福建省宁德市中级人民法院
民事判决书
(2026)闽09民终760号
上诉人(原审原告)：某甲公司，住所地福建省宁德市蕉城区，送达确认地址福建省福州市仓山区。
法定代表人：郭某，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：林点，北京德和衡(福州)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：欧阳晓莉， 福建闽众律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：某委员会，住所地福建省宁德市蕉城区。
负责人：陈某甲，主任。
委托诉讼代理人：彭崇泉， 福建凡圃律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林积平， 福建凡圃律师事务所律师。
原审被告：某乙公司，住所地福建省宁德市，送达确认地址福建省宁德市蕉城区。
法定代表人：陈某乙，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：冯某。
上诉人某甲公司因与上诉人某委员会、原审被告某乙公司车库纠纷一案，不服福建省宁德市蕉城区人民法院(2025)闽0902民初5498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2026年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人某甲公司委托诉讼代理人林点、欧阳晓莉，某委员会委托诉讼代理人彭崇泉、林积平，原审被告某乙公司委托代理人冯某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
某甲公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判某委员会向某甲公司返还收取的被侵占车位的非法收益(暂按每月17000元计算，自2020年1月1日起暂计至2025年7月30日为1139000元，此后侵占车位的非法收益继续计算至全部车位实际交还之日止)及利息(以实际拖欠金额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，自起诉之日起计算至所有款项归还之日止)；2.一、二审诉讼费用由某委员会承担。
事实与理由：一、根据某委员会公示的地下车库收费标准及小区财务收支明细可知，其基于非法侵占和管理地下车库所产生的非法收益至少为每月17000元。根据某委员会在一审中提供的补充证据1“业委会某平台群聊天记录、小区公告栏照片，结合某甲公司证据10“鸿福豪门小区2024年10-12月财务收支明细情况公布(2024年10月1日-12月31日)”，可以明确在某委员会非法侵占地下车库期间，确实擅自制定收费标准并向有停车需求的业主收取每辆车每月50元的“管理费”；
且根据其在小区内张贴公示的财务收支明细可知，仅24年10月至12月，该部分收益即为51200元，可见月平均收益约为17000元。一审法院在审理过程中遗漏查明某委员会非法收取“管理费”的具体情况，如某委员会何时开始收取、历年累计共收取多少金额等，属于认定事实不清。由于某委员会违法侵占涉案小区地下车位，导致某甲公司无法正常对地下车位进行正常管理并收益，其行为已侵害了某甲公司的合法权益。
因此，某委员会基于非法行为而收取的相应费用，不论名称是叫做管理费，还是电费、改造费，均是由其恶意侵占地下车库而产生的，其应当将非法收益返还某甲公司。二、某委员会所提供的证据无法证明其支出的真实性、合理性，应当承担举证不能的后果，其应当将已收取的全部款项悉数返还。某委员会在一审中提交了“地下室电费明细、发票、地下室维修开支明细账、票据”等证据用于证明其收取管理费的支出情况。
但某甲公司已在质证时对其真实性、合法性、关联性提出质疑。某委员会所提供的证据多为其自行制作的表格、图片，相应支出的真实性存疑；且其提供的票据有相当一部分明确载明用于小区电风扇、垃圾桶购置、外围井盖、井泵、水泵房电瓶、消防、污水泵维修以及打印横幅等，与地下室的日常管理、设施维护根本无关。
某委员会恶意侵占、管理某甲公司的地下车库，擅自收取非法收益并用作他途，已严重损害了某甲公司的合法权益。一审判决未查明某委员会支出的真实性、合理性，仅以“管理费只用于案涉地下车库的日常管理、设施维护、卫生清洁、秩序维护”为由不予支持某甲公司要求返还的诉请，明显裁判不当。综上，一审法院未对某委员会非法收益的具体情形进行审查认定，属于遗漏查明事实、裁判不当，依法应当予以改判。
为维护自身合法权益，某甲公司特依据《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十一条之规定上诉，恳请综合认定本案证据和实际情况，判如所求。
某委员会辩称：一、某甲公司未取得地下空间使用权及车位不动产权登记，不享有案涉车位所有权、独占使用权，其原审诉请缺乏物权基础。(一)物权法定原则下，不动产物权以登记为生效要件，某甲公司无权属证书，不能主张排他物权。《 中华人民共和国民法典》第 二百零九条明确规定不动产物权设立、变更、转让必须经登记方发生效力，无登记则不产生完整物权。
1.某甲公司仅提交规划、施工许可、竣工验收材料，仅能证明其为项目建设单位，仅具备建设行为事实，不能等同于取得车位使用权；2.案涉地下车位至今未办理独立不动产权登记，无任何权属证书登记在某甲公司名下，其无权主张所有权、独占使用权；3.一审判决以“未办证仅影响公示效力”为由认定权属归某甲公司，属于对物权法定原则的错误解读。
物权公示效力与物权设立效力不可分割，未登记即不存在受法律保护的完整物权，某甲公司仅凭建设手续主张车位专属权益，无法律依据。(二)某甲公司未单独取得地下空间使用权，地下车库依附业主共有土地，某甲公司无权单独占有地下空间。1.地下空间属于独立不动产客体，如需取得地下车库排他使用权，必须单独办理地下空间出让审批、单独缴纳地下空间土地出让金、核发地下空间使用权证明。
本案某甲公司仅缴纳地上住宅用地土地出让金，无地下空间专项出让合同、缴费凭证、专项规划许可；2.商品房出售后，案涉地块整体建设用地使用权随房屋一并转移至全体业主共有，地下车库修建于业主共有的土地之下，地下空间权益依附业主共有土地，某甲公司在房屋全部售出后，不再单独享有地块及地下空间专有权利；3.某甲公司混淆“地上建筑开发权”与“地下空间物权”，仅以其是建设单位为由主张地下车位全部权益，割裂土地与地下空间权属关系，逻辑不成立。
二、案涉地下车库建设、土地成本已全部分摊至商品房售价，某甲公司构成双重获利，车位依法应归全体业主共有。1.《房屋面积测绘成果报告书》仅证明车位面积不计入房屋公摊面积，“不计公摊”≠成本由某甲公司自行承担，二者不存在等同关系；2.地下车库土建、人防配套、基坑、管线等全部建设成本均纳入项目整体开发成本，最终通过商品房销售价格转嫁给全体购房业主，全体业主才是地下车库实际出资主体；
3.某甲公司自始至终未提交地下车库独立成本审计报告、地下空间单独土地出让金缴费凭证、车库建设成本单独列支财务账册等关键证据，无法证明车库由其独立出资建设；4.某甲公司已全额收取业主购房款，购房价款已包含地下配套设施建设成本，现另行主张车位专属所有权、收取停车收益，属于同一配套设施双重获利，严重侵害全体业主财产权益。依据《 中华人民共和国民法典》第 二百七十五条规定，在无书面专属权属约定、业主承担全部建设成本的前提下，案涉车位应当认定为全体业主共有。
三、依据《 福建省物业管理条例》，案涉地下车库属于法定共用配套设施，无权属约定即归全体业主共有。《 福建省物业管理条例》第 八十七条作出明确规定：1.物业共用设施设备包含地下室、人防设施、共有车位；2.地下室配套设施权属，购房合同无约定或约定不明的，归全体业主共有。
本案关键事实：某甲公司与全体业主签署的《商品房买卖合同》及全部补充协议，均未以书面形式明确约定地下车库、人防车位所有权、使用权归某甲公司单独所有，完全符合法规规定“归全体业主共有”的情形。一审法院未适用本地方性法规，直接认定车位归某甲公司，属于适用法律错误，二审应当予以纠正。四、某甲公司作为原审原告，举证严重缺失，依法应当承担举证不能的不利后果。
民事诉讼遵循“谁主张，谁举证”原则，某甲公司主张案涉车位归其专有，应当完整举证：地下空间使用权审批文件、车位不动产权证书、车库独立成本核算资料、地下空间土地出让缴费凭证、购房合同明确车位归某甲公司的书面条款。但一审全程，某甲公司无法提交上述核心证据，举证链条断裂，无法完成权属举证义务，依法应当驳回其全部诉讼请求。一审法院未严格分配举证责任、未采信举证不能规则，证据采信明显偏袒某甲公司。
五、原审判决适用法律多处错误，片面解读法条、遗漏关键司法解释，裁判依据不足。(一)机械适用《 中华人民共和国民法典》第 三百五十二条，无视条款适用前提与业委会提交的相反证据。1.《 中华人民共和国民法典》第 三百五十二条适用前置条件：建设用地使用权人同时取得对应地下空间使用权；
本案某甲公司无地下空间使用权，不满足法条适用基础；2.该条款设置“有相反证据证明的除外”条款，业委会一审提交《商品房买卖合同》样本、小区财务收支明细、业主大会决议等证据，足以证明车库成本由业主分摊、无某甲公司专属权属约定、车库属于小区共用配套，构成法定相反证据；3.一审未对业委会提交的相反证据进行实质审查，孤立、片面适用法条，法律适用存在根本性错误。
(二)曲解《 中华人民共和国人民防空法》第 五条，混淆名义投资者与实际出资主体，错误划分人防车位权益。1.《 中华人民共和国人民防空法》第 五条仅规定人防工程平时由投资者管理、收益归投资者，从未赋予投资者人防车位所有权；2.条文所指“投资者”应当是实际承担全部建设成本的主体，而非仅办理报批手续的名义建设单位；
本案地下人防车库全部成本由购房业主承担，全体业主才是人防工程实际投资人；3.一审仅以某甲公司为名义建设单位，判令移交人防车位管理、收益权，无视业主实际出资事实，曲解人防立法本意；4.业委会长期承担地下车库保洁、维修、设备更换、人防设施维保全部成本，一审未处理业委会垫付的运维费用，权利义务严重失衡。
即便暂不认定权属，业委会基于全体业主共同利益管护车库，具备合法依据，不存在侵占行为。(三)遗漏适用建筑物区分所有权司法解释，裁判法律依据缺失。《 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 三条规定：建筑区划内，既不属于业主专有、不属于市政公用设施、也无其他权利人专属权属的场所及设施，归全体业主共有。
案涉地下车位未登记为某甲公司专有，不属于市政公用设施，无第三方权属证明，结合《 福建省物业管理条例》第 八十七条的规定，依法应当认定业主共有。一审完全未适用该司法解释，裁判缺乏完整法律支撑。六、原审审理程序存在瑕疵，某甲公司诉讼请求不明确。
某甲公司原审诉讼请求标的前后矛盾：起诉主张218个非人防车位＋95个人防车位，庭审变更为214个非人防车位＋99个人防车位，始终未提交车位编号、车库平面图纸、车位四至边界、权属分区图纸。案涉车库总计322个车位，某甲公司无法区分其主张专属车位的具体范围，诉请不符合《 中华人民共和国民事诉讼法》“诉讼请求必须具体、明确”的要求。一审法院未责令某甲公司补正诉讼请求，直接判决返还不确定范围的车位，判决主文指向不明。
七、业委会、物业公司管理案涉车位系代表全体业主行使共有权，不存在任何侵占行为。1.鸿福豪门小区已依法成立业主委员会，经业主大会表决授权统一管理小区地下车库，属于业主自治范畴，合法行使建筑物区分所有权；2.物业公司受业委会委托具体执行管理事务，管理车位所得收益全部用于车库设备维修、人防设施养护，全部收支公示，不存在私自占用、侵占某甲公司财产的行为；
3.某甲公司无合法权属基础，无权要求业委会、物业公司停止管理、交还车位，其主张“侵占”无事实、法律依据。综上，某甲公司无地下空间使用权、无车位不动产权登记，车库建设成本全部由全体业主承担，购房合同未约定车位归某甲公司专有，依据《 中华人民共和国民法典》《 福建省物业管理条例》及建筑物区分所有权司法解释，案涉全部地下车位依法属于鸿福豪门全体业主共有。一审判决事实认定错误、法律适用片面、审理程序存在瑕疵，某甲公司原审全部诉讼请求均不能成立。
恳请二审法院查清全案事实，正确适用法律，驳回某甲公司全部上诉主张，维护小区全体业主合法财产权益。
某乙公司辩称：某乙公司并非本案适格被告，某甲公司对某乙公司的起诉缺乏事实与法律依据，依法应予驳回。一、某乙公司于2025年4月4日接管鸿福豪门小区物业服务，自提供物业服务以来，未收取案涉地下车库管理费用，未取得该地下车库的经营、管理及收益权限，亦未实际占有、使用、出租案涉车位，原告所主张的车位侵权行为与某乙公司不存在法律上的因果关系。二、根据《 中华人民共和国民法典》第 一千一百六十五条第 一款“行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任”之规定，侵权责任的成立需同时满足违法行为、损害结果、因果关系、主观过错四个构成要件。
本案中，某乙公司既无案涉地下车库的管理权限，未实施任何侵害原告车位权益的行为，亦无主观过错，不符合侵权责任的法定构成要件。综上，某甲公司对某乙公司的起诉缺乏事实与法律依据，请求人民法院依法驳回某甲公司对某乙公司的全部诉讼请求。
某委员会上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回某甲公司要求某委员会及某乙公司停止侵占、管理案涉车位并交还车位的全部诉讼请求或驳回起诉；2.一、二审诉讼费用由某甲公司承担。
事实与理由：
一、一审判决认定案涉车位权属归某甲公司，系事实认定错误。(一)某甲公司未取得案涉车位产权登记，无权主张所有权或独占使用权。根据《 中华人民共和国民法典》第 二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；
未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。本案中，某甲公司仅提交了《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》等建设审批文件及竣工验收资料，上述证据仅能证明其系案涉小区的开发建设单位，无法替代不动产权登记证书成为车位权属的合法依据。一审判决以“是否办理产权登记仅影响物权公示效力，无法否定地下室车位权属归原告”为由认定某甲公司享有权属，违背物权法定原则。
在无产权登记的情况下，仅凭建设行为无法直接确定车位所有权归属，一审法院对该核心事实的认定缺乏法律依据。本案某甲公司仅缴纳地上住宅用地土地出让金，无地下空间专项出让合同、缴费凭证、专项规划许可；商品房出售后，案涉地块整体建设用地使用权随房屋一并转移至全体业主共有，地下车库修建于业主共有的土地之下，地下空间权益依附业主共有土地，某甲公司作为开发商，在房屋全部售出后，不再单独享有地块及地下空间专有权利。
某甲公司混淆“地上建筑开发权”与“地下空间物权”，仅以其是建设单位为由主张地下车位全部权益，割裂土地与地下空间权属关系，逻辑不成立。
(二)案涉车位建设成本已分摊至商品房售价，应属全体业主共有。某甲公司提交的《房屋面积测绘成果报告书》仅能证明车位面积未计入公摊，但“未公摊”不等于“建设成本未分摊”。案涉鸿福豪门小区地下室作为小区配套设施，其建设成本已纳入项目总开发成本，最终通过商品房销售价格转嫁给全体业主。
某甲公司未提交任何证据证明其就地下车库的建设成本、土地成本进行单独核算，也未证明额外支付了地下空间的土地出让金，其在收取商品房全部销售款项后，再主张车位归其所有，属于双重获利，严重损害全体业主合法权益。根据《 中华人民共和国民法典》第 二百七十五条及公平原则，在建设成本已由业主承担且无明确权属约定的情况下，案涉车位应认定为全体业主共有，一审法院忽略成本分摊这一关键事实，导致权属认定错误。(三)案涉车位属于小区配套设施设备，依法应归全体业主所有。
依照法律法规及规划文件的规定，本案地下车库属于公共配套设施，归全体业主所有。1.《某局宁德市建设局关于社区配套设施规划建设使用管理的意见》(宁规〔2004〕117号)第二条第4项、《某局关于京都大酒店建设用地规划设计条件通知书》(宁规条书〔2004〕7号)第七条第(二)项第8目均规定“小区配套用房由开发建设单位投资建设，幼托产权归属开发建设单位，房屋所有权证附记应记载‘小区配套用房，不得改变使用性质ʼ。社区居委会办公用房、公共停车场所、物业管理用房、卫生服务站、文化活动室、垃圾集散间、公厕等公用设施的产权归小区全体业主所有”。
2.《 福建省物业管理条例》第 八十七条第 一款明确规定，物业共用设施设备包括人民防空设施、共有车位等配套设施设备；该条第二款规定，地下室等配套设施设备的权属在购房合同中没有约定或者约定不明确的，归全体业主所有。案涉地下车库作为满足小区业主停车需求的核心配套设施，无法脱离小区整体独立存在，属于上述条例明确列举的“共用设施设备”范畴。
某甲公司与小区业主签订的《商品房买卖合同》及补充协议中，均未就地下车库权属作出明确约定，完全符合“归全体业主所有”的法定情形。一审法院未适用该地方性法规的明确规定，属于法律适用错误导致的事实认定偏差。3.依照《 中华人民共和国民法典》第 二百七十四条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”、第二百七十五条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”的规定，本案地下车库属于公共配套设施，系占用业主共有的其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
4.本案人防车位应归全体业主所有。依照《某省政府关于加快城市地下空间开发利用的若干意见》(某政文〔2014〕54号)第五条的规定，结合民用建筑修建的地下人防工程，属于人防专用设施范围的，所有权登记为全体业主所有；《某省政府办公厅关于推进地下空间开发利用八条措施的通知》(某政办〔2014〕134号)第四条第二项“结合民用建筑修建的地下人防专用设施，即由人防专有防护设备和人防围护结构形成的具有一定防核生化武器和常规武器打击能力的地下封闭空间，所有权登记为全体业主”的规定，本案人防车位属于全体业主所有。
(四)某甲公司在一审程序中作为原告，并未尽到举证义务，应当承担举证不能的法律后果。一审中，某甲公司并未提供完整的《建设工程规划许可证》及成本审计报告等证据用于证明案涉车位归其所有，根据《 中华人民共和国民事诉讼法》第 67条之规定，某甲公司应当承担举证不能的法律后果。
二、一审判决适用法律错误，导致裁判结果不当。(一)错误适用《 中华人民共和国民法典》第 三百五十二条，忽略“相反证据”的审查。《 中华人民共和国民法典》第 三百五十二条规定“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外”。
本案中，某委员会提交的《商品房买卖合同》样本、小区财务收支明细、业主大会决议等证据，能够证明车位建设成本已分摊、权属无约定且车位属于配套设施，构成“相反证据”。但一审法院未对上述相反证据进行实质审查，直接依据该条款认定某甲公司享有权属，违背法律适用的完整性和准确性要求。(二)错误理解《 中华人民共和国人民防空法》第 五条规定，混淆“使用管理权”与“所有权”。
《 中华人民共和国人民防空法》第 五条第 二款仅规定“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，并未赋予投资者对人防车位的所有权，也未排除全体业主作为实际成本承担者的合法权益。某甲公司虽为人防工程的名义投资者，但建设成本已转嫁给业主，业主才是实际投资人。一审法院仅以某甲公司名义投资为由，认定其享有人防车位使用权和收益权，忽略了实际成本承担的核心事实，曲解了法律条文的立法本意。
(三)未适用《 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。《 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 三条规定，建筑区划内其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等，应当认定为业主共有。案涉地下车库未被认定为业主专有部分，亦无证据证明其属于市政公用部分或其他权利人所有，结合《 福建省物业管理条例》的规定，理应认定为业主共有。一审法院未适用该司法解释，导致裁判依据不充分。
三、一审判决未审查某甲公司诉讼请求的明确性，程序存在瑕疵。某甲公司在一审诉讼请求中最初主张“218个非人防车位和95个人防车位”，后在庭审中变更为“214个非人防车位和99个人防车位”，但始终未明确列出该等车位的具体编号、位置等关键信息。案涉地下车库共有322个车位，在某甲公司未明确其主张权利的具体车位的情况下，一审法院直接判决“停止侵占和管理214个非人防车位和99个人防车位”，导致裁判结果缺乏明确指向，不符合《 中华人民共和国民事诉讼法》关于诉讼请求应当具体、明确的规定，程序存在瑕疵。
四、本案车库纠纷的本质系地下空间使用权争议，属于建设用地使用权争议，未经行政处理前置程序，应当驳回起诉。依照《 中华人民共和国民法典》第 三百四十五条“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”，根据《福建省地下空间建设用地管理和土地登记暂行规定》(闽政〔2014〕8号)，地下空间属于独立不动产客体，如需取得地下车库排他使用权，必须单独办理地下空间出让审批、单独缴纳地下空间土地出让金、核发地下空间使用权证明。依照《 中华人民共和国土地管理法》第 十四条“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；
协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉”的规定，本案地下空间使用权争议，未经行政处理前置程序，应当驳回起诉。
五、一审法院错误适用专业规范，混淆概念，认定事实错误。
(一)混淆公摊与成本核算。一审以“未计入公摊”为依据直接认定案涉停车位归开发商所有。但根据《房产测量规范》中“独立使用的地下室、车库”不计入共有建筑面积，只是一个测绘技术规范，只解决小区业主内部“建筑面积怎么算”的问题，不涉及土地使用权分配，更不涉及建设成本承担。
所以，“未计入公摊”指的是地下车库的建筑面积不纳入各户公摊计算基数，绝不是指土地使用权未由业主分摊分享，更不是指建设成本未分摊给业主。事实上，属于小区业主共有的建筑物，本来就有的计入公摊面积，有的不计入公摊面积。是否计入公摊，取决于测绘技术规范的操作规则，与权属归属无关。
因此，开发商用此证据仅能证明小区内业主个人的建筑面积分摊方式，证明不了地下车库所占的土地使用权未由业主分摊，也证明不了地下车库的建设成本未通过房价分摊给业主。这些技术资料同样证明不了地下车库在财务上属于独立核算。公摊解决的是小区业主内部业主个人的“建筑面积怎么算”，与“建设成本是否独立核算”无关，与“土地使用权是否由业主分摊分享”无关，更与“车库归谁所有”无关。
(二)将“建筑面积计算方式”和“土地权属归属”混为一谈。“建筑面积计算方式”和“土地权属归属”是两个完全不同的概念。建筑面积计算方式是小区内业主个人建筑面积计算问题，解决的是业主内部各户之间的面积划分；
土地权属归属是权利归属问题，解决的是“地权归谁”。一块土地不可能因为地下车库的面积不计入公摊就变成“地权还在开发商手里”。土地只有一块，地随房走是强制性的，房卖了地就走了。一审法院把“建筑面积怎么算”当成了“地权归谁”的依据，在法律逻辑上不能成立。
(三)适用法律主体错误——“房随地走”与“地随房走”被割裂适用，从而错误地分配举证责任。一审依据《 中华人民共和国民法典》第 三百五十二条认定开发商是建设用地使用权人，却完全无视《 中华人民共和国民法典》第 三百五十七条的强制性规定。根据《 中华人民共和国民法典》第 三百五十七条，无论是否有特别约定，开发商卖房时土地使用权已依法强制转移给全体业主。
房屋出售后，开发商已不再享有该地块的土地使用权，自然无权再援引《 中华人民共和国民法典》第 三百五十二条来推定该地块上任何建筑物归其所有。恰恰相反，《 中华人民共和国民法典》第 三百五十二条在此情况下应当推定土地使用权人即全体业主对土地范围内的建筑物享有权利。对于这一推定，业主无需承担举证责任。
开发商若主张该推定不成立，则应由其自行提供相反证据予以推翻，如地下车库系其独立投资核算，建设成本未分摊给业主，且地下车库的土地使用权未随房屋一并转移给业主。但一审判决却以开发商曾经是土地使用权人为由，要求业主承担举证责任，系将举证责任完全倒置。(四)一审判决产生了一个在法律上和常识上都不合逻辑的结果。
根据《 中华人民共和国民法典》第 三百五十七条，开发商卖房时土地使用权已依法强制随房屋转移给业主，开发商已不再享有该地块的土地使用权。然后一审依据第三百五十二条，认定开发商是“建设用地使用权人”，把车库判给开发商。开发商把房子卖给业主，法律强制把地也给了业主，然后法院又认定开发商在这块地上还有一个地下车库。
地是谁的？如果地是业主的，开发商凭什么主张地底下的房子是他的？如果地是开发商的，那房子到底卖了没有？地随房走强制规定地跟着房子走了——地都走了，开发商怎么还有地？这个结论在物理上不可能(地下车库就在房子正下方，无法分离)；
在法律上荒谬(第三百五十七条是强制性规定)；在逻辑上自相矛盾(同一块土地不能既属于业主又属于开发商)；在事理常识上说不通(没有人会买一个不包含下面土地的房子)。这个结论本身，就是一审判决最有力的反证——如果判决的结论在法律上不可能、在逻辑上自相矛盾，就说明适用的法律和认定的事实必然出了错。
综上所述，商品房合同没有约定地下车库归谁所有，开发商也证明不了地下车库属其独立投资，不动产登记中心亦无登记信息，根据《 福建省物业管理条例》第 八十七条的规定，案涉停车位应归全体业主共有。一审判决认定事实错误、适用法律不当、程序存在瑕疵，某委员会不服该判决，特依法提起上诉，请求二审法院查明事实，正确适用法律，支持某委员会的上诉请求，维护全体业主的合法权益。
某甲公司辩称：一、一审判决认定案涉车位权属归某甲公司所有，事实认定清楚，证据充分。(一)某甲公司作为案涉车位的投资建设主体，依法享有相应权属。某甲公司于2004年11月5日取得《建设规划用地许可证》，于2011年6月10日取得《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》，系鸿福豪门小区的合法开发建设单位。
案涉地下室由某甲公司投资建设，总建筑面积13122.3平方米，共计建有车位322个，其中人防车位108个、非人防车位214个。上述事实有一审已查明的规划许可、施工许可及竣工验收资料等证据予以证实。根据《 中华人民共和国民法典》第 三百五十二条规定，“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外。
”某甲公司作为案涉地块的建设用地使用权人，依法投资建造了案涉地下车位，且无任何相反证据足以推翻该权属认定，故某甲公司依法享有案涉非人防车位的所有权。关于人防车位，《 中华人民共和国人民防空法》第 五条第 二款明确规定:“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”案涉人防工程系某甲公司投资建设，且 (2020)闽0902民初3658号生效判决已认定：案涉项目人防工程系某甲公司投资建设，无证据表明列入业主的公摊面积，某甲公司可依法享有人防工程的使用权和管理权。
因此，某甲公司依法享有案涉人防车位的使用权与收益权，并有权将使用权依法转让。(二)车位未办理产权登记不影响权属认定。某委员会依据《 中华人民共和国民法典》第 二百零九条主张某甲公司未取得产权登记即无权主张所有权，该主张混淆了物权公示效力与物权归属的关系。
根据《 中华人民共和国民法典》第 二百一十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”不动产物权登记的功能在于公示，未办理登记并不意味着权利人丧失实体权利。
尽管目前涉案地下室车位未办理不动产权登记，但是否办理登记仅影响的是物权公示效力，无法否定该地下室车位权属归某甲公司的事实。因此，一审判决认定“是否办理产权登记仅影响的是物权公示效力，无法否定该地下室车位权属归原告的事实”，该认定是正确的，符合物权基本原理。(三)车位面积未计入公摊，不属于业主共有部分，其建造成本未计入商品房销售价格。
首先，涉案《房屋面积测绘成果报告书》及行政主管部门出具的《反馈函》，明确载明了鸿福豪门小区项目房屋面积测绘成果报告书中住宅部分产权面积与地下室空间面积独立测算，不存在将地下室空间面积分摊到地上住宅自有房屋产权面积中；故案涉地下室车位面积未计入小区商品房的公摊面积。其次，根据《商品房买卖合同(预售)》第三条约定，小区业主所购买商品房价款是按照所购买的商品房的建筑面积计算；
建筑面积包含了套内面积和分摊面积，有关公共部分位置及共有分摊建筑面积计算构成说明见附件二。结合《商品房买卖合同(预售)》附件二载明，本合同所载的公共部分位置及共有分摊建筑，为分摊楼梯间、电梯间、走道、一层大厅、外墙及国家规定的应分摊的面积；前述分摊面积不包括地下室车位。
故小区业主支付的购房价款对价不包含地下室面积。(四)某委员会混淆了配套和公共配套的概念，企图以“配套”直接等同于“共有”，于法无据。《 中华人民共和国民法典》第 二百七十四条明确了建筑区划内属于业主共有的道路、绿地、公共场所及公用设施等范围，规划内的地下车位并不在法定共有范围之内。
“配套”功能属性不等同于“业主共有”“配套”仅系规划功能上的要求，并非认定权属的依据。某委员会混淆了配套和公共配套的概念，企图以“配套”直接等同于“共有”，显然于法无据。
二、一审判决适用法律正确，某委员会的法律适用异议不能成立。(一)《 中华人民共和国民法典》第 三百五十二条的适用并无不当。某委员会主张其提交的《商品房买卖合同》样本、小区财务收支明细、业主大会决议等证据构成《 中华人民共和国民法典》第 三百五十二条所称的“相反证据”。
但上述证据均无法证明案涉车位的建设成本已实际分摊至商品房售价，亦无法证明车位权属已通过合同明确约定为业主共有，更无法证明车位属于法定共有部分。某委员会所称“相反证据”并无事实和法律依据，一审判决不予采纳，适用法律并无不当。(二)关于《 中华人民共和国人民防空法》第 五条的理解。
某委员会主张案涉人防工程建设成本已转嫁给业主，业主方为实际投资人。但如前所述，某委员会并未提供任何成本核算证据证明其主张，而生效判决及在案证据均确认案涉人防工程系某甲公司投资建设，且未计入公摊。根据“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的基本原则，某甲公司作为投资者，依法享有人防车位的使用管理权和收益权。
某委员会所谓“实际成本承担者”的主张，既无证据支持，也与生效判决认定相悖。(三)《 福建省物业管理条例》不适用于本案权属认定。某委员会主张，《 福建省物业管理条例》第 八十七条规定了物业共用设施设备包括了人民防空设施、共有车位，故地下室车位属于业主共有。
但人民防空设施不等同于人防车位，共有车位并不包括小区范围内的所有车位；《 福建省物业管理条例》第 八十七条并不适用本案；且其作为地方性法规，亦不能对抗《 中华人民共和国民法典》及《 中华人民共和国人民防空法》的上位法规定。
三、一审判决程序合法，不存在某委员会所称的程序瑕疵。某委员会主张一审判决认定车位数量不明确、程序存在瑕疵，该主张不能成立。某甲公司在一审庭审中已将诉讼请求明确为“214个非人防车位和99个人防车位”，诉状中也明确了已对外转让的9个人防车位的编号，且提供了“地下室平时平面图”(证据3)明确了地下室所有车位的具体位置和编号，并进一步在庭审过程中确认了要求返还的非人防车位和人防车位的具体编号。案涉车位数量经庭审举证质证，事实清楚，不存在指向不明的问题。某委员会的该项上诉理由，显然不能成立。
四、1.土地权属争议的对象是土地本身，地下车位争议的对象是建筑物内空间的使用权或所有权，不涉及土地本身的归属；前者调整的是土地物权关系，后者调整的是建筑物区分所有权中的专有部分与共有部分关系，二者性质完全不同。因此，业委会以本案车库属于土地使用权纠纷认为应当履行行政处理前置，没有法律依据，不能成立。
2.某省政府办公厅于2014年10月14日颁布的《关于结合民用建筑修建人防工程地下车位使用管理办法的通知》(某政办［2014］134号)中规定“本通知确定的相关措施自印发之日起施行，在此之前已取得建设用地规划许可证的项目不适用本通知。”而本项目是在2014年之前已经建设用地规划许可证的项目，不适用该通知。《某省政府关于加快城市地下空间开发利用的若干意见》(某政文〔2014〕54号)明确是“人防专用设施范围的，所有权登记为全体业主所有”，该若干意见与本案不存在关联。
结合《某省政府办公厅关于推进地下空间开发利用八条措施的通知》(某政办〔2014〕134号)人防专用设施，即由人防专有防护设备和人防围护结构形成的具有一定防核生化武器和常规武器打击能力的地下封闭空间，平时不得改变人防设施结构，影响防护功能。本项目地下室是“平战结合”(一审证据20页中载明的地下室平时用途为车位)，非人防专用设施。3.业委会提供了某局、建设局“宁规2004117号”文仅是载明应严格按照要求配建公共停车场场所，与本案地下车位归属是两码事，该文件与本案不存在关联性。
本案地下停车位不属于业主公共停车位，不同于小区地面上的公共车位。4、根据《 中华人民共和国民法典》第 三百五十二条规定，某甲公司作为案涉地块的建设用地使用权人，依法投资建造了案涉地下车位，且本案无任何相反证据足以推翻该权属认定，故某甲公司依法享有案涉非人防车位的所有权。 民法典第 二百七十五条规定的是开发商对车位的处置方式，并不是说没有约定就归业主所有。
结合 民法典第 二百七十六条规定，业主只是享有车位优先使用权，业主使用时还得通过购买、租赁等方式约定取得。
综上所述，一审判决第一项认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，审判程序合法。某委员会的上诉请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回，以维护某甲公司的合法权益。
某乙公司辩称：同前述对某甲公司的答辩意见一致。
某甲公司向一审法院起诉请求：一、判令某委员会、某乙公司立即停止侵占和管理宁德市蕉城区鸿福豪门小区地下车库的214个非人防车位和99个人防车位，并向某甲公司交还前述车位；二、判令某委员会向某甲公司返还收取的被侵占车位的管理费收益(管理费收益暂按每月17000元计算，自2020年1月1日起暂计至2025年7月30日止的管理费收益为1139000元，此后车位管理费收益继续计算至全部车位实际交还之日止)及利息(以实际拖欠金额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，自起诉之日起计算至所有款项归还之日止)；
三、判令某委员会、某乙公司共同承担本案全部诉讼费用(包括但不限于案件受理费、公告费、保全费、鉴定费等)。
一审法院认定事实：某甲公司于2004年11月5日取得《建设规划用地许可证》(宁规地证【2004】12号)，于2011年6月10日取得《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》，依法开展施工坐落于福建省宁德市蕉城区站前路30号的鸿福豪门小区楼盘。该项目共建设4栋商品房及地下室，均已通过竣工验收。地下室总建筑面积为13122㎡，实建人防建筑面积3825㎡、非人防建筑面积9297㎡，共计建有车位322个，其中人防车位108个、非人防车位214个。
自2020年1月起，某委员会在地下车库入口处加装道闸，并向使用该车位的小区业主收取管理费。持续管理该地下车库中的全部车位。扣除某甲公司于2014年12月至2015年7月期间向许某等9户转让的9个人防车位使用权(分别为050号、051号、052号、053号、301号、319号、320号、321号、322号)，某委员会占有人防车位99个、非人防车位214个。某乙公司于2025年1月接手鸿福豪门小区物业管理工作。
一审法院认为，因建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，某委员会未能提供相反证据证明其抗辩主张。《 城市地下空间开发利用管理规定》规定，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。《 中华人民共和国人民防空法》规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；
人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。《某甲公司站前路(鸿福豪门5号楼)房屋面积测绘成果报告书》、《商品房买卖合同》(样本)，能够证明地下室车位面积没有计入小区商品房的公摊面积，不属于小区全体业主共有。 (2020)闽0902民初3658号判决书中，认定：案涉项目人防工程系某甲公司投资建设，无证据表明列入业主的公摊面积，某甲公司可依法享有人防工程的使用权和管理权。
某甲公司作为案涉人防车位的使用收益人，在案涉车位所在地块的土地使用权期限内，享有对案涉车位的使用收益权，其将有权将使用权转让给业主。故某委员会占有的人防车位108个、非人防车位214个，使用权人应当为某甲公司。尽管目前涉案地下室车位未办理不动产权登记，但是否办理产权登记仅影响的是物权公示效力，无法否定该地下室车位权属归某甲公司的事实。
《 城市地下空间开发利用管理规定》第 二十五条规定，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。某委员会以某甲公司未就案涉地下车库进行单独核算，土地出让金已涵盖地下建筑对应的土地权益，其无权单独主张地下车库所有权；购房合同未约定权属，依法应归全体业主所有；
某甲公司未提供合法产权证明等为由进行抗辩，依据不足，不予支持。某委员会、某乙公司应当停止侵占和管理宁德市蕉城区鸿福豪门小区地下车库的214个非人防车位和99个人防车位，并向某甲公司交还前述车位。另某委员会在地下车库入口处加装道闸，并向使用该车位的小区业主收取管理费。
该管理费只用于案涉地下车库的日常管理、设施维护、卫生清洁、秩序维护。某甲公司要求判令某委员会返还收取的被侵占车位的管理费收益(管理费收益暂按每月17000元计算，自2020年1月1日起暂计至2025年7月30日止的管理费收益为1139000元，此后车位管理费收益继续计算至全部车位实际交还之日止)及利息(以实际拖欠金额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，自起诉之日起计算至所有款项归还之日止)的诉讼请求，依据不足，不予支持。
据此，依照《 中华人民共和国民法典》第 三百五十二条、《 中华人民共和国人民防空法》第 五条第 二款、《 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第 九十条的规定，判决：一、某委员会、某乙公司应当于判决生效后30日内停止侵占和管理宁德市蕉城区鸿福豪门小区地下车库的214个非人防车位和99个人防车位，并向某甲公司交还前述车位。二、驳回某甲公司要求某委员会返还收取的被侵占车位的管理费收益的诉讼请求。案件受理费15051元，由某甲公司负担。
一审查明的事实，有相关证据予以佐证，各方当事人均无异议，本院予以确认。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
本院认为，根据《 中华人民共和国民法典》第 二百三十一条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”规定，本案中某甲公司作为案涉项目的开发建设单位，通过合法出让方式取得项目建设用地使用权，经规划审批取得建设许可证后投资建造包括地下车库在内的建筑物。某甲公司基于合法建造这一事实行为而原始取得对案涉车位的所有权或使用权。
某委员会提交的不动产登记中心查无案涉地下车库产权登记的证明，仅能证明案涉地下车库未办理独立的不动产权证书。但物权登记系物权公示手段，系对既有物权的确认与宣示，而非取得物权的依据。该查档证明不能否定某甲公司作为投资建设者而依法享有的物权基础，更不能据此推导出案涉地下车库归全体业主所有的结论，故该证据对于本案权属争议不具有证明力，对该证据不予采信。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应承担举证不能的法律后果。本案中，某甲公司基于建设行为，原始取得案涉车位的物权，某委员会主张案涉车位归全体业主共有，应就其主张提交证据予以证明，否则应承担举证不能的不利后果。某委员会主张购房款中包含了地下车库建设成本，应由其承担举证责任，但一、二审期间某委员会均未对此完成举证，某委员会的举证无法证明业主已为地下车位支付了对价，购房款中已摊入地下车库建设成本，业主系案涉车位的实际投资建设者的事实。
某委员会提交的在案证据，不足以证明案涉车位系公共配套设施，属于业主共有车位。案涉车位不属于《 中华人民共和国民法典》第 二百七十四条、第 二百七十五条，《 福建省物业管理条例》第 八十七条规定的共有车位和某委员会提交的相关文件中所称的公共停车场所或人防专用设施。因此，某委员会主张案涉车位归全体业主共有，缺乏事实和法律依据，不能成立。
本案某甲公司通过合法出让方式取得案涉项目建设用地使用权，并在取得准建审批后进行案涉车位建设，本案不存在建设用地使用权争议，某委员会主张本案应行政前置，驳回起诉，本院不予采纳。鸿福豪门小区有地下车位322个，某甲公司在一审庭审中已将诉讼请求明确为“214个非人防车位和99个人防车位”，诉状中已明确对外转让的9个人防车位的编号，且提供了“地下室平时平面图”明确了地下室所有车位的具体位置和编号，案涉车位数量经庭审举证质证，事实清楚，不存在指向不明的问题。
某委员会的该项上诉理由，不能成立。某委员会每月收取每车50元的管理费，根据某委员会以及某甲公司提交的业委会公示证据，能够高度盖然的证明该管理费主要用于案涉地下车库的日常管理、设施维护、卫生清洁、秩序维护等公共支出，该费用支出有利于对地下车位的维护，某委员会并未获益，某甲公司要求某委员会返还管理费收益及利息的主张，依据不足，一审认定，并无不当。
综上所述，本院认为，某甲公司、某委员会的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 六十七条、第 一百七十七条第 一款第 一项，《 最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第 九十条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决生效后，负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往一审法院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
二审案件受理费15051元，由某甲公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭祖斌
审 判 员 毛胤裕
审 判 员 詹金华
二〇二六年九月九日
法官助理 周荣鑫
书 记 员 林玉莲
附法律条文：
《 中华人民共和国民事诉讼法(2023年修正)》
第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
《 最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
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