贵州省贵阳市中级人民法院
民事判决书
(2026)黔01民终3230号
上诉人(原审被告)：某甲公司，住所贵州省贵阳市云岩区。
法定代表人：段某，该公司总经理。
委托诉讼代理人：余某。
委托诉讼代理人：李某。
被上诉人(原审原告)：某小区业主委员会，住所贵阳市南明区。
负责人：田某。
委托诉讼代理人：徐奇， 贵州群贤律师事务所律师。
上诉人某甲公司因与被上诉人某小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2025)黔0102民初3813号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
某甲公司上诉请求：1.撤销贵阳市南明区人民法院(2025)黔0102民初3813号民事判决第一项，改判驳回被上诉人要求上诉人退出小区的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、业主大会表决程序存在重大瑕疵，部分业主未收到通知，更换物业的决定不具有广泛代表性，不应作为解聘依据。
1.业主反映未收到表决通知，程序不透明。根据《 中华人民共和国民法典》第 二百七十八条及《 贵州省物业管理条例》等相关规定，业主大会表决必须确保全体业主知情权，表决程序应当公开透明。然而，被上诉人未能提供完整的送达记录(如邮寄回执、短信通知记录等)，无法证明表决程序合法。
2.根据上诉人调查及业主某平台群公开聊天记录证实，部分业主明确表示未收到关于更换物业公司的表决通知，也未参与2023年8月28日及2025年5—6月的业主大会表决，此举违反了法律规定。(一)原审判决认定事实错误，第二次业主表决程序违法，不应作为解聘依据。表决程序违反《 中华人民共和国民法典》第 二百七十八条及《 物业管理条例》规定。
被上诉人提交的2025年5—6月“业主意见征集”表决材料系在一审庭审后(2025年4月29日开庭)单方收集，未经法庭准许，违反《 中华人民共和国民事诉讼法》第 六十五条举证时限规定，应不予采信。该表决存在业主重复签字、签名矛盾，且30户业主在两次表决中态度相反，真实性存疑。此外，表决材料未提供原始表决票佐证，不符合“双2/3参与+双1/2同意”的法定要求。
(二)原审判决法律适用错误，物业服务合同合法有效，业主大会无权单方解除《物业服务协议》未违反效力性强制性规定，原审已认定上诉人与建设单位签订的《物业服务协议》虽未进行招投标程序，但依据《 最高人民法院关于适用〈民法典〉合同编通则若干问题的解释》第 十六条，该程序瑕疵可通过行政处罚予以补正，不影响合同效力。合同约定服务期限至2027年6月14日，业主大会在合同期内无合法理由单方解聘，构成违约。依据《 民法典》第 563条，单方解除合同需物业公司严重违约或合同目的无法实现，但被上诉人未提供第三方评估或集体投诉证据，仅以主观描述主张解聘，理由不成立。
(三)意见征集表表述具有模糊性、诱导性，程序不符合规定，侵害业主权利。1．《 中华人民共和国民法典》第 二百八十条明确规定，当业主大会的决议程序存在违法情形或其内容侵害了业主的合法权益时，受侵害的业主有权向人民法院请求撤销该决议。同样，《 物业管理条例》第 十九条也规定，若决议违反了相关法律、法规的规定，住房和城乡建设部门可以责令相关方面进行改正或直接撤销该决议。
在某小区小区业主意见征集表中，关于公共收益分配方案的表述为：“是否同意将小区追回的公共收益，提取一定比例按户分配，A：同意B：不同意”。这一表述存在明显问题：首先，它未明确提及“扣除合理成本”或“优先补足维修资金”，这与《 物业管理条例》规定相违背；其次，该表述具有一定的诱导性，导致程序公正性受到质疑。
最后，在该意见表的表述中缺乏“弃权”选项的潜在问题：剥夺业主的选择权：仅提供“同意”和“不同意”选项，可能迫使业主在不完全支持或反对的情况下做出选择，而“弃权”选项允许业主在不确定或不愿表态时表达中立立场。影响表决结果的准确性：缺少“弃权”选项可能导致表决结果失真，因为未勾选的票可能被误解为无效票，而不是弃权。根据条例要求，未设置“弃权”选项可能被视为程序不完整，影响表决的合法性和有效性。
2．物业费调整方案存在诱导性表述。仅强调降价(如“步梯房0.6元降到0.5元”)，但未说明服务标准是否同步降低，“高质量维保”等模糊表述可能构成夸大承诺，与实际服务不符时易引发纠纷。《 贵州省物业管理条例》第 52条要求调价方案需“明确服务标准与费用对应关系”。
物业公司中标程序未说明，未附《中标公告》或评标标准，业主难以核实"公开中标"的真实性。3.某小区小区业主意见征集表不符合一事一议规定，程序存在瑕疵。该意见征集表将“公共收益分配”(属业主共有财产处分)与“物业公司选聘”(属服务合同行为)两个完全不同性质事项合并征集意见，服务标准混同：将“降低物业费”与“增加停车位”等多项服务变更混同在一个选项中表决，调整物业费标准、选聘物业服务企业、公共收益使用方案等重大事项合并表决。
根据相关规定，不同性质的事项应当分别提交业主大会表决。在实践操作中，该意见征集表采用合并方式表决，难以区分是否分别满足法定的表决比例要求，从而影响表决结果的合法性。一事一议有助于业主充分了解每一项议题的内容、影响和后果，从而做出理性的判断，避免因信息过载或议题捆绑而被迫同意不完全认同的事项。
二、关于公开招标某乙公司程序违法的问题。1.原判决中已明确指出：2023年8月28日关于前期更换物业公司的方案，因参与表决的业主人数未达到法定三分之二以上，且主张自治的业主占多数，故业主大会会议表决结果不符合法律规定，被上诉人选聘和解聘物业的行为被认定为无效。此后，被上诉人未经重新召开业主大会并依法表决。
2.关于投标的某乙公司部分业主反映不知情，在假日花园业主群里有业主质疑道：“什么时候投标的物业，我们都不知道，业委会要包起干呀，问问都不行了”。证实了确有业主对投标一事不知情，该行为已经侵犯了业主的知情权。违反了相关的法律规定。
三、原审判决未审查业委会合法性，导致事实认定错误。业委会作为诉讼主体，其成立程序违法，无权代表业主提起诉讼；原审法院未对业委会的合法性进行审查，导致错误采信其提供的“意见征集表”作为解聘依据。
综上所述，被上诉人(业委会)成立程序违法，无权作出解聘上诉人的决定；且其组织的“意见征集表”程序违规，部分业主对新物业选聘完全不知情。原审判决事实认定错误，应予撤销。
某小区业主委员会辩称，1.本案上诉人进驻案涉小区开展物业服务，客观上存在两处重大违法行为：首先，案涉小区本身不具备交付条件，至今未取得住建部门出具的竣工备案许可、未完成小区消防的整体验收，完全不具备进驻的前提条件，上诉人应当直接予以拒绝，但其对此完全不顾；其次，上诉人进驻小区开展物业服务，还要依据当时有效的《 贵州省物业管理条例》第 49条之规定，要么通过参与公开招投标中标，要么经属地住建部门特批，但上诉人既未能中标，也未取得特批，并持续违法至今。
因此，我们认为本案前期物业服务协议属于无效协议。上诉人在本身无效的前期物业服务到期后，其自身作为物业公司，当然明知小区物业服务的选择权利归属于业主，跟房开毫无关系，但上诉人完全无视法律法规及客观事实，为实现继续违法滞留小区的目的，对于一个业主已经入住将满10年的小区，其通过与某丙公司在2019年、2022年连续签署两份无效物业服务合同的违法方式，从而达到继续在小区滞留至今的非法目的。因此，上诉人自始至今都不具备在案涉小区开展物业服务的合法依据。
2．经小区广大业主团结一致，小区业主委员会于2022年12月29日正式备案成立，后在广泛征求业主意见的基础上，通过召开业主大会及业主意见征求的方式，正式通过了解聘被上诉人以及由新选聘出物业服务方开展物业服务的决议。被上诉人在两次会议启动之前，过程中及会后，均第一时间将会议内容、会议结果报备居委会及属地街道，并邀请居委会街道予以监督指导，决议均合法有效，一审法院详细核查了两次会议的全套资料，作出了有效的认定。上诉人以所谓的业主某平台群内部分业主不知情以及自身所谓的调查来质疑自身被解聘的合法性等，首先，物业公司本身作为被解聘对象，本身就应当予以回避，其当前行为恰恰足以印证上诉人对广大业主真实意见的选择性忽视，且上诉人的说辞一贯不具有客观真实性，此前上诉人欲违规套取公共维修基金，并向市住建局上报了所谓的广大业主同意的签字材料，后贵阳市住建局在公示时广大业主才知晓自身被冒名签字，在业主的集体反对下，贵阳市住建局直接叫停了上诉人的启用申请(一审时相应证据已经提交)，又如上诉人打着更换电梯的名义要求业主在同意更换电梯时，又要求业主同意罢免业主委员会委员，遭到广大业主拒绝。
上诉人自始至终选择性忽视自身违法进驻及长期侵害广大业主合法权益的客观事实。3.上诉人违法滞留小区其核心目的并非以服务广大业主为初衷，而是竭尽所能的通过各种违法方式强行收取广大业主各项费用，包括但不限于侵占小区全部公共收益(包括长期拒绝公示)、违法收取水费、垃圾费、排污费等，其当前服务现状业主委员会在一审中已经提交了大量的照片，因一审耗时将近一年，此过程中业主委员会将上诉人违法行为举报至贵阳市住建，贵阳市住建在现场核查后于2025年10月29日出具了筑建通(2025)185号文，该文内容已经完全佐证前述违法状态及上诉人拒不履行业主大会决议的客观事实。
本案自一审立案至本次开庭之时，已经历时一年零三个月，广大业主自主选择物业服务的权利因上诉人违法拒不离场，导致至今得不到实施落地，且此过程中上诉人仍然采取违法违规行为进行所谓的催费。物业公司的离场、进场本身属于正常市场经济的一部分，毫无争议，上诉人强行继续维持现状的目的不应得到支持。基于此，恳请二审法院依法维持一审判决，尽快作出驳回上诉人诉请的二审判决。
某小区业主委员会向一审法院起诉请求：1.判决被告立即退出贵阳市某小区；2.判决被告向原告移交贵阳市某小区竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料以及建筑物及其配套设施设备和相关场地清单；3.判决被告向原告移交贵阳市某小区物业管理用房、场地、设施设备(包括水泵、监控设备、消防设施、电力设备、电梯、自动道闸、智能单元门等)、业主清册及通讯录、物业服务期间建立的物业管理相关资料；
4.判决被告向原告提交自2011年8月1日至离场之前的贵阳市某小区全部公共收益到账明细及全部合同(协议)，包括但不限于停车费、广告费、场地租赁(进场)费、商铺租金，并提供银行账户流水、现金收取明细供原告查阅、复制；5.判令被告向原告提供自2011年8月1日至离场之前的建筑物及其附属设施维修资金的使用方案(申请使用原因、施工计划、项目施工范围、费用预算、付款方式、分摊列支范围及明细、第三方专业机构审价报告)、业主表决资料、施工单位选择过程材料、施工合同、验收资料，并提供相关银行账户流水供原告查阅、复制；6.案件受理费由被告承担。
一审法院认定事实：2000年1月18日某丁公司成立，法定代表人为税某。
2004年8月9日某戊公司成立，现更名为某甲公司，2025年4月28日前该公司法定代表人为税某。
案涉物业《前期物业管理服务协议》模板载明：甲方为某戊公司，前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会成立之前与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。
2022年12月29日贵阳市南明区某局印发南住建备字(2022)7号某小区业主委员会备案证明，载明：“某小区业主委员会：南明区某甲局于2022年12月收到业主委员会的备案资料，通过对报送资料的审核，某小区业主委员会是在南明区某街道办事处和东宝居民委员会指导和监督下，按照业主委员会成立的有关规定，选举产生了某小区业主委员会。该业主委员会报送资料符合《 贵州省物业管理条例》第三十九条之规定，予以备案”。
2023年8月28日贵阳市南明区某小区第二次业主大会会议表次结果统计表载明：表决人数220户，物业管理(更换前期物业)中业主自治140票(弃权5票)，公开选聘77票；公区权益维权(维权经费)中业主自筹3票，风险代理214票(弃权3票)；电梯改造(动用维修基金)大修18票(弃权18票)，更换184票。
备注说明：本次应表决业主总人数404户；大会发出表决票360张，其中未送达票44张，收回有效表决票218张(下方手写220张)，占应表决业主总户数的53.96%，对应专有面积36567，占专有总面积61210平方米的59.74%。表决票同意如下：一、物业管理220张，其中：自治140张，选聘77张。
二、公区维权220张，其中：自筹3张，风险214张。三、电梯改造220张，其中：大修18张，更换184张。
2023年9月12日会议纪要载明：会议名称：关于召开业主大会后业委会第一次会议，主题词就选票结果的物业自治改为委托管理专题会议，会议主持田某，参会人员见签到表，内容纪要主要内容：1.根据2023.8.28日业主大会投票结果总票220票，物业自治140票，物业更换77票。2.由此可见，前期物业得不到大家的认可，无法胜任本小区的物业服务工作，大家一致同意物业自治改为委托管理方式。3．由张某甲主任负责委托第三方公开招标，遴选招聘物业服务公司。决议决定物业自治改为委托管理。签到表显示参会人员23人。
2023年12月11日登报内容：某己公司代理的某小区小区物业服务企业招聘项目成交公示，成交单位某乙公司。
2023年12月13日甲方某小区业主委员会与乙方某乙公司签订某小区小区物业服务合同。
2025年1月15日贵阳市某甲局作贵阳市某甲局关于张某乙、周某等人对“某小区”控告状的回复，载明：“张某乙、周某等人：我局关于《关于富安房地产有限公司弄虚作假系列违法事实资料控告状》已收悉，我局高度重视，经过调查核实，涉及我局的相关业务问题，现回复如下：由某庚公司开发建设，座落于南明区。于2006年4月取得了《贵阳市商品房屋预售许可证》、证号(xxx)筑商房预字第xxx号。因某辛公司的原因导致业主多年来不能办理产权证，引起业主集体不断上访，为了保障人民群众的合法权益，维护社会稳定，贵阳市某甲局于2013年4月专题研究并形成会议纪要，我局根据相关工作安排同步启动办证工作，经梳理某辛公司提供的相关资料，于2014年11月办理了该项目7-12、25号楼的筑房(2014)现售字第0313号《商品房销售现房证明书》，逐步启动解决购房群众要求办证的问题。
关于投诉人对某队质疑的问题，某中心已于2024年10月21日做出回复，详见附件。关于投诉人对某辛公司取得的《建设工程竣工规划许可证》及相关资料质疑的问题，建议向贵阳市某乙局咨询。关于投诉人质疑在建工程抵押登记有问题，登记机关是对在建工程抵押进行登记(仅履行登记职能)，贷款用途不由登记机关来确定。
经调查，不存在控诉人所控诉“贵阳市房屋产权监理处与富安房开是否存在官商勾结或利害关系；竞无视党纪国法，助纣为虐，为富安房开出具(或办理)《商品房销售现房证明书》欺骗商品房买受人。”的相关情况。
2025年6月9日贵阳市南明区某小区业主意见征集活动表决结果统计表，载明：“表决事项：一、小区公共收益分配方案，同意票(户)/面积(㎡)222/33，856，不同意票(户)/面积(㎡)1/177，结果通过；二、与某壬公司签订物业服务合同，同意票(户)╱面积(㎡)221/33，662，不同意票(户)面积(㎡)2/371，结果通过；三、授权业主委员会组织新物业服务企业公开招标，同意票(户)/面积(㎡)219/33277，不同意票(户)╱面积(㎡)4/756，结果通过；
四、对前期物业服务企业追责方案，同意票(户)/面积(㎡)216/36683，不同意票(户)/面积(㎡)5/830，作废票(户)/面积(㎡)2/288，结果通过追责方案。注：根据有效表决票(223张/37801㎡)，总户数405户/66,665㎡统计。法律效力认定：本次意见征集活动实际参与业主的专有部分面积(53,613㎡)及户数(315户)均超过法定“双2/3”(即：≥总专有部分面积66,665㎡的1/2=33,332.5㎡，≥总投票权户数398户的1/2=199户)要求。
同时，各项议题的表决结果均获得参与表决的有效票在户数与专有部分面积上的“双过半”(即：≥111.5户且>18,900.5㎡)同意。根据《 中华人民共和国民法典》第 二百七十八条及相关规定，本次表决结果合法有效。时间：2025年5月16至6月7日”。
2025年9月24日贵阳市某乙局作“贵阳市某乙局关于某委会业务征询申请的答复”，载明：“某小区业主委员会：你委关于《业务征询的申请》已收悉，来文需向我局征询以下事项物业用房规划；13栋规划性质、用途及变更信息；公共配套设施规划情况；
未建设地块及通运权属信息；核心规划许可及验收文件，经我局查询相关档案资料，答复如下：一、关于物业用房及配套设施规划情况。一是经查询我局档案资料，已查询到该项目建设工程规划许可证及规划设计方案总平面图，未查询到单体资料，拟按程序提供该项目建设工程规划许可证及规划设计方案总平面图。
二是经核实已审批的总平面图，图纸上未见“物业用房”相关表述。三是涉及该项目公建配套情况详见总平面图及建设工程规划许可证，鉴于我局未查询到该项目单体资料，建议至某档案馆查询该项目单体资料，结合我局提供的建设工程规划许可证及规划设计方案总平面图，明确公建配套位置及面积。四是涉及该小区配套现状(是否建成、实际功能)，根据该项目《建设工程竣工规划认可证》(编号200××××××××××011)，该项目已建成公建配套具体为7号楼1层配套用房(333.22㎡)、8号楼1层居委会及配套用房(584.58㎡)、10-12号楼1层配套用房(2261.79㎡)。
二、关于13栋规划性质情况。一是根据该项目建设工程规划许可证(2006-001)，该项目13栋规划性质为住宅，且未查询到13栋规划许可变更相关资料。二是该项目地下室(负一层、负二层)具体使用性质及功能详见建设工程规划许可证(2006-001、2005-133)。
三、关于未建设地块及通运权属信息情况。一是根据某小区小区(曾用名：某，查询到某丁公司在2015年12月为坐落于南明区办理了筑房(2014)现售字第(0313)号证，未查询到其他未建设地块及通运权属情况。二是根据审批的总平面图，小区东北侧道路未注明为消防通道或公共区域。
四、关于该项目规划验收情况。经核实，该项目于2008年9月18日办理1某—6某楼地上住宅部分《建设工程竣工规划认可证》(编号200×××331)，认可面积23923.87平方米；于2010年9月7日办理7某一12某、25某楼地上住宅部分《建设工程竣工规划认可证》(编号200××××××××××011)，认可面积39409.68平方米；
于2010年12月办理4某一6某楼一层功能房《建设工程竣工规划认可证》(编号200×××333)，认可面积1361.15平方米。现状该项目已建成1某—12某、25某楼，已办理《建设工程竣工规划认可证》，面积共计64694.7平方米；已建成地下室部分某癸公司未申请进行竣工规划认可，并按程序提供该项目竣工规划认可证(编号200××××××××××××××××××××××××××333)。
2025年10月29日筑建通(2025)185号贵阳市某甲局下发“贵阳市某甲局关于妥善处理某小区业主委员会反映问题的通知”文件，载明：“南明区某甲局：近期，收到某小区业主委员会《关于恳请督导南明区住建局依法履职查处某小区小区重大隐患及物业违法行为的紧急报告》，我局高度重视，于2025年9月26日会同你局相关工作人员针对业主委员会反映的问题进行了实地核查，与辖区居民委会、业主委员会座谈交流，听取对小区物业管理中相关问题介绍。经核查，业主委员会反映的小区消防设施瘫痪存在重大安全隐患、电梯运行不正常、违规占用消防通道、地下停车场脏乱差，公共收益不按规定公示等问题基本属实。
同时检查还发现物业公司对小区共用设施设备管理缺失，存在严重的履约不到位，日常巡查记录涉嫌作假且有拒不执行业主大会的相关决定的行为。为进一步化解矛盾，处理纠纷问题，特通知你局，请高度重视。针对我局现场发现的问题以及业主委员会反映的问题依法进—步调查核查,物业公司确实存在侵占业主公共收益拒绝执行业主大会决定行为的，纳入年度物业企业信用信息评价，并依法依规进行处置”。
审理中被告某A公司与乙方(物业管理企业)某甲公司签订的无落款日期物业服务协议，约定服务期限为2022年6月15日-2027年6月14日。
一审法院认为，本案争议焦点为：一、原告要求被告退出某小区小区是否合法；二、被告应移交材料争议。关于焦点一，根据《 中华人民共和国民法典》第 二百七十八条：“下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则；
(二)制定和修改管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
(七)改建、重建建筑物及其附属设施；(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。
决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”之规定，2023年8月28日贵阳市南明区某小区第二次业主大会会议表决结果统计：表决人数220户，物业管理(更换前期物业)中业主自治140票(弃权5票)，公开选聘77票。
则业主表决人数不满足占比三分之二以上，且主张自治的占多数，故该次业主大会会议表决结果不符合上述法律规定，原告随后解聘和选聘物业服务企业的行为无效。本案审理过程中原告于2025年5月16至6月7日期间进行某小区业主意见征集，表决结果显示参与表决的专有部分面积(53,613㎡)及户数(315户)均占比三分之二以上，同意与某壬公司签订物业服务合同的为221户、33,662㎡，已过参与表决专有部分面积半数的业主，故该选聘表决有效，被告应退出某小区物业管理。
关于建设单位某丁公司与被告某甲公司签订的《物业服务协议》及原被告签订的《前期物业服务协议》的效力认定问题。原告提出物业公司非法入驻，没有经过招投标程序，合同无效。根据《 物业管理条例》第 二十四条：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”之规定，建设单位应当通过招投标方式选聘物业服务企业，本案被告未提交证据证明其经过招投标方式选聘或经属地主管部门批准协议签订，违反上述行政法规规定。
另，根据《 物业管理条例》第 五十六条规定：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”及《 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第 十六条第 一款规定：“合同违反法律、行政法规的强制性规定，有下列情形之一，由行为人承担行政责任或者刑事责任能够实现强制性规定的立法目的的，人民法院可以依据 民法典第一百五十三条关于‘该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外’的规定认定该合同不因违反强制性规定无效：(一)强制性规定虽然旨在维护社会公共秩序，但是合同的实际履行对社会公共秩序造成的影响显著轻微，认定合同无效将导致案件处理结果有失公平公正；
(二)强制性规定旨在维护政府的税收、土地出让金等国家利益或者其他民事主体的合法利益而非合同当事人的民事权益，认定合同有效不会影响该规范目的的实现；(三)强制性规定旨在要求当事人一方加强风险控制、内部管理等，对方无能力或者无义务审查合同是否违反强制性规定，认定合同无效将使其承担不利后果；(四)当事人一方虽然在订立合同时违反强制性规定，但是在合同订立后其已经具备补正违反强制性规定的条件却违背诚信原则不予补正。
”首先，根据《 物业管理条例》第 五十六条规定，建设单位若存在未按照规定的招投标方式选聘物业服务企业的，应由相应的房地产行政主管部门予以行政处理。即建设单位可以通过接受行政处罚的方式承担相应责任，从而实现《 物业管理条例》第 二十四条强制性规定的立法目的。其次，《 物业管理条例》第 五十六条规定未通过招投标的方式选聘物业服务企业的，建设单位应承担“限期改正、警告或罚款”等行政责任，并未规定该行为会影响合同效力。
综上，建设单位某丁公司与被告某甲公司签订的《物业服务协议》及业主与被告签订的《前期物业服务协议》具有法律约束力，为有效协议。
关于焦点二，原告主张根据《 中华人民共和国民法典》第 九百四十九条、国务院《 物业管理条例》第 29条：“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(三)物业质量保修文件和明文件；
(四)物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。”、第38条：“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。”之规定，案涉前期物业服务合同尚未终止，原告诉请判决被告移交相关材料不符合前述规定，原告已选聘了某壬公司，应由被告与某壬公司之间进行交接工作。
原告诉请判决被告向原告移交贵阳市某小区物业管理用房、场地、设施设备(包括水泵、监控设备、消防设施、电力设备、电梯、自动道闸、智能单元门等)、业主清册及通讯录、物业服务期间建立的物业管理相关资料，同上理由应由被告与某壬公司之间进行交接工作。业主清册被告已作为证据提交。
原告诉请判决被告向原告提交自2011年8月1日至离场之前的贵阳市某小区全部公共收益到账明细及全部合同(协议)，包括但不限于停车费、广告费、场地租赁(进场)费、商铺租金，并提供银行账户流水、现金收取明细供原告查阅、复制；判令被告向原告提供自2011年8月1日至离场之前的建筑物及其附属设施维修资金的使用方案(申请使用原因、施工计划、项目施工范围、费用预算、付款方式、分摊列支范围及明细、第三方专业机构审价报告)、业主表决资料、施工单位选择过程材料、施工合同、验收资料，并提供相关银行账户流水供原告查阅、复制。该诉请属于业主知情权纠纷案由，与本案物业服务合同非同一法律关系，一审法院不宜处理。
关于原告诉讼主体资格问题，原告已经相关职能部门备案登记，如被告持有异议，应向相关职能部门反映。
综上，根据《 中华人民共和国民法典》第 二百七十八条、第 九百四十六条、第 九百四十九条，《 中华人民共和国民事诉讼法》第 六十七条之规定，判决：一、被告某甲公司于本判决书生效之日起六十日内退出贵阳市某小区；二、驳回原告某小区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费60元，由被告负担(该款原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付给原告)。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交：关于申请召开临时业主大会的联名申请书及统计表(复印件)，拟证明：根据该统计结果显示，共参与调查业主184户，占小区总户数41.07%，其中同意罢免现有业委会业主有157户，占小区总业主数的35.05%，同意续聘上诉人继续为本小区服务的业主为169户，占小区总业主数37.72%，上述数据反映小区业主有超过三分之一明确支持上诉人继续服务，然而，一审判决所采信的美佳花园业主意见征集活动表决结果统计表显示，与某B公司签订物业合同及相关同意票221户，不同意票仅2户，在授权业委会组织新物业服务企业公开招标中，同意票219户，不同意票仅4户，两者相比矛盾极为突出，其中我方提供的联名申请书中，有100多户业主表明支持上诉人，但两者矛盾足以证明对方在一审中提供的表决结果统计表存在不真实，甚至存在伪造证据的情况。
被上诉人质证认为，真实性不予认可，对方没有提交原件，本案一审开庭过程中，物业公司针对自身被罢免的决议发起过联名申请书、意见征集，一审中经调查，该意见没有得到法院采纳，且物业公司一贯擅长采取类似代理业主签名，伪造相关材料的行为，联名申请书在内容上形成时间没有，而且其声称超过20%以上的业主要求罢免，但业委会在过去履行及一二审期间，从未接到业主联名罢免本届业委会而且油榨街到办事处也没有作出要求业委会要求业主大会要求换届选举，该联名申请书与市住建(2025)185号文件所体现内容完全相反，该文形成也是市住建在核实业主大会决议后作出，并指令南明区住建局进一步核查上诉人在服务期间是否存在违法违规行为。
物业公司作为应当执行业委会决议的离场一方，应该遵守回避规则，其持续以虚假材料达到强行滞留的现状不应得到支持。且证据来源不合法，前期物业作为服务企业不具备召开业主大会资格，召开业主大会程序不合法。
被上诉人提交如下证据：
第一组：南明区市场监督局 政府信息公开申请答复书及附表南市监依复(2026)10号，拟证明：1.经南明区住建局核查,至今未有本案上诉人合法进驻案涉小区开展物业服务工作的合法性文件，不论是前期物业服务的招投标文件还是经住建部门批准性文件，本身进驻属于违法进驻。2.其次本小区交付时间在2009-2010年左右，在10年之后，上诉人继续在案涉小区违法开展物业服务的依据居然是2019年、2022年，某丙公司与上诉人所签署的两份物业服务合同且以该两份合同进行了所谓的备案，案涉小区的权利人是广大业主，物业公司与某丙公司显然无权直接签署前述合同，该些合同均属无效，对方对此当然清楚，此举显然是为了达成继续违法滞留小区的非法目的(详见第二页第一段)。
南明区某乙局 政府信息公开申请答复书及附表(南市监依复(2026)10号)，物业公司违法进驻小区后，在服务小区的过程中一直存在违法高价收取居民水费，后被上诉人为维护广大业主权益，将违规收取高价水费举报至南明区某丙局，该局已经于2025年12月3日对该违法行为正式立案调查。但因涉及户数较多、违法时间持续较长，最终处罚结果还未作出。上诉人质证认为，我司进行的水费收取完全依照水务公司规定，唯一有争议的仅限于加压费用，但加压费我司经市场监督局调解，根据法律规定将退还多收的加压费用，并且该公告已告知全体业主，故我方并不存在高价收取水费的行为，退还加压费也是因为后续新出的法律规定退还，而非我方涉嫌违法行为。
某丙公司严格按照 贵州省城市供水管理办法第 25条规定为全体业主完成分户水表安装，并经供水企业核实后安装总表供水合法有效，代收代缴水费及污水处理费系基于实际用水情况结算，费用明细可查，过程透明合规，不存在违法收取，擅自收费，重复计费等情形。
第二组：收据2张及照片7张，拟证明：物业公司除证据2中违法加收业主水费以外，还存在违法收取广大业主排污费、违法收取广大业主垃圾清运费的客观事实(后两项违法事实，被上诉人将继续代表广大业主进行投诉举报)以及小区当前环境设备现状。上诉人质证认为，收据仅是卢某一户的收据，并无参考性及广泛性，无法证实其证明目的，对方提供的照片仅能看出水管加压设施存在老旧情况，但这些系公用设施日常使用产生的痕迹，并不产生影响，同时上诉人也提供我方清理后的照片，证明物业公司在接到业主反映后积极响应，对供水设施进行维护。
第三组：某小区水费催告函，拟证明：物业公司在早已被业主大会决议离场的前提下，无视决议拒绝离场，在此期间，委托完全不具备特许法律资质的法律咨询公司违规发出所谓的催告函，意图威胁并逼迫广大业主交纳其无权收取的费用，属于严重违法情形。
第四组：贵阳市云岩区司法局投诉案件受理通知书云司律投(2026)43号，拟证明：就物业公司违法委托某C公司违法向广大业主发函催费一事，云岩区司法局已经正式受理。上诉人对上述两组证据的质证意见为：水费催告函系物业公司委托他人进行代书的相关文书，属于法人与法人之间的委托关系，并不需要相关律师职业资格，在该催告函下明确表明该公司为法律咨询公司，所以不存在冒充律师名义出具法律文书进行恐吓、催收，该组证据不能证明被上诉人的相关请求，我方不予认可。
第五组：某平台聊天截图2张，拟证明：上诉人为达成继续违法滞留小区之目的，在征求更换业主电梯过程中，要求一并同意解聘业委会的非法目的，结合上诉人此前存在的伪造业主签字的违法情形，上诉人对表决其离场的决议质疑完全不能成立。间接印证上诉人提交的联名申请书不具有客观真实性。上诉人质证认为，该截图仅表明名为美佳业主群的表决结果，不能证明时间、地点、真实信息，仅能表明有一个名为11-9-2的人说过相关聊天信息，但无证据证明该业主真实信息以及聊天真实性，我方认为，该聊天截屏系被上诉人自行制作。且我方在本次开庭提供的证据均系我方物业经理上门寻找业主亲笔签名并盖章，不存在所谓的电话及某平台聊天来询问意见。
第六组：(2026)黔01民终3247号二审调查笔录，拟证明：笔录第3页倒数第3行，上诉人明知小区未能竣工验收，仍然违规进场，且以所谓的不清楚拒绝回答。笔录第4页中间部分，案涉小区在建设时应当实现一户一表，使得业主可以直接向某D公司交费并用水，但房开违规建设，未建设一户一表，上诉人对此仍然以所谓的庭后需要核实回避该问题。上诉人违法进驻小区已经至少15年，其完全清楚小区前后状况，上诉人种种答复，也足以认定其规避自身责任且已经完全无理由在小区继续非法滞留。
上诉人质证认为，真实性予以认可，关联性不予认可，该案件与本案无关，对庭后书写代理词提交至法院这一行为是民诉法赋予的权利，并不能以庭上没有回答，庭后提交书面代理词回避问题从而认定美佳物业拒绝回答。该庭审笔录系3247号案件的庭审笔录，庭审记录内容真实，但尚未下达实际判决结果前，不能直接认定本项目是否竣工验收的问题，应当等待法院下达判决结果。
经审查，上诉人二审提交的证据仅为复印件，达不到其证明目的，本院不予采纳；被上诉人二审提交的证据，能够相互印证，本院予以采信。
二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，上诉人主张被上诉人于2025年5月至6月期间组织的业主意见征集活动存在程序违法、表决票未提供原始凭证、部分业主重复签字等问题，不应作为解聘上诉人的依据。经查，2025年5月16日至6月7日，被上诉人组织开展了某小区小区业主意见征集活动，表决结果显示：参与表决的业主专有部分面积为53,613平方米、户数为315户，分别占小区总专有部分面积66,665平方米的80.42%、总户数405户的77.78%，均已超过法定“双三分之二”的参与比例要求；
其中同意与某壬公司签订物业服务合同的为221户、33,662平方米，同意授权业主委员会组织新物业服务企业公开招标的为219户、33,277平方米，均超过参与表决业主的“双半数”要求。根据《 中华人民共和国民法典》第 二百七十八条之规定，该表决结果符合法定条件，合法有效。对于上诉人提出的表决票未提供原始凭证、部分业主重复签字等质疑，本院认为，被上诉人一审中已提交了完整的《贵阳市南明区某小区业主意见征集活动表决结果统计表》，上诉人虽提出异议，但未能提供充分证据证明表决存在伪造、变造等足以影响表决结果真实性的情形。
至于上诉人提及的30户业主在两次表决中态度相反的问题，业主在不同时期基于自身认知和小区实际情况的变化作出不同的意思表示，属于正常行使业主权利的行为，不能据此否定本次表决结果的真实性。关于上诉人主张第二次表决系一审庭审后单方收集、违反举证时限的问题，本院认为，该表决活动系在诉讼期间依法定程序另行组织的业主共同决定事项，其形成时间在庭审之后并不影响其作为新证据的效力，一审法院予以采信并无不当。
上诉人主张意见征集表将公共收益分配、物业公司选聘等不同事项合并表决，违反“一事一议”原则，且表述具有诱导性、未设置“弃权”选项，侵害业主权利。对此本院认为，首先，从意见征集表的实际内容来看，各项表决事项均独立列明、分别统计，并未将不同性质的事项捆绑于同一选项中进行表决，统计表中对各项议题的同意票、不同意票均分别计数，不存在上诉人所谓难以区分是否分别满足法定比例要求的情形。其次，关于弃权选项的设置问题，《 中华人民共和国民法典》第 二百七十八条及《 贵州省物业管理条例》均未强制要求表决票必须设置弃权选项，未勾选同意或不同意的票面依法不应计入有效表决票，上诉人所谓剥夺业主选择权、影响表决结果准确性的主张缺乏法律依据。
关于上诉人主张某乙公司的招标程序违法、部分业主不知情的问题，该事项属于新物业服务企业的选聘程序问题，与本案解聘上诉人的争议焦点并非同一法律关系，不影响业主大会依法作出的解聘决议的效力。
关于业主委员会的诉讼主体资格问题，上诉人主张业主委员会成立程序违法，无权代表业主提起诉讼。经查，被上诉人已于2022年12月29日经贵阳市南明区某局备案登记(南住建备字[2022]7号)，备案机关明确认定该业主委员会是在南明区某街道办事处和东宝居民委员会指导和监督下，按照业主委员会成立的有关规定选举产生。根据《 中华人民共和国民法典》及《 物业管理条例》的相关规定，业主委员会是业主大会的执行机构，属于 民事诉讼法规定的其他组织，具有诉讼主体资格。
业主委员会经备案后依法存续，其代表业主提起诉讼的权利不容置疑。上诉人如对业主委员会的成立程序持有异议，应当依法向有关行政主管部门反映或通过业主撤销权诉讼等法定途径解决，其在本案中以业委会成立程序违法为由抗辩质疑被上诉人的诉讼主体资格，缺乏法律依据。
综上，被上诉人已在2025年5月16日至6月7日的业主意见征集活动中依法定程序通过了解聘上诉人、选聘新物业服务企业的决议，被上诉人据此行使单方解除权具有充分的法律依据，符合《 中华人民共和国民法典》第 九百四十六条：“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同”的规定。一审法院判决某甲公司退出贵阳市某小区并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人某甲公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十七条第 一款第 一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由某甲公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 龚国智
审判员 邹爱玲
审判员 谌致华
二〇二六年七月八日
书记员 冷冬莉
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