云南省个旧市人民法院
民事判决书
(2023)云2501民初1800号
原告：红河州和慈物业管理有限公司，住所地：云南省个旧市红旗东路13号13幢204号。
法定代表人：张尽伟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：蔡大铭，云南李凌律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被告：孟娜娜。
原告红河州和慈物业管理有限公司(以下简称和慈物业公司)与被告孟娜娜物业服务合同纠纷一案，本院于2023年10月16日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行审理。原告和慈物业公司的委托诉讼代理人蔡大铭，被告孟娜娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
和慈物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告及时缴纳2021年1月1日至2022年12月31日止拖欠的物业管理费合计3613.60(物业费2517.6元，公共照明费600元、电梯费400元、垃圾清运费(代收)96元)，违约金按应缴纳的20%计算为3613.6元×0.2＝722.72元，总计3613.6元＋722.72元＝4336.32元；2.本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：原告公司于2020年7月20日成立，2020年10月30日受个旧市金瓯园小区业主委员会聘请，双方签订《物业管理服务合同》，由原告为该小区的业主提供物业服务，服务管理期限是2021年1月1日至2025年12月31日，合同第八条约定了物业管理费用：“一，本物业和管理服务费由业主按其拥有物业建筑面积交纳，具体标准如下：1.住宅物业：电梯房物业服务费0.8／月1平方米，楼梯房物业费0.6／月1平方米，电梯运行维护费：2-3层／年100元、4-5层／年120元、6-7层／年140元、8-9层／年160元、10-12层／年180元、13-16层／年200元，电梯照明费：1层5元／月户、2-××层××元／月户、7-××层××元／月户、12-××层××元／月户，楼梯房照明：3元／月户”。
2.生活垃圾清运费由乙方按每户8元／月标准代收代缴。合同的第八条第三项约定了违约金“业主无故逾期缴纳物业费用的，每逾期一日按应缴金额的5%支付违约金”，由于被告逾期时间较长，原告主动要求按应邀额的20%支付违约金。原告与业主委员会签订《物业管理服务合同》后，就积极组织安保、保洁、绿化、消防、水电等人员进行物业服务至今，目前，大多数业主已缴纳费用，被告作为金瓯园××幢××号的业主，从2021年1月1日起就拖欠物业费，其行为不但侵犯了原告的合法财产权益，而且侵犯已交物业费的其他业主的合法权益，故起诉来院。
孟娜娜辩称，针对原告所诉，其拒绝交纳物业费用理由如下：一、起诉状中说，金瓯园业委会和“和慈物业”于2020年10月30日签署了物业服务合同，合同期限五年，从2021年1月1日至2025年12月31日。首先我要说明，这个合同签订前，业主们并没有在小区公示栏和小区业主群看到任何要解聘旧物业公司，聘请新物业公司的通告，业委会也没有依法依规召开业主大会由业主投票。根据《民法典》第278条(四)《 物业管理条例》第 十一条的规定“选聘和解聘物业服务企业，必须由业主共同决定”，聘请物业公司的决定是业主大会的权利，业主委员会作为业主大会的执行机构，没有这项职权。
另外，合同签订前，业委会和原告“和慈物业”没有按红河州发改委的要求向相关政府部门提交服务标准及收费价格审批备案。剥夺了业主的知情权、投票权。具备了无效合同的两大要件：1.行为人和相对人，以恶意串通的方式损害其他人合法权益的行为；
2.行为人的行为违反法律，行政法规强制性规定。合同签订后，也没有依法依规向业主公布此合同，导致我们业主不知道业委会和原告“和慈物业”已签订了《物业服务合同》及要提供的服务内容及收费标准。就是这个合同，加上原告非专业的管理和恶劣的工作态度，两年多来，原告和很多业主就收缴物业费发生了很多次法律纠纷。
因此在2022年9月26日，有五位业主为了维护自己的权益起诉了业委会和原告。他们贴出的(2022)云2501民初1735号调解书，已经明确2022年11月30日《物业服务合同》自动解除，也证明了这个5年期合同的不合法性。(附件1)法律规定，业委会与物业公司签订的物业合同不但需实体上合法，还需程序上合法。
签订双方虽为业委会和物业公司，但物业服务内容的接受者及服务费的承担者均是具体的单个业主，合同最终权利义务的承受人也是具体的单个业主，根据《民法典》第939条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”。鉴于原告和业委会的合同不是依法依规订立的，对金瓯园所有业主没有法律约束力。原告主张物业费，必须提供这个合同签订前后的所有程序合法的文件，以证明这个合同的合法性(附件2)。
理由二、原告和慈物业在起诉状中的依据是他们签订的那个不合法的《物业服务合同》，但是原告也没有履行那个合同约定的以下六个服务责任。1.没有履行合同第二章第三条在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容第4项要求，物业共用消防设施的维护及保养。原告四年来，就没有维护过小区的消防设施，2020年原告就是小区实际的物业管理人。
2022年9月23日个旧市消防救援大队对金瓯园小区的消防进行安全检查后，在下达给原告的《责令限期改正通知书》中，有十四个需要整改的消防项目，因原告没有按期整改，导致被罚款6000元。(证据1、证据2)2、没有履行合同第二章第六条第1款、设备运行：保持公共设备运行正常；第2款、房屋及设施、设备的维修、养护：定期进行养护，保养及时；
四年来，原告并未对电梯进行定期养护，电梯房的六部电梯事故频发，2022年11月前，电梯内甚至求救电话都没有。2023年9月27日，个旧市市场监督管理局在进行电梯安全检查的过程中，发现原告管理的电梯有21项安全隐患。市场监管局为了安全起见不得不通告业主，查封电梯。
(证据3)至今，我没有看到以上两个重大安全隐患已经整改合格的政府部门通知。3.没有履行第二章第六条在物业管理区域内，乙方须按下列约定实现目标管理：第6项要求，安全防范：门卫保安实行24小时值班巡逻制度，协助处理管理区域内发生的应急突发事件并及时报案；原告在2023年6月前没有安排保安巡逻，现在保安巡逻也没有穿制服(有录像为证)；
4.没有履行第四章第八条第七款小区内收取的汽车停车费。在扣除合理成本后(约定为30%)，其余属于业主共有，并建立专项帐户，由甲方审批开支。甲方即业委会，三年来没有控制过这笔资金。原告也没有把2020年、2022年、2023年的占用业主公共部分收到的停车费核算后返还给业主。
(证据4：业委会证明)5、没有履行第五章第九条甲方权利、义务第4款，检查监督乙方管理工作的实施，乙方每年财务收支必需公开；三年来原告从未向业主公开过财务收支。6.没有履行第五章第十条第7款(原告)结合本建筑区划的实际情况，编制物业方案，年度服务计划，年度维修养护方案并组织实施。
根据小区大、中修、更新、改造的需要制订维修方案，报甲方(业委会)审核。三年来原告从未向业主和业委会提供过任何方案、计划。(证据5：业委会证明)综上所述，一个没有按法律程序进入物业服务的企业，又没有履行所签物业合同的多项约定义务，服务水平没有达到所收费用的标准。
消防安全隐患和电梯安全隐患至今没有消除，在原告进入金瓯园物业服务期间，将业主置于高度危险之中，原告已经没有了基本的社会责任。原告和业主们打了20多场官司之后，不是静下心来反思自己的过错，与业主沟通，改正自己的缺点，取得业主谅解。而是不断起诉同一问题，浪费国家司法资源。
原告已经违法违约在先，三年来给我及小区业主制造了太多的麻烦和恐惧，所以依据《民法典》第287条规定，业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。依照党的二十大提出的司法精神：法不能向不法让步。所以，我拒绝向原告缴纳物业费。
鉴于以上理由，我请求法庭：1、判决原告无资格收取我的物业费。2、判决原告赔偿我丈夫2023年10月20日至11月5日共17天为写答辩状和收集证据的误工费，共计：300元/天×17天=5100元。交通费，资料打印费50元，合计5150元。
3、判决原告向我书面道歉。4、判决原告返还我三年来应得的停车费992.7元。(依据证据6)5、诉讼费由原告承担。且原告要求的电梯费和电梯照明费是包含在物管费里的，不应该再单独收费的，在物业服务合同第四章第八条的第二项2条里有约定的，所以原告属于重复收取这些费用。综上请求人民法院查明事实，依法判决。
本院经审理认定事实如下：原告和慈物业公司系有物业管理资质的物管企业，2020年10月30日，原告与个旧市金瓯园小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，合同约定由其公司对“个旧市金瓯园小区”提供物业服务。服务期限为5年，自2021年1月1日起至2025年12月31日止。关于收费方式约定为“本物业和管理服务费由业主按其拥有物业建筑面积交纳，具体标准如下：1.住宅物业：电梯房物业服务费0.8／月1平方米，楼梯房物业费0.6／月1平方米，电梯运行维护费：2-3层／年100元、4-5层／年120元、6-7层／年140元、8-9层／年160元、10-12层／年180元、13-16层／年200元，电梯照明费：1层5元／月户、2-××层××元／月户、7-××层××元／月户、12-××层××元／月户，楼梯房照明：3元／月户。
2.生活垃圾清运费由乙方(原告)按每户8元／月标准代收代缴。”第三条在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：……第4项：物业共用消防设施的维护及保养。第八条第三项约定“物业管理服务费按年缴纳……业主无故逾期缴纳物业费用的，每逾期一日按应缴金额的5%支付违约金。
”第十条第7项约定：“结事本建筑区划的实际情况，编制物业方案、年度服务计划，年度维修养护方案并组织实施……”合同签订后，原告对个旧市金瓯园小区进行管理。被告系个旧市金瓯园小区××幢××号房屋的业主，该房屋建筑面积为131.15平方米。2022年9月6日包括苏文德、杨红等的五人向本院起诉被告个旧市金瓯园小区业主委员会、第三人和慈物业公司业主撤销权纠纷一案，经审理，本院作出(2022)云2501民初1735号民事调解书，其中双方当事人自愿达成的调解协议如下：“一、从2022年10月1日起至2022年11月30日第三人红河州和慈物业管理有限公司继续为个旧市金瓯园小区提供物业服务，2022年11月30日被告个旧市金瓯园小区业主委员会与第三人红河州和慈物业管理有限公司签订的《物业服务合同》自动解除，不再发生法律效力。
二、待个旧市金瓯园小区重新选聘物业服务机构时，本案第三人红河州和慈物业管理有限公司有权参与竞聘。三、个旧市金瓯园小区业主委员会在此期间配合全体业主做好重新选聘物业服务机构的工作。”该调解书生效后，金瓯园小区业主委员会未重新选聘物业公司管理该小区，也未重新与原告签订物业服务合同，截至开庭时止，原告一直为该小区提供物业服务。
在该小区使用的6台电梯分别在2021年8月16日至2022年8月15日由红河州西德电梯有限公司进行正常的维护保养、2022年8月17日至2023年8月16日由红河州津奥电梯有限公司进行维护保养。上述电梯在2021年至2022年期间取得了由红河州质量技术监督综合检测中心出具的《特种设备使用标志》，但在该使用单位上载明为个旧佳欣物业管理有限公司。2023年10月23日因个旧市金瓯园小区电梯存在无维护保养、电梯安全管理责任主体不明确等问题被个旧市市场监督管理局查封。
在原告为个旧市金瓯园小区物业服务时还存在消防安全违法行为，个旧市消防救援大队于2022年9月23日作出《责令限期改正通知书》，该通知书载明个旧市金瓯园小区存在消防车通道上停放私家车；13幢、14幢、15幢的手动报警器、探测器损坏，火灾自动报警系统不能正常联动；所有单元楼楼层的疏散通道和楼梯间普遍堆放大量杂物等消防安全违法行为。
该队于2022年11月17日作出个消行罚决字(2022)第42号行政处罚决定书，该行政处罚决定书载明：“违法行为人：红河州和慈物业管理有限公司管理的个旧市金瓯园小区，法定代表人：张尽伟……现查明你(单位)消防设施、器材、消防安全标志配置、设置不符合标准，违反了《 中华人民共和国消防法》第十六条第一款第二项之规定……根据《 中华人民共和国消防法》第六十条第一款第一项之规定，现决定给予红河州和慈物业管理有限公司管理的个旧市金瓯园小区罚款人民币陆仟元整的处罚。
”2023年4月10日原告向本院起诉张红波、苏文德物业服务纠纷一案，经审理，本院作出 (2023)云2501民初741号民事判决，判决中认定：“原告与个旧市金瓯园小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》根据已生效的法律文书确定于2022年11月30日自动解除，不再发生法律效力。关于该合同从签订之日起至2022年11月30日是否有效的问题，本院认为，根据法律规定，业主委员会有权与物业服务人签订物业服务合同。被告在反诉中提出因业主委员会违反法定程序未经过业主大会表决通过，且原告与业主委员会在此之前从未公示过合同内容，因此认定合同至始无效。
本院认为，被告提出的该项请求属于业主撤销权的范畴，与本案本诉并不属于同一法律关系，因此本院在本案中对被告的该项请求不予处理。若被告认定物业服务合同因违反法定程序而无效，应通过另案诉讼或向有关行政机关申请予以撤销，在无生效的法律文书确认或有关行政机关作出撤销决定的情况下，应认定截至2022年11月30日止，原告与业主委员签订的物业服务合同有效。因合同有效，对个旧市金瓯园小区业主张红波、苏文德具有约束力。
在合同中已明确收费标准及服务项目。原、被告均应按合同约定享有权利、履行义务。二被告应按合同约定向原告交纳物业服务各项费用。合同解除之后，因该小区未重新选聘物业公司管理该小区，也未重新与原告签订物业服务合同，原告从2022年12月1日起至法庭辩论终结前还为该小区提供物业服务合同，根据《 中华人民共和国民法典》第九百四十四条、第九百四十八条规定……二被告在2022年12月1日至2022年12月31日期间作为涉案房屋业主，其已享受了原告提供的物业服务，理应交纳物业服务费用……判决一、由被告(反诉原告)张红波、苏文德支付原告(反诉被告)红河州和慈物业管理有限公司2021年1月1日至2022年12月31日期间的物业费2484元、电梯费320元、公共照明费360元、垃圾清运费64元，合计3228元，款项限于判决发生法律效力之日起五日内付清……”一审宣判后，因张红波、苏文德不服一审判决向红河州中级人民法院提起上诉。
经州中级人民法院审理，作出(2023)云25民终1884号民事判决。该判决中认定：一、《物业管理服务合同》是否有效的问题。根据《 中华人民共和国民法典》第 九百三十九条规定、第 一百四十三条规定。
本案中，个旧市金瓯园小区业主委员会订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。该业主委员会与和慈物业公司签订《物业管理服务合同》，合同内容系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。……张红波、苏文德于本案中主张《物业管理服务合同》无效，与双方自愿协商一致签订的调解协议内容不符，其上诉主张不能成立……综上所述，张红波、苏文德的上诉请求不能成立，应予驳回；
一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十七条第 一款第 一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。审理中，原告自认未向业主委员会提交物业方案及年度服务计划。
2023年8月29日个旧市人民政府金湖街道办事处、个旧市房地产管理处共同作出《关于金瓯园业主委员会及时召开业主大会的通知》；2023年10月9日个旧市房地处管理处作出《关于和慈物业退出金瓯园小区物业服务及移交相关资料的通知》。另查明，根据《红河州物业服务收费管理实施细则》第三条规定第二款规定：别墅、商业用房及已成立业主委员会住宅小区，物业服务收费实行市场调节价。业主和物业服务企业协商制定时可参照《红河州住宅物业收费政府指定价标准》。
上述事实，有原、被告的陈述及原告提交的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、《物业管理服务合同》、催缴通知照片、证明、业主委员会备案表、 (2023)云2501民初741号民事判决书、(2023)云25民终1884号民事判决书、特种设备使用标志；被告提交的《个旧市消防救援大队责令限期整改通知书》《个旧市市场监督管理局关于金瓯园小区电梯无维护保养、电梯安全管理责任主体不明明确等有关事项告知书》《个旧市市场监督管理局关于对依法查封的金瓯园小区电梯管理相关情况告知》、(2022)云2501民初1735号民事调解书、个旧市人民政府金湖街道办事处、个旧市房地产管理处共同作出《关于金瓯园业主委员会及时召开业主大会的通知》、个旧市房地产管理处作出《关于和慈物业退出金瓯园小区物业服务及移交相关资料的通知》，本院根据当事人申请及依职权向个旧市房地处管理处调取的《红河州物业服务收费管理实施细则》、向个旧市消防救援大队调取的《行政处罚决定书》、向红河州西德电梯有限公司进行调取的《情况说明》、向红河州津奥电梯有限公司调取的《情况说明》等证据证明。
本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。根据已发生法律效力的 (2023)云2501民初741号民事判决、(2023)云25民终1884号民事判决已认定从2020年10月30日起至2022年11月30日止原告与个旧市金瓯园小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》依法成立并生效。因合同有效，对个旧市金瓯园小区业主孟娜娜具有约束力。
在合同中已明确收费标准及服务项目。原、被告均应按合同约定享有权利、履行义务。被告应按合同约定向原告交纳物业服务各项费用。合同解除之后，因该小区未重新选聘物业公司管理该小区，也未重新与原告签订物业服务合同，原告从2022年12月1日起至法庭辩论终结前还为该小区提供物业服务合同，根据《 中华人民共和国民法典》第 九百四十八条规定“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期……”被告在2022年12月1日至2022年12月31日期间作为涉案房屋业主，其已享受了原告提供的物业服务，理应交纳物业服务费用。
根据《红河州物业服务收费管理实施细则》规定，成立业主委员会的住宅小区，物业服务收费实行市场调节价，因此原告要求按合同约定由被告支付物业费用合理，本院予以支持。被告未按期交纳物业服务费用，依照物业服务合同约定原告有权向被告收取违约金，但原告在提供物业服务过程中存在消防设施不合格、未按约定向业主委员会提交物业方案及年度服务计划等问题。故本院对原告要求被告给付违约金的请求不予支持。
原告在2021年1月1日至2022年12月31日期间在管理金瓯园小区的电梯时，存在未办理使用登记变更手续等问题，但根据本院调取的证据可以证明，案涉电梯从2021年8月16日至2022年12月31日期间由有关电梯公司对电梯进行维护且经检测机构检测后颁发《特种设备使用标志》，原告实际在对电梯予以管理。个旧市市场监督管理局关于案涉电梯予以查封是针对2023年9月27日检查发现电梯存在问题，而本案诉争的是2021年1月1日至2022年12月31日期间的物业服务费用，故行政部门对案涉电梯的决定与本案并无关联性。
因此原告主张按合同约定收取电梯费的请求合理，本院予以支持。被告提供视频资料欲证明原告的安保人员未穿着制服进行安全巡查，因该证据系2023年11月形成的，与本案并无关联性，本院在本案中不予采信。个旧市人民政府金湖街道办事处、个旧市房地产管理处作出的有关通知及被告提供的有关金瓯园小区业主委员会出具的说明、证明、通知书及告知书等，系另外的法律关系，应另案处理。
综上，根据《 中华人民共和国民法典》第 九百四十四条规定“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；
合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁……”则经计算，被告应交纳的费用为：物业服务费为2,518.08元(131.15㎡×0.8元/㎡/月×24个月)因原告只主张2,517.6元，故物业服务费按2,517.6元予以计算；电梯费为400元(200元×2年)；公共照明费为600元(25元×24个月)；
垃圾清运费96元，被告应交纳的合理费用为：3,613.6元(2,517.6元+400元+600元+96元)。
综上所述，对原告的诉讼请求合理部分，本院予以支持。据此，根据《 中华人民共和国民法典》第 九百三十七条、第 九百三十九条、第 九百四十四条、第 九百四十八条，《 中华人民共和国民事诉讼法》第 六十七条、第 一百六十五条之规定，判决如下：
一、由被告孟娜娜支付原告红河州和慈物业管理有限公司2021年1月1日至2022年12月31日期间的物业费2,517.6元、电梯费400元、公共照明费600元、垃圾清运费96元，合计3,613.6元，款项限于判决发生法律效力之日起五日内付清；
二、驳回原告红河州和慈物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，因适用简易程序，减半收取25元，由原告红河州和慈物业管理有限公司承担5元，由被告孟娜娜负担20元。
本判决为终审判决。
审判员 戴崇谦
二〇二三年十一月二十七日
书记员 李欣雨
物业管理条例(2018修订) 第11条 中华人民共和国民法典 第143条 中华人民共和国民法典 第937条 中华人民共和国民法典 第939条 中华人民共和国民法典 第944条 中华人民共和国民法典 第948条 中华人民共和国消防法(2021修正) 中华人民共和国民事诉讼法(2021修正) 第165条 更多