某甲公司与张某物业服务合同纠纷案
吉林省延吉市人民法院
民事判决书
(2026)吉2401民初4174号
原告：某甲公司，住所地吉林省延吉市。
法定代表人，李某甲，该公司经理。
委托诉讼代理人：黄跃波， 吉林由正律师事务所律师。
被告：张某。
原告某甲公司与被告张某之间物业服务合同纠纷一案，本院于2026年4月20日立案后，依法适用简易程序，于2026年4月22日公开开庭进行了审理。原告法定代表人李某甲、委托诉讼代理人黄跃波，被告张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
某甲公司向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令被告立即向原告支付物业服务费10987元、卫生费336元，合计11323元。二、诉讼费由被告承担。
事实与理由：原告系某乙公司，原告系某乙公司，2020年6月6日，原告与被告签订《小区物业管理服务协议》，合同约定物业费为1.5元/平方米，电梯费从二楼开始收取30元/月，每增加一层加5元，被告购置的房屋为1层，电梯费为0元/月，卫生费为84元/年。原告于2019年1月18日入驻小区开始提供物业服务后，被告欠付从2021年5月1日至2025年2月18日的物业费、2020年12月18日至2025年2月18日的电梯费、2021年至2024年度的卫生费，原告多次索要上述费用，但被告以各种理由拒绝支付。
张某辩称，1.依法驳回原告某甲公司的全部诉讼请求；2.依法判令原告向答辩人全额返还违法收取的物业费、违规代收的取暖费、垃圾清运费、违规罚款，合计人民币11414.7元，并支付资金占用利息(以收取的费用本金为基数，自收款之日起至实际返还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计算)；组成如下：(1)2020年6月6日收取的卫生费84元、垃圾清运费1200元、物业费2889元，合计4173元；
(2)2020年6月6日收取的取暖费2851.07元；(2)2020年11月18日收取的下垃圾费90元；(3)2021年7月以装修罚款名义收取的4000元；(4)2023年9月27日以车库预存电费名义收取的300元；3.本案诉讼费用全部由原告承担。
事实与理由：一、原告前期物业选聘程序违法。1.答辩人与开发商签订的《商品房买卖合同(预售)》第九章第二十一条，未明确约定前期物业服务企业、服务期限、收费标准及公共设施设备备案情况。2.《 吉林省物业管理办法》(2009年执行，2021年12月废止，时效法条)，第 二十八条：“建设单位选聘前期物业服务企业或者其他管理人实施前期物业管理的，应当与其签订前期物业服务合同，并在申请房屋预、销售许可证时，向县(市、区)人民政府房地产行政主管部门提交。
”某甲公司成立于2019年12月，御某8号楼于2016年开启预售(延房许字第2016005号)，明显与时效法条时间逻辑上相悖。3.根据《 物业管理条例》(2003年6月8日，国务院令第379号，2007年10月第一次修订)第 二十四条：“住宅物业建设单位应当通过招投标方式选聘前期物业服务企业；确需协议选聘的，须经住建部门批准。
”原告至今未能提供：1.合法的前期物业招投标文件或住建部门批准协议选聘文件；2.与答辩人签订的正式书面物业服务合同；3.开发商出具的合法前期物业授权及备案手续；4.在街道、社区依法备案及入住公示的相关证明。
原告入场不合法，答辩人对其收费标准及服务资格均不予认可。二、部分费用已过诉讼时效，且被清退后无权主张后续费用。原告诉请2022年5月1日至2025年2月18日物业费，但从未以EMS、律师函、短信等有效方式向答辩人催收，不存在诉讼时效中断事由。
1.已过诉讼时效时段；2022年5月1日至2023年4月19日期间的费用已过诉讼时效，请求法院依法驳回该部分诉请。2.被清退：2024年9月24日后未提供事实服务。经社区牵头、全体业主表决，已于2024年9月24日罢免原告物业服务资格，原告此后被清退。
对2024年9月24日至2025年2月18日期间的费用，原告无依据主张。三、原告未履行法定义务，小区消防设施长期不合格。依据《 民法典》第 九百四十二条、《 物业管理条例》第 三十五条，物业服务企业对小区消防设施负有日常巡查、维护、确保完好有效的法定义务。
案涉小区存在消防通道堵塞、消防栓无水/损坏、灭火器过期、消控室无人值守、消防验收/检查不合格等问题，经答辩人及业主多次向社区投诉，原告仍未整改。消防不合格已对部分业主造成重大财产损失，物业服务存在重大安全瑕疵，原告无权主张全额物业费。四、原告未履行法定安保义务，小区安保严重不合格。
依据《 民法典》第 九百四十二条、《 物业管理条例》第 三十五条，物业服务企业负有24小时门岗值守、门禁管理、视频监控、园区巡逻、外来人员登记等安全保障义务。涉案小区存在重大安保漏洞：门禁失灵、门岗脱岗、外来人员随意进出、巡逻记录缺失，未尽到基本安全防范责任。因原告安保失职导致业主家中被盗，财产遭受损失。
案发原因系原告安保形同虚设，不法人员轻易进入小区并入户盗窃，与被盗后果存在直接因果关系。原告未履行核心安保义务，答辩人有权拒付或减免对应物业费。五、原告存在重复收费，应退还违规收取的1200元垃圾清运费，不应单独收取电梯费。
根据《物业服务收费管理办法》(发改价格(2003)184号文，有效时间：2024.1.1至今)第十一条，物业费已包含清洁卫生、垃圾清运等费用，不得重复收取。原告在物业费之外另行主张"垃圾清运费"，属于重复收费。《物业服务收费管理办法》第十一条：物业费包含共用设施设备日常运行、维护费用；
《 民法典》第 271条：业主对共有部分(含电梯)享有权利、承担义务，第 283条：物业费含共有设施费用，不得重复收取。原告于2020年1月10日违规收取答辩人垃圾清运费1200元，依法应予退还。不应单独收取电梯费。
六、违法代收的取暖费，且未上缴某丙公司，应 物业管理条例》(2018年修订)第 四十四条：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”原告与某丙公司间无“委托代收协议”，属于非法收款。
且物业公司仅代收第一年取暖费2851.7元，无缴费户号等关键信息，其后每年自行到某丙公司缴费金额为4207.63某2=8415.26(2个缴费账号，合计8415.26元)。六、原告按1.5元/平方米/月收费，但未提供对应等级的服务资质与人员配置原告主张按一级物业标准1.5元/㎡收费，却未举证证明其服务能力达标。1.按其所主张“物业服务协议”，我方大量视频、图片、聊天记录证实其未实际工作。
且原告无绿化记录、消防记录、巡视记录等必须存档记录。依据《吉林省物业服务收费管理实施细则》，一级物业服务对企业资质、项目经理资格、人员配置、持证上岗、统一着装、社保缴纳等均有明确要求。原告应举证证明：1.具备相应物业服务资质及项目经理资格、学历、从业经历；
2.2019年12月18日至2025年2月18日期间实际在岗人员名单、上岗证、公示记录；3.物业服务人员统一着装、规范服务的证据；4.与员工签订的劳动合同及社保缴纳记录，以证明人员配置真实、足额、合规。
在原告未完成上述举证前，无权按1.5元/㎡标准收费。七、原告服务严重不达标，未履行一级物业服务义务原告主张提供了符合标准的物业服务，但事实相反。依据相关规定，一级物业服务需对公共设施维修养护、公共秩序、保洁、绿化、消防、巡查等建立完整记录并定期公示。
原告应提供但至今未提供：1.2019年12月18日至2025年2月18日期间业主回访记录、物业费收支公示记录；2.完整物业档案、设备台账、运行维保记录、公共部位维护记录；3.雨污水管道定期疏通、公共照明、消防设施、绿化养护记录；
4.24小时门岗、巡逻、监控值班记录；5.人车分流管理、外来人员车辆登记记录；6.日常保洁、垃圾清运、四害消杀记录；7.消防检查、消防演练及疏散通道标识记录。原告服务长期缺位、管理混乱，依法不应收取全额物业费。
综上所述，原告选聘程序违法、未签订正式物业服务合同、消防设施长期不合格、小区安保严重不合格、服务资质与人员配置不达标、实际服务严重缺位、部分费用已过诉讼时效、撤场后无权收费，并存在重复收费情形。恳请人民法院查明事实，依法驳回原告全部诉讼请求，或依法酌情大幅减少物业费，判令原告退还违规收取的800元，维护答辩人合法权益。八、原告以停水停电相威胁，违法收取多项费用，应予全额退还原告在提供物业服务期间，多次越权以停水、停电为要，向业主违法收取各项费用，1.2021年7月违法收取装修罚款4000元。
反诉原告因家中北侧玻璃房连接处漏水，自行委托施工人员进行修复，反诉被告以“破坏美观”为由，强行勒索4000元，该款项有某平台转账记录为证。根据《 物业管理条例》第 四十五条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
”同时，《 民法典》第 九百四十四条第 三款明确规定：“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”反诉被告根本无权对业主装修行为处以罚款，更无权以停水停电相威胁勒索业主，该4000元属于违法所得，应予退还。2.2023年9月27日违法收取车库预存电费300元。
反诉被告与开发商以“车库即将开放”为由，向反诉原告收取预存电费300元，该款项有收据为证。反诉被告并非供电企业，无权收取电费，该收费行为无任何法律依据，应予退还。九、原告主张的物业费，即便存在合理部分，也应由开发商承担，答辩人无支付义务。
案涉房屋未合法竣工验收，物业费依法应由开发商承担，与答辩人无关案涉房屋因开发商原因延期5年交付，且至今未取得竣工验收备案表，小区基础设施、配套设施均未完善，属于违法违规交付，不具备法定交付条件。根据《 物业管理条例》第 四十一条规定，已竣工但尚未交给物业买受人，或不具备合法交付条件的物业，物业服务费用应由建设单位(开发商)承担。因此，原告主张的物业费，即便存在合理部分，也应由开发商承担，答辩人无支付义务。
本院经审理认定的事实：某甲公司于2019年12月2日注册成立，经营范围包括物业管理，住所地为延吉市，自成立时至2021年7月7日的法定代表人为姜某甲，2021年7月8日至2023年2月15日的法定代表人为石某，2023年2月16日至2024年9月24日的法定代表人为鹿某，2024年9月25日至今的法定代表人为李某甲。公司股东为石某(曾任、2023年2月16日已变更)、鹿某(曾任、2024年9月25日已变更)、李某甲、杨某。2019年12月13日，某甲公司在某甲办事处进行了物业企业备案登记和物业服务合同备案登记。
物业服务合同备案登记表显示，物业性质为开发商前期物业，地址为延吉市，竣工年份为2019年12月，聘用方为某丁公司，受聘方为某甲公司。2019年12月23日，某甲公司在延吉市发展和改革局登记《前期物业收费备案表》，该表载明住宅物业费的收费标准为1.5元/平方米。某甲公司与某戊公司签订《前期物业服务合同(御某)》，合同未载明签订时间，合同约定某甲公司为御某一二期提供物业服务，管理期限为2019年12月18日起至业主委员会成立以后新签订物业服务合同时止，物业费收费标准为住宅1.5元/月平方米，电梯费为30元/月，二层起价，楼层差价每高一层加5元。
物业费应按年缴纳，业主或物业使用人应在下一年度计费前履行缴纳义务。约定物业服务的范围包括：一、房屋共用部位的维护和管理，甲方对房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、楼板、屋顶)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等公用部位进行日常维护和管理。二、房屋共用设施设备的维护和管理，甲方对共用的上下水管道、落水管道、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、共用照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、智能化设备和公益性文体设施等进行经常性维护与管理。
三、公共秩序维护，甲方要协助公安部门，维护本物业区域内的治安和公共秩序，如发生治安案件或刑事案件应及时报警；实行全天24小时监控管理，并与110、119互动为联动。四、交通管理，小区内，严格实行人车分流，人员进出小区实行IC卡，车辆进出小区实行自动识别车牌号的专用通道，业主需将本人购房合同到物业登记，物业指定车位停车。
除110、119、120特种车辆、运输装修材料车辆和运输搬家货物的车辆外、禁止外来车辆和出租车进出小区；除指定的停车场以外禁止小区路面上停放车辆，对有意触犯小区车辆管理规定，要强行进入小区，乱停乱放的车辆物业有权扣押；禁止载有有毒有害、易燃易爆物品的车辆进入小区。
五、环境卫生管理，为了维护小区庭院和楼宇内的卫生，要制定健全的保洁制度、并落实好保洁卫生责任制。要定期消杀“四害”。六、园林、绿化管理，要做好小区公用绿化、园林的管理、养护和修剪，并抓好日常浇水、施肥和病虫害防治等，尽量给业主打造一个绿色、生态、园林式的人居环境。
七、维修服务管理，甲方配有专职维修人员，乙方需要时，可拨打电话。维修人要及时赶到维修地点。在保修期外，对业主自用部位的维修、甲方实行有偿服务。大型机电设备设施的维修如水泵、电梯等，在保修期间出现故障，甲方应在24小时内与厂家或定点维修点位沟通。在维修保养大型设备设施时，应提前告知乙方。
2020年6月6日，某甲公司与张某签订《业主使用手册》，《业主使用手册》第二条约定的物业服务范围同案涉《前期物业服务合同(御某)》的服务范围。《业主使用手册》第三条“物业管理服务质量”约定了物业公司的物业服务范围第三条物业管理服务质量，包括：“一、房屋外观：房屋外观要完好、整洁、无私搭乱建，不妨碍市容观瞻。二、设备运行：确保由开发商移交给物业公司的设备设施安全正常运行。
设备要按规定及时维护保养，出现故障尽快修理。三、共用部位、共用设施的维护和管理：对共用设施设备的维护，指定保养计划，落到实处，并做好维护记录；房屋主体和共用设施设备要保持整洁，排水要畅通无积水，共用配套设施及公共场所要完好无损；
维修质量要好，并做到定期回访；化粪池、雨水井、污水井要完好：配水沟、渠要保持畅通。四、消防，在小区内，经常备有必要的消防设备和器材；在小区业主中，经常开展预防火灾的宣传教育活动；开发商移交给物业公司的消防设施设备要保持完好无损”。
《手册》第五条约定“乙方应交纳的各项物业管理费用从乙方办理正式入驻手续即日起，要向甲方缴纳物业费、卫生费、电梯费和地下车库管理费等；本小区物业费根据物业管理企业资质和服务标准1.5元/平方米，卫生费84元/户；年地下车库管理费50元/月；
电梯费30元/月(二层起价，每上一层加收5元。无地下车库从二层起收费)。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和交费时间交纳物业费的，甲方有权向乙方催缴，限期缴付；逾期一个月以上不交纳时，可按《物业管理服务协议》的协定，每天加收1%滞纳金；
经催收三个月以上仍不交纳的，物业管理企业可依据《业主公约》和《物业管理服务协议》，向延边仲裁委员会申请仲裁或向属地人民法院起诉。”
某甲公司于2019年12月14日进驻御某小区，提供物业服务。在其服务期间，存在绿化管理养护修剪不到位、排水沟箟子损坏、电梯内护板破损严重、楼梯瓷砖破损、电梯停运、小区公共区域装修垃圾长期未清理、消防设施不完善、建筑施工材料堆放业主出行通道、冬季小区道路积雪未及时清扫、小区内多家业主电线门锁被盗及建筑垃圾在小区内就地掩埋、多名业主针对物业服务不满意并投诉到百姓热线等问题，且经业主向物业公司反馈后，物业公司长期未改正。后御某小区成立了物业管理委员会并于2023年1月6日在某乙办事处进行物管会的备案登记。
经业主大会表决，于2024年9月24日作出《御某小区关于更换小区现有物业的业主大会表决结果公告》，并于2024年10月18日向某甲公司发出《关于延吉市御某小区物管会解除清退物业公司服务的告知函》，告知函某甲公司解除物业服务合同，并通知其于交接完毕后撤出小区管理。
张某系该小区8号楼8单元102房屋的所有权人，该房屋登记面积为159.88方米，张某未缴纳2021年5月1日至2025年2月18日的物业费、2021年至2024年度的卫生费。2024年11月8日，某甲公司在御某小区单元门上张贴《重要通知》，载明要求拖欠物业费的业主于3日内缴纳物业费，并附未交费业主名单。2025年4月28日，某甲公司工作人员通过电话向张某催缴物业费。
另查，2025年9月11日，某己公司出具《证明》，载明“某庚公司2021年至2024年在某己公司收费大厅已缴纳垃圾处理费，特此证明”。
另查，某辛公司(某物业)与御某小区物管会签订新的物业服务协议，约定服务期限自2025年3月1日起。
再查，某丁公司成立于2004年4月27日，经营范围为房地产开发，公司住所地为延吉市，自成立时至2016年12月28日的法定代表人为刘某甲，自2016年12月29日至2019年10月9日的法定代表人为刘某乙，自2019年10月10日至2024年8月19日的法定代表人为姜某乙，自2024年8月20日至今的法定代表人为李某乙。股东为苏某甲、苏某乙、苏丹、刘某甲。
认定上述事实的证据有：营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、物业企业备案登记表、延吉市物业服务合同备案表、前期物业收费备案表、《前期物业服务合同(御某)》《业主使用手册》、某甲办事处出具的《证明》、某己公司出具的《证明》、物业服务照片及视频、业主反映问题统计表、查岗记录表、开发商工程质量问题及工程进度问题表、张贴《重要通知》的照片、通话录音、爱企查信息截图、12345投诉记录截图、御某小区《业主评分》汇总报告、业主反馈登记表、物业公司工作人员贾某的照片、御某小区业主群聊天记录截图、反映物业公司物业服务不作为的照片、国家企业信息公示系统查询截图、御某物业遗留问题溯源兜底预算重点整改方案、会议记录、业主签字表、表决结果公告、告知函、物管会备案登记表、某甲公司财务账簿、某甲公司资产负债表、某丁公司资产负债表、商品房买卖合同(预售)、收款凭证、延吉市不动产登记信息查询记录以及双方当事人的庭审陈述。
关于某甲公司提供的物业企业备案登记表、延吉市物业服务合同备案表，张某质证称经办人无名字，备案并不能说明物业有资质收取相应价格的物业费。上述证据已加盖相关部门公章，且本院已向北山街道核实，故对该组证据的真实性予以采信。
关于某甲公司提供的前期物业服务合同，张某质证称前期物业跟开发商是同一家，与开发商人格混同。该合同签订主体为某丁公司和某甲公司，本院已向北山街道核实该合同确已备案，故对该组证据的真实性予以采信。关于《小区物业管理服务协议》，张某质证称不认可是合同，只是业主手册。
结合被告缴纳物业费情况，本院对该组证据的真实性予以采信。关于物业公司服务的情况，张某质证称证据都可以造假，都是片段性的，都是单方面的证据。本院对该组证据的真实性和证明内容结合案件事实予以综合评判。
关于某己公司出具的《证明》，张某质证称不认可，需要具体的缴款情况。结合延吉市垃圾处理费均由某己公司委托各物业公司收取的实际情况，本院对该组证据的真实性及证明目的予以采信。
本院认为，本案的争议焦点有四，一是案涉前期物业服务合同是否有效，二是物业服务的具体终止时间，三是某甲公司的诉讼请求是否已超出诉讼时效，四是关于物业费等费用支付主体及数额认定的问题。
关于争议焦点一，案涉前期物业服务合同是否有效。关于物业服务企业选聘问题，《 中华人民共和国民法典》第 一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”。
《 物业管理条例》(2018年修订)第 二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业”，《 物业管理条例》第 二十四条系对物业管理活动的规范，其规定属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。
也即建设单位违反该条管理性规定，应当承担《 物业管理条例》第 五十六条的行政责任，但不必然导致民事合同无效。本案中，虽某甲公司入驻小区未经招投标，但不影响案涉前期物业服务合同的效力，亦不影响业主承担缴纳物业费的义务。关于备案问题，根据法院向北山街道走访了解的情况，案涉各项备案的真实性能够予以确认，但物业合同是否备案、是否经物价部门批准属于行政管理范畴，不影响物业服务合同本身的效力。
综上，某甲公司依法成立，具备物业管理的相关资质，其与某戊公司签订《前期物业服务合同(御某)》符合有关法律法规，合法有效，对全体业主具有约束力。
关于争议焦点二，物业服务的具体终止时间。《 中华人民共和国民法典》第 九百四十八条规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。
”本案中，某管会已于2024年10月18日正式向其发出解除物业服务合同的告知函，行使解除权。某甲公司应当自收到解除通知之日60日内履行交接义务，故本院确认案涉物业服务合同于2024年12月18日解除。《 中华人民共和国民法典》第 九百四十九条规定：“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。
原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。”某甲公司虽主张其于2025年2月18日撤场，之前的物业费应当收取，但依据查明事实，某甲公司在收到解除通知后拒不撤离，未能在合理期限内配合新物业服务人员做好交接工作，违反前述规定，故某甲公司无权收取2024年12月19日至2025年2月18日期间的物业费，本院对该期间内的物业费主张不予支持。
关于争议焦点三，某甲公司的诉讼请求是否已超出诉讼时效。《 中华人民共和国民法典》第 一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
”物业服务合同属于继续性合同，每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽互有关联性，但具有可分性，均为独立债务，诉讼时效应自每一期债务履行期限届满之日分别计算。案涉《前期物业服务合同》约定物业费应按年缴纳，业主或物业使用人应在下一年度计费前履行缴纳义务。本案中，某甲公司主张张某支付2021年5月1日至2025年2月18日的物业费、2020年12月18日至2025年2月18日的电梯费、2021年至2024年度的卫生费，诉讼时效分别最早应当从2022年5月1日(物业费)、2021年12月18日(电梯费)、2022年1月1日(卫生费)起算3年诉讼时效，某甲公司于2024年11月8日通过在御某小区单元门上张贴有关催缴物业费的《重要通知》主张权利，根据上述法律规定，某甲公司的案涉主张未超过诉讼时效。
关于争议焦点四，物业费等费用支付主体及支付区间、数额认定的问题。根据《 物业管理条例》第 四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，本案中，房屋已交付给张某，张某应当从房屋交付之日起支付物业费。关于某甲公司要求张某支付卫生费的诉讼请求，某己公司委托某甲公司收取该费用，张某作为延吉市民，应当承担该部分费用，故本院对该项诉讼请求予以支持。关于张某提出的电梯费不应单独收取的抗辩，案涉《前期物业服务合同》及《业主手册》均对电梯费收费标准进行了约定，某甲公司提出的按照合同约定的标准收取电梯费的主张亦未违反相关法律法规，故本院对该项抗辩不予支持。
关于张某提出的要求物业公司返还已收取的垃圾清运费、罚款、下垃圾费的主张，因案涉《前期物业服务合同》和《业主手册》均未约定该费用，张某可另行起诉主张权利。关于张某提出的预收取暖费、车库电费事项，因收款单位均为某丁公司，张某可另行起诉主张权利。关于张某提出的物业公司不作为，在安保、卫生、消防等多个物业服务方面未尽到合同约定义务的抗辩，张某提供了某甲公司服务期间内的照片视频、小区业主群聊天内容记录、物业遗留问题的整改方案、会议记录、业主测评表等多项证据予以证明，结合本院实际走访街道社区了解的情况、某甲公司已被解聘的事实，本院认定某甲公司在物业服务期间存在严重的服务瑕疵，依法酌定减免30%的物业服务费。
对于新建房屋，物业公司应从建设单位交付房屋后收取业主物业费、电梯费，物业公司未举证房屋实际交付时间，双方当事人都认可张某于2020年6月6日首次缴纳物业费等费用，2020年6月6日应当视为交房时间。对于张某已缴纳的2020年5月1日至2020年6月5日的物业费283.84元(159.88㎡×1.5元/㎡/月×12个月÷365天×36天=283.84元)应予抵扣。张某已缴纳该房屋2020年1月1日至2020年6月5日期间的卫生费36.13元(84元÷365天×157天=36.13元)应予抵扣。
张某应支付2021年5月1日至2024年12月18日物业费为7329.43元(159.88㎡×1.5元/㎡/月×12个月÷365天×1328天=10470.62元×70%)。张某应支付2020年至2024年度的卫生费336元。抵扣后，张某应支付物业费7045.59元、卫生费299.87元。
综上，依照《 中华人民共和国民法典》第 九百三十七条、第 九百四十四条之规定，判决如下：
一、张某于本判决发生效力后立即支付某甲公司物业费7045.59元和卫生费299.87元。
二、驳回某甲公司其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 二百六十四条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费83元，减半收取42元(原告已预交42元)，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
本判决生效后，负有义务当事人应当按期履行全部义务。执行案件立案后，本条内容即为执行通知，被执行人应当如实申报财产。对自动履行义务的，依当事人申请出具履行证明或推送纳入社会信用服务平台给予正向激励。对逾期未履行或拒绝履行义务的，将依法采取限制高消费、纳入失信名单、限制出境、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的依法追究刑事责任。享有权利当事人应当在法定期限内申请强制执行，并积极提供可供执行财产线索。
审判员 杨鸿宝
二〇二六年四月三十日
书记员 万英楠
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