广东省阳江市中级人民法院
民事判决书
(2026)粤17民终818号
上诉人(原审被告)：潘某。
被上诉人(原审原告)：某甲公司。住所地：广东省阳江市江城区。
法定代表人：刘某，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：谭某，该公司员工。
委托诉讼代理人：曾某，该公司员工。
上诉人潘某因与被上诉人某甲公司物业服务合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院(2026)粤1702民初50号民事判决，向本院提起上诉。本院于2026年4月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
某甲公司向一审法院起诉请求：1.潘某立即向某甲公司支付2023年3月至2025年6月物业管理费3816.68元及违约金(违约金以当月所欠的物业管理费为基础，按照日万分之三计算，从2023年3月1日起计至付清之日止);2.潘某立即向某甲公司支付公共分摊电费850.20元；3.潘某立即向某甲公司支付公共设施维修费用432.50元；4.本案所有诉讼费用均由潘某承担。
一审法院判决：一、限潘某在本判决生效之日起十日内支付2023年3月至2025年6月的物业费3816.68元及违约金(以潘某每月所欠的物业费为基数，从当月的11日起按年利率3.1%计至付清之日止)给某甲公司；二、限潘某在本判决生效之日起十日内支付2023年2月至2025年5月的公共分摊电费850.20元给某甲公司；三、驳回某甲公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元，由潘某负担。某甲公司已同意由败诉方直接向胜诉方支付，即潘某在本判决发生法律效力之日起七日内向某甲公司迳付案件受理费25元,一审法院不另行收退。具体认定的事实和理由详见一审判决。
潘某上诉请求：1．撤销一审民事判决；2．改判驳回某甲公司的全部诉讼请求；3．一、二审全部诉讼费用由某甲公司承担。
事实与理由：(一)合同实际履行主体已依法注销，原合同的法律基础已不复存在。1．潘某从国家企业信用信息公示系统查询的结果显示,与某甲公司签订《阳江市湖某物业管理服务合同》后，实际为湖某小区提供物业服务的“某甲公司阳江某乙公司”已于2013年设立后依法注销。2．该分公司是合同的实际履行主体，其注销后,原合同的法律基础已不复存在。
某甲公司从未与业主委员会或全体业主重新签订书面物业服务合同,也未以任何书面形式明示承继原合同的权利义务。3．根据《 中华人民共和国民法典》第 四百六十五条规定,合同相对性原则要求合同权利义务仅在签约方之间产生效力。在合同实际履行主体已注销的情况下,某甲公司以其自身名义主张基于原合同产生的物业费,缺乏法律依据。
4.某甲公司声称自2013年至今始终由其总公司独立履行物业服务义务，主体从未变更，有违事实。阳江市某局于2026年4月22日出具的《 政府信息公开申请答复书》阳住建法函(2026)125号明确确认：“经查，我局在履行行政管理职能过程中未制作或获取某丙公司与湖某小区业主代表签订的物业管理服务合同。”2026年5月6日，潘某及业主代表亲赴阳江市物业管理所查询，结果是没有任何一份关于某甲公司的招投标信息或合同备案记录。
一个连法定备案都未完成的物业服务企业，其主张合同有效的合法性基础根本不存在。5．一审法院未审查合同实际履行主体的身份及其法律状态，错误认定合同关系继续有效,属于认定事实不清、适用法律错误。(二)某甲公司的催收方式严重违法,侵犯业主合法权益。
某甲公司在催收物业费过程中,长期采用A4纸大字报形式张贴于业主大门的方式进行催收。该行为：1．侵犯业主隐私权和名誉权:将业主姓名、欠费金额等个人信息公开张贴于公共区域,使业主个人信息暴露于公众视野,造成恶劣社会影响。2．违反文明催收原则。
根据《 中华人民共和国民法典》及物业管理相关规定,物业服务企业催收物业费应当采取合法、文明的方式,不得采用侮辱、xx、恐吓等手段。3．属于非法催收行为:大字报催收方式带有公开示众、施压羞辱的性质,严重违背公序良俗,属于非法催收。某甲公司此种催收方式，进一步证明其服务理念和管理方式的严重缺陷,其主张权利的方式本身即不合法,不应得到法律支持。
(三)一审判决已认定维修费不合规,却仍按全额支持物业费，自相矛盾。1.一审判决明确认定对于某甲公司主张的公共设施维修费用432.50元，虽某甲公司提供了维修费内容公示,但某甲公司未能进一步提供关于公共设施费用的相关票据等证据证实产生的实际费用金额，故某甲公司请求潘某支付432.50元的公共设施维修费用,应不予支持。2．该一审判决认定充分证明某甲公司在维修费收取上存在严重的程序缺陷和证据缺失，未经业主大会表决、无合法票据、程序严重违规。
3．维修费收取程序违法,只是某甲公司服务缺陷的冰山一角。某甲公司在长达十余年的服务期内,长期存在以下严重问题：从未完整公布公共收支账目；以个人账户收取公共收入；侵占公共收益用于填补经营亏损；
未经业主大会自行支出公共收益；以大字报形式非法催收；维修费收取程序严重违法。4．既然一审法院已认定维修费收取不合规，就应当认定某甲公司的整体服务存在严重缺陷。在一个存在严重缺陷的服务关系中,某甲公司无权获得全额服务费。
一审法院一方面认定某甲公司存在违规行为,另一方面又判决潘某全额支付物业费,明显自相矛盾,严重损害潘某的合法权益。(四)服务存在严重缺陷,物业费应当按比例减免。《 中华人民共和国民法典》第 五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”某甲公司在提供物业服务过程中,存在以下严重缺陷：1.合同实际履行主体已注销，无合法收费依据主体不适格。2.以大字报形式非法催收侵犯业主权益。3.维修费收取程序违法。4.长期以个人账户收取公共收入财务违法。
5.从未完整公布公共收支账目违反合同义务。6.侵占公共收益用于填补经营亏损根本违约。有缺陷的服务,不应得到全部的服务费。某甲公司的服务存在系统性的、持续性的严重缺陷,其主张全额物业费的请求不应得到支持。
参照司法实践,物业费应按50%-70%的比例予以减免。6.2024年12月8日《阳江日报》公开报道及某支队官方通报，湖某小区早于2021年即被列为全市重大火灾隐患单位，存在“消防车道被占用、室内消火栓系统不能正常使用、火灾自动报警系统不能正常运行”等多项重大隐患。经整改后，截至2024年底仍有约20%的整改工作尚未完成。
在长达四年的时间里，消防系统处于瘫痪或半瘫痪状态，业主生命财产安全毫无保障。消防设施维护是物业公司的法定和合同义务，某甲公司连最基本的消防安全都无法保障，何谈“已全面履行义务”。(五)公共收益被侵占,应优先抵扣物业费。
某甲公司自行公示的《收支情况表》(2025年10月、11月)显示,每月仅“车位服务费”一项即收取75576元,该款项依法应归全体业主所有。自入驻以来，某甲公司长期侵占小区公共停车位收益(约300个公共车位×130元/月×八年多约等于374万元)、电梯广告收益、快递柜及充电桩收益等,总计约400余万元。其自行公示的《收支情况表》显示，每月向开发商支付30000元“车场租金”，全年360000元，实质上是将本应属于全体业主的公共收益非法转移给关联方。
公共收益依法应归全体业主共有,某甲公司在侵占巨额公共收益的同时，却要求业主全额支付物业费，其主张缺乏公平性基础。根据《 中华人民共和国民法典》第 二百八十二条及《 广东省物业管理条例》第 五十三条，公共收益在扣除合理成本后应归全体业主，并应优先用于补充住宅专项维修资金,或按业主大会决定使用。在某甲公司长期侵占公共收益、从未依法分配的情况下，业主有权要求以公共收益抵扣物业费，潘某请求法庭在查明公共收益数额后，以该收益直接抵扣潘某的物业费欠款。
(六)某甲公司长期要求业主将物业费、停车费、维修费等支付至员工个人某平台、支付宝账户或收取现金，仅提供自制收据，以“网络故障”等借口拒不开具正式发票。此行为目的是偷逃税款、隐匿收入。该行为已涉嫌违反《 发票管理办法》及《 税收征收管理法》，潘某已就此向税务机关举报。
(七)案涉物业服务合同并非经业主大会依法选聘，而是业委会主任黎某个人私下签订，未经业主大会任何授权，本案不适用《 民法典》第 九百三十九条认定合同效力。根据《 民法典》第 二百七十八条，选聘物业服务企业必须由业主共同决定，须经“双三分之二”参与表决、“双过半”同意。某甲公司从未提供任何业主大会表决通过的证据。
根据《广东省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件的指引》粤高法[2025]46号第八条:“业主委员会未取得业主大会的授权或者未按业主大会授权签订物业服务合同，且在一审法庭辩论终结前未取得业主大会追认的，该合同无效。物业服务人主张适用 民法典第一百七十二条认定合同有效的，不予支持。”本案合同签订于2013年，至今已逾13年，从未召开业主大会追认，依法应认定为无效。
(八)第二届业主委员会成立程序严重违法，依法应认定成立无效，不具备合法履职资格。阳江市住建局出具的《 政府信息公开申请答复书》阳住建法函[2026]174号已明确核实确认该局档案系统中未制作、未获取湖某第二届业主大会会议记录、业主表决票、大会决议等能够证明业委会合法成立的核心原始文件。同时，答复书附件《第二届业委会候选人投票结果汇总表》足以佐证本次业委会选举严重不符合法定要求，全部候选人赞成票占小区业主总人数比例均不足10%，远未达到法律规定的表决通过标准。
且该汇总表数据残缺不全、无参会业主签字确认，不具备任何合法表决效力。住建局作为业主自治管理、物业服务行业的法定监管主管部门，其官方档案无任何第二届业委会合法成立的原始佐证材料，足以证明该届业委会的选举、成立全程无合法民意基础、无合规程序支撑。根据案涉行为发生时施行的《 中华人民共和国物权法》第 七十六条之规定，选举业主委员会属于小区重大公共事项，必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方可生效。
案涉第二届业委会成立程序严重违法，缺失法定表决要件，依法应当认定成立无效，其自始不具备代表全体业主对外缔约、履职的合法资格。(九)案涉物业服务合同因缔约主体不适格、程序违法，依法属于无效合同，某甲公司无权依据无效合同收取任何费用。1.合同签订主体缺乏合法授权，缔约行为自始无效如前所述，湖某第二届业主委员会成立程序违法、主体无效，根本不具备代表全体业主行使权利的资格。
在此前提下，案外人黎某以所谓“第二届业委会主任”身份，与某物业签订案涉物业服务合同，全程无合法授权、无业主大会决议支撑，属于个人擅自缔约行为。根据《 中华人民共和国民法典》第 二百七十八条规定，黎某个人私签物业服务合同的行为，严重违反法律效力性强制性规定，对应的缔约行为不具备法律效力。2.案涉合同违反法律强制性规定，整体无效，对全体业主无约束力。
依据《 中华人民共和国民法典》第 一百五十三条规定，案涉物业服务合同因缔约主体不适格、未经过法定业主大会表决程序，严重违反 民法典强制性规定，属于自始无效、绝对无效的合同，自成立之初即无任何法律约束力。某甲公司无权依据该份违法无效合同，向小区业主主张物业费、违约金等任何权利。3.某甲公司系非法入驻小区，无权收取任何服务费用。
某甲公司入驻湖某小区的全过程均存在严重违法情形。一是依托非法成立的第二届业委会、无合法授权的个人缔约入驻；二是物业服务合同从未经全体业主表决同意，未取得业主集体追认；三是案涉合同未在住建部门备案，住建局官方档案无该合同备案及留存记录，入驻及服务全程缺乏行政合规基础。
同时，案涉合同为某甲公司单方提供的格式文本，合同中擅自将物业费上涨33%、设置年化109.5%的超高违约金、自动续期等严重加重业主责任、免除己方责任的不公平条款，某甲公司在缔约及服务期间，从未以任何合理方式向全体业主进行提示、说明。根据《 中华人民共和国民法典》第 四百九十六条之规定，上述不公平条款依法不构成合同有效内容，对业主无任何约束力。此外，某甲公司自2013年入驻小区以来，长期存在消防设施长期未通过合格验收、安保人员值班睡觉、公共设施常年失修、公共区域管理缺位等系统性、持续性服务瑕疵，完全未履行基础物业服务义务，即便抛开合同效力问题，其收费主张亦无事实及法律依据，不应得到司法支持。
4.某甲公司非法侵占小区公共收益，依法应当全额返还全体业主某物业非法入驻、违规服务期间，长期擅自侵占小区公共停车费、电梯广告费、场地租赁费等全体业主共有收益，仅公共停车费侵占金额累计约374万元，且长期以每月3万元“车场租金”的名义将业主公共收益转移至开发商，严重侵害全体业主的财产权益。根据《 中华人民共和国民法典》第 二百八十二条规定，某物业无权占有、处分小区公共收益，其侵占的全部公共收益，依法应当全额返还全体业主。(十)关于物业纠纷司法裁判的核心观点。
人民法院审理物业服务纠纷案件，应当以维护司法公平正义、恪守法律底线作为第一裁判依据，裁判结果必须严格遵从法律强制性规定，不得单纯以物业公司存在事实上的服务行为、形成所谓“既成服务事实”，变相认可、包容甚至助长违法行为。合法性是物业服务权利受司法保护的唯一前提和基础，服务事实不能凌驾于法律效力之上。对于未通过法定选聘程序、无合法物业服务合同依据、未经业主大会合法授权，通过擅自进驻、强行滞留、违规签约等非法手段入驻小区的物业公司，其全部所谓物业服务行为均缺乏合法基础，不属于法律应予保护的合法服务范畴。
司法裁判严禁“以事实合法化违法”，不能因物业存在实际服务行为，就规避对其入驻程序违法、合同无效、侵权违规等核心违法事实的审查认定，更不得据此支持其物业费收取、权益主张、损失赔付等全部诉讼请求。对非法入驻物业公司基于违法行为产生的各项服务诉求，人民法院均应依法不予支持、不予采信，坚决通过司法裁判否定非法物业服务行为的效力，维护全体业主的合法权益及物业管理的法定秩序与司法公正。配套法理与法律依据支撑。
1.《 中华人民共和国民法典》第 四百六十五条，依法成立的合同才受法律保护，民事法律关系的建立必须遵循自愿、合法原则，单方非法进驻、违规提供服务无法形成合法物业服务法律关系。2.最高人民法院物业服务纠纷司法解释裁判规则，司法审判优先审查物业服务主体、入驻程序、合同效力的合法性，违法前提下的事实服务不产生合法权利，不得作为裁判支持物业诉求的依据。3.司法裁判基本原则。
任何民事主体不得基于自身的违法行为获取合法利益，若纵容非法入驻物业通过违规服务获利，将变相鼓励物业违法进驻、扰乱小区自治秩序，违背司法公平正义的核心审判宗旨。综上所述，请求二审法院依法查明事实,撤销一审判决，驳回某甲公司的全部诉讼请求,以维护潘某的合法权益。
某甲公司答辩称：(一)一审法院判决认定事实清楚、适用法律正确、裁判公平公正。一审法院认定涉案《阳江市湖某物业管理服务合同》合法有效，并判令潘某按照合同约定支付物业费及违约金，该认定完全符合案件事实及相关法律规定，不存在任何错误。潘某提出的上诉请求缺乏事实基础与法律依据，恳请二审法院依法驳回其上诉，维持原判。
(二)潘某主张“合同实际履行主体已注销”，该主张与事实严重不符。2013年5月22日，某甲公司与湖某第二届业主委员会签订《阳江市湖某物业管理服务合同》，某甲公司于2013年6月1日进驻湖某小区提供物业服务至今，始终由某甲公司独立履行物业服务义务，经营主体从未注销、也未发生任何变更，涉案物业服务合同末尾亦加盖有某甲公司公章予以确认。因此，某甲公司作为涉案物业服务合同的合法主体，向小区业主收取物业费，完全合法合规，主体适格。
(三)某甲公司对潘某的物业费催收方式合法合规，未侵犯潘某任何合法权益。答辩人日常催收物业费，主要通过发送欠费短信、电话通知、在业主家门口张贴不记名欠费单(仅标注房号，不显示业主姓名)三种方式，该三种方式均系物业服务行业普遍采用的合法催费手段，既未对潘某进行人格侮辱、威胁，也未泄露潘某个人信息、侵犯其隐私权。物业费是维持小区公共设施正常运行、保障小区和谐有序的基础，潘某作为小区业主，按时足额缴纳物业费是其法定义务。
(四)某甲公司已全面履行小区公共设施维修养护义务，不存在服务缺位情形。湖某小区系建成21年的老旧小区，部分公共设施存在老化、陈某甲、损坏现象，某甲公司始终积极开展各项维修、补修工作，确保小区公共设施正常运行、路面平坦、楼宇整洁，该事实有小区现状及相关维修记录佐证。在各项公共维修工作中，某甲公司均允许业主参与报价、签字见证，维修完成后依法公示；
对于小型补修工程，未开具发票系为避免增加业主额外负担，该做法符合小区实际情况，亦未损害业主合法权益。(五)某甲公司已全面履行涉案物业服务合同约定的义务，一审法院认定事实无误。某甲公司自2013年5月22日起,一直依据《阳江市湖某物业管理服务合同》，为湖某小区全体业主提供全面的物业服务，该事实系全小区业主公认。
潘某所有的湖某x栋xxx房，作为小区的一部分，已实际享受了某甲公司提供的物业服务，潘某作为该房屋的所有权人，理应履行支付物业费的义务。(六)潘某拒绝支付物业费的理由，不符合法律规定。根据《 中华人民共和国民法典》第 九百三十九条规定，即使潘某房屋处于空置状态，其仍需按时支付物业费，其以各类理由拒绝支付物业费的行为，于法无据。
(七)全额支付物业费是维护小区全体业主公平权益的前提。物业费用于维持小区公共设施维护、保洁安保、日常管理等各项开支，是保障小区正常运营的基础。若允许潘某无需全额缴纳物业费，将对其他按时足额缴纳物业费的业主造成不公平，损害全体业主的共同利益。综上所述，请求二审法院驳回潘某的上诉请求,维持一审判决。
二审诉讼中，潘某于2026年5月11日提供以下证据：证据一，阳江市某局《 政府信息公开申请答复书》阳住建法函[2026]125号，拟证明住建局确认“未制作或获取”某甲公司与湖某小区的物业服务合同，物业公司从未依法备案；证据二，阳江市物业管理所《业主委员会备案回执》阳物管[2013]02号,拟证明第二届业委会备案回执仅对业委会成员备案，不涉及物业服务合同或招投标信息；证据三，2026年4月30日某甲公司对未备案回复公示，拟证明物管所系统内无任何某物业的招投标信息、中标通知书或合同备案记录情况属实；
证据四，国家企业信用信息公示系统查询截图(某甲公司某丁公司)，拟证明合同实际履行主体“某乙公司”已注销，总公司未重新签订合同；证据五，湖某第一届业主委员会工作回顾(2009年)，拟证明第一届业委会通过公开招标选聘某戊公司，某甲公司曾因违规被业主否决，证明某物业早期即存在不公示账目、违规使用维修资金等行为；证据六，某甲居民委员会《公共收益款项确认书》(2026年4月20日)，拟证明某甲公司仅移交9.6万元公共收年益(快递柜、道闸广告、充电桩)，公共停车费(约374万元)从未列入，某甲公司长期侵占公共收益；
证据七，某乙居民委员会《湖某小区间未经业主大会表收支公示》(2026年2月3日)，拟证明居委会代管期间未经业主大会表决擅自支出11万余元，证明陈某乙失职；证据八，某物业《湖某小区物业服务中心收支情况表》(2025年10月)，拟证明某甲公司每月向开发商支付30000元“车场租金”，年化约36万元，涉嫌利益输送；证据九，网查阳江日报报道(2025年9月27日)，拟证明小区2021年起即被列为重大火灾隐患单位，消防车道、消火栓、报警系统均不能正常使用，2024年底仍有约20%整改未完成；
证据十，某甲公司《关于湖某整改消防方案说明》，拟证明开发商还未交付消防系统，证明某甲公司试图将消防改造费用转嫁业主；证据十一，某甲公司《更换电梯政府补贴温馨提示》及x幢业主签名，拟证明某甲公司在电梯更换中推诿责任，未履行协调义务；证据十二，保安值班睡觉现场照片，拟证明某甲公司安保人员严重失职，业主安全无保障；
证据十三，某甲公司大字报催收照片(A4纸贴于业主大门)，拟证明某甲公司采用侮辱性方式非法催收，侵犯业主隐私权和名誉权；证据十四，某物业收款收据(无发票、网络问题无法提供发票章)，拟证明某甲公司长期以私人账户收费、拒不开具正规发票，涉嫌偷税漏税；证据十五，二幢筹备组保安拉横幅、撬锁抢占公共活动室照片及报警记录，拟证明二幢筹备组强行霸占业主公共财产，扰乱小区秩序；
证据十六，某己公司《工程预(决)算表》(24532元)、钢丝绳照片及钢丝绳更换标准截图，拟证明某甲公司联合第三方夸大维修、虚报费用，无检测报告即报价更换涉嫌诈骗。某甲公司对潘某提供的上述证据质证认为：对证据一、证据三的真实性、合法性无异议，但物业服务合同没有去政府备案，备案只是告知性质，不影响合同本身的合法性；对证据二的真实性无异议，第二届业委会通过合法程序成立，也完成备案，说明业委会与某甲公司签订的物业服务合同是真实有效的；
对证据四，注销信息的真实性不认可，签订物业合同和提供物业服务都是某甲公司，不是某乙公司。某甲公司曾经成立过某乙公司，但并未服务过湖某小区，《阳江市湖某物业管理服务合同》是2013年5月22日某甲公司与某委会所签订的；对证据五，不影响物业合同的合法性；
对证据六、七，与本案无关；对证据八，停车场产权是开发商的，由物业公司租该停车场供湖某业主使用产生的正常租金，该证据与潘某应否交物业费无关；对证据九，湖某已经20多年，存在消防设施损坏，某甲公司已向街道申请城区老旧小区消防改造，现处于改造过程中，消防栓一直都保持着有水状态；
对证据十，消防设施设备存在使用年限，一般情况下消防设施处于十年至十三年有效期使用，湖某已20多年，消防设施正常老化，公共设备设施维修改造由业主共同承担维修费用是合法合规，现某甲公司已经向政府职能部门申请了老旧小区消防设施改造，某甲公司已经尽了物业公司应尽的责任；对证据十一，某甲公司积极配合，也带动了电梯公司和业主去社区盖章；对证据十二，保安值班睡觉的问题，某甲公司已对该保安进行处理，对该保安批评教育且让其写检讨书，并且调离岗位；
对证据十三，某甲公司对物业费催收方式合法合规，未侵犯潘某的任何合法权利，日常收取物业费主要通过发送欠费短信、电话通知、在业主家门口不记名张贴欠费单，欠费单上只有业主房号，并无姓名，不存在人格侮辱威胁的情况，也未泄露潘某的信息，未侵犯其隐私权。张贴欠费通知单是一种正常的催缴保留证据的途径之一，合法合规；对证据十四，收费过程中，税局网站或网络问题存在无法开票，某甲公司已经保留了一个月时间，让业主来补开发票，不存在潘某所说的偷税漏税，潘某所指的个人账号收款某平台二维码实际都是公司账户；
对证据十五，二栋活动室是业主共有财产，业主有需求叫某甲公司帮忙开锁，某甲公司负责配合服务于全体业主；对证据十六，因某甲公司聘请的是某庚公司，他们维修人员进行了专业的检测，并有检测报告，在电梯公司建议下，称电梯钢丝绳已生锈，存在安全隐患，所以需要更新，价格也是公开透明的，由电梯公司报给物业，对业主进行公示，业主认为价格存在过高，业主也可自行找电梯公司更换。
2026年5月12日，潘某向本院递交《关于责令某甲公司承担举证责任并提交相关证据的申请书》，申请：(一)责令某甲公司提交证明物业服务合同签订程序合法的相关证据；(二)责令某甲公司提交证明其经合法招投标程序选聘入驻小区的相关证据；(三)责令某甲公司提交证明物业服务合同依法完成备案的相关证据；
(四)责令某甲公司提交证明其已全面履行物业服务合同义务的相关证据；(五)关于某甲公司举证不能法律后果的说明。本案中，某甲公司主张物业服务费的前提是案涉物业服务合同合法有效、其已按约履行物业服务义务，上述申请提交的证据均为认定案件事实的核心关键证据。
根据民事诉讼举证责任分配规则，若某甲公司未能在人民法院指定的举证期限内提交上述任一证据，或提交的证据无法证明其主张，应当依法承担举证不能的不利法律后果。若无法提供业主大会表决及授权文件，应依法认定案涉物业服务合同并非业主共同意思表示，合同对潘某不发生法律约束力。若无法提供合法招投标文件或协议选聘批准文件，应认定某甲公司入驻小区程序违反行政法规强制性规定，案涉合同存在法定无效或可撤销瑕疵。
若无法提供合同备案证明及完整履约证据，应认定某甲公司未依法履行法定备案义务、未全面提供物业服务，其主张物业服务费的诉求缺乏事实与法律依据。
2026年6月3日，潘某向本院补充提供以下证据：证据十七，阳住建法函[2026]174号《 政府信息公开申请答复书》，拟证明住建局无第二届业主大会会议记录、表决票、备案资料等合法成立核心档案，第二届业委会成立无官方合规备案，程序严重违法，案涉物业服务合同无住建部门备案记录，入驻及缔约程序违法；证据十八，《第二届业委会候选人投票结果汇总表》(174号答复书附件)，拟证明第二届业委会选举投票率严重不足，所有候选人赞成票占业主总人数比例不足10%，未达到法定“双过半”表决标准，选举结果无效，业委会成立无民意及法律依据。
某甲公司对上述证据发表如下意见：(一)程序异议。该组证据已严重逾期，不属于法定二审新证据。潘某在二审庭审结束后突袭举证，属于故意逾期举证，严重浪费司法资源、违反民事诉讼诚实信用原则及举证时限规定。
根据相关法律规定，某甲公司不同意对该逾期证据予以质证，恳请法庭依法不予采信。(二)实体答辩。一审已认定《阳江市湖某物业管理服务合同》为有效合同，业主无权拒缴物业费。1.业委会备案为行政告知性，且业主会已于2013年3月27日向物业管理所备案，有物业管理所的备案回执。
物业服务合同是否向政府职能部门“备案”也只是一种告知性质，不具有行政许可的性质，《 物业管理条例》第 十六条第 一款规定：备案已否并不影响物业服务合同的合法有效性，对全体业主具有法律约束力。2.涉案合同长期实际履行，依法应当认定合法有效。某甲公司是通过正规招标程序。
在众多投标者中中标后，与湖某第二届业主委员会签订《阳江市湖某物业管理服务合同》，并已按照合同约定履行物业服务义务与职责。自2013年6月1日进驻湖某小区提供物业服务至今，持续提供完整稳定的物业服务，这个是真实存在的。多年来小区业主正常缴纳物业费、公摊点费、公共维修等费用。
双方物业服务合同关系持续履行至今。湖某三幢xxx号房属于湖某小区整体不可分割的一部分，业主长期实际享受物业公司提供的保安安全秩序，楼面保洁、电梯维保、小区绿化维护、供水、供电、照明、排水、排污系统等完整配套的物业服务，现潘某拒缴物业服务费用，明显违背公平原则及诚实信用原则。3.业主所递交证据与本案没有关联性。
(三)请求事项。1.对潘某逾期提交的证据不予采信，不作为本案二审判决依据。2.驳回潘某抗辩主张，判令业主足额支付拖欠物业费及承担相应违约责多任。
本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，2026年5月12日，本院询问过程中，某甲公司提供其公司与阳江市湖某业主委员会签订的《阳江市湖某物业管理服务合同》给潘某核对。潘某在本院二审询问后于2026年5月18日向本院递交《二审补充说明》，对该份合同发表如下意见：(一)某甲公司一、二审提交两份不同版本合同，涉嫌伪造、变造诉讼证据，严重违反诚信诉讼原则。1.两份合同版本存在实质性差异。
某甲公司一审向法院提交的物业服务合同复印件，与二审当庭提交的所谓合同原件复印版本，并非同源同一文件，存在明显区别：(1)一审证据1-6页为后期电脑重新排版打印制成，第7页为照片截取拼接打印，整本属于拼凑合成件，并非从原始完整合同直接复印；(2)二审证据为原始合同原件直接复印件；(3)两份文件在字体格式、页面排版、行距间距、版面布局上肉眼可见不一致，不属于同一份原始合同衍生复印件。
2.该行为属于法定伪造、变造重要证据。依据《 中华人民共和国民事诉讼法》第 十三条，民事诉讼全程必须遵循诚实信用原则。物业服务合同是本案判定物业费收取依据、服务关系是否成立的核心关键证据，属于法定重要诉讼证据。
某甲公司刻意使用后期排版、照片拼接方式制作虚假合同复印件用于一审庭审举证，并非原始文件复印留存，该行为已构成变造、伪造重要证据。依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百一十四条规定，诉讼参与人伪造、毁灭重要证据，妨碍人民法院正常审理案件，人民法院可根据情节轻重予以罚款、拘留；情节严重涉嫌犯罪的，依法追究刑事责任。
同时根据《 最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第 六十三条，当事人应当如实陈述案件事实，故意以拼接变造证据方式进行虚假举证、虚假陈述，同样应当依法予以司法惩戒。3.某甲公司二审当庭提交原件属于恶意证据突袭，属于故意逾期举证。案涉合同原件自始至终由某甲公司单方保管持有，一审阶段其完全具备提交原件、原始复印件的客观条件，却故意隐瞒原件、提交拼接虚假版本，直至二审才仓促拿出原件举证，属于典型故意逾期举证、证据突袭。
依据《 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第 一百零二条，当事人因故意或者重大过失逾期提交证据，人民法院依法可不予采纳；即便与基础事实相关予以采纳，也应当对举证方予以训诫、罚款惩戒。请求合议庭对某甲公司该不当诉讼行为依法作出处理。
4.变造拼接证据产生明确法律后果。(1)某甲公司一审提交的拼接版合同，取证形式违法、来源不合法，依法不能作为认定案件事实的有效依据；(2)某甲公司存在恶意变造证据行为，法庭应当对其诉讼诚信度予以全盘否定，对其单方主张从严审慎核查；
(3)法庭可依据诚信诉讼原则及举证妨碍规则，作出对某甲公司不利事实推定；(4)若变造证据行为情节恶劣、严重扰乱庭审秩序，恳请法庭依法将相关线索移送公安机关核查处理。5.该行为与物业日常不诚信行为相互印证某甲公司在诉讼中变造合同、虚假举证的行为，与其日常在小区服务期间侵占业主公共收益、长期拒不公示收支账目、违规分摊维修费用等失信行为高度一致，足以证实该企业缺乏基本商业诚信与诉讼诚信。
(二)案涉物业服务合同盖章形式严重缺失，存在重大效力瑕疵。经核对某甲公司二审提交的所谓合同原件，合同签署要件极不规范，存在明显漏洞：1.整本合同共计7页，第1页至第6页无业主委员会公章、无业委会骑缝章，仅加盖物业公司单方骑缝章；2.仅最后第7页落款处仅有第二届业委会名义公章及黎某个人签字，前六页无任何业主委员会确认签章；
3.多页正式商事服务合同未加盖完整骑缝章，直接导致合同前六页内容存在事后私自替换、删减、篡改的巨大风险，合同整体完整性、真实性无法锁定。同时，该合同属于某甲公司拟定的格式合同，合同内擅自上涨物业费、逾期缴费高额滞纳金、自动无限期续约、公共收益归属物业公司等条款，均属于严重加重业主责任、免除物业公司义务的重大利害关系条款。依据《 民法典》第 四百九十六条，格式条款提供方必须对重大利害条款尽到明确提示、充分说明义务。
本案合同连基本逐页签章、骑缝确认都未完成，足以证实某甲公司自始至终未向业主、业委会履行任何提示说明义务，上述不合理、不公平格式条款，依法均不能成为正式合同约束内容，对全体业主不产生任何法律约束力。因合同签章不规范、要件缺失产生的一切法律不利后果，应当全部由格式合同提供方即某甲公司自行承担。(三)案涉物业服务合同至今未在住建主管部门完成合法备案，虽合同备案属于行业管理性规范，不直接等同于民事合同无效，但结合本案实际案情足以证实某甲公司刻意拒绝备案，主观目的就是为了规避行政主管部门合法性审查，刻意掩盖该合同未经业主大会表决、未依法选聘物业、定价不合规等一系列程序违法事实，未备案事实是印证合同签订程序违法的重要旁证。
(四)案涉合同签订十三年全程未向全体业主公开公示，严重侵害业主法定知情权。根据《 民法典》第 九百四十三条明确规定，物业服务企业必须将物业服务合同、收费标准、服务内容等核心资料，以合理方式向全体业主长期公开公示。《 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 十三条明确赋予全体业主查阅、复制物业服务原始合同的法定权利，物业服务企业不得以任何理由拒绝、隐瞒。
案涉合同自订立至今十三年时间里，某甲公司从未在小区公告栏、业主群、公示平台等任何场所，向全体业主完整公示合同全文，绝大多数业主直至涉诉才知晓合同全部不合理条款，业主法定知情权、监督权被长期彻底剥夺。因某甲公司自身拒不公示、刻意隐瞒合同内容，直接导致业主长期不清楚自身权利遭受侵害，该过错完全在于某甲公司。某甲公司不得以业主未及时提出异议为由进行时效抗辩。
另潘某本案核心主张为案涉合同因违反法律效力性强制性规定自始无效，并非主张合同撤销。合同无效主张不受除斥期间、诉讼时效限制，无效合同自签订之日起便无任何法律约束力，业主任何时候均有权主张确认合同无效。(五)本案综合事实意见。
1.某甲公司一审提交拼接变造合同复印件，属于伪造变造重要诉讼证据，严重妨碍民事诉讼审理，应当依法予以司法惩戒。2.某甲公司二审逾期提交合同原件构成证据突袭，属于故意逾期举证，应当依法训诫、罚款。3.案涉合同未经小区业主大会依法表决通过，违反《 民法典》第 二百七十八条效力性强制性规定，依法应当整体认定无效。
4.合同高额违约金、擅自涨费、自动续约、侵占公共收益等不公平格式条款，因物业未履行提示说明义务，依法不对业主生效。5.合同签章不完整、无骑缝章、长期不备案、常年不公示，多项程序违法事实相互印证，足以证实该合同签订流程全程不合规，不具备合法履行基础。潘某在该补充说明中请求：1.恳请合议庭依法认定某甲公司一审提交拼接变造版物业服务合同不具备证据效力，不得作为本案定案依据。
2.依照《 民事诉讼法》相关规定，对某甲公司伪造、变造重要诉讼证据的行为作出罚款、拘留等司法惩戒；3.对某甲公司二审恶意证据突袭、故意逾期举证行为依法予以训诫并处以罚款；4.依法确认案涉《物业管理服务合同》因违反法律强制性规定属于无效合同，依法驳回某甲公司全部不合理物业费诉讼主张。
另，潘某在一审诉讼中对某甲公司提供的《阳江市湖某物业管理服务合同》质证意见为，认为该合同已经过期，签名也不合法。
潘某于2026年5月12日向本院递交《二审补充代理意见》中向本院请求：1．依法认定案涉物业服务合同因未经业主大会授权、逾13年未获追认而无效，对潘某不发生法律效力；2．认定某甲公司在服务期间存在消防瘫痪、安保失职、非法催收等重大瑕疵，酌情减免潘某的物业费；3．将某甲公司长期侵占的公共收益(约400余万元)与潘某欠付的物业费进行抵扣；
4．撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。潘某于2026年6月3日向本院递交《补充代理意见》向本院补充以下请求：1.依法确认湖某小区第二届业主委员会成立程序违法、成立无效；2.依法确认案涉物业服务合同无效，认定某甲公司非法入驻小区、无权向业主收取任何物业服务费用，依法驳回某甲公司的全部诉讼请求；
3.依法将某甲公司、黎某涉嫌职务侵占的犯罪线索移送公安机关，立案侦查，追究其相应法律责任。
又查明，经本院询问，潘某对一审法院判决其支付2023年2月至2025年5月的公共分摊电费850.20元没有异议。潘某确认小区的费用是由某甲公司收取，但其认为签订合同的是某甲公司某乙公司。
本院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据《 最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第 三百二十一条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”规定，本案应围绕潘某的上诉请求进行审理，潘某对一审法院判决其支付2023年2月至2025年5月的公共分摊电费850.20元没有异议，对本院对该项一审判决内容予以维持。本案的争议焦点是潘某应否支付2023年3月起至2025年6月的物业费及违约金给某甲公司。
本案中，潘某上诉认为《阳江市湖某物业管理服务合同》存在签约主体、程序及备案上的问题，应属无效，但结合本案事实及双方当事人提供的证据可反映，在2023年3月至2025年6月期间，是某甲公司为湖某小区提供物业服务，本案未有证据显示案涉小区的业主大会已经依法解聘并明确告知某甲公司拒绝其提供服务。潘某作为小区的业主，实际上接受了某甲公司提供的服务，某甲公司请求潘某支付相应的物业费应予支持。即便物业服务合同无效或者不生效，物业服务人请求支付物业费的，法院可结合物业服务合同约定、双方的过错情况、物业服务人实际提供的服务项目和质量、当地政府部门制定的指导价等因素合理确定物业费支付标准。
本案中某甲公司收取高层住宅物业费的标准为每月每平方米0.8元，该标准在阳江地区并不高，并没有加重潘某的负担。结合双方当事人的诉辩意见和证据来看，潘某虽主张某甲公司在物业管理上存在一定瑕疵，但由于小区服务管理具有重复性、循环性的特点，潘某所述的物业服务质量问题具有局限性、片面性，不足以证实某甲公司的物业服务长期不到位，不能证明某甲公司提供的物业服务存在严重问题足以达到应免交物业费的事实，故本院对潘某免交物业费的上诉主张不予采纳。一审判决不支持某甲公司维修费也不能作为潘某可以免交物业费的理由，故一审判决按照每月每平方米0.8元计算潘某所欠缴的物业费，且依法扣除诉讼时效已届满部分，并对某甲公司主张的物业费违约金作出了下调，判决潘某支付2023年3月至2025年6月的物业费3816.68元及违约金给某甲公司，该处理并无不妥，本院予以维持。
对于潘某主张的公示问题，潘某可以直接向物业公司提出合理性诉求，某甲公司作为物业服务企业，应当积极回应业主诉求，做好公示、公开工作，畅通与业主的沟通渠道，如潘某认为侵犯其相关权益，也可另循法律途径解决。对于潘某在二审所主张的某甲公司存在侵占公共收益、私账收费未开具发票、非法催收侵犯其名誉权、业委会成立程序不合法等事项，均属于物业服务合履行过程中的其他纠纷，与本案物业费支付的法律关系不属同一审理范畴，本院在本案中不予审查调处，潘某亦可依法另循法律途径解决。对于潘某在本案中提出的责令某甲公司提交证据的申请，因潘某在申请中所述的问题并不影响本案处理，本院不予采纳。
创造良好、和谐的生活环境是物业管理企业和每一名业主的共同愿望，该愿望的实现一方面需要物业公司在管理服务等诸多方面尽心尽力，努力提供服务质量。另一方面也需要每一位业主的理解和配合，业主与物业公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系，只有在业主充分交纳物业管理费的情况下，物业管理公司才可以提供更好的优质服务，二者相辅相成，互相制约。如果业主拒绝缴交物业管理费，则会从陷入欠费到服务下降、更大范围欠费、服务进一步恶化的恶性循环，同时对于其他已经按约定全额交纳物业费的业主也不公平，长此下去，真正受到损害的是业主的整体利益。
同时，本院也向物业服务企业建议：物业费的收取应当与服务质量相匹配，维护业主权益不容推诿。物业公司应当高度重视业主提出的安全隐患、财务不透明等问题，积极履行整改义务，依法依规公开收支账目，主动接受业主和业委会的监督，切实提升物业服务质量和透明度，努力改善业主的居住体验，从根本上化解物业矛盾纠纷。
综上所述，潘某的上诉请求均不能成立，本院予以驳回。一审法院判决潘某支付物业费及相应违约金处理正确，本院予以维持。依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十七条第 一款第 一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由潘某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 施震宇
审 判 员 张振雄
审 判 员 杨雄辉
二〇二六年七月一日
法官助理 周泳君
书 记 员 黎美琪
附相关法律条文：
《 中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十七条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
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