北京市第三中级人民法院
民事判决书
(2026)京03民终9205号
上诉人(原审原告)：某小区业主委员会。
被上诉人(原审被告)：某甲公司(曾用名某乙公司)。
上诉人某小区业主委员会因与被上诉人某甲公司物权确认纠纷，不服北京市顺义区人民法院(2025)京0113民初36616号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。
某小区业主委员会上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支持某小区业主委员会原审全部诉讼请求，即确认绿化管理用房(会所，顺义区某家园)内350平方米物业服务用房归全体业主共有；如无法实现，判令某甲公司在本园区内另择其名下别墅作为新的350平方米物业用房，并确认会所内全部公共配套设施归全体业主共有；2.请求判令在判决书主文中明确全体业主共有的10.388公顷集中绿地、31个公建地面停车位、小区南大门及大门内部道路的具体四至范围、位置坐标及界址；
3.判令在判决中认定某甲公司及某丙公司在涉案共有绿地、车位、南大门及内部道路周边圈建围墙、侵占小区南大门、擅自变更会所用途的行为构成对业主共有物权的持续妨害，并对该妨害行为的处理作出明确裁判；4.判令某甲公司承担本案一、二审全部诉讼费用及本案二审现场勘验、测绘所需全部费用。
事实与理由：某小区业主委员会原审明确提出核心诉讼请求，案涉会所系小区规划的公共绿地管理用房及配套设施建设用地，属居住公共服务设施，与全体业主共同利益密切相关。原审判决仅部分支持绿地、车位等共有权确认，对会所内350平方米物业服务用房、全部公共配套设施的权属认定存在根本性错误，且未审查某甲公司违法转让会所、借2015年不动产登记制度改革违法办理不动产权证的核心事实，同时存在程序违法情形。原审判决驳回某小区业主委员会确认会所内全部公共配套设施归业主共有的诉讼请求，属于事实认定不清、漏审原审核心诉请，该部分配套设施依法归全体业主共有。
案涉会所规划定性为公共绿地管理用房及配套设施建设用地，属小区公建部分的居住公共服务设施，根据会所竣工图及功能区域说明，会所内共计包含40项面向小区全体业主的公共配套及业主服务设施。其中首层包含消防监控室、厨房、储藏室、办公室、咖啡厅、超市、儿童乐园、运动场、大堂、用餐区、包房、挑空区域、无障碍厕所及景观花池等；地下层包含歌华、联通、移动等通信运营商设备机房、配电室、燃气间、小区消防泵房及消防水池、消防控制室、π接室、洗衣房、员工餐厅、运动场、淋浴房及卫生间等；
二层包含储藏室、会议室、商务中心、图书室、咖啡厅、乒乓球室、台球室、棋牌室及卫生间等。上述设施中，消防监控室、配电室、燃气间、通信机房、消防泵房及水池等为小区核心公共管理设施，直接保障小区整体安全与基础运营，其余休闲、服务、活动类设施均服务于小区全体业主，并非某甲公司专有配套，均为小区整体运营及业主生活必备设施，系会所规划建设的核心组成部分。根据《 中华人民共和国民法典》第 二百七十四条规定，建筑区划内的公用设施属于业主共有，该部分设施自规划建设之初即定位于小区公用设施，前期物业公司亦长期作为共用设施设备管理维护，某甲公司未举证证明其独立出资、独立管理。
原审未结合规划文件、竣工图审查公共属性，仅以会所整体登记在第三人名下为由驳回诉请，严重漏审核心诉求，违背物权法定及业主共有权保护原则。原审判决认定会所内350平方米物业服务用房仅为临时使用位置说明，否定其业主共有属性，存在事实认定及法律适用双重错误，某甲公司未履行合同约定构成根本违约，业委会有权代表全体业主主张权利。该350平方米物业服务用房系商品房买卖合同明确约定内容，合同经住建委联机备案，合法有效。
业主购房时已分摊建设成本，某甲公司依法丧失所有权及处分权，该用房应归全体业主共有。某甲公司未按约定交付使用，反而将会所一并转让给某丙公司，导致约定物业用房无法使用，已构成根本违约，应承担继续履行责任，无法在原位置实现的，应在园区内另行提供同等面积物业用房。原审对该违约事实未予审查裁判，构成重大疏漏。
业主委员会系业主大会执行机构，就共有及共同管理事项有权代表业主诉讼，某小区业主委员会已取得业主大会授权，原审否定该权利基础属于适用法律错误。某甲公司借2015年全国房产证统一变更为不动产权证的政策衔接契机，违法办理案涉会所不动产权证，该登记行为自始无效，原审直接采信该违法产权凭证作为定案依据，适用法律及事实认定均存在根本性错误。2015年全国全面实施不动产统一登记制度，原房屋所有权证、土地使用证统一换发为不动产权证，该项制度旨在规范不动产登记程序、明晰产权归属，并非违法确权、侵害业主共有权益的途径。
依据《 不动产登记暂行条例》第 二条、第 四条、第 十九条、第 二十二条规定，不动产登记应以合法权属为前提，遵循权属清晰、界址明确、不得损害他人合法权益的基本原则，对存在权属争议、权属来源不明的不动产，登记机构应当实地查看与审慎核查，不得违规登记。案涉会所占用土地属于小区共有宗地面积，某甲公司从未就会所单独补缴土地出让金，未取得该地块独立使用权，且会所规划为小区公共配套服务设施，建设成本已由全体业主购房分摊，依法属于全体业主共有，根本不具备办理独立不动产权证的法定条件。
某甲公司刻意利用2015年新旧登记制度衔接、权属核查疏漏的漏洞，隐瞒会所系业主共有配套设施的关键事实，虚报权属申请材料，违规将业主共有会所登记至自身名下，该登记行为违反法定登记程序与权属审查义务，缺乏合法权属基础，自始不发生物权登记的法律效力。某甲公司基于该违法取得的不动产权证，与某丙公司签订会所转让合同，因基础产权违法、违反法律强制性规定，该转让合同亦属无效，原审法院未审查该核心违法事实，直接将违法登记凭证作为定案依据，完全背离物权法定原则，严重侵害全体业主的合法共有物权。
某甲公司擅自转让会所、变更土地及建筑用途，违反法律强制性规定，进一步印证其产权取得与处分行为均属违法。案涉会所规划用途为公共绿地管理用房，某甲公司在未取得出让方及规划行政主管部门同意、未办理任何用途变更审批手续的情况下，违法转让会所，某丙公司受让后擅自变更用途用于商业经营，该行为违反《 中华人民共和国土地管理法》第 二十五条、《 中华人民共和国城市房地产管理法》第 十八条的强制性规定。且会所建设成本已纳入小区整体开发成本，由全体业主购房时分摊，某甲公司未独立出资，未经业主大会同意擅自处分共有设施，属于无权处分，其转让行为依法无效。
原审判决对已确认归业主共有的绿地、车位、南大门及道路未明确具体范围，导致判决不具有可执行性，且未审查某甲公司及某丙公司的妨害行为，未全面回应原审诉讼请求。物权确认判决应当明确权利客体的具体范围、界址，否则无法实际行使与执行。原审虽认定相关部分归业主共有，但未结合规划及图纸明确范围，裁判内容模糊。
某甲公司及某丙公司圈建围墙、侵占大门、改变会所用途，持续妨害业主共有物权，影响小区安全与居住品质，该事实与物权确认密不可分，原审未予审理裁判，属于未全面审理诉讼请求。原审法院存在严重程序违法，未依职权进行现场勘验，导致案件关键事实未查清，严重侵害全体业主合法物权。会所内40项配套设施现状、物业用房位置、绿地车位四至、大门及道路被侵占情况、围墙范围等均需现场勘验方可查明。
某小区业主委员会原审已明确申请勘验，原审未予准许，仅依据某甲公司提交的违法登记文件及单方陈述裁判，致使关键事实认定错误，依法应当撤销原判，发回重审或查清事实后改判。综上，原审判决存在事实认定不清、法律适用错误、漏审核心诉讼请求、裁判内容不具可执行性及程序违法等严重问题，未审查某甲公司借2015年房产证换不动产权证政策漏洞违法办证、非法转让会所等关键事实，未保护业主对物业用房及40项公共配套设施的共有权，亦未对妨害行为作出认定。某小区业主委员会上诉请求均系对原审诉求的完整主张与细化，未新增独立请求。
为维护小区全体业主合法物权与居住权益，恳请二审法院依法查清事实，撤销原审错误判决，改判支持某小区业主委员会全部上诉请求，在判决中明确共有部分范围与界址，认定妨害行为并作出明确裁判，作出合法、明确、可执行的终审判决。
某甲公司辩称，某小区业主委员会上诉请求及事实理由均不能成立。一、关于会所内350平方米物业服务用房及会所内全部公共配套设施归业主共有的上诉请求，缺乏事实与法律依据。(一)会所规划性质为“非配套公建”，并非法定共有部分。
根据2010规(顺)建字XXXXX号《建设工程规划许可证》及附件，涉案小区会所(即某公建楼)的规划性质明确为“公建楼(非配套)”，不属于《 物业管理条例》规定的法定物业管理用房。小区，面积为60平方米(实测68.48平方米)，某甲公司已按规划要求建设并交付使用。会所作为非配套公建，不承担小区基础配套服务功能，其建设成本独立核算，未计入业主购房公摊面积，这已由《房屋面积测算技术报告书》及《商品房预售合同》补充协议第4.1条予以证实。
原审判决认定“2010规(顺)建字XXXXX号《建设工程规划许可证》及附件亦显示涉案小区会所为非配套公建，不存在分摊的共有共用建筑面积”，事实认定正确。(二)350平方米物业服务用房仅为临时使用位置说明，非权属约定，且合同约定明确排除共有属性，某小区业主委员会断章取义的主张不能成立。《北京市商品房预售合同》附件七《业主临时管理规约》第六条仅载明“物业服务用房位于绿地管理用房内，建筑面积350平方米”，该条款没有任何“归业主共有”“所有权属业主”等权属表述。
根据《 物业管理条例》第 二十二条，临时管理规约的功能是规范前期物业管理阶段的秩序，而非设定终局性物权归属。且该合同附件十《补充协议》第4.1条明确约定：“经过规划部门合法批准未列入购房业主公共分摊面积和购房成本的建筑物、构筑物(会所、停车场、地下室、车库、幼儿园、学校等)归出卖人所有和处置。”同时，《补充协议》第7.7.1条约定：“补充协议与《商品房买卖合同》正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。
”因此，即便业主对临时管理规约中的位置描述存在误解，补充协议中“会所归出卖人所有”的约定也已对该位置描述作出限制性解释。某小区业主委员会断章取义主张350平方米归业主共有，违背合同体系解释原则。(三)会所已合法登记为案外人专有，物权公示公信原则应予尊重。
2017年10月26日，某甲公司依法取得会所《不动产权证书》(京(2017)顺不动产权第XXXXX号)，共有情况为“单独所有”。2020年3月5日，某甲公司将会所转让给案外人某丙公司，该公司已取得京(2020)顺不动产权第XXXXX号《不动产权证书》，登记用途为“商业/公建(非配套)”，共有情况为“单独所有”。该产权转移登记具有公示公信力，在未被依法撤销前，其法律效力应予尊重。
某小区业主委员会要求将会所内350平方米及“全部公共配套设施”从中分割出来归业主共有，在物理上和法律上均不可行，将严重损害善意第三人的合法物权。(四)某小区业主委员会主张“建设成本已分摊”无证据支持。某小区业主委员会声称350平方米物业服务用房的建设成本已由业主购房分摊，但未提供任何公摊面积测算报告、成本核算文件或价格主管部门的认定结论。
相反，某甲公司提交的《房屋面积测算技术报告书》明确显示，会所的面积未列入1、2号楼及GO1号楼的共有共用建筑面积分摊范围。某小区业主委员会对此未能提供反证，其主张纯属主观臆测。(五)某小区业主委员会主张“无法实现则另择别墅”无合同及法律依据，且属于在二审中新增的独立诉讼请求，依法不应审理。
某小区业主委员会上诉请求第一项提出“如无法实现，判令被上诉人在本园区内另择其名下别墅作为新的350平方米物业用房”。该请求在原审诉讼请求中从未出现，其本质是要求某甲公司承担“另行提供”的合同义务或赔偿责任，属于全新的给付之诉，与本案物权确认纠纷的法律关系完全不同。根据《 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第 三百二十六条，该请求依法不属于二审审理范围，恳请二审法院直接驳回此项上诉请求。
(六)会所内公共配套设施随会所权属归第三人所有。某小区业主委员会列举的会所内40项设施(消防监控室、配电室、通信机房、咖啡厅、运动场等)均为会所专有部分的组成部分，与会所形成不可分割的整体。其中消防、配电等设备用房虽服务于小区，但法律并未规定此类设施必须位于共有部分。
《 中华人民共和国民法典》第 二百七十四条规定的“公用设施”是指独立于专有部分之外的、明确规划为共用性质的设施。会所内的设施依附于会所这一专有建筑，其权属应随会所一并转移。某小区业主委员会将“功能上的公用性”等同于“法律上的共有性”，属于法律概念混淆。
二、关于要求明确绿地、车位、南大门及道路具体四至范围的上诉请求，缺乏必要性和法律依据。原审判决已确认“10.388公顷公共绿地及小区南大门及大门内部道路、公建31个地上停车位归全体业主共有”，该判项内容明确、具体，具有可执行性。某小区业主委员会要求进一步明确“四至范围、位置坐标及界址”，实质上是要求法院进行不动产测量和权属确界。
此项工作属于物权确认后的执行阶段或行政登记机关的职责范围，并非民事诉讼中法院必须裁判的内容。某小区业主委员会未提供任何证据证明原判决内容存在无法执行的现实障碍，其该项上诉请求无事实基础，不应支持。三、关于要求认定某甲公司及案外人构成妨害并作出处理的上诉请求，超出本案审理范围且与某甲公司无关。
(一)妨害行为不属于本案物权确认纠纷的审理范围。本案系物权确认纠纷，核心争点是特定不动产的权属归属问题。某小区业主委员会要求法院“认定妨害行为”并“作出明确裁判”，实质上是提出了侵权之诉或排除妨害之诉的请求，与物权确认属于不同的法律关系。
某小区业主委员会未在原审中增加该项诉讼请求，二审中直接提出，属于新增诉讼请求，依法不属于本案审理范围。(二)某甲公司未实施任何圈占、侵占行为。某小区业主委员会指控的行为主体是案外人某丙公司。
该公司作为会所的合法所有权人，其对于专有部分的使用行为(包括变更内部用途)及对周边区域的合理管理行为，均与某甲公司无关。某小区业主委员会将第三人的行为归责于某甲公司，缺乏事实和法律依据。四、关于某甲公司“违法取得会所不动产权证”及“转让无效”的主张，系无端臆测，原审已查清相关事实。
(一)某甲公司取得会所产权证书程序合法。2017年，某甲公司依据《 房屋登记办法》第 三十条，提交了《建设工程规划许可证》(2010规(顺)建字XXXXX号)、竣工验收备案表()(0974顺竣2013(建)XXXXX号)、房屋登记表、测绘报告等完整材料，依法申请并取得会所《不动产权证书》。该证书的取得不存在“隐瞒不报”或“违规办理”情形。
某小区业主委员会声称某甲公司“借2015年不动产登记制度改革漏洞违法办证”，但未提供任何证据证明登记机关存在违规行为，也未在法定期限内对该登记行为提起行政复议或行政诉讼。不动产权证书具有公示公信力，在未被依法撤销前，其法律效力应予尊重。(二)会所占用土地系公建建设用地，无需单独补缴土地出让金。
某小区业主委员会主张会所占用土地“属于小区共有宗地面积”“未单独补缴土地出让金”故不能办理独立产权，该观点无法律依据。根据2008规(顺)复函字XXXXX号，会所建设用地(0.4公顷)系独立规划的公建用地，其建设用地、建筑面积均不计入总建筑规模之内。某甲公司在取得国有土地使用权(京国(94)出XXX号)时，已按约定缴纳了全部土地出让金，包括该0.4公顷公建用地的对价。
不存在某小区业主委员会所称的必须“单独补缴土地出让金”方可办理产权登记的情形。(三)会所转让合同合法有效。某甲公司于2020年将会所转让给案外人，双方签订《北京市商品房现房买卖合同》，并依法办理不动产转移登记，案外人取得不动产权证书。
该转让行为符合《 民法典》第 二百零九条“不动产物权经依法登记发生效力”的规定，且不违反任何法律强制性规定。某小区业主委员会主张转让合同无效，但未指出违反哪一条具体法律强制性规定，其泛泛引用的《 土地管理法》第 二十五条、《 城市房地产管理法》第 十八条均不涉及会所转让的效力问题。某小区业主委员会亦未提供任何证据证明转让行为存在恶意串通损害第三人利益的情形。
(四)两份不动产权证书内容差异系登记规范调整所致。某小区业主委员会以京(2017)顺不动产权第XXXXX号与京(2020)顺不动产权第XXXXX号两份证书在“共有宗地面积”“使用期限”“用途”表述上的差异为由，主张证书造假。事实上，2017年至2020年间不动产登记规范确有调整(如用途表述细化、宗地面积核算标准化)，但两份证书关于会所“非配套公建”的核心规划性质表述一致，且均与2010规(顺)建字XXXXX号《建设工程规划许可证》内容相符。
某小区业主委员会仅凭表述差异主张证书违法，缺乏专业依据。五、关于原审“未现场勘验”构成程序违法的上诉理由，不能成立。原审法院已充分审查双方提交的书证、合同、规划文件、不动产权证书等证据，事实认定清楚。
现场勘验并非民事诉讼的必经程序，法院有权根据案件情况决定是否勘验。某小区业主委员会未说明为何现有证据不足以查明事实，其以“未现场勘验”为由主张程序违法，无法律依据。且某小区业主委员会在二审中提出的“40项配套设施”清单及“功能区域说明”，在原审中从未作为证据正式提交并质证，二审据此主张程序违法，属于滥用诉讼权利。
六、某小区业主委员会的诉讼主体资格及授权范围问题。根据合同相对性原则，《北京市商品房预售合同》的签订主体是某甲公司与单个业主，某小区业主委员会并非合同当事人，无权依据该合同主张权利。某小区业主委员会的法定职权限于“业主共有及共同管理事项”，而本案中某小区业主委员会主张的权利实质上是基于合同产生的债权请求权(如“另行提供物业用房”)，已超出其法定权限。
原审判决未支持其超出权限的请求，适用法律正确。综上所述，原审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法。会所及其内350平方米空间、全部公共配套设施均属非配套公建，已合法登记为第三人专有，不归业主共有；
10.388公顷公共绿地、31个地面停车位、南大门及内部道路归业主共有，判项明确；某甲公司取得及转让会所产权合法有效；某小区业主委员会的其他诉讼请求及上诉请求均缺乏事实与法律依据。恳请二审法院依法驳回上诉，维持原判。
某小区业主委员会向一审法院起诉请求：1.确认绿化管理用房(即会所)内的350平方米物业服务用房归全体业主共有；2.确认涉案小区的规划公共绿地、公建31个地面停车位、小区南大门以及大门内部道路归全体业主共有；3.确认会所内的全部公共配套设施归全体业主共有；4.某甲公司负担本案诉讼费。
一审法院认定事实：涉案顺义区某家园小区(即某小区)位于北京市顺义区南，系某甲公司(原名某乙公司)2008年开发建设的高档住宅小区。
某小区业主委员会于2022年3月29日在北京市顺义区某镇政府备案成立。2023年3月17日，某小区业主大会通过两项决议：一是同意就物业用房、配套用房、公共部位和房屋质量漏水问题等事关全体业主利益的问题起诉相关侵权人；二是同意解聘某甲公司北京分公司，确定中标人(企业)并授权业主委员会与中标企业签订物业服务合同。2023年4月17日，北京市顺义区某镇政府发布通告及《关于撤销某小区业主大会有关决议事项的决定书》，决定撤销某小区业主大会2023年3月17日通过的决议事项的第二项议题。后某小区业主委员会依据业主大会决议授权诉至一审法院。
一审法院经审理作出(2024)京0113民初20534号民事判决书，判决：一、位于顺义区某家园小区规划区域内的10.388公顷公共绿地及60平方米物业管理用房归全体业主共有；二、驳回某小区业主委员会某小区业主委员会的其他诉讼请求。后某小区业主委员会不服提出上诉，北京市第三中级人民法院经审理作出 (2025)京03民终8087号民事裁定书，裁定：一、撤销北京市顺义区人民法院(2024)京0113民初20534号民事判决；二、本案发回北京市顺义区人民法院重审。本案系发回重审案件。
在(2024)京0113民初20534号案件中，某小区业主委员会提交下列证据证明其主张：
1.2011年4月22日、2011年9月30日、2012年6月19日的《商品房预售方案》各一份，其中2011年9月30日、2012年6月19日的《商品房预售方案》均载明物业服务用房建筑面积600平方米，其中地上建筑面积为600平方米，分别位于G01号楼2层1单元203号及某庄公建楼1-2层。某甲公司认可该证据的真实性，但不认可其证明目的，称上述G01号楼现在由物业公司实际占有使用，该楼房一、二层总面积超过600平方米，但不全是物业服务用房，物业管理用房的实际面积是68平方米，但上述预售方案中的物业服务用房并非法律规定的物业服务用房，规划的配套公共建筑面积为600平方米，与上述预售方案中的物业服务用房面积是一致的，上述某庄公建楼指的就是涉案小区会所。
2.2009年-2012年部分业主与某甲公司签订的《商品房预售合同》，该合同附件七《业主临时管理规约》第六条约定，本物业区域内的物业服务用房位于绿地管理用房内，建筑面积为350平方米。第八条第3项约定，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括围墙、池井、公共水系/景观、照明设施、安防设施、公共道路、公共园林绿化、对讲门禁系统、广播系统、电视/卫星接收设备、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房等。
某甲公司认可该证据的真实性，但不认可其证明目的，称上述约定并未写明350平方米物业服务用房归业主共有，第八条明确写明物业公用部位、共用设施设备包括物业管理用房，故《业主临时管理规约》对物业服务用房和物业管理用房进行了区分，第六条中的物业服务用房是临时提供给前期物业公司用于交房使用的，不能根据其名称就主张归业主共有，按照法律规定，归业主共有的物业管理用房应当依据规划确定，某小区业主委员会依据合同主张涉案小区会所中的350平方米面积已经公摊到业主并不属实。
另，上述《商品房预售合同》第二十三条(附属建筑物、构筑物的约定)第2款约定：出卖人出卖该商品房时，该商品房附属的会所及其他未计入买受人所购商品房建筑面积的配套设施及配套建筑不随同该商品房一并转让。上述《商品房预售合同》附件十《补充协议》第四条(关于小区有关配套、室外环境、附属物约定)第1款约定：经过规划部门合法批准未列入购房业主公共分摊面积和购房成本的建筑物、构筑物(会所、停车场、地下室、车库、幼儿园、学校等)归出卖人所有和处置，房屋以及房屋所在小区的室外环境以实际交付为准。
3.2009年4月、2017年7月某甲公司与某乙公司北京分公司签订的《前期物业服务合同》各一份，该合同附件二“物业构成明细”载明：配套公建600平方米；附件四“物业共用设施设备明细”第2项载明：楼间、集中绿地，集中绿地面积103882平方米；第16项、第17项载明：共用设施设备用房600平方米，物业服务用房350平方米。
某甲公司认可该证据的真实性，但不认可其证明目的，称《商品房预售方案》中的600平方米物业服务用房与《前期物业服务合同》附件二中的600平方米配套公建、附件四中的600平方米共用设施设备用房的含义是一致的，指的就是“综合技术经济指标表”中的600平方米配套公建建筑面积，某甲公司对物业服务用房的位置、定义的不同可以看出此处的物业服务用房是广义概念，区别于法律规定的物业管理用房；实际上，某甲公司除了为物业公司提供涉案小区会所用于办公，还租用过一套别墅为业主提供服务，也叫物业服务用房，故不能仅仅依据开发商曾经向物业公司提供的物业服务用房就主张归业主所有，法律规定为业主共有的物业管理用房必须严格依法认定，《前期物业服务合同》中的600平方米公共建筑中的物业管理用房归业主共有，而350平方米的物业服务用房是临时提供给物业公司使用的，并不归业主所有。
4.北京市规划委员会2008规(顺)复函字XXXXX号《规划意见复函》、2008规(顺)建字XXXXX号《建设工程规划许可证》及设计总平面图、2010规(顺)建字XXXXX号《建设工程规划许可证》及设计总平面图。上述《规划意见复函》载明：该项目规划总建筑面积187636平方米，其中地上129456.3平方米(居住建筑面积128856.3平方米，配套公建建筑面积600平方米)，地下58179.7平方米；公共绿地管理用房及配套设施建设用地(0.4公顷)位于居住区南侧主入口东侧，建筑面积4000平方米，建筑层数为3层，其建设用地、建筑面积均不计入总建筑规模之内；
根据《北京市居住公共服务设施规划设计指标》(居住建设项目)的要求，规划配套公建建筑面积600平方米，位于规划方案中JG01型01号楼内，其中包括社区卫生服务站50平方米、社区居民委员会90平方米、物业管理用房50平方米、商业服务174平方米、文体活动站200平方米、市政设施用房(配电室、有线电视光电转换间)36平方米。上述2008年规划设计总平面图显示绿化管理用房(即涉案小区会所)面积为4000平方米，“综合技术经济指标表”载明集中绿地面积103882平方米，管理用房及配套设施用地面积4000平方米，配套公建建筑面积600平方米，内含社区卫生服务站50平方米、文体活动站200平方米、商业服务174平方米、社区居民委员会90平方米、物业管理用房50平方米、配电室6平方米、有线电视光电转换间30平方米。
上述2010年规划设计总平面图“综合技术经济指标表”载明集中绿地面积10.388公顷，公建建设用地面积0.4公顷，配套公建建筑面积728平方米，均位于G01号楼地上，公建建筑面积4000平方米，机动车停车位571辆，内含独栋341辆(户内车库)、住宅楼199辆(住宅楼地下车库)、公建31辆(地上停车位)。某甲公司认可上述证据的真实性，但不认可其证明目的，称规划设计总平面图中的绿地并不当然全部归业主共有，“综合技术经济指标表”写明了代征绿地面积、集中绿地面积，但没有明确哪些归政府所有，哪些归业主所有，集中绿地面积并不当然归业主共有，也不清楚公建31个停车位是否归业主共有，上述证据无法证明涉案小区会所周边的绿地和车位归业主共有，某甲公司并未占有、使用该车位，某小区业主委员会无权主张交付。
某甲公司提供下列证据证明其主张：
1.2010规(顺)建字XXXXX号《建设工程规划许可证》，证明某公建楼(即涉案小区会所，楼号为122号楼)系建筑物专有部分，规划用途为公建楼(非配套)，且不存在分摊的共有共用建筑面积。某小区业主委员会认可该证据的真实性，但不认可其证明目的，称该证据显示某公建楼为居住公共服务设施，其为公共绿地管理用房及配套设施的建筑物，某甲公司仅为建设单位，并非所有权人。某甲公司在销售房屋时，也将该公建楼350平方米的物业用房、绿地管理用房作为宣传指标写在合同约定中，该公建楼在《商品房预售合同》中明确为共用部位，其用途不得改变。
2.京(2017)顺不动产权第XXXXX号不动产权证书、京(2020)顺不动产权第XXXXX号不动产权证书各一份，证明涉案小区会所于2017年10月26日登记在某甲公司名下，共有情况为房屋单独所有，用途为公建；该会所于2020年3月5日登记在案外人某丙公司名下，共有情况为单独所有，用途为商业/公建楼(非配套)。某小区业主委员会不认可该证据的真实性、合法性和证明目的，称《建设工程规划许可证》表明涉案会所(某公建楼)为居住公共服务设施，备案的《商品房预售方案》也不包括涉案物业用房和内有物业服务用房的会所，即没有批准其销售，且开发商明确已无自留商品房，即涉案会所不是其自留的商品房。
《商品房预售合同》中也约定涉案会所为共用部位，而不是专有专用部位，350平方米物业用房位于涉案会所内，某甲公司采取隐瞒事实的方法获得涉案会所的《不动产权证书》，并恶意将物业用房转卖，涉嫌违法，应当予以纠正。
3.涉案小区G01、G02号楼及某公建楼(非配套)《房屋面积测算技术报告书》各一份，证明G01、G02号楼共有共用建筑面积包含了小区所有共有共用面积名称，并不包含涉案会所在内，会所面积并未公摊到业主，会所所有权不属于业主共有。某小区业主委员会不认可该证据的真实性、合法性、关联性和证明目的，称2012年的报告书没有单位盖章，无法体现制作单位的主体资格，2016年的报告书没有其他材料证明其为通过行政审批的版本，无法得知该报告是阶段性文件还是最终结果。上述报告书仅是对建筑物建成后实际面积的测量，是技术报告资料，其内容与本案无关，不能作为本案证据，不具有相关证明效力。
4.市规发〔2006〕384号《北京市居住公共服务设施规划设计指标》及2010年规划设计总平面图中的“配套公共服务设施建设指标表”，证明根据上述规划设计指标，居住建设项目需配备的物业管理用房的建筑面积为50平方米，某甲公司按照规划要求配置了60平方米的物业管理用房，符合当时的标准，该60平方米物业管理用房位于小区，且面积已经超过相关规定，认可该60平方米物业管理用房属于业主共有。上述“配套公共服务设施建设指标表”显示：公共服务设施均位于G01号楼首层、二层，其中社区卫生服务站72.5平方米、文体活动站263.5平方米、商业服务198平方米、社区居民委员会96平方米、物业管理用房60平方米、配电室8平方米、有线电视光电转换间30平方米，合计728平方米。
某小区业主委员会认可该证据的真实性，但不认可其证明目的，称“配套公共服务设施建设指标表”中的物业管理用房60平方米已由当地政府确定为小区业主大会办公用房，此物业管理用房与350平方米+600平方米的物业用房并非同一概念和同一标的物。
5.物业管理用房照片及2017年6月30日北京市某局顺义分局与某甲公司签订的《补充协议1》，证明规划中位于G01号楼的物业管理用房目前正由前期物业公司使用，且现在的使用面积远远超过规划图纸中确定的60平方米，某甲公司已经完成了作为开发商的建设和交付义务，另经北京市某局顺义分局确认某小区的办公面积为366.43平方米，已经超过350平方米，即使按照临时管理规约的约定，业主实际权利也并未受损。某小区业主委员会不认可该证据的证明目的，称《补充协议1》并非《建设工程规划许可证》，该证据与本案无关。
本案一审庭审中，某小区业主委员会提供下列证据证明其主张：
1.北京市第三中级人民法院 (2025)京03民终8087号民事裁定书，证明因本案案件基本事实有待进一步查清，故(2024)京0113民初20534号民事判决被撤销，本案被发回重审；某甲公司对裁定书的真实性认可，证明目的部分认可，认可发回重审的事实，但不认可本案的基本事实有待查清，称发回重审仅仅是二审法院基于程序或者证据的程序性处理，并非直接推翻一审认定的事实，原一审认定的物业管理用房按照规划确定31个车位为规划车位且依照约定归属的核心事实，已经有规划文件、合同文本等充分证据支撑；
2.(2010)规(顺)建字第XXXXX号建设工程规划许可证、(2010)规(顺)建字第XXXXX号建设工程规划许可证和绿地管理用房竣工图纸质版，证明31个公建地面停车位的位置；规划建设用地(宗地)面积为32.364公顷(精确数值：323642.47平方米)，共计418套商品住宅；绿地管理用房是公建楼，为居住公共服务设施；
某甲公司仅为建设单位，并非所有权人；绿地管理用房及配套设施的配置，地下、首层、二层的布局设置、配置及位置(办公、值班、接待、商务中心、消防监控、配电、配电室值班、设备机房、电话网络机房、歌华有线机房、手机信号机房、运动场地、储藏、库房等)。某甲公司对该证据的真实性认可，证明目的部分认可，认可公建车位的位置以及规划证载明的基本事实，不认可绿地管理用房是居住公共服务设施、某甲公司为建设单位以及非所有人的证明目的，根据该规划许可证，绿地管理用房的项目性质为公建楼(非配套)，不属于 物业管理条例规定的法定共有的物业管理用房，自己于2017年取得该绿地管理用房的不动产权证，登记为单独所有，后合法转让给第三人并完成过户，第三人现为绿地管理用房的合法所有权人，自己为原始合法所有权人，某小区业主委员会的主张与不动产登记的事实相悖。
竣工图是工程竣工验收的技术文件，仅仅能反映设计或者竣工时候的功能布局，并非物权登记文件，不产生物权确权或者共有认定的效力，绿地管理用房的实际使用与竣工图的标注并非必须保持一致，自己是绿地管理用房的原始所有权人以及第三人作为现有合法使用权人均有权根据自己需要变更使用用途，该问题并不会改变物权的归属，与业主的共有权无关；
3.12345政府咨询反馈截图，证明自己通过12345热线投诉关于绿地土地等被侵占一事，某镇政府明确回复某甲公司已在绿地管理用房的卖房合同《北京市商品房现房买卖合同》中将规划中的10000平方米公共绿地土地[包含公建31个地面停车位、小区南主入口(南大门)及道路等公共场所(场地)、绿地管理用房内外的公共(用)配套设施等]赠送给了买房人。某甲公司对该证据的真实性与证明目的均不认可，称该截图仅仅为电子截图，无政务平台的官方盖章，无法核实反馈主体身份以及反馈内容的真实性完整性，即便截图为真，某镇政府回复的相关内容也没有任何书面合同、物权变更登记材料佐证，属于单一言辞反馈，无证据支撑，根据2010年的规划文件，31个地面车位为公建配套车位，与绿地管理用房(非配套)公建一体规划，自己转让会所时候并未赠与公共绿地以及车位所有权，某小区业主委员会该主张混淆了使用权转移以及所有权赠与的概念；
4.《北京市商品房预售合同》及其附件二、附件七、附件七二等、照片、视频，证明(1)会所(公共绿地管理用房)为共用部位的公共场(地)所；(2)某甲公司与所有购房业主签订的《北京市商品房预售合同》及某区政府备案，对某甲公司具有法律约束力；(3)证明某甲公司已向物业公司提供了《北京市商品房预售合同》项下位置在绿地管理用房(会所)内用于办公使用的建筑面积350平方米物业服务用房、600平方米共用设施设备用房以及业主共用的公建31个地面停车位等公共配套设施；
(4)证明物业公司有管理使用350平方米物业用房的权利和责任，同时依《前期物业服务合同》第十七条负有向业主大会选聘的新的物业服务企业移交包括350平方米物业用房、共用设施设备、公共区域及相关资料的责任和义务；(5)某甲公司在小区物业管理区域内无任何部位和设施设备等物业的所有权；(6)业主享有物业共用部位、共用设施设备的所有权；
享有共用设施设备使用的房屋、物业用房等的所有权。某甲公司对该证据的真实性认可，不认可其证明目的，称在合同附件7业主临时管理规约中仅仅载明物业服务用房位于绿地管理用房内，面积350平方米，但是该表述仅仅是临时使用的位置表述，并没有显示共有、所有权归业主等权属约定，且合同补充协议4.1条明确约定会所归出卖人所有，且约定了合同内容与补充协议冲突时候优先适用补充协议条款，某小区业主委员会仅仅以附件中位置描述的内容主张共有部分，违背合同体系解释原则。
会所中自己提供的350平方米系前期物业公司进场时候临时使用的场所，G01楼配套公建附属设施包含物业管理用房某甲公司已经交给了物业公司使用，物业公司早离开会所使用G01的相关附属设施为业主提供物业服务，不存在业主主张的所谓持续提供使用的主张。31个车位属于规划车位，按照合同约定，在补充协议4.1条中依照合同约定归某甲公司所有，某小区业主委员会主张该车位归业主共有没有合同依据；
5.12345投诉咨询问题截图、某委员会2024年11月29日反馈内容截图，证明北京市规自委顺义分局重申了《 中华人民共和国民法典》第 二百七十四条之规定，表明了物业服务用房属于业主共有的鲜明观点，重申了《 中华人民共和国民法典》第 二百七十五条第 二款之规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有的态度明确；某甲公司对该证据的真实性认可，证明目的不认可，称规自委反馈的物业服务用房属于业主共有仅仅是对相关法律法规的原则性重申，并未特指350平方米临时使用用房归业主共有，某小区业主委员会将法定共有物业用房与临时使用空间混为一谈，曲解了规自委的反馈，规自委反馈占用业主共有道路的车位属于业主共有，可以印证规划车位需要以约定归属的原则，本涉案诉的31个车位为规划车位，不适用法定共有；
6.标示附图2010规(顺)建字XXXXX号、视频照片，证明某甲公司将绿地管理用房内外的公共(用)配套设施、周围的公共绿地土地、公建31个地面停车位、南主入口(南大门)及道路等公共场所(场地)赠送给了第三人并圈占；某甲公司对该证据的真实性认可，证明目的不认可，称附图仅仅能证明会所以及车位的规划位置，无法证明某甲公司将其赠与给第三人并圈占，某甲公司转让会所时候已经办理了不动产权转移登记，属于合法处分，圈占实为第三人对其专有部分的使用行为与自己无关；
7.2008规(顺)复函字XXXXX号北京市规划和自然资源委员会规划意见复函，证明(1)公建楼(绿地管理用房)位于居住区；(2)绿地管理用房为公共绿地管理用房；(3)公共绿地管理用房及配套设施建设用地0.4公顷，建筑面积4000平方米；(4)公建楼、绿地管理用房、会所为同一建筑(坐落北京市顺义区月亮湾绿色家园一区122楼)。某甲公司对该证据的真实性与证明目的表示认可；
8.(2011)218号与(2012)138号《北京市商品房预售方案》，证明某甲公司无自留商品房，物业服务用房位于某庄公建楼(绿地管理用房)内1-2层；某甲公司对该证据的真实性认可，证明目的不认可，称关于某甲公司无自留商品房的证明目的，首先该证据无法证明，其次与本案无关联性，本案争议的标的为物业管理用房、车位等，与自己是否有自留商品房无关，物业服务用房位于绿地管理用房内，首先预售方案载明的物业用房600平方米实际为2008年规划许可证中配套公建的总面积，因备案格式限制简化表述，并非特指绿地管理用房内的1、2层为物业用房，该位置的表述错误可能系备案人员对项目情况不了解将位置备案错误，但并不能据此主张归业主共有，2010年的规划已经将物业用房调整为G01的60平方米，备案表述与后续规划冲突时应该以规划文件为准，某小区业主委员会仅仅以旧的备案描述主张共有权无法律依据；
9.京(2017)顺不动产权第XXXXX号不动产权证书、京(2020)顺不动产权第XXXXX号不动产权证书，证明同为绿地管理用房(会所)的两个《不动产权证书》共有宗地面积不同，一个面积为323332.42平方米，另一个为323642.47平方米；使用期限不同：一个为无(应为70年)，另一个为40年；用途不同：一个为公建，一个为商业/公建楼(非配套)。
某甲公司对该证据的真实性认可，证明目的不认可，称关于某小区业主委员会提出的描述差异系不动产登记规划变化导致，2020年时候规划登记要求载明用途，所以第三人所有的不动产权证载明的是商业/公建(非配套)，原来的不动产权证载明的是公建(非配套)，但是两个不动产权证的核心均指向会所的规划性质为非配套公建，且均载明为单独所有，可以证明会所以及内部空间均为建筑物区分所有权中的专有部分，专有部分与业主共有部分互斥，即已经确认为专有部分的不可能确认为业主共有部分；
10.《不动产登记资料查询结果证明》编号202506060201，证明某甲公司原审时向法院提交的证据京(2020)顺不动产权第XXXXX号不动产权证书载明的房屋用途：商业/公建楼(非配套)与某中心(官方)给出的相应查询结果房屋用途公建楼(非配套)不一致。某甲公司对该证据的真实性认可，证明目的不认可，称查询结果当中的差异与证据9的意见一致，并不能据此认定不动产权证为虚假或者伪造；
11.《北京市国有土地使用权出让合同》[京国(94)出020号]、国有土地使用权转让合同，证明土地使用权出让年限为70年，依据法律和《北京市国有土地使用权出让合同》[京国(94出)020号]第五条第二款，改变土地用途必须取得原出让方和城市规划行政主管部门的批准。某甲公司对该证据的真实性认可，但证明目的不认可，称某小区业主委员会主张改变土地用途，但是根据其提交的该证据无法证明其证明目的；
12.公建楼会所违规占用小区内的围栏西大门照片两张，证明绿地管理用房(会所)围栏圈占了规划的小区南主入口(南大门)和南主入口(南大门)内的一段道路及公建31个地面停车位。公建楼公共绿地管理用房(会所)已经完全变成了由个人公司单独占有的企业办公用房。某甲公司对该证据的真实性认可，证明目的不认可，称会所已经依法转让给第三人单独所有，即便存在圈占情况，也是第三人的情况，与自己无关。
某甲公司提供下列证据证明其主张：
1.会所建设工程规划许可证、房屋登记表以及不动产权登记证书，证明事项为涉案会所单独取得《建设工程规划许可证》(编号：xxx规(顺)建字xxx号)，规划性质明确为“公建楼(非配套)”，非法定业主共有配套设施；房屋登记表明确会所为“专有部分”，无任何共有标注；2017年，某甲公司取得会所不动产权证书(京(2017)顺不动产权第XXXXX号)，共有情况为“单独所有”，物权归属清晰；
2020年，会所依法转让给第三人某丙公司，第三人取得不动产权证书(京(2020)顺不动产权第XXXXX号)，登记用途仍为“商业/公建(非配套)”，共有情况为“单独所有”，物权变动合法有效。证明目的为：会所经规划审批为“非配套公建”，不属《 民法典》及相关司法解释明确列举的业主共有设施范畴，具备专有物权的法定属性；不动产权登记具有公示公信力，行政机关先后确认某甲公司、第三人对会所的单独所有权，证明会所与业主共有部分互斥，不可能同时成为共有部分；
某小区业主委员会诉请的350平方米系会所不可分割的组成部分，产权性质与会所一致，自然不属业主共有，某小区业主委员会主张缺乏物权登记依据。某小区业主委员会对会所建设工程规划许可证的真实性认可，证明事项及证明目的均不认可，称某甲公司提交的该证据不完整，应予以补充。补充后方能成为有效证据。
只用公共建筑的非配套来证明某甲公司对公建楼的专有物权属性没有依据。对房屋登记表的真实性认可，证明事项及证明目的不认可，称《房屋登记表》并没有标明该公建楼为某甲公司所有，也没有排除为全体购房业主所共有；对不动产权证书的真实性、合法性和证明目的不认可，该证据不完整且涉嫌造假；
2.《北京市房屋和市政基础设施工程竣工验收备案表》，证明事项为(1)工程名称明确为“某公建楼(非配套)”，与证据1中会所《建设工程规划许可证》对应的建筑主体一致；(2)竣工验收时间为2013年10月17日，2013年10月25日完成备案，符合《 建设工程质量管理条例》规定的竣工验收及备案流程，工程建设程序合法；(3)备案文件包含工程施工许可证、建设工程规划许可证等法定文件，印证会所建设从规划到施工再到验收的全流程合规性；
(4)建设单位为某乙公司，与后续会所物权流转的初始权利主体追溯一致，物权来源合法。证明目的：(1)会所(某公建楼(非配套))的建设、施工、竣工验收及备案均符合法定程序，不存在程序瑕疵，进一步佐证其“非配套公建”的规划性质已通过实际建设及行政验收确认；(2)竣工验收备案文件与证据1中的规划许可证、不动产权证书形成完整证据链，证明会所从规划审批到物权登记的合法性、连贯性，某小区业主委员会主张“会所属共有”无行政程序及实体合法性支撑；
(3)建设单位主体信息明确，与后续会所转让、物权变动的主体衔接一致，排除物权来源及流转过程中的主体瑕疵，进一步证明某甲公司及第三人物权的合法性。某甲公司对上述证据的真实性认可，但称证据不完整，不能成为有效证据，不能支持某甲公司的证明事项和证明目的；
3.1、2号楼以及会所《房屋面积测算技术报告书》，称1号楼、2号楼的《共有共用建筑面积分层汇总表》，已列明全部共有共用面积名称(如电井、电梯、楼梯间等)，未包含会所任何面积；会所的《共有共用建筑面积分层汇总表》及跨楼(功能区)汇总表，均无任何共有共用面积分摊记录，实测建筑面积4167.49平方米均为专有面积；测绘报告明确会所面积未计入业主公用建筑面积分摊范围。
可以证明：依据《商品房销售面积计算及公用面积分摊规则》，未纳入公用面积分摊的建筑，建设成本未摊入商品房销售价格，所有权不属业主共有；1、2号楼与会所的测绘数据相互印证，会所未参与任何���有面积分摊，进一步佐证其专有属性，某小区业主委员会主张会所属共有与实测事实相悖。某小区业主委员会对上述证据的证据三性及证明目的均不认可，称此证据无法证明会所(公共绿地管理用房)未列入购房业主公共分摊面积和购房成本，也不能证明会所为某甲公司所专有，更不能证明会所(绿地管理用房)内的350平方米物业服务用房和公共配套设施未列入购房业主公共分摊面积和购房成本而归某甲公司所专有；
4.《北京市商品房预售合同》以及附件、补充协议三份。称合同第二十三条明确约定：“出卖人出卖该商品房时，该商品房附属的会所及其他未计入买受人所购商品房居住面积的配套设施及其他建筑不随同该商品房一并转让”；补充协议第四条第1款规定：“经过规划部门合法批准未列入购房业主公共分摊面积和购房成本的建筑物、构筑物(会所、停车场、地下室、车库、幼儿园、学校等)归出卖人所有和处置”；
补充协议第七条第7款第1项约定：“补充协议与《商品房买卖合同》正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准”；《业主临时管理规约》中“350平方米物业服务用房”的约定，未提及“所有权共有”，仅明确使用位置。可以证明：合同及补充协议已明确约定会所归出卖人所有，该约定系双方真实意思表示，合法有效，对业主具有约束力；
《业主临时管理规约》中350平方米的表述仅为前期临时物业服务用房的位置说明，无权属约定，且与补充协议“会所归出卖人所有”的约定冲突，应优先适用补充协议；涉案合同签订主体为某甲公司与单个业主，根据合同相对性原则，业委会非合同当事人，无权依据合同附件主张物权，其诉讼主体资格及权利基础均不成立。某小区业主委员会对上述证据的证据三性认可，证明目的不认可，称该证据没有证明、也不能证明位于公建楼绿地管理用房内的350平方米(物业服务用房)所有权归某甲公司所有；
5.《北京市居住公共服务设施规划设计指标》(市规发(2006)384号)、小区总平面规划图，称《北京市居住公共服务设施规划设计指标》于2006年6月1日起执行，附表4明确居住建设项目需配备的物业管理用房建筑面积最低标准为50㎡；小区2007年总平面规划图显示物业管理用房为50㎡，2010年规划图调整为60㎡，均明确位于GO1号楼，未涉及会所；规划文件中“配套公建建筑面积”与“物业管理用房面积”明确区分，会所未被列入物业管理用房规划范围。
证明：1.涉案小区规划报送时间(2007-2009年)处于该规划指标有效期内，某甲公司按规划配置60㎡物业管理用房，符合法定标准；2.规划明确的60㎡物业管理用房(位于GO1号楼)系《 物业管理条例》规定的法定共有部分，某甲公司对此无异议，且已实际交付使用；3.某小区业主委员会诉请的350平方米未列入任何规划文件中的“物业管理用房”范畴，不具备法定共有设施的规划基础，其主张超出规划许可范围。
某小区业主委员会对上述证据真实性认可，证明目的不认可，称依合同、规划和法律，共用部位的公建楼公共绿地管理用房都应是全体业主所共有；
6.土地证(京20某某顺不动产权证第xxxxxx号)，称土地证记载的权利人为某乙公司(即某甲公司)，与证据2中会所建设单位、证据1中初始物权相关主体一致；不动产坐落为顺义区某镇某村南，与会所及小区所在地址吻合；权利类型为国有建设用地使用权，权利性质为出让，用途为城镇住宅用地，使用期限自1994年8月31日起至2064年8月30日止，证明会所建设所依托的土地使用权合法，且土地用途与小区住宅属性匹配，不存在土地权属及用途瑕疵；
原土地使用权证号为用(xxx)xxx号，权利追溯至2005年，土地使用权来源清晰、连贯。可以证明：(1)会所建设所涉土地使用权合法，权利人、坐落、用途、期限等核心要素明确，与会所的规划、建设、验收、物权登记形成完整的土地、建筑权利链条，排除土地权属争议对会所物权的影响；(2)土地用途为城镇住宅用地，与会所“非配套公建”的规划性质并不冲突(非配套公建可在住宅用地范围内依法建设)，进一步印证会所建设符合土地利用规划，不存在违法建设情形；
(3)土地使用权主体与会所建设、初始物权相关主体一致，证明会所物权从土地使用权到建筑物所有权的流转具有主体连贯性，物权来源合法，某小区业主委员会主张“会所属共有”缺乏土地权属层面的依据。某小区业主委员会对上述证据的证据三性及证明目的均不认可，称0.4公顷绿地管理用房及配套设施建设用地是小区共有宗地面积的一部分，此0.4公顷土地为小区全体购房业主所共有，公建楼公共绿地管理用房是不纳入容积率计算的建筑物。不纳入容积率计算的建筑物因其不分摊土地使用权份额(即为没有土地的建筑物)不能合法独立取得产权登记，是不允许开发商销售的，其建筑物、构筑物占用的土地为全体业主共有，其地上建筑物、构筑物归属全体业主共有；
7.物业管理用房照片以及补充协议，称照片显示，GO1号楼内用于物业服务的用房共上下两层，一层为前台接待区，二层为办公区，实际使用面积远超规划的60㎡；2017年6月30日，北京市某局顺义分局与某甲公司签订的补充协议第四条确认，涉案项目办公面积为366.43㎡，与当前物业服务用房实际使用面积一致；物业公司已从会所内的临时空间搬离，转至G01号楼办公，350平方米的“临时服务功能”已终止。
证明：(1)某甲公司已按规划完成法定物业管理用房的建设与交付义务，业主权益未受任何损害；(2)350平方米仅为前期临时使用空间，并非法定或约定的共有物业用房，其临时功能的终止进一步证明某小区业主委员会主张物权缺乏事实基础。某小区业主委员会对上述照片的真实性认可，证明目的不认可。
对补充协议1的证据三性及证明目的均不认可，称严重违法违规、违背规划以及合同规定，涉嫌造假。
经询问，某小区业主委员会称自己诉求的规划绿地指的就是面积10.388公顷的集中绿地。双方均认可某小区业主委员会要求确认归业主共有的350平方米面积属于涉案会所的一部分。
另查，某甲公司称，某小区业主委员会诉求的小区南大门以及大门内侧的道路是按照规划建设并已经交付了。自己出售的涉案会所不包含小区南大门、道路以及31个停车位，称自己对于购买会所的第三人将上述范围圈起来并不知情。某小区业主委员会称南大门以及大门内侧道路属于全体业主共有，随着业主买房，小区的共有宗地面积属于全体业主共有，只要在院内都属于业主共有，而且南大门和道路属于规划范围内。涉案的南大门和内侧道路并没有作为公共道路和大门使用过，是2020年5月份以装修为名圈起来的，被圈起来之前道路可以使用。
又查，对于涉案的31个车位，某小区业主委员会称是在涉案会所建成后按照编号0129的规划划线形成的，形成之后业主共用。业主去会所办事就把车停在这，后来会所被卖之后就被第三人圈起来了。某甲公司称31个车位就是规划的车位，根据法律规定，建筑区划内根据规划的车位开发商可以依据出售出租或者约定进行处置，建成之后是业主共同使用，自己没有出租出售，所以这31个车位属于自己。
自己曾经向相关部门咨询过权属登记事宜，相关部门说需要提供相应材料，但是没有明确具体需要提供什么材料，故一直没有办理，但是现在没有证据证明询问的过程，也无法确认何时能够办理产权登记。但称不管能否办理登记，都不影响车位所有权和使用权的情况。这种车位以约定为准，双方的合同中明确约定归开发商所有。
只有占用业主共有道路或者其他场地增设的车位才属于业主共有，涉案车位在规划之初就存在，不是新增车位，不属于业主共有。
某小区业主委员会对此不予认可，称划线的31个车位所在的土地使用权归全体业主，划线产生的31个车位也应该属于全体业主。车位如果想有独立产权需要满足一定条件，该31个车位不能登记为特定业主所有权，不能办理独立产权登记的车位就是业主共有。
某甲公司还称，涉案31个停车位是地面车位，没有建筑，也没有建设成本，自己认为所谓的建设成本就是土地出让金，不存在分摊的情况。
一审查明的其他事实与原审查明事实一致。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
根据法律规定，物业服务用房是指专门用于物业服务企业进行物业服务活动使用的建筑。《 物业管理条例》第 三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。第三十七条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。
本案中，根据涉案小区2010规(顺)建字XXXXX号《建设工程规划许可证》及设计总平面图，该小区集中绿地面积10.388公顷，公建建设用地面积0.4公顷，配套公建建筑面积728平方米，公共服务设施均位于G01号楼首层、二层(其中物业管理用房60平方米)，公建建筑面积4000平方米，机动车停车位571辆，内含公建31辆地上停车位。据此，涉案小区规划建设的物业管理用房面积应为60平方米，位于G01号楼首层、二层，应当属于小区全体业主共有。某小区业主委员会依据《商品房预售方案》《商品房预售合同》《前期物业服务合同》主张涉案小区物业服务用房位于小区会所且面积为350平方米，但根据2008规(顺)复函字XXXXX号《规划意见复函》，该小区公共绿地管理用房(即小区会所)及配套设施建设用地0.4公顷，建筑面积4000平方米，其建设用地、建筑面积均不计入总建筑规模之内；
2010规(顺)建字XXXXX号《建设工程规划许可证》及附件亦显示涉案小区会所为非配套公建，不存在分摊的共有共用建筑面积；业主与某甲公司签订的《商品房预售合同》亦约定该商品房附属的会所及其他未计入买受人所购商品房建筑面积的配套设施及配套建筑不随同该商品房一并转让；经过规划部门合法批准未列入购房业主公共分摊面积和购房成本的建筑物、构筑物(会所、停车场、地下室、车库、幼儿园、学校等)归出卖人所有和处置。
以上文件均表明，涉案小区会所并非法律规定以及小区建设规划确定的物业管理用房所在楼栋。同时，涉案小区会所在2017年便初始登记在某甲公司名下并取得相关不动产权证书，后某甲公司在2020年又将该会所转让给案外人某丙公司，该公司也已经办理产权登记并取得不动产权证书，故某小区业主委员会要求确认绿化管理用房(会所)内350平方米的物业服务用房以及会所内的全部公共配套设施归全体业主共有的诉求的上述请求缺乏依据，一审法院不予支持。
另根据双方提供的证据，10.388公顷的集中绿地应为小区公共绿地且没有证据证明其中存在属于城镇公共绿地或者明示属于个人的部分，故应当认定上述绿地属于小区全体业主共有。涉案小区南大门及内侧道路，属于建筑区划范围内。且没有证据证明其中存在城镇公共道路或者明示属于个人的部分，故也应当认定属于业主共有。
关于某小区业主委员会主张的涉案小区公建31个地上停车位，某甲公司主张按照其提交的商品房预售合同附件十补充协议第四条约定，经过规划部门合法批准未列入购房业主公共分摊面积和购房成本的建筑物构筑物(会所、停车场、地下室、车库、幼儿园、学校等)归出卖人所有和处置，认为车位应归自己所有，但涉案31个停车位是地面车位并不存在建筑物和构筑物，因此并不属于上述约定中的停车场或者车库。在双方对此没有约定的情况下，上述31个车位应认定属于全体业主共有。综上，依照《 中华人民共和国民法典》第 二百七十四条、第 二百七十五条，《 物业管理条例》第 三十条、第 三十七条以及《 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第 九十条规定，一审法院判决：一、位于顺义区某家园小区规划区域内的10.388公顷公共绿地及小区南大门及大门内部道路、公建31个地上停车位归全体业主共有；二、驳回某小区业主委员会的其他诉讼请求。
二审中，某小区业主委员会提交以下证据：2019年、2022年及2026年拍摄的现场照片及会所现状视频，用以证明：1.会所内的公共配套设施(消防中控室、开闭器)已被第三人擅自移出，改变了原有状态；2.印证会所的公共配套设施属性，如果会所是第三人纯粹的私有财产，其无需将内部设备移出；3.第三人持续实施妨害业主共有物权的行为，违法将属于业主的南大门、道路、公共车位及会所内共有设施一并围占；
4.确认业主共有权具有紧迫的现实意义。针对某小区业主委员会提交的证据，某甲公司发表质证意见称：认可证据的真实性，但都不属于二审新证据，且该证据与本案不具有关联性，如果对方认为第三人对其房屋的使用过程中存在侵害业主共有权的情形，可以另案解决，且该行为并非某甲公司实施，与某甲公司没有任何关系。某甲公司没有提交新证据。
另，某小区业主委员会提交调查取证申请书，申请法院调取顺义区城市管理综合行政执法局或南彩镇综合行政执法队涉及坐落于北京市顺义区某家园(即会所)因未按建设工程规划许可证建设(建设工程规划许可证号：xxx规(顺)建字xxx号，规划许可面积4000平方米)被立案查处的全部执法案卷材料，包括但不限于：立案审批文件；现场检查(勘验)笔录、现场勘测图、现场照片；向北京市规划和自然资源委员会顺义分局发出的协查函及该局的复函；
调查(询问)笔录；责令改正(限期拆除)通知书行政处罚决定书及送达回证；罚款缴纳凭证；结案报告；其他与本案相关的全部材料。某小区业主委员会提交司法鉴定申请书，申请：1.对蓝岸丽舍122号楼(会所)进行实地测绘。
2.现场勘查核验消防泵、喷淋泵、消防阀门、主干消防管道是否预埋固定留存会所内部，联通、移动、歌华三大运营商通信机房现存位置与现状，以及原10kV高压开闭、部分配电设施迁出至东花园占用绿地建设现状。3.申请对案涉项目2017年新增60454.13平方米对应的项目整体开发、土地成本是否摊入商品房售价进行专项财务审计。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的事实和适用法律进行审查。根据双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：某小区业主委员会提出的确认小区会所内350平方米物业服务用房归全体小区业主共有的诉请能否得到支持。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请���所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，某小区业主委员会依据《商品房预售方案》《商品房预售合同》《前期物业服务合同》主张案涉小区物业服务用房位于小区会所且面积为350平方米。某甲公司对此不予认可。综合本案现有证据及当事人陈述，依据2008规(顺)复函字XXXXX号《规划意见复函》，该小区公共绿地管理用房(即小区会所)及配套设施建设用地0.4公顷，建筑面积4000平方米，其建设用地、建筑面积均不计入总建筑规模之内；
2010规(顺)建字XXXXX号《建设工程规划许可证》及附件显示小区会所为公建楼(非配套)，不存在分摊的共有共用建筑面积；业主与某甲公司签订的《商品房预售合同》约定，该商品房附属的会所及其他未计入买受人所购商品房建筑面积的配套设施及配套建筑不随同该商品房一并转让。该《商品房预售合同》附件中还约定，经过规划部门合法批准未列入购房业主公共分摊面积和购房成本的建筑物、构筑物(会所、停车场、地下室、车库、幼儿园、学校等)归出卖人所有和处置。
综上，案涉小区会所并非法律规定以及小区建设规划确定的物业管理用房所在楼栋，一审法院未予支持某小区业主委员会要求确认小区会所内350平方米的物业服务用房以及会所内全部公共配套设施归全体业主共有的诉请，事实和法律依据充分，本院对此予以维持。
本案二审期间，某小区业主委员会提出判决某甲公司在本园区内另择其名下别墅作为新的350平方米物业用房、认定并裁判某甲公司与案外人公司对于共有绿地、车位、南大门及内部道路的妨害行为等诉请，因其在一审审理期间并未提出上述诉请，某甲公司亦明确表示不同意在本案二审阶段一并审理，故本院依法对上述诉请不予处理。关于某小区业主委员会提出的一审判决主文第一项裁判内容模糊的上诉意见，依据不足，本院不予采信。
某小区业主委员会在本院二审期间提出的调查取证申请和鉴定申请，因上述申请内容不影响本院依据现有证据审理本案，故对某小区业主委员会的上述申请，本院不予准许。
经核查，一审法院不存在违反法定程序损害当事人合法权益之情形，某小区业主委员会上诉主张一审审理程序违法，依据不足，本院对此不予采信。
综上所述，某小区业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十七条第 一款第 一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由某小区业主委员会负担(已交纳)。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍 思 宇
审 判 员 金 妍 熙
审 判 员 于 洪 群
二〇二六年八月二十日
法官助理 何 昕 燏
书 记 员 王秋岩
书 记 员 张 丹
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