某甲公司与王某物业服务合同纠纷案
德阳市旌阳区人民法院
民事判决书
(2026)川0603民初6361号
原告：某甲公司，住所地广东省深圳市福田区。
法定代表人：刘某。
委托诉讼代理人：任紫佩， 四川诚直律师事务所律师。
被告：王某。
委托诉讼代理人：洪楚航，四川及第(德阳)律师事务所律师。
原告某甲公司与被告王某物业服务合同纠纷一案，本院于2026年8月5日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告某甲公司的委托诉讼代理人任紫佩，被告王某的委托诉讼代理人洪楚航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
某甲公司向本院提出诉讼请求：要求王某缴清物业费14165.76元，生活垃圾清运费528元，时间：2018年7月1日-2026年6月30日；违约金2068.91元。
事实与理由：2015年6月28日，某乙公司与某甲公司签订《前期物业服务合同》，王某未按时缴纳物业服务费用，经多次催收无果。
王某答辩称，被答辩人主张的2016年至2026年的物业服务费，其中绝大部分已过诉讼时效，不应支持；被答辩人未按合同约定提供物业服务，不尽职、不尽责，应当减少服务费金额。主要表现在以下几个方面：安保人员不足，物业安保工作不到位，小区大门经常随意打开，任由非本小区人员出入，导致多名业主电动车丢失；
保洁人员不足，物业清洁工作不到位，小区环境脏乱差；被答辩人长期拒不公示小区停车收益、电梯广告、公共区域广告等全部公共经营性收入、支出账目，亦不公示人员薪酬、运维成本等物业服务收支明细，侵害业主知情权；被答辩人未经全体业主同意，擅自占用、使用小区一、二单元消防通风等业主共有区域，侵害业主物权，属于严重违约。
根据《德阳市市区物业服务收费政府指导价及相关规定》物业服务等级为一级的才可以按照1.2元/米【上下浮动20%】收取物业费，后附一级服务的详细标准。被答辩人提供的服务距离一级标准相去甚远，不应按照1.65元/平米收取物业费；答辩人未交纳物业费系行使同时履行抗辩权，因被答辩人未按约定履行合同义务，答辩人才未交纳物业费，故答辩人不存在违约行为，不应支付违约金。
答辩人始终认可并愿意缴纳合法、合理且对应合格服务的物业费。同时贵院审理的江夏与某丙公司物业服务合同纠纷案【案号: (2025)川0603民初3851号】，该案生效判决亦未支持违约金，请求同案同判；垃圾清运费已包含在物业费之中，物业合同有明确约定，被答辩人不应再单独主张。
经审理本院认定事实如下：
2015年6月28日,某乙公司(甲方)与某甲公司(乙方)签订《前期物业服务合同》，约定由某甲公司对天悦湾小区进行物业管理。合同主要内容：空置率的计算时间基数为交房之日起。每月10日前支付上月费用。
物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取。未办理房屋所有权证的，按房屋测绘机构实测的房屋建筑面积收取。1、居住物业类：高层住宅：1.65元/平方米·月。业主的物业服务费从物业交付次日起按季交纳。
(四)物业服务费构成物业服务费包括物业服务成本(由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成)、法定税费和乙方的合理利润。第十条乙方权利义务，(三)负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作；(五)依照本合同约定的物业服务内容和标准提供相应的物业服务，并承担物业服务责任，接受甲方、业主的监督。
第十八条违约责任，(二)甲方、业主未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额每日0.05%的违约金。甲方、业主有正当理由的除外。
2025年9月10日，天悦湾小区首届业主委员会(甲方)与某甲公司(乙方)签订《物业服务合同》，合同主要内容：第三条甲方委托乙方管理服务项目主要内容为：1、负责物业服务区域共用部位的日常维修、养护和管理(不包含大中修)。物业共用部位具体包括:房屋的承重结构(包括:基础、承重墙体、梁某、楼盖等)，非承重结构的分户墙外、墙面、屋盖、屋面、前后大门、各单元进户公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、雨水管、楼道灯、避雷装置、机电设备用房、高压水池用房、围墙及护栏。
2、负责物业服务区域公共设施、设备的日常维修、养护、运行和管理(不包括大中修)。具体包括:室内外、上下水管、落水管、污水管、烟道、垃圾桶(道)、公用照明、天线、高压泵房、本物业区域及楼内外消防设施设备、电梯、应急发电机等。3、负责物业服务区域内共用设施和附属建筑物的日常维修、养护和管理(不包含大中修)。
包括道路、沟渠、水池、井、庭院、道路灯、围墙灯。4、负责物业服务区域内共用绿地、花木草坪、建筑小品、健身设备、儿童游乐设备、文化体育娱乐场的维修、养护和管理(不包含大中修)。5、负责物业服务区域内公共场所、房屋共用部位的卫生、垃圾的收集清运，排水、污水管道的疏通。
6、负责物业服务区域内交通秩序与车辆停放秩序的管理。7、负责物业服务区域内的公共秩序、安全防范，巡视、门岗执勤、消防管理工作。8、物业档案资料管理。9、住宅装修管理。10、应根据业主委员会的委托组织开展社区文化娱乐活动及业主联谊活动。
11、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。12、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。第四条乙方提供的物业管理服务质量应达到以下约定的标准(具体服务标准详见双方签字确认的《天悦湾物业服务标准及物业费标准》)：1、建筑物公共部位维护完好率目标:95%。
2、紧急抢修及时率目标:95%。特约服务或零星维修与业主预约的时间上门服务。3、一般性维修合格率目标：90%;特种设备按照标准执行。4、公共设施设备正常使用率：90%。5、对共用设施设备进行日常管理维修养护(不包含大中修)，对公用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录完整回归档案。
6、按照行业规范对设施设备，进行养护和及时维修，并作好维修记录;属大修或更新改造的，应及时提供编制维修计划及资金预算，向甲方提出书面可行性报告和建议。7、切实做好电梯维护，每年必须定期对电梯实行年检并定期公示其检查结果。8、保持小区整洁，保洁率目标:90%。
9、小区公共绿地，庭院绿地和道路两侧绿地合理分布:花坛、树木、建筑小品配置适当，公共绿地及植物不得破坏和随意占用，植物成活率90%，生长良好。10、切实做好小区公用场所物业、共用部位的清洁卫生,保洁人数达标(16个)。化粪池最少每一年清掏一次，保持畅通;小区内设置有环卫设施设备，如垃圾桶、果皮箱等合格的保洁设备，保洁工人着装统一规范，配置有必备的、专业的保洁工具和除污剂(成品清洁工具箱或清洁车)，垃圾的收集清运实行袋装化作业，生活垃圾日产日清，装修垃圾应定点堆放，定期清运(至少每周一次)。
11、道路畅通，路面完好率:90%。12、保安队伍专业化，着装统一规范，保安配置数达标(18个)。正门设固定岗哨,设巡逻岗哨，侧门设置流动岗哨。物防、技防设备根据实际需要投入到位，使用率高。
协助公安机关提供维护公共区域的治安防范服务。13、建立健全消防管理制度，每年定期对消防设施设备安全排查，并有详细排查记录，消防设施有明显标志，建立消防责任制，夜间应急值班电话保持畅通，即响即接听。14、业主投诉处理率:100%，并在有效投诉后8小时内处理完毕(特殊情况除外)。
15、至少每年一次业主满意度调查。16、每年开展不少于4种便民有偿特约服务。17、设置楼栋管家对本楼栋进行专项服务，24小时电话接待报事及咨询，并在接到电话后进行处理并将结果反馈给相关业主。
18、春节、端午、中秋等重大节日有活动安排，全年业主社区活动至少2次以上。19、建立应急管理制度。20、实施区域内垃圾分类创建工作。第五条物业管理服务费1、物业管理服务费，根据本物业管理区域的实际情况、服务标准由甲、乙双方约定本物业管理服务费，由乙方按房屋产权面积向业主收取。
其收取的标准为：(1)，2024年12月31日以前所有欠费业主的物业费按前期物业合同执行，即:[高层住宅]：1.65元/平方米/月(按建筑面积计算)；(2)，从2025年1月1日开始按以下标准执行：[高层住宅]：1.55元/平米/月;或1.65元/平方米/月基础上缴费12个月，优惠1个月(按建筑面积计算，对已经缴费的业主实行多退少补)。第七条物业服务费用按月交纳(即支付期)，业主应在每月15日前向乙方缴纳支付、履行上月交费义务。
逾期未交纳物业服务费的，按欠费总金额每日千分之三的标准由乙方收取违约金(为方便业主，减少麻烦，业主也可以选择按季、年预交纳支付)。
王某系德阳市业主，房屋建筑面积89.43平方米。王某提供的证据显示，小区内存在地面杂物、垃圾箱未及时清理、小区门卫管理不规范等情况。
某甲公司于2021年6月8日、2022年12月6日、2023年12月7日、2024年10月17日在显示为1704号房门口张贴物业费、垃圾清运费告知单。
上述事实，有当事人陈述、前期物业服务合同、物业服务合同、不动产登记信息、照片、某平台聊天记录等证据在卷佐证。
本院认为，开发单位与某甲公司签订的前期物业服务合同，业委会与某甲公司签订的合同约定有效，对业主具有法律约束力。根据合同约定，某甲公司作为物业服务企业，负有对小区共用部位、共用设施设备进行维修养护，以及对公共区域环境卫生、秩序维护等提供服务的义务。王某作为业主，在享受物业服务的同时，负有按时足额支付物业费的义务。
某甲公司在提供物业服务的过程中，确实存在部分管理缺失的瑕疵，未能完全达到合同约定的标准和业主的期望，对业主的日常生活造成了一定的不便。对此，本院予以指出。然而，王某提出的物业服务问题，属于一般性、局部性的服务瑕疵，并非根本性违约，亦未导致物业服务合同目的完全落空。
垃圾清运费是针对业主产生生活垃圾进行无害化处理向城市环境卫生管理部门缴纳的费用，该费用在2023年12月31日前由物业公司代为收取缴纳，与物业费中公共场所、房屋共用部位的卫生、垃圾的收集清运，收费内容与主体均不相同，不属于重复收费。物业费是维持小区正常运转、保障全体业主共同利益的基础。如果业主仅因服务存在一般性瑕疵便拒缴或减缴物业费，将可能导致物业服务不能正常开展，最终损害的是全体业主的共同利益。
王某提出的诉讼时效抗辩，物业服务合同系继续性合同，给付物业服务费请求权的诉讼时效期间应自每一期债务履行期限届满之日起算。某甲公司提供的催收证据能够证明，2018年7月1日至2026年6月30日期间的物业费及垃圾清运费均在诉讼时效三年内连续向王某主张履行，构成诉讼时效中断，故此物业费及垃圾清运费的请求，并未超过诉讼时效。对某甲公司主张物业费及生活垃圾清运费的请求，本院予以支持，其主张的违约金，本院不予支持。
物业服务的质量直接关系到小区业主的生活品质和幸福感，某甲公司应该正视问题、积极整改、加强沟通，切实提升小区物业服务水平，以优质的服务赢得业主的理解与支持，共同营造和谐美好的小区环境。
综上，依照《 中华人民共和国民法典》第 一百八十八条、第 一百九十五条、第 五百零二条、第 九百三十九条、第 九百四十四条规定，判决如下：
一、王某于本判决生效之日起十日内向某甲公司支付2018年7月1日至2026年6月30日期间的物业服务费14004.74元(89.43㎡×1.65元/㎡/月×78月+89.43㎡×1.55元/㎡/月×18月)、2018年7月1日至2023年12月31日的生活垃圾清运费528元(8元/月×66月)；
二、驳回某甲公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计110元，由被告王某负担。
本判决为终审判决。
审 判 员 刘 军
二〇二六年九月十日
法官助理 王心雨
书 记 员 梁 燕
中华人民共和国民法典 第188条 中华人民共和国民法典 第195条 中华人民共和国民法典 第502条 中华人民共和国民法典 第939条 中华人民共和国民法典 第944条 中华人民共和国民事诉讼法(2023修正) 第264条