某公司武汉分公司、某小区第一届业主委员会、武昌区徐家棚街道某甲委会物权保护纠纷案
湖北省武汉市中级人民法院
民事判决书
(2026)鄂01民终5596号
上诉人(原审被告)：某公司武汉分公司，住所地：武汉市汉阳区。
负责人：邹某，该公司首席运营官。
委托诉讼代理人：汪瑞君、刘梦，北京德恒(武汉)律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：某小区第一届业主委员会，住所地：武汉市武昌区。
责任人：方某，该业委会主任。
原审第三人：武昌区徐家棚街道武车社区居民委员会，住所地：武汉市武昌区。
法定代表人：徐某，该居委会社区书记。
委托诉讼代理人：王兴，武汉市武昌区徐家棚街道法律服务所法律工作者。
上诉人某公司武汉分公司因与被上诉人某小区第一届业主委员会及原审第三人武昌区徐家棚街道武车社区居民委员会(以下简称某甲委会)物权保护纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院(2025)鄂0106民初20612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2026年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
某甲公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实与理由：一审在认定事实与适用法律及裁判逻辑上均存在严重错误，机械适用“一个物业管理区域”原则，无视案涉商业区域已通过合法合同与长达两年多实际履行所形成的独立、稳定的物业服务秩序，更忽视该区域业主明确的自治意愿。为实现案涉区域统一管理的预设结论，一审采取倒推式事实裁剪与法律适用，最终导致裁判结果显失公正，应予纠正。一、一审认定事实不清，其为预设结论而选择性采纳证据，未能认定物业管理格局已发生根本性变更这一客观事实，为服务于其案涉区域必须统一管理的预设结论，一审选择性审查并评价案涉证据，导致核心事实认定错误。
1、一审对被上诉人的诉讼主体资格与授权基础等前提性事实认定不清，程序存在重大瑕疵。一审对两项决定诉讼能否成立的前提性事实认定存在错误：①一审虽确认被上诉人任期届满且“不得再继续履行职责”，却仍对其可作为诉讼当事人并判令上诉人向其移交资料、物业用房等的认定自相矛盾且脱离实际。一个依法已无权履职的组织，客观上无法作为合法、有效的接收主体，履行诉请所要求的物业交接义务；
②本案诉讼请求(要求上诉人退场、返还物业用房等)明显超出了业主大会决议所授权的“侵占全体业主公共收益及小区日常维护管理失职”的范围，被上诉人提起本案诉讼是否具有实体权利依据。上述认定错误导致本案实体审理丧失正当前提，明显程序违法。2、一审对物业管理格局已发生根本性变更的关键事实认定不清，认定结论与客观证据严重脱节，并为维系其机械理解的“一个物业管理区域”原则，判决对能够证明物业分治格局已稳定、合法存在的完整证据链，采取了碎片化处理与选择性评价，导致事实认定严重偏离客观实际。
①错误认定物业服务合同法律关系，无视基于市场选择与长期履行已合法确立的新合同秩序。上诉人与某大厦绝大多数业主另行签订物业服务合同并已持续、稳定履行近3年，该全新、独立的事实合同关系已根本性取代原有的法律关系，此种合同关系的形成，是某大厦业主真实意愿的选择，是合同自愿原则的体现，其长期稳定的履行状态构成了应受法律保护的既定民事秩序，完全符合民法所确立的自愿、公平原则，亦是对商业物业特殊管理需求的正当回应。一审无视此种合法形成的民事法律关系的根本性变更，属事实认定不清。
②错误将历史备案区域等同于不可变更的管理现实，无视已通过协议与履行确立的分治事实。一审将《前期物业服务合同》的备案区域，静态且机械地视为本案必须遵循且不可变更的唯一法律框架，并以此作为裁判基础。然上诉人与被上诉人选聘的物业服务企业已签订《运维协议》并长期实际履行，该协议以书面形式固定了双方对物业管理责任的实质性划分，其法律意义在于明确确立“分区管理、各自负责”的事实格局。
一审对该协议所承载的变更管理模式的实质内容避而不谈，坚持以僵化的历史备案否定由合法履行形成的稳定现状，不仅是漠视关键证据，更是错误认定“管理责任与区域划分已发生根本性变更”这一客观法律事实。二、一审机械、片面地适用法律，导致适用法律错误，违背公平正义及平等原则。1、一审将行政备案程序作为业主行使自治权利的前提，属于适用法律错误。
业主委员会备案在性质上属于事后告知性行政管理措施，其核心功能在于信息公示与存档备查，以便于行政主管部门履行监管职责，而非业主组织合法成立或其行使共同管理权的法定生效要件。业主的共同管理权直接源于建筑物区分所有权的法律规定，其权利行使的核心在于业主真实、合法的共同意志，该意志的体现方式应符合法律原则，但其效力不依附于行政备案。一审未依法审查并评价某大厦业主通过成立业委会等方式所表达的行使共同管理权的真实意志与事实行为，反而在逻辑上将行政备案错误设定为业主意思表示产生法律效力或自治组织具备合法性的前置条件，实质是以行政管理中的程序性要求，不当取代了民事权利行使的法定实体条件，混淆公法上的管理秩序与私法上的权利来源规则，构成对业主自治相关法律规则的适用错误。
2、机械理解“一个物业管理区域”原则，未综合考量“社区建设”等法定因素。一审僵化援引“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”的规定，却无视关于划分物业管理区域必须综合考虑“物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素”的强制性要求。某大厦作为纯商业写字楼，与名邸公馆住宅区在物业用途、使用人群、日常管理需求、公共安全重点、服务收费模式乃至作息时间上均存在本质差异，实为功能截然不同的两个“社区单元”，强行将其捆绑于一个物业管理框架下，必然导致管理资源配置错位、服务标准难以协调、不同性质业主间的利益冲突频发，违背“社区建设”应便于生活、利于生产、分类治理的立法本意。
同时，司法实践亦确认，对于客观上已形成独立区域、长期事实分治且管理责任清晰的项目，应尊重其既成状态。一审法律适用方式，属于对法律规定的片面理解与机械套用。3、一审判决将导致某大厦业主基于契约自由的合法权益得不到保护，违反了平等、自愿原则。
自2023年8月至今，上诉人已与某大厦大多数业主(约61.68%)签订了物业服务合同，其中2023年-2025年间，某大厦104户业主向上诉支付了物业管理费(共计107户业主，业主面积共计33705.25㎡，缴费业主共计32549.93㎡，约占96.57%)，截至上诉之日，28户预缴了2026年度的物业费，上诉人与某大厦业主间已成立合法有效的事实物业服务合同关系，与上诉人签订物业服务合同及预缴物业费的行为均是某大厦业主与上诉人建立物业服务合同关系的真实意思表示。
一审否定这些业主契约自由的合法意志，否定已动态形成并实际履行的民事法律关系，排除他们与上诉人后续合意之效力，强行要求上诉人退出，违反“查明事实、正确适法、保护合法权益、维护秩序”的裁判目标及平等、自愿原则。如该判决生效，将导致上诉人与某大厦业主签订的物业服务合同无法继续履行，最终可能引发大规模的群体性诉讼(包括但不限于确认物业服务合同无效、追究违约责任、要求退还物业费、赔偿损失等)，破坏某大厦现有良好的物业服务秩序，导致案涉小区的物业服务管理陷入更混乱的状态。
某小区第一届业主委员会未答辩。
某甲委会述称：某小区第一届业主委员会提起诉讼是其自治行为，未通知我方，且现在某小区第一届业主委员会任期届满，我方正在组织换届选举，但并未代行业委会职责。
某小区第一届业主委员会向一审法院起诉请求：1、判令某甲公司立即从某大厦写字楼退场，移交全部物业管理权，办理物业管理用房及物业服务相关资料的移交手续；2、本案诉讼费用由某甲公司承担。审理中，某小区第一届业主委员会明确第一项诉讼请求关于移交资料，根据武汉市房管局物业移交清单，主张某甲公司移交如下资料：施工总平面图；
单体建筑、结构设备竣工图；配套设施、地下管网工程竣工图；道路、绿化竣工图；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；业主名册；公用设施设备维护维保记录；
维保单位的委托服务合同；广告位和停车位的具体方位和个数；公共收益的记账本及公共收益结余的余额和款项。并明确第一项诉讼请求中物业管理用房具体位置为名邸公馆C1栋/单元2层物业用房1、名邸公馆C1栋/单元2层物业用房5、名邸公馆C1栋/单元2层物业用房2。
一审法院认定的事实，2015年，某乙公司(甲方)与某甲公司(乙方)签订《武汉绿地国际金融城A03地块项目前期物业服务合同》(合同编号WHJRC0786，以下简称《前期物业服务合同》)，主要约定：第一条、物业基本情况。物业名称：武汉绿地国际金融城A03地块。物业类型：住宅、商业、写字楼。
坐落位置：湖北省武汉市武昌区，总占地面积72144.41平方米，总建筑面积388567.77平方米，地下建筑面积83637.86平方米，绿化面积25250.54平方米，绿化率35%，总户数共1533户。车位数量总计2109个，其中地面车位94个，地下车位2015个。区域东至和平大道、南至武车路、西至武车中路、北至武车一路(物业构成明细见附件一)。
上述指标最终以武汉市工程竣工验收备案表为准，指标如有调整变化，本合同的各项条款不变。第五条、本物业管理服务期限从甲方与首期首批购房者签订的房地产买卖合同(含预售)中约定的交房日期起计算满三年，甲方应在首期首批购房者签订房地产买卖合同(含预售)之后7日内，将房地产买卖合同(含预售)中约定的交房时间书面通知乙方。第六条、在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。
若本合同到期，甲方或业主委员会没有与第三方签订本项目物业管理服务合同，如乙方愿意继续提供物业管理服务，则本合同将自动延续至甲方或业主委员会与乙方或其他物业服务企业签订新的物业管理服务合同时为止，但乙方有权于合同延续期内在提前1个月通知的情况下退出。第八条、物业服务收费标准。物业服务费也由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅5元/月/平方米，沿街商铺10元/月/平方米，写字楼18元/月/平方米(不含中央空调费)。
第三十八条、本合同终止时，乙方须向甲方或本物业业主委员会移交全部管理用房及物业管理的全部档案、资料。在新的物业管理公司入驻时，做好设备设施、档案资料、用房等的交接及善后工作。第四十四条、根据本合同规定，在本项目物业首期首批业主入住前60天，甲方向乙方提供项目约796㎡已做好装修并适应本物业档次的地上管理用房，上述用房的产权属(甲方或)全体业主所有，乙方在本合同期内享有无偿使用权(客户服务中心用房的位置应设在首层方便业主办事，其装修标准要与物业的档次和格调相适应)。
本合同终止时，乙方须向甲方或本物业业主委员会移交全部管理用房的交接及善后工作。双方还就其他事项进行约定。
《前期物业服务合同》附件一《物业构成明细》记载：超高层住宅4幢，建筑面积143639.38平方米；高层住宅5幢，建筑面积105890.20平方米；商业用房，建筑面积12143.2平方米；办公楼，建筑面积34186.83平方米；地下车库及设备间，建筑面积83637.86平方米；幼儿园4277.37平方米，合计383774.84平方米。审理中，某小区第一届业主委员会与某甲公司均表示《物业构成明细》记载的办公楼(建筑面积34186.83平方米)即对应某大厦写字楼。
其后，某乙公司(甲方)与某甲公司(乙方)又签订《武汉绿地国际金融城A03地块项目前期物业服务补充协议》，将物业服务收费标准调整为住宅3.5元/月/平方米，沿街商铺8元/月/平方米，写字楼12元/月/平方米(不含中央空调费)。
2022年1月11日，某小区第一届业主委员会成立，并于2022年2月18日在某办事处完成备案。《业主大会业主委员会备案表》载明：某小区第一届业主委员会成立时间为2022年1月11日，任期5年，开发建设单位为某集团，物业项目地址为武汉市武昌区，物业管理区域总建筑面积为388567.77㎡，物业管理区域总投票人数1595人。
2023年3月2日，武汉市武昌区绿地名邸公馆小区业主大会发布《2022年度业主大会第一次会议决议》，载明：本小区于2023年2月以全体业主投票的形式召开2022年度业主大会第一次会议，2月23日在本小区公布最终投票结果。现公示期已满七天无异议，形成以下决议，一、不续聘某甲公司；......。
2023年8月17日，武汉市武昌区绿地名邸公馆小区业主大会发布《2023年度业主大会第二次会议决议》，载明：本小区于2023年8月以全体业主投票的形式召开2023年度第二次业主大会，8月10日在本小区公布最终投票结果。现公示期已满七天无异议，形成以下决议，一、同意选聘新的物业公司中化金茂物业管理(北京)有限公司；二、同意授权业委会安装小区公区监控及高空抛物摄像头(由中标物业公司出资)；三、同意授权业委会以风险代理的方式聘请律师对某甲公司(原物业公司)侵占全体业主公共收益以及小区日常维护管理失职的各种违约或违法行为起诉维权(律师费和诉讼费用在公共收益中列支)。
2023年8月31日，某小区第一届业主委员会向某甲公司发出《关于长城物业退场工作要求通知书》，通知某甲公司于2023年8月31日24：00正式退出管理区域，并确保小区稳定、有序交接。
庭审中，某小区第一届业主委员会与某甲公司均确认，双方已于2023年8月31日终止了前期物业服务合同，某甲公司已从绿地名邸公馆小区(住宅部分)退场。
2023年12月29日，《武汉市物业服务合同备案证明》([武昌区]物合备[2023]第00017号)载明：中化金茂物业管理(北京)有限公司(物业服务企业名称)座落于武昌区388567.77平方米的绿地名邸公馆(物业区域名称)已在武汉市武昌区住房保障和房屋管理局完成了物业服务合同备案。
2024年11月15日，某小区第一届业主委员会在铭创写字楼物业服务基本信息公示栏处张贴《关于移交绿地名邸公馆小区某大厦写字楼物业管理权的函》，函告某甲公司移交某大厦物业服务用房、相关设施设备及物业服务档案等资料并退出小区。
2025年7月5日，某小区第一届业主委员会向武汉市武昌区住更局物管科邮寄《关于请求督促某甲公司依法退出名邸公馆项目并移交某大厦物业管理权的函》，请求其督促某甲公司立即退场并移交某大厦写字楼管理权。
某小区第一届业主委员会提交“武汉市物业管理综合信息系统·武汉市住宅专项维修资金管理系统”截图显示：“绿地名邸公馆业主信息”版块载有“141、武昌区物业用房1，房屋面积110.47㎡”“142、武昌区物业用房5，房屋面积113.17㎡”“155、武昌区物业用房2，房屋面积111.6㎡”。
诉讼过程中，该院向房管部门调取武汉绿地国际金融城A03地块C1栋(即某大厦)的初始权利登记档案、《武汉市房产测丈表》等资料显示，武汉绿地国际金融城A03地块C1栋二层物业用房坐落位置及面积与前述“武汉市物业管理综合信息系统·武汉市住宅专项维修资金管理系统”截图所载信息一致。
某甲公司为支持其抗辩意见，提交如下证据：1.某甲公司向物业所在社区、街道等部门发送的《关于绿地某大厦物业管理区域的函》《工作联系函》《受理告知书》，拟证明某大厦开发商及业主均认同某大厦为单独的物业管理区域，并已向街道办事处、社区、区级及市级房管部门提交异议。2.照片、绿地名邸大会业主唱票会议签到表、《不动产权证书》《关于提升绿地铭创写字楼物业服务质量的公函》《关于提升绿地铭创写字楼物业服务质量的回函》，拟证明某大厦业主已成立单独的业主委员会，实行自治；
某大厦业主选聘作为业主的某甲公司提供物业管理服务，且某甲公司不断提升物业服务质量。3.《武汉市物业服务合同》、某平台聊天记录截图、POS单、发票、银行电子回单等证据，拟证明某甲委会与某甲公司持续签订物业服务合同，并支付物业服务费，认可某甲公司为某大厦提供物业管理服务。4.《绿地某大厦共用设施设备运维特约服务协议》、中国工商银行网上银行电子回单、业务回单及增值税专用发票，拟证明双方选聘的某丙公司就某大厦由某甲公司提供服务事宜签订协议，并已实际履行。
5.《武汉市物业服务合同》、网上银行电子回单、电子发票、银行转账记录、某平台聊天记录、若干份调查问卷，拟证明某甲公司与某大厦66户业主签订了物业服务合同，服务期限最长至2028年12月31日；部分某大厦业主已预交2026年物业服务费；某大厦多数业主同意某甲公司继续提供物业管理服务。
某小区第一届业主委员会对某甲公司提交的证据证明目的不予认可。
某甲委会质证认为，物业管理区域的划分需按规定履行变更管理区域流程，绿地某大厦所谓的业主大会并未在社区或街道予以备案，不认可其业主大会；物业退场的主管部门为区住更局，目前某甲公司确实尚未退出某大厦的物业服务，某甲委会基于某甲公司提供实质服务，与其签订物业服务合同支付费用，并无不妥，签订合同的行为并不代表对某甲公司是否合法、是否享有某大厦物业管理权的认定。现因某甲公司仍未退出某大厦，移交物业管理权，某小区第一届业主委员会诉至法院，诉请如前。
一审法院认为，关于某小区第一届业主委员会任期届满问题。某小区第一届业主委员会的任期虽然届满，但其系经业主选举产生并履行了备案手续，在新的业主委会未成立并备案的情况下，其作为业主自治组织，其实体是存在的。业委会的任期届满，仅是不得再继续履行职责，并不妨碍其在新一届业委会选举产生前作为诉讼当事人参加诉讼。且物业所在某甲委会明确表示，其并未代行业委会职责，因此，对某小区第一届业主委员会的诉讼资格予以确认。
关于物业管理区域。《 物业管理条例》第 九条规定：“一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
”《前期物业服务合同》载明的物业基本情况为“总建筑面积388567.77平方米”；《业主大会业主委员会备案表》显示“物业项目地址为武汉市武昌区，物业管理区域总建筑面积为388567.77㎡”；《武汉市物业服务合同备案证明》也显示“中化金茂物业管理(北京)有限公司(物业服务企业名称)座落于武昌区388567.77平方米的绿地名邸公馆(物业区域名称)已在武汉市武昌区住房保障和房屋管理局完成了物业服务合同备案。
”三者所载的物业管理区域总建筑面积相符，均为388567.77㎡，即该总建筑面积388567.77㎡的区域应为一个完整的物业管理区域。庭审中，某小区第一届业主委员会与某甲公司均表示前期物业服务合同附件一《物业构成明细》的办公楼(建筑面积34186.83平方米)所对应的即为某大厦写字楼，故某大厦写字楼与名邸公馆小区(住宅)应系同一物业管理区域，即前述总建筑面积为388567.77㎡的物业管理区域内。
关于某小区第一届业主委员会是否有权主张某甲公司退场、移交全部物业管理权、办理物业管理用房及物业服务相关资料的移交手续等。第一、《 物业管理条例》第 十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；(四)监督管理规约的实施；(五)业主大会赋予的其他职责。”本案中，2022年1月11日，经名邸公馆小区总建筑面积为388567.77㎡的物业管理区域业主投票，成立某小区第一届业主委员会，该业委会已向社区居民委员会、街道办事处备案。
2023年3月2日，武汉市武昌区绿地名邸公馆小区业主大会通过2022年度业主大会第一次会议投票，决定不续聘某甲公司。2023年8月17日，武汉市武昌区绿地名邸公馆小区业主大会通过2023年度第二次业主大会投票，决定选聘中化金茂物业管理(北京)有限公司为某丁公司。2023年12月29日，中化金茂物业管理(北京)有限公司向武汉市武昌区住房保障和房屋管理局进行了物业服务合同备案。
业主委员会是业主大会的执行机构，某小区第一届业主委员会根据业主大会授权履行不续聘某甲公司的物业服务合同的相关事宜，符合法律规定及业主大会决议。又根据《 物业管理条例》第 三十三条规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”某甲公司关于其为某大厦继续提供物业管理服务系某大厦业主的真实意思表示，且与中化金茂物业管理(北京)有限公司就某大厦由某甲公司继续提供达成一致的抗辩意见，无论是程序上还是实体上均于法无据，故不予采纳。
第二、《 中华人民共和国民法典》第 九百四十九条第 一款规定：“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。”《 物业管理条例》第 三十八条第 一款规定：“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和 本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
”本案中，开发商某乙公司与某甲公司签订的《前期物业服务合同》亦约定“本合同终止时，乙方须向甲方或本物业业主委员会移交全部管理用房及物业管理的全部档案、资料。在新的物业管理公司入驻时，做好设备设施、档案资料、用房等的交接及善后工作。”《前期物业服务合同》已于2023年8月31日终止，某小区第一届业主委员会主张某甲公司从某大厦写字楼退场，移交全部物业管理权，办理物业管理用房及物业服务相关资料的移交手续的请求，符合法律规定及双方约定，依法予以支持。
某小区第一届业主委员会虽列举了部分资料，考虑到《前期物业服务合同》已作出约定，尊重双方合同内容，不再列明细节。经向房管部门调查，物业用房信息确认如下：坐落于武昌区物业用房1(建筑面积110.47㎡)，坐落于武昌区物业用房2(建筑面积111.6㎡)，坐落于武昌区物业用房5(建筑面积113.17㎡)。合同终止后，某甲公司无权继续占有前述物业用房，某小区第一届业主委员会主张某甲公司移交前述物业用房，于法有据，依法予以支持。
综上，依照《 中华人民共和国民法典》第 二百七十八条、第 二百八十条、第 五百零九条、第 九百三十七条、第 九百四十九条第 一款，《 物业管理条例》第 九条、第 十五条、第 三十三条、第 三十八条，《 中华人民共和国民事诉讼法》第 六十七条第 一款、第 一百四十五条的规定，判决：一、某公司武汉分公司应于判决生效之日起三十日内自从某大厦写字楼退场，向某小区第一届业主委员会移交物业管理的全部档案、资料；二、某公司武汉分公司应于判决生效之日起三十日内向某小区第一届业主委员会移交物业管理用房[房屋坐落：1.武昌区物业用房1(建筑面积110.47㎡)，2.武昌区物业用房2(建筑面积111.6㎡)，3.武昌区物业用房5(建筑面积113.17㎡)]。一审案案件受理费80元，由某公司武汉分公司负担。
二审期间，某小区第一届业主委员会、某甲委会未向本院提供证据。某甲公司向本院提供的新证据有：1、6张照片；2、本案案一审判决及某乙委会换届工作组成员名单；3、水电费支付凭证及专用发票；
4、物业费支付凭证及某平台聊天记录、电子发票、电子回单、商户POS单；5、某广场前期物业合同、2份正阳物业服务合同，2张正阳物业服务照片及新闻报道，拟证明某大厦业主向徐家棚街道办及武昌区住更局提交单独成立该写字楼片区业委会备案的申请，以及某甲委会未代行案涉小区业委会职责，且新一届业委会换届工作尚未完成，并存在一审判决后，某大厦业主仍在继续履行与某甲公司物业服务合同的事实，同时某甲公司服务其他辖区存在商业与住宅分区管理的现状。另外，某甲公司申请张某乙作为证人出庭，拟证明某小区第一届业主委员会的任期为4年而非一审查明的5年，且某甲公司自2023年8月31日从案涉小区退场后，陆续与某大厦共107户业主中的104户业主重新签订了物业服务合同，并已实际收取了物业管理费，最远可到2028年，因某小区第一届业主委员会任期届满前，未考核目前案涉小区的物业服务提供人中化金茂物业管理(北京)有限公司的服务情况，致中化金茂物业管理(北京)有限公司没有与该商业部分业主续签合法的物业服务合同，以及某小区第一届业主委员会未经全体业主的合法授权，起诉某甲公司退场的行为超出授权范围。
审理中，张某乙出庭陈述，其是某戊公司总经理助理，某戊公司于2016年购买某大厦2204号房产成为案涉小区写字楼部分的业主，因写字楼部分的物业服务由某甲公司提供，住宅部分属另一物业服务公司提供，且该区域部分的业主已于2023年4月成立了自己的业委会，但目前尚未备案。经质证，某小区第一届业主委员会对上述证据均未发表质证意见，某甲委会除对证据1中某大厦业主向武昌区住更局申请案涉该写字楼片区业委会备案的情况表示不清楚外，对其余证据的真实性均无异议，并明确目前就写字楼部分单独成立业委会的备案申请未获批准。
据此，依据《 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第 一百零五条规定，本院结合当事人的证明目的，就上述证据予以综合评述。
依《业主大会业主委员会备案表》载明某小区第一届业主委员会任期为4年，一审查明某小区第一届业主委员会任期5年有误，本院予以修正。本院查明的其余事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十五条之规定，本案二审主要针对某甲公司的上诉请求和理由进行审理。
一、关于业主委员会备案任期届满诉权的问题。首先，业主委员会成立及成员的选任体现的是全体主业整体意志，是业主自治权行使的结果，也是对外代表全体业主、维护全体业主整体利益的载体、手段、形式，属于《 中华人民共和国民事诉讼法》第 五十一条规定的可以作为民事诉讼当事人的“其他组织”范畴，具有诉讼主体资格。在全体业主未经法定程序更换业主委员会成员的情况下，即使业主委员会成员任期届满，但业主委员会这一载体、手段、形式仍然存在，不以任期届满而否定其诉讼主体资格。
其次，业主委员会系业主自治组织，依《 物业管理条例》条文体系，履行备案程序是业主委员会成立后便于行政机关监督管理的一项措施，属程序性要求，行政主管部门接受备案的行为，对业主委员会的主体资格并不产生影响。再次，因所有权核心权能是源于真实意思表示的处分权，除法律、行政法规强制性规定外，应尊重所有权人基于整体利益而为的团体意思表示，业主委员会为维护全体业主整体利益、稳定物业区域管理秩序，就动摇全体业主根本利益所提起的民事诉讼，亦不以业主委员会任期届满而丧失其诉讼主体资格。
二、关于同一物业区域下行分区管理的问题。首先，依案涉《前期物业服务合同》《业主大会业主委员会备案表》《武汉市物业服务合同备案证明》所载明物业管理区域的总建筑面积，结合某小区第一届业主委员会与某甲公司均认可前期物业服务合同附件一《物业构成明细》的办公楼所对应的即为某大厦写字楼建筑面积，一审法院根据物业基本信息确定某大厦写字楼与名邸公馆小区(住宅)属同一物业管理区域具有事实依据。其次，依《 物业管理条例》第 九条、第 三十三条、第三十九规定可知，一个物业管理区域成立一个业主大会，并由一个物业服务企业实施物业管理，除专项服务业务可委托专业性服务企业外，不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
因此，单个业主或单栋楼宇业主未经业主大会同意，其自行选聘物业服务企业可能侵害全体业主的共同利益，不以个体间的缔约自由及履约事实即可导致业主的集体利益和小区的公共秩序无正义需求。再次，因业主自治组织产生并发挥作用后，该自治组织执行业主大会决议可以另行选聘物业服务人，依《 中华人民共和国民法典》第 九百三十九条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，经武汉市武昌区绿地名邸公馆小区业主大会于2023年3月2日和同年8月17日通过业主大会第一、二次会议投票，决定不续聘某甲公司并选聘中化金茂物业管理(北京)有限公司为新物业服务企业后，新物业服务企业在行政部门办理了合同备案手续，无证据证明业主大会决议违法并已被撤销，作为案涉小区业主大会执行机构的某小区第一届业主委员会有权依《 中华人民共和国民法典》第 九百四十九条第 一款规定，要求某甲公司退场，并移交物业管理的全部档案资料及物业用房。
综上，某甲公司的上诉请求，不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十七条第 一款第 一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人某公司武汉分公司负担。
本判决为终审判决。
本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，享有权利的当事人在法律规定的期限内申请执行后，人民法院将依法对被执行人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等执行措施，并可对相关当事人采取限制高消费、列入失信人名单、罚款、拘留等措施，对构成犯罪的，依法追究刑事责任。
审 判 长 胡 劲
审 判 员 张 红
审 判 员 董 力
二〇二六年五月二十五日
法官助理 张延瑞
书 记 员 张 璇
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