海南省第一中级人民法院
民事判决书
(2025)琼96民终4269号
上诉人(原审被告)：文昌某超市，住所地海南省文昌市。
经营者：叶某红。
委托诉讼代理人：应胜南， 浙江计然律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶锦莉， 浙江计然律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：文昌市某小区业主委员会，住所地海南省文昌市。
负责人：王某平，主任。
委托诉讼代理人：马泽东，海南云联(文昌)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄国优，海南云联(文昌)律师事务所实习律师。
原审被告：文昌某公司，住所地海南省文昌市。
法定代表人：徐某，该公司董事长。
委托诉讼代理人：应胜南， 浙江计然律师事务所律师。
上诉人文昌某超市因与被上诉人文昌市某小区业主委员会、原审被告文昌某公司业主共有权纠纷一案，不服海南省文昌市人民法院作出的(2025)琼9005民初1590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年12月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2026年1月16日以询问的方式进行了审理。上诉人文昌某超市、原审被告文昌某公司的共同委托诉讼代理人应胜南、被上诉人文昌市某小区业委会的负责人王某平及委托诉讼代理人马泽东、黄国优到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人文昌某超市上诉请求：撤销海南省文昌市人民法院(2025)琼9005民初1590号民事判决第一、二项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或者发回原审人民法院重新审理，并由被上诉人承担一、二审全部诉讼费。事实及理由：一、原审判决第一项系对案外人叶某通的实体权利义务作出认定和判决，剥夺了案外人叶某通的诉讼权利，且实体上也不符合客观事实和法律规定。1.原审判决剥夺了案外人叶某通的诉讼权利，处分了不属于本案当事人的案外人利益。
系程序严重违法。原审判决第一项判令文昌某公司与叶某通2016年12月20日签订的《房屋租赁合同》无效，涉及案外人叶某通的重大利益。而本案原审未通知叶某通参加诉讼，使得叶某通没有机会参与答辩、举证、质证、辩论，显然剥夺了叶某通的诉讼权利，系程序严重违法。
因此，本案应当撤销原审判决，发回原审法院重新审理，并依法通知叶某通参加诉讼。2.原审判决认定《房屋租赁合同》无效的理由不符合本案事实，也不符合法律规定。原审判决认定该合同无效的理由是无权处分、租金明显低于市场价格、收取租金未服务于全体业主，明显损害全体业主利益，违背公序良俗，属于 民法典规定的恶意串通行为。
而事实是：文昌某公司与叶某通签订《房屋租赁合同》时，绝大部分房屋尚未出卖甚至尚未建成竣工，文昌某公司为吸引业主购房和入住，请人开设超市，在市场培育阶段，不要说收取租金，就是倒过来补贴经营者，也不一定有人愿意从内地远赴海南来开设尚无人迹的超市。故“明显低于市场价格”的说法显然不能成立。而在业委会尚未成立时由开发商代行物业管理委托职能和相关房屋出租事宜，有利于有序管理和物尽其用，何况，根据当时所有商品房买卖合同的约定，案涉架空层属于开发商所有，在搁置产权争议的前提下，开发商文昌某公司出租架空层，不属于无权处分。
文昌某公司原审举证的证据3-5充分证明，文昌某公司支付了空置房补贴、物业公司补贴、水电补贴等数百万元的费用，对吸引业主购房和入住、提升物业档次作了大量的努力，其收取的超市等租金，远远不足以弥补其为全体业主补贴的款项，故在业委会成立前，由开发商进行统一管理根本没有损害全体业主利益，更不存在所谓违背公序良俗之说。二、案涉房屋已经于2025年1月25日由叶某通以2000元/月的价格中标承租。故即使要腾退返还案涉架空层房屋，上诉人也只能向叶某通交付。
2024年12月31日，被上诉人公开发布案涉架空层的招租公告，公告中并未规定有底价的存在。第一次招租叶某通1800元/月报价后，被上诉人才以所谓的低于底价为由拒不认可叶某通中标。被上诉人组织第二次招租仍未公告有底价的存在，最终叶某通再次以2000元/月的最高价中标。
故案涉超市实际上已经由叶某通中标承租。上诉人可以向叶某通交付案涉架空层房屋，由叶某通承租使用。三、自被上诉人通知重新招租并由他人中标承租后，上诉人才成为无权占有，才需要支付占地费损失。
在被上诉人于2024年12月底招租前，被上诉人从未向上诉人提出过归还架空层的主张。故上诉人根据叶某通与文昌某公司间签订的《房屋租赁合同》，从叶某通处取得案涉架空层开设超市系合法使用，也不需要向被上诉人支付什么占用费。只有在被上诉人重新招租并由他人中标承租后，上诉人才产生需要支付占用费的义务。
最早也只需要在被上诉人向上诉人主张权利之日起才需要由上诉人支付占地费。四、原审判决未给予上诉人合理的时间处置超市货物，不符合民生需求。上诉人因经营超市，购置了数量较多的物品，而短短30日天时间根本无法将这些物品销售处置完毕。
原审判决判令30天腾空返还房屋，将使上诉人产生巨大的经济损失。五、原审判决对诉讼费的分担，不符合诉讼费收费办法的规定，也对上诉人严重不公。《 诉讼费用交纳办法》第 29条明确规定，诉讼费用由败诉方负担。
本案被上诉人原审提出的诉讼请求总额高达57万余元，原审判令上诉人承担的占地费仅仅5万余元，被上诉人败诉比例高达90%，但原审判决仅判令被上诉人承担不到10%的案件受理费，明显对上诉人严重不公。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，判决案外人承担诉讼后果，剥夺案外人的诉讼权利，程序严重违法，分配诉讼费承担数额不公。为维护上诉人的合法权益，上诉人特向贵院提起上诉，请求二审法院依法改判或者发回原审人民法院重新审理。
被上诉人业主委员会辩称，一、一审判决并未剥夺叶某通的权利，一审程序合法。首先，叶某通与文昌某公司签订《房屋租赁合同》后，以叶某红名义设立文昌某超市进行经营，在答辩人组织的竞争性谈判中，叶某通也代表文昌某超市领取谈判文件、参与谈判及报价。由此可见，叶某通和文昌某超市系同一利益主体，在法律上属于同一主体。
其次，文昌某超市的代理人在一审回答提问中称，文昌某超市的实际经营者为叶某通，也就是说该代理人实际上是取得了文昌某超市实际经营者叶某通的授权。换而言之，叶某通已实际参与该案的诉讼程序。最后，如第一点所述，叶某通和文昌某超市属于同一法律主体，因其内部的关系外人无从知晓，如果存在其他关系，文昌某超市应在一审阶段提供证据主动披露并申请追加，但文昌某超市并未披露及追加。
文昌某超市在二审中提出该观点，用意是拉长诉讼进程，企图为了霸占业主共有的架空层场地而继续进行经营超市谋取巨额利益。二、文昌某超市和文昌某公司恶意串通，严重损害文昌平海某小区5653户上万业主的利益，事实清楚。首先，答辩人认可在小区未交付，或者小区交付后未形成业主意志的时期，作为开发商的文昌某公司可以代全体业主管理小区的公共设施，但该管理须建立在诚信和公平的基础上，且不损害全体小区业主的利益的前提下进行。
但本案中，作为开发商的文昌某公司在小区2011年前后已经交付使用的情况下，于2016年恶意串通，将小区的公共设施免费交给文昌某超市使用(文昌某公司的总经理叶某龙系叶某红的胞兄，系叶某通妻子叶某秀的胞弟)，明显不符合上述前提和基础，应当认定无效和承担赔偿责任。其次，即使文昌某公司诚信善意地管理小区的公共设施，在小区销售及交付后，该经营公共设施所获取的收益属于全体业主共有，扣除必要的管理成本后应返还给全体业主，但文昌某公司却以恶意串通方式将公共设施作为礼物私下赠送，中饱私囊。
再次，文昌某公司在一审提交的证据3-5并无原件核对，是否实际发生不清楚。文昌某超市属于市场经营主体，以盈利为目的。小区房屋于2011年开始交付，至2016年入住率已经很高，小区业主入住必然会产生商业需求，何况该小区系5653户上万人的大型小区。
文昌某超市所称的施舍和倒贴属于无稽之谈。三、文昌某超市所称的叶某通已中标属于无稽之谈。答辩人遴选超市经营主体，虽采取的是竞争性谈判，但一不属于政府采购，二不是竞争性谈判涉及的货物、工程和服务范围。
因此不能等同于政府采购，答辩人只是参考竞争性谈判的方法，遴选经营主体，且即使是要求严格的政府采购，也未规定必须公布底价，而且必须同时有三家参与。在竞争性谈判文件中已明确评标方法是“符合要求租金中标”，在具体操作过程中，叶某通代表文昌某超市第一次报价1800元/月，当时谈判人员已经告知其必须报价3000元/月才能中标，但其第二次报价也仅2000元/月，后经评标小组讨论决定以废标处理。文昌某超市所称的叶某通已中标属于无稽之谈。
四、架空层属于业主共有，答辩人代表产权人行使物权，有权要求文昌某超市搬离及支付自2023年7月25日起的占用费。根据原《 物权法》第 73条、《海南省经济特区物业管理条例》第10条的规定，结合文昌市住建部门的答复，文昌某超市占用的经营场所架空层属于逸龙湾全体业主共有。答辩人作为授权管理的主体，有权要求文昌某超市搬离及支付占用费。
在答辩人2023年7月25日成立之前，全体业主已经享有该权利，只是因为没有设立业主大会，没有载体体现全体业主的意志，也无法主张该权利，但权利一直都享有，这也是答辩人一审主张的理由。因此，答辩人代表产权人行使物权，有权要求文昌某超市搬离及支付自2023年7月25日起的占用费。答辩人在经竞争性谈判程序后，因文昌某超市未中标，于2025年1月27日向其发送了搬离通知，至今近一年时间，包括一审法院判决的生效后30天时间，已经足够其处理货物，但其以各种理由想无限延长占用时间。
五、一审判决确定的诉讼费承担符合规定和本案的情况。虽然《 诉讼费用交纳办法》对诉讼费的承担有规定，但本案中，文昌某超市和文昌某公司存在恶意串通，侵害全体业主的利益，法院判决的诉讼费承担符合本案的情况。综上所述，虽然一审判决并未全部支持答辩人的诉求，但答辩人从节省司法资源和当事人诉累的角度，没有选择上诉。请求二审法院查明事实，依法驳回其上诉，维持原判。
原审被告文昌某公司述称，其陈述意见与上诉人意见一致。
文昌市某小区业委会向一审法院起诉请求：1.确认被告文昌某公司与被告文昌某超市实际经营者叶某通于2016年12月20日签署的《房屋租赁合同》无效；2.判令二被告向原告返还文昌市某小区架空层房屋；3.判令二被告连带向原告赔偿场地被占用损失(按照5665元/月的标准，从2016年12月20日计算至2025年2月26日为556492元，自2025年2月27日起每日按照300元计算至实际清退腾房之日，暂计算至2025年3月10日为4200元。前述两项暂合计为560692元)；4.判令二被告连带赔偿原告因聘请律师维权产生的律师费损失10000元；5.本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2010年2月22日，文昌某公司作为业主(建设单位)单位取得文昌市某小区预售许可证，并开始销售及交付。该小区坐落于海南省文昌市，包含多栋住宅楼，2011年起，房屋陆续交房交付业主使用，其中17号楼一层设有面积约150平方米的架空层。2013年5月6日，文昌某公司(甲方)与某物业公司(乙方)签订《前期物业管理服务合同》，主要约定因乙方公司成立前，项目已销售商品房的前期物业管理服务工作由星某公司承担，甲、乙双方一致同意，通过乙方的优质服务，一年内将星某公司管理的物业过渡到由乙方管理，甲方负责配合，乙方负责物业共用部位的维修、保养和管理，甲方保证乙方派驻人员对物业管理的运作管理权，但涉及重大经营决策甲方有最终决定权。2013年5月17日某物业公司注册成立。
2016年12月20日，文昌某公司(出租方/甲方)与叶某通(承租方/乙方)签订《房屋租赁合同》，主要约定甲方将坐落在文昌市某小区17栋架空层一楼右端约150平方米房屋出租给乙方使用，双方约定租赁期共240个月，甲方从2017年1月1日将出租房屋交付乙方使用，至2036年12月31日收回，双方约定房屋每年租金为人民币一元，按年结算。2018年2月9日文昌某超市注册成立，超市的实际经营者为叶某通，营业执照登记经营者为叶某红。
2023年9月18日，文昌市某镇人民政府发出《文昌市某镇人民政府关于某小区首届业主委员会备案的通知》，载明某小区业主委员会成立时间为2023年7月25日，任期三年。《业主大会议事规则》约定业主委员会拟定物业管理用房等物业共用部位、共用设施设备的使用和经营方案以及收益分配使用制度和业主共同利益的维护。
2023年11月21日文昌市某小区业委会通过政府公开热线12345公众号向文昌市住房和城市建设局咨询，获知：“根据《 中华人民共和国民法典》及《 物业管理条例》的规定，小区架空层房权属于小区全体业主所有，开发商无权将架空层出售给购房人，该补充协议未在我局备案。”2024年6月29日文昌市某小区业委会做出了“关于2024年第一次业主大会表决结果的会议决议”，次日作出了“2024年第一次业主大会会议表决结果的公告”，均同意将公共用房出租做“超市”等用途。
2024年12月31日，文昌市某小区业委会发布《文昌市某小区业主委员会文件》(文昌市某小区业委会[2024]《发文》第18号)，内容为“十七号楼一层西侧业主超市场地租赁竞争性谈判公告”，主要明确对本小区业主超市场地招租项目进行竞争性谈判，项目面积约134.98㎡，仓库面积约63.79㎡，竞争性谈判开始时间为2025年1月25日下午15：00点后在文昌市某小区业主委员会办公室进行，投标保证金人民币两千元整，未成交承租商的保证金在成交通知书发出后5个工作日退还，成交承租的保证金转为租金一部分。
2025年1月20日文昌市某小区业委会成员及业主代表达成决定“17栋业主超市场地出租标底，每月不低于3000元，如实质性响应的商户报价均不符合标底，则业委会收回场地，原商户要在一个月之内撤离。”招标过程中，文昌某超市参与投标，先后报价1800元/月(2025年1月24日)和2000元/月(2025年1月25日)，但均在2025年1月27日被文昌市某小区业委会判定流标，同日，文昌市某小区业委会向文昌某超市送达《未中标通知书》，主要告知文昌某超市第一次、第二次投标价格均未达到本次评标的标底，不符合中标条件，并要求文昌某超市于2025年2月26日前腾退场地，逾期按每日300元计收占用费。截至起诉日(2025年4月1日)，文昌某超市仍继续使用案涉架空层未予清退。
以上事实有原被告提供的证据及陈述在案，一审法院予以确认。
一审法院认为，本案系业主专有权纠纷。本案争议焦点为：1.案涉17号楼架空层是否属于业主共有；2.被告文昌文昌某公司与文昌某超市实际经营者叶某通签订的《房屋租赁合同》的效力问题；3.原告主张的二被告返还房屋以及赔偿损失是否有事实和法律依据；4.原告主张二被告支付律师费应否支持。
关于案涉17号楼架空层是否属于业主共有的问题。根据《 中华人民共和国民法典》第 二百七十四条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。且文昌市住房和城乡建设局通过12345热线明确案涉小区架空层属全体业主共有，文昌文昌某公司辩称其与购房人签订的《商品房买卖合同》约定“架空层归开发商所有”，但该条款属于排除业主主要权利的格式条款，应属无效。故，案涉架空层依法属全体业主共有，文昌某公司不享有处分权。
关于被告文昌某公司与文昌某超市实际经营者叶某通签订的《房屋租赁合同》的效力问题。文昌某公司作为开发商，明知架空层属业主共有，仍与叶某通签订租赁合同，约定年租金1元、租期20年，实质系无权处分，且租金按1元/年计算明显低于市场价格，且收取租金后并未服务于全体业主的日常福利当中。据此文昌某公司与文昌某超市对于租赁房屋的合同约定明显损害全体业主利益，违背公序良俗，符合《 中华人民共和国民法典》第 一百五十四条“恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”的情形，故案涉《房屋租赁合同》应属无效。
关于原告主张的二被告返还房屋以及赔偿损失是否有事实和法律依据的问题。《 中华人民共和国民法典》第 一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。案涉房屋租赁合同无效后，因该合同取得的财产应予返还，文昌某超市作为实际占用方，应向原告返还案涉架空层。
文昌某公司在业主委员会成立之前仅是作为管理者与文昌某超市签订租赁合同，行使的是管理权，非实际使用人，在业主委员会成立之后案涉房屋的管理权交由业主委员会，该事实被告文昌某公司无异议，因此不存在文昌某公司返还案涉房屋的情形。对于占用损失的计算，应结合过错及市场实际确定：原告于2023年7月25日成立之前，业主权利由全体业主共同行使，业委会尚未具备诉讼主体资格，其主张2023年7月25日前的损失，缺乏权利基础，一审法院不予支持；2023年7月25日业委会成立后，被告文昌某超市继续占用无合法依据，应支付占用费。
原告主张按评估价5665元/月计算，该评估价系原告单方委任作出，被告不予认可，原告未提交其他证据佐证该评估价格符合市场价格，且其在招标时也仅是以3000元/月的标准进行招投标，且招租过程中无其他竞标者出价投标，仅是文昌某超市出价，最高报价仅2000元/月，足见评估价脱离实际。一审法院结合小区“候鸟型”居住特点、尊重市场供需现实和避免资源闲置的目的，以及被告文昌某超市在竞标时愿意按2000元/月标准投标，一审法院认为场地占用费损失按2000元/月为宜，故原告诉请的场地占用费应按2000元/月的标准，自2023年7月25起计算至实际腾退房屋之日止。
原告多主张的部分，于法无据，一审法院不予支持。案涉场地系被告文昌某超市在经营使用，实际侵权人为被告文昌某超市，因此场地占用费应由被告文昌某超市予以支付，原告请求被告文昌某公司支付场地占用费，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
关于原告主张二被告支付律师费应否支持的问题。原告委托诉讼代理人为其司提供法律服务，并非是实现诉讼目的的唯一途径，属于原告单方意志的行为，且律师费系原告实现债权的成本，非必然损失。故，原告请求被告支付其委托律师而产生的律师服务费，于法无据，一审法院不予支持。
综上所述，依照《 中华人民共和国民法典》第 一百五十三条、第 一百五十四条、第 二百七十四条，《 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第 九十条的规定，判决如下：一、被告文昌某公司与叶某通2016年12月20日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告文昌某超市于本判决生效之日起30日内腾退并返还某小区17号楼架空层给原告文昌市某小区业主委员会；三、被告文昌某超市应于本判决生效之日起十日内向原告文昌市某小区业主委员会支付某小区17号楼架空层占地费损失(按2000元/月的标准，自2023年7月25起计算至实际腾退之日止)；
四、驳回原告文昌市某小区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费9506.92元，由原告文昌市某小区业主委员会负担897元，被告文昌某超市负担8609.92元，限于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳；原告文昌市某小区业主委员会多预缴的案件受理费8609.92元，一审法院在判决生效后予以退回。
二审期间，被上诉人文昌市某小区业委会向本院提交一份新证据：照片及微信截图，证明：上诉人文昌某超市的实际经营者为案外人叶某通，和上诉人一审陈述一致。因叶某通和上诉人属于同一利益主体，上诉人一审委托了代理人参与诉讼，并未剥夺其诉讼权利。
上诉人文昌某超市二审期间未提交新证据，其对被上诉人文昌市某小区业委会提交的证据发表质证意见：对真实性、合法性予以认可，对关联性及证明目的不予认可。叶某通和上诉人不属于同一民事主体。被上诉人明知叶某通是实际经营者，更应当通知叶某通参加诉讼。一审法院在既没有通知叶某通参加诉讼，也没有列叶某通为诉讼当事人的情况下，直接判令解除叶某通与文昌某公司之间的租赁合同，显然严重剥夺叶某通的诉讼权利。代理人一审和二审代理的都是文昌某超市，代理人没有接受过叶某通的委托。代理人在案件中引述叶某通的相关行为，也仅是代表文昌某超市进行陈述。
原审被告文昌某公司二审期间未提交新证据，其对被上诉人文昌市某小区业委会提交的证据发表质证意见：同意上诉人文昌某超市的质证意见。
本院认证意见：对照片及微信截图的真实性、合法性、关联性予以确认，对叶某通系文昌某超市的实际经营者的证明内容予以确认。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系文昌市某小区业委会作为原告代表全体业主提起诉讼，维护共有部分权益。故本案案由应确定为业主共有权纠纷，一审判决确定为业主专有权纠纷不当，本院予以纠正。本案二审当事人争议焦点：1.案涉小区17栋架空层一楼右端约150平方米房屋的权属；2.文昌某公司与文昌某超市的实际经营者叶某通签订的《房屋租赁合同》的效力问题；3.文昌某超市是否应向文昌市某小区业委会返还案涉小区17栋架空层一楼右端约150平方米房屋并赔偿损失。
关于争议焦点一，依照《 中华人民共和国民法典》第 二百七十四条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。经文昌市某小区业委会通过政府公开热线12345公众号向文昌市住房和城市建设局咨询，文昌市住房和城乡建设局已明确案涉小区架空层属全体业主共有。故案涉小区17栋架空层归全体业主共有，位于该17栋架空层一楼右端约150平方米房屋亦属于全体业主共有，文昌某公司无权处分该架空层房屋。
关于争议焦点二，《 中华人民共和国民法典》第 一百五十四条规定：“恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”本案文昌某公司作为案涉小区开发商，明知小区架空层属业主共有，仍与叶某通签订《房屋租赁合同》，将案涉小区17栋架空屋一楼右端约150平方米房屋出租给叶某通使用，属于无权处分，约定年租金仅为1元，租赁期限长达20年。租金按1元/年计算远远低于市场价格，且租金收益并未用于全体业主，已严重损害全体业主的合法权益，依照前述法律规定，案涉《房屋租赁合同》应属无效。
文昌某超市关于架空层属于开发商文昌某公司所有，文昌某公司不属于无权处分，文昌某公司收取的超市等租金，远远不足以弥补文昌某公司为全体业主补贴的款项，文昌某公司未损害全体业主合法权益的上诉主张，无事实和法律依据，本院不予采信。此外，根据在案证据，足以认定案涉《房屋租赁合同》无效，本案是否追加叶某通作为当事人参加诉讼，并不影响对案涉《房屋租赁合同》效力的认定。故文昌某超市关于一审判决剥夺了案外人叶某通的诉讼权利，处分了不属于本案当事人的案外人利益，程序严重违法，应发回重审并依法追加叶某通参加诉讼的上诉主张，理由不成立，本院不予采信。
关于争议焦点三，《 中华人民共和国民法典》第 一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；
各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”案涉《房屋租赁合同》无效，因该合同取得的财产应当予以返还。文昌某超市系案涉房屋的实际占有方，其应向文昌市某小区业委会返还该房屋。
故文昌市某小区业委会请求文昌某超市返还案涉房屋，于法有据，应予支持。一审判决文昌某超市向文昌市某小区业委会返还17号楼架空层，已超出文昌市某小区业委会的诉讼请求范围，本院予以纠正，即判决文昌某超市向文昌市某小区业委会返还位于该架空层中的案涉房屋。文昌某超市占有使用属于全体业主的案涉房屋，存在过错，亦给全体业主造成损失，文昌市某小区业委会据此请求文昌某超市赔偿场地被占用的损失，于法有据，应予支持。
关于损失费问题，文昌市某小区业委会主张按评估价5665元/月计算，该评估价系文昌市某小区业委会单方委托作出，文昌某超市亦不予认可，文昌市某小区业委会也未提供其他证据佐证该评估价格符合市场价格，且文昌市某小区业委会就案涉房屋招租进行招标时也仅是以3000元/月的标准进行招投标，且招租过程中无其他竞标者出价投标，仅是文昌某超市出价，最高报价仅2000元/月，足见该评估价脱离实际。一审法院结合案涉小区“候鸟型”居住特点，尊重市场供需现实以及文昌某超市在竞标时的报价2000元/月，确定场地占用费损失按2000元/月标准计算，合情合理合法。
故文昌某超市应按2000元/月标准，向文昌市某小区业委会支付自文昌市某小区业委会成立之日(2023年7月25日)起至文昌某超市实际腾退房屋之日止的占地费损失。文昌某超市关于案涉房屋已经由案外人叶某通于2025年1月25日以2000元/月的价格中标承租，即便要腾退房屋，文昌某超市也只能向叶某通交付以及从中标承租后才支付占地费损失的上诉主张，无事实和法律依据，本院不予采信。
综上所述，上诉人文昌某超市的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但超出文昌市某小区业委会的诉讼请求进行判决不当，本院予以纠正。依照《 中华人民共和国民法典》第 一百五十四条、第 一百五十七条、第 二百七十四条，《 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第 九十条，《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十七条第 一款第 二项规定，判决如下：
一、维持海南省文昌市人民法院(2025)琼9005民初1590号民事判决第一项、第三项；
二、撤销海南省文昌市人民法院(2025)琼9005民初1590号民事判决第四项；
三、变更海南省文昌市人民法院(2025)琼9005民初1590号民事判决第二项为：上诉人文昌某超市于本判决发生法律效力之日起三十日内向被上诉人文昌市某小区业主委员会腾退并返还某小区17栋架空层一楼右端约150平方米房屋；
四、驳回被上诉人文昌市某小区业主委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9506.92元，由上诉人文昌某超市负担647.46元，文昌市某小区业主委员会负担8859.46元；二审案件受理费50.00元，由上诉人文昌某超市负担。
本判决为终审判决。
审判长 符 晓
审判员 符月玲
审判员 李 娟
二〇二六年三月十九日
[核对位置]
法官助理谷雨
书记员蒙显艳
附：本案适用法律条文
《 中华人民共和国民法典》
第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法答权益的民事法律行为无效。
第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
第二百七十四条建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
《 最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《 中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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