193民初1176号
原告：某公司，住所地吉林省长春市。
法定代表人：孙某，经理。
委托诉讼代理人：关雪谧， 吉林东坤律师事务所律师。
被告：长春市宽城区某主委员会，住所地吉林省长春市。
负责人：汤某。
委托诉讼代理人：王慧慈， 吉林高迈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王耀宽， 吉林高迈律师事务所实习律师。
原告某公司与被告长春市宽城区某主委员会物业服务合同纠纷一案，本院于2026年1月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告某公司的委托诉讼代理人关雪谧到庭参加诉讼，被告长春市宽城区某主委员会的委托诉讼代理人王慧慈、王耀宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某公司诉称，诉讼请求：1．请求依法确认原告与被告于2025年8月18日签订的《物业服务合同》合法有效；2．请求依法判决被告立即按照《物业服务合同》第三十条约定，与原告办理物业接管验收手续；3．本案诉讼费用由被告承担。
事实与理由：2025年8月18日，原告与被告自愿签订《物业服务合同》，明确约定了双方的权利义务，包括物业接管验收、服务内容、合同解除条件等核心条款。双方就争议解决条款规定长春新区人民法院解决。《物业服务合同》第三十条明确约定，双方应自合同生效之日起日内办理接管验收手续，但被告至今未履行该义务，导致原告无法正常开展物业服务工作，既违反了合同约定，也损害了小区全体业主的合法权益。案涉合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，依法成立并生效，对双方具有法律约束力。为维护自身合法权益，现根据合同约定，特向长春新区人民法院提起诉讼，恳请法院依法保护原告的合法权益。
被告长春市宽城区某主委员会辩称，被告认可合同的有效性，但是原告要求被告交接的物品，被告不能全部交出，有一些不在被告的掌控之内，所以之前并没有交接，至今有一些东西也不在被告手中。
经审理查明，2025年8月14日，某公司作为中标单位，长春市宽城区某主委员会作为采购人形成《中标通知书》一份，内容为：项目名称长春市宽城区某物业服务项目服务地点长春市宽城区招标方式公开招标开标日期2025年8月12日……服务期限五年……
2025年8月18日，长春市宽城区某主委员会作为甲方与某公司作为乙方签订《物业服务合同》一份，内容为：第一章物业基本情况与合同期限第一条物业基本情况小区位于长春市宽城区，规划总占地5.6公顷，总建筑面积：739149.23平方米，地上总计费面积685857.10平方米。第二条本合同委托期限为120个月，自2025年8月18日始至2035年8月18日止。合同期限届满，乙方有权在同等条件下优先与甲方签定合同的权利，乙方应在合同期满前6个月以上向甲方提出书面申请。
合同期限届满后，甲方尚未与乙方续签合同或未另行委托其他物业公司，且乙方一直为小区提供物业服务的，视为本合同继续有效。第二章管理服务事项与服务标准第三条甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容为：“管理服务”系指物业服务企业结合本项目的设施配置及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位、目标，为上台花园提供优质的物业服务，如发生盗窃、抢劫、破坏等刑事案件时，乙方发现时，应及时制止并告知上台花园业主委员会。物业服务具体包括(1)综合管理；
(2)房屋管理；(3)保安值守(地下车(位)管理，安全保障，协助维护公共秩序，车辆管理。)；(4)共用设施、设备维修养护；(5)保洁服务；(6)绿化养护；(7)消防管理；(8)公共房屋租赁管理；
(9)辖区内社区文化及物业公司特色化服务；(10)财务管理；(11)对业主及使用人的服务和管理。(12)人性化服务；(13)委托期内应履行的针对于园区公共部位的其他服务等。1.小区共用部分及共用设施、设备的日常养护和管理。
具体包括：基础、承重墙体、梁某、楼盖、楼内消防设施设备等。2.物业的维修、养护、运行和管理。具体包括：物业管理区域内属于业主共有的公共门厅、楼梯间、电梯间、管道井、设备间、值班保安室、物业服务用房、公共停车位、户外墙面、屋面、污水管、雨水管、道路、场地、绿地、电梯、楼道照明设施、小区道路照明设施、安全防范职能系统、避雷装置、单元防盗门等共用设施设备。
3.市政共用设施(不属市政部门管理)和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括园区道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。4.公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5.公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。
6.交通秩序与车辆停放的管理。7.协助做好物业管理区域内的安全防范工作。8.物业档案资料管理。9.物业项目使用专项维修资金的预算和计划。10.装修管理。11.物业服务费和本合同规定的其他费用的收取……第六条物业费及相关费用标准一、管理费用收取标准：1.二层以上(含二层)住宅收费标准：1.6元/平方米/月(含电梯费)；
2.商铺收费标准：2元/平方米/月；3.地上车库收费标准：0.7元/平方米/月；4.地下车位收费标准：每年960元；5.1楼住宅收费标准：1.2元/平方米/月；6.地上车位由乙方进行租赁。
二、物业费交纳时间：甲方业主应于每年的6月1日至次年5月31日的物业服务费……第六章附则第二十八条本合同的效力适用于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。第二十九条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均可监督本合同的实施。
第三十条双方应自本合同生效之日起15日内，共同办理物业接管验收手续。甲方应按本条款约定，向物业服务企业移交小区相关档案资料，确保资料真实、准确、可用。移交档案资料范围包括但不限于：1.权属与建设资料：小区规划许可证、竣工验收备案表、总平面图、建筑/结构/设施设备竣工图纸(含电子版)、共用设施设备清单及保修文件等2.管理与运营资料：业主名册(含产权证明复印件、联系方式)、《管理规约》《业主大会议事规则》、前期物业服务合同及补充协议、公共区域租赁合同、外包服务合同(保洁、绿化、电梯维保等)、业主投诉及处理记录、物业费收缴台账、公共收益收支明细及银行流水等；
3.设施设备技术资料：电梯、消防、供水供电、监控等公共设施设备的运行记录、维修保养合同及历史记录、年检报告、操作说明书等；4.财务与资产资料：专项维修资金使用明细及剩余金额、各类押金(装修押金、车位押金等)台账及相关协议、物业办公设备与维修工具等固定资产清单、未使用完毕的维修材料及备品备件清单等；5.其他重要资料：未完成的业主投诉及工程维修项目清单、公共区域钥匙及门禁卡、物业管理系统操作权限、与小区管理相关的诉讼或纠纷说明等法律文件及承接查验必需的其他资料。
业委会未按约定时间及范围移交档案资料的，应在物业服务企业书面催告后5日内补齐；逾期仍未补齐的，应承担违约责任，造成物业服务企业损失的，需依法予以赔偿。档案移交完成后，双方应签署《物业档案移交确认书》，作为接管验收手续完成的重要依据……
另查明，2020年11月2日，某办事处出具《业主委员会证明》，内容为：宽城区上台花园小区坐落于宽城区庆丰东路，该小区经街道办事处组织成立业主大会选举委员会，于2020年11月2日在宽城区兴业街道，依据《 长春市物业管理条例》相关规定予以备案。特此证明。
2025年10月15日，某公司向长春市宽城区某主委员会发出《关于立即移交物业服务资料与用房等事宜的通知函》，内容为：致长春市宽城区某主委员会：贵我双方于2025年8月18日签订了《物业服务合同》，该系列文件经合法程序订立，合法有效，对双方均具有法律约束力。根据《物业服务合同》明确约定，贵方应办理物业接管验收手续，向我司移交相关资料，然而，合同生效至今，我司多次尝试与贵委会接洽具体接管事宜，但贵委会至今未履行合同约定的移交义务，导致我司无法依法依约进驻小区开展服务，已严重影响我司的履约准备工作及正常经营权益，并将最终损害上台花园全体业主的共同利益。
为履行我司的合同责任，并保障小区物业服务的平稳过度与顺利开展，现依据合同约定及相关法律规定，正式函告贵委会如下：一、要求立即启动资料移交程序请贵委会于收到本函之日起5个工作日内，指定专人向我司移交物业服务所必须的全部资料。这不仅是《物业服务合同》的核心义务，也是保障后续承接查验工作顺利进行的前提。二、要求立即腾退并移交物业服务用房请贵委会立即协调原物业服务人(某物业)，责令其无条件退出物业管理区域，并将我司移交全部物业服务用房及属于全体业主共有的财务。
根据《 中华人民共和国民法典》及相关抵房条例，原物业服务人员不得以任何理由(包括业主欠费、对决定有异议等)拒绝办理交接或阻挠新物业服务人进场。三、后续安排及法律后果承接查验：在贵委会移交上述基础资料后，我司将立即依据法规与合同，与贵委会共同对物业共用部位，共用设施设备进行现场查验。严肃后果：根据《物业服务合同》约定及相关法律规定，贵委会无正当理由不按规定移交材料，已经构成违约。
这不仅导致我司无法提供正常服务的履约障碍持续扩大，也严重影响了小区正常管理秩序。如贵委会在收到本函后仍继续拖延或拒绝履行，我司除保留依据合同追究贵委会违约责任的一切权利外，将继续通过仲裁等法律途径，要求贵委会立即履行移交义务，承担因其违约行为给我司造成的全部经济损失。望贵委会正视问题之紧迫性与严肃性，以维护全体业主共同利益为根本，立即采取切实行动，履行法定及约定义务。
2025年6月12日，长春市宽城区某主委员会召开业主委员会，全票通过解聘原物业服务企业，再选聘新的物业服务企业。并召开业主大会，拟定2025年6月28日-2025年7月5日召开。
2025年6月13日，长春市宽城区某主委员会发布召开业主大会公告。
2025年7月11日，长春市宽城区上台花园业主大会召开。同意4072票弃权1330票不同意1票
2025年7月13日，长春市宽城区某主委员会将长春市宽城区上台花园业主大会关于更换物业服务公司的会议内容公示。
本院认为：根据《 中华人民共和国民法典》第 二百七十八条：“下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。”本案中更换原物业服务公司，并选聘某公司系经过业主委员会会议后召开业主大会。经过公证处公证该业主大会参与票及参与面积均超过小区总数的三分之二，同意票数及专属面积超过小区总数的二分之一，业主大会的投票结果符合法律规定，且经过招标程序，故某公司所主张的确认长春市宽城区某主委员会作为甲方与某公司作为乙方于2025年8月18日签订的《物业服务合同》有效本院予以支持。
关于某公司所主张的请求依法判决被告立即按照《物业服务合同》第三十条约定，与原告办理物业接管验收手续一项。《物业服务合同》签订后，某公司已经履行了提供物业服务的义务，故长春市宽城区某主委员会亦应按《物业服务合同》履行义务，即“甲方应按本条款约定，向物业服务企业移交小区相关档案资料，确保资料真实、准确、可用。移交档案资料范围包括但不限于：1.权属与建设资料：小区规划许可证、竣工验收备案表、总平面图、建筑/结构/设施设备竣工图纸(含电子版)、共用设施设备清单及保修文件等2.管理与运营资料：业主名册(含产权证明复印件、联系方式)、《管理规约》《业主大会议事规则》、前期物业服务合同及补充协议、公共区域租赁合同、外包服务合同(保洁、绿化、电梯维保等)、业主投诉及处理记录、物业费收缴台账、公共收益收支明细及银行流水等；
3.设施设备技术资料：电梯、消防、供水供电、监控等公共设施设备的运行记录、维修保养合同及历史记录、年检报告、操作说明书等；4.财务与资产资料：专项维修资金使用明细及剩余金额、各类押金(装修押金、车位押金等)台账及相关协议、物业办公设备与维修工具等固定资产清单、未使用完毕的维修材料及备品备件清单等；5.其他重要资料：未完成的业主投诉及工程维修项目清单、公共区域钥匙及门禁卡、物业管理系统操作权限、与小区管理相关的诉讼或纠纷说明等法律文件及承接查验必需的其他资料。
”关于某公司所明确诉讼请求中的提供物业用房，因双方合同并未约定，故本院对其此项诉讼请求不予支持。关于长春市宽城区某主委员会抗辩认为部分交接材料在案外物业服务公司处，但并不影响其履行义务，故对其此项抗辩意见不予采纳。
综上，本院依照《 中华人民共和国民法典》第 二百七十八条 (四)款、第 五百零二条、第 五百零九条之规定，判决如下：
一、被告长春市宽城区某主委员会作为甲方与原告某公司作为乙方于2025年8月18日签订的《物业服务合同》有效；
二、被告长春市宽城区某主委员会于本判决生效后立即按照2025年8月18日《物业服务合同》第三十条约定内容移交相关资料；
三、驳回原告某公司的其他诉讼请求；
案件受理费100元，由被告长春市宽城区某主委员会负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
本判决生效后，负有义务当事人应当按期履行全部义务。执行案件立案后，本条内容即为执行通知，被执行人应该如实申报财产。对自动履行义务的，依当事人申请出具履行证明或推送纳入社会信用服务平台给予正向激励。对逾期未履行或拒绝履行义务的，将依法采取限制高消费、纳入失信名单、限制出境、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的依法追究刑事责任。享有权利当事人应当在法定期限内申请强制执行，并积极提供可供执行财产线索。
审判员 郭鹏飞
二〇二六年三月九日
书记员 王 璐
中华人民共和国民法典 第278条4款 中华人民共和国民法典 第502条 中华人民共和国民法典 第509条