某甲公司与吴某物业服务合同纠纷案
辽宁省瓦房店市人民法院
民事判决书
(2026)辽0281民初4965号
原告(反诉被告)：某甲公司，住所地辽宁省瓦房店市。
法定代表人：朱某，该公司经理。
委托诉讼代理人：于某。
被告(反诉原告)：吴某。
原告某甲公司(反诉被告)诉被告吴某(反诉原告)物业服务合同纠纷一案，本院于2026年6月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告某甲公司(反诉被告)的委托诉讼代理人于某及被告吴某(反诉原告)到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告某甲公司向本院提出诉讼请求：1.自2022年1月1日至2025年12月31日止，尚欠物业费1816元(48个月×0.5元/月/平方米×75.67平方米)、供暖费5673元(3个供暖期2022\2023\2024)，合计7489元；2.诉讼费用由被告承担。
事实与理由：2007年5月1日某甲公司与某乙公司签订了物业委托合同，约定由原告为案涉小区提供物业服务，被告欠物业费和供暖费一直未缴纳，故起诉至法院。
被告吴某辩称，不同意原告的诉讼请求。1、依法确认被告不具备完整合法的物业服务主体资格，案涉前期物业服务合同不满足《 民法典》 939条“依法订立”适用条件，驳回原告全部物业费、违约金诉讼请求；2、即便法庭认定存在服务关系，因被告长期严重违约、服务完全不达标，依据《 民法典》第 582条，依法减免、免除全部物业费，驳回违约金诉求；3、依据《 民法典》第 943条判令被告当庭公示电梯费全套收支台账、电梯维保记录、历年收费备案材料、楼道广告等全部业主公共收益明细,并将侵占的公共收益返还全体业主；4、本案诉讼费用全部由原告承担。
原告无权依据《 民法典》第 939条向原告主张物业费，原告主体不适格《 民法典》第 九百三十九条规定：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本条适用核心前提为“依法订立”，但本案完全不满足法定条件：1、被告仅持有开发商单方签订的前期物业服务合同，至今无法提供物业招投标备案、物业入驻备案、合同备案全套手续，选聘程序违法；2、该前期物业服务合同早已到期，未通过业主大会、业委会续聘，原告从未与被告签署任何书面物业服务协议；
3、被告违规单独收取电梯费每户每月42元，电梯收费未在市场监管、物价部门备案，以供暖费捆绑电梯费、物业费强制要挟业主缴费，收费项目、收费标准均不合法。综上，案涉合同不属于法条规定“依法订立”的有效合同，《 民法典》 939条不能约束原告，原告无权据此起诉索要物业费。被告违反《 民法典》第 943条强制性公示义务，持续隐匿账目、侵占业主公共收益，根本性违约《 民法典》第 九百四十三条：物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开，并向业主大会、业主委员会报告。
本条属于物业法定强制义务，被告全程拒不履行：1、原告多次书面、现场申请查阅物业全套入驻手续、电梯费年度收支台账、电梯年检维保合同、电费票据、人员保洁安保值班记录，物业均以各种理由拒绝查阅、复制；2、小区楼道广告、公共区域经营产生的全部公共收益，物业多年从未公示收支、未抵扣物业费、未分配业主，私自侵占；3、电梯费单独收取却无专款专用台账，无法提供物价备案证明，不能说明每一笔电梯费支出用途，谎称运营成本属于商业机密拒不公开；
4、小区人员配备、服务质量标准、园区维修支出等信息长期不公示，业主完全无法监督物业服务履约情况。物业拒不履行法定公示义务，隐瞒公共收益、收费账目，属于重大先行违约。被告未按标准履行物业服务义务，先行严重违约，依据《 民法典》 582条，原告有权拒付、减免全部物业费《 民法典》第 五百八十二条：履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。
对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。被告长期服务缺位、履约严重不达标，持续违约行为包括：1、小区绿地大面积被私改成菜园，树木枯死不补种、不养护；2、小区监控大部分损坏长期不修，公共区域墙体、设施破损无人维修；
3、保洁存在大量卫生死角，楼道、园区垃圾清理不及时；4、物业无24小时值班，仅早8晚5办公，周末休息，原告车辆被坠落树枝砸坏，物业拒不赔付3700元车辆维修损失；5、小区供暖常年温度不达标，物业配合捆绑供暖费、电梯费强制收费，加重业主负担。
被告收取对应服务对价，却完全不履行基础服务义务，属于履行严重不符合约定，要求取暖费每年减免1000元。依据 民法典5 82条，原告有权主张减少、免除全部物业报酬(物业费)。原告断章取义适用《 民法典》 944条，无权主张全额物业费及违约金《 民法典》第 九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。
物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。本条适用的前置条件是：物业按约定完整、合格提供物业服务，本案该前提完全不成立：1、原告未完成法定、合同约定全部服务项目，服务大面积缩水，还违反943条公示义务，无权主张全额缴费；2、原告起诉前未依法履行完整书面催告程序，直接起诉程序存在瑕疵；
3、原告存在捆绑供暖、电梯费变相胁迫缴费的违规行为，属于法条禁止的变相施压收费；4、原告并非恶意拖欠，系物业长期拒不整改、拒不公示收支、拒不赔偿财产损失导致，原告不存在单方违约，无需承担任何违约金。综合总结1、原告入驻手续、收费手续违法，前期合同并非《 民法典》 939条规定的合法有效合同，原告起诉主体不适格，应当驳回全部诉求；
2、原告违反《 民法典》 943条法定公示义务，隐匿电梯费账目、侵占小区公共收益，构成根本性违约；3、原告物业服务全面缺位、多项服务不达标，依据《 民法典》 582条，原告有权减免、拒交物业费；4、原告断章取义引用《 民法典》 944条，刻意隐瞒自身全部违约事实，其主张违约金无事实与法律依据。
恳请人民法院查清全部事实，正确适用《 民法典》 582、 939、 943、 944条规定，支持被告全部答辩请求，维护小区业主合法权益。物业费和取暖费超过3年的，已经过了诉讼时效了，不予支付。
被告吴某向本院提出反讼请求:1.判令反诉被告赔偿反诉原告车辆被园区危树枯枝砸损维修费用人民币3700元；2.本案全部反诉费用由反诉被告承担。
事实与理由：反诉被告园区管护严重失职，危树枯枝坠落砸损反诉原告车辆，造成直接经济损失3700元，应当全额赔偿。对园区树木养护、枯枝清理、安全隐患排查，是物业公司法定基本义务。反诉被告长期疏于管理，不修剪危树、不清理枯死枝干、不排查安全隐患，导致枯枝坠落砸坏反诉原告私有车辆造成车辆维修损失3700元。该损失完全由反诉被告履职缺位、严重失职直接造成，依法应当全额赔偿。
原告某甲公司辩称，依据相关法律规定,反诉与本诉基于相同的法律关系，诉讼请求存在因果关系基于同一案件事实法院应予受理，反诉与本诉诉讼的标的事实理由无关联无利害牵连，因此不同意被告的反诉请求，请求驳回被告的反诉请求。损失不是本次起诉的反诉的理由，对本诉没有关系，应该是侵权责任纠纷，应另行提起诉讼。造成这个损失与物业无关，不归物业管。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了当庭质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：被告吴某系位于瓦房店市某房屋所有权人，房屋建筑面积75.67平方米。2007年5月1日，某乙公司(甲方)与原告某甲公司(乙方)签订《前期物业委托管理服务合同》，约定甲方委托乙方为案涉某小区提供物业管理服务，包括房屋建筑共用部位的养护和管理，共用设施、设各的养护、运行和管理，附属建筑物、构筑物养护和管理，共用绿地、花木的养护与管理，附属配套设施建筑和设施养护和管理，公共环境卫生等，约定物业给管理服务费，A.B.C.E住宅房屋由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.5元向乙方交纳；
D区住宅房屋由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.3元向乙方交纳，非住宅房屋由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.5元向乙方交纳；约定物业管理费包括电梯费按每户每年每月42元收取，供暖费按政府文件建筑面积收取；约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的从逾期之日起每天按应付物业管理服务费的千分之三交纳违约金。
2007年6月8日,某乙公司(甲方)与原告某甲公司(乙方)签订《补充协议》,约定甲方将案涉小区供暖锅炉房及配套供热设施一并交给乙方经营管理。约定从合同签订之日起甲方将投资建设的方圆小区供暖锅炉房及配套设施一并交给乙方经营管理，按照国家规定办理相关手续及政府审批文件；供热期自当年十一月五日至次年四月五日，因天气特殊原因，可按政府统一调整供热用热期。
根据《关于降低主城区供暖价格的通知》(大发改办字[2015]638号)的规定，自2015年11月5日采暖期开始，居民住宅供暖价格25元/平方米(建筑面积)。被告缴纳物业费至2021年12月31日、缴纳取暖费至2021年冬天，2025年度原告不再提供供暖服务。
另查明，被告实际控制的云GXXXXX号车辆在案涉小区停放时，被小区树木上掉落的树枝划破，被告联系原告后未能协商处理，被告自行修复车辆划痕，支付了维修费用3700元。
本院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同对业主具有法律约束力。某乙公司与原告某甲公司签订的《前期物业委托管理服务合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。原告为被告居住的小区提供物业管理服务及供热服务，被告应按照约定缴纳物业费及取暖费。原告请求被告支付自2022年1月1日至2025年12月31日期间的物业费1816元(48个月×0.5元×75.67平方米)、自2022年11月5日至2025年4月5日期间的供暖费5673元(25元/平方米×75.67平方米×3个供暖期)有事实和法律依据，本院予以支持。
关于被告提出的诉讼时效抗辩，根据《 中华人民共和国民法典》之规定，本案诉讼时效应为三年。物业及供热服务合同属于继续性合同，每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽互有关联性，但具有可分性，均为独立债务，诉讼时效应自每一期债务履行期限届满之日分别计算。被告按年缴纳物业费及取暖费至2021年底。本案中，被告于2025年6月9日与原告协商物业费、取暖费及车辆损失事宜，按照诉讼时效三年计算，原告物业费及取暖费受法律保护的时间应自2022年度开始计算，故原告诉请的物业费及取暖费未超三年诉讼时效。
关于被告辩称原告入驻未经招投标程序，合同未告知业主，案涉物业合同应属无效的问题。《 物业管理条例》第 二十四条规定的以招投标方式选聘物业服务企业，属于为维护建设单位选聘前期物业服务企业管理秩序而制定的管理性规定，原告入驻小区未经招投标程序并不必然导致案涉物业服务合同无效的法律后果。合同未告知业主亦不必然导致案涉物业服务合同无效的法律后果，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。
关于被告辩称原告物业服务存在其他物业服务不到位的问题。
本院认为，物业费是用于整个小区设施设备的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业公司的利益，实际上也是对其他正常交费业主利益的损害，不利于小区整体管理。同时，物业服务内容涵盖房屋及公共设施维护、保洁、绿化、安保等多个方面，不能以个别区域、个别时间的服务瑕疵为由否定物业服务的整体履行。本案中，被告提交的证据不足以证明原告未履行合同主要义务，亦不足以证明物业服务存在严重质量问题导致合同目的无法实现。且物业服务瑕疵可以通过要求物业服务企业限期整改、赔偿损失等方式予以救济，不能成为业主拒交物业费的合法理由。
关于被告反诉原告赔偿车辆被掉落的树枝划破导致支付维修费用3700元，对此，原告作为案涉小区物业服务企业，负有日常维护小区树木的法定义务，被告车辆停靠在案涉小区被小区掉落的树枝划破，与原告物业服务具有相关性，被告因此提起反诉，该反诉与原告提起的物业费纠纷具有牵连性，符合反诉的构成要件。被告车辆停靠在案涉小区被小区掉落的树枝划破，原告作为物业服务主体，未尽到日常维护义务，导致树枝断落划破被告车辆，应负有赔偿责任。同时，该小区为开放式小区，在小区内未规划露天停车位，亦未收取停车费，但建有停车库，被告将车辆随意停放在小区树木下方，而未购买或租赁停车库停放车辆，增加了车辆受损的可能，故应减轻原告的赔偿责任，本院酌定由原告赔偿被告车辆维修费的70%即2590元。
综上所述，依照《 中华人民共和国民法典》第 一百八十八条、第 九百三十七条、第 九百三十九条、第 九百四十四条、第 一千二百五十七条、《 最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第 一条第 三款、《 中华人民共和国民事诉讼法》第 六十七条、《 最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第 九十条、第 二百三十三条之规定，判决如下：
一、被告吴某于本判决生效之日起十日内给付原告某甲公司物业服务费1816元、取暖费5673元；
二、原告某甲公司于本判决生效之日起十日内给付被告吴某车辆维修费2590元；
三、驳回被告吴某的其他反讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取25元，原告某甲公司已预交，由被告吴某负担，于本判决生效之日起七日内向辽宁省瓦房店市人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。退还原告某甲公司25元。反诉案件受理费减半收取25元，被告吴某已预交，由原告某甲公司负担，于本判决生效之日起七日内向辽宁省瓦房店市人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。退还被告吴某25元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判员 蒋云凤
二〇二六年九月一日
书记员 徐铖铖
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