辽宁省鞍山市铁东区人民法院
民事判决书
(2024)辽0302民初7365号
原告(反诉被告)：大连某有限公司，住所地：辽宁省大连市沙河口区。
法定代表人：姜某，系公司董事长。
委托诉讼代理人：李磊， 辽宁石忠余律师事务所执业律师。
被告(反诉原告)：宋某。
原告鞍山某公司(以下简称某甲公司)诉被告宋某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，公开开庭进行了审理。原告某甲公司的委托代理人李磊、被告宋某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
某甲公司向我院提出诉讼请求：1、判令被告支付2020年5月1日-2023年4月30日拖欠的物业费3231元；2、请求被告支付利息(计算方式：以3231元为本金，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算，利息从起诉之日起至被告实际给付之日止)；3、案件受理费由被告承担。
事实与理由：1、被告所有鞍山市铁东区的房屋，面积49.81平方米。2、原告与开发商于2008年9月19日签订《前期物业服务合同》，服务至2023年4月30日，合同约定：原告提供小区物业服务，物业服务费标准为1.2元/月/平方米，电梯使用费A座B座：30元/月/户、办公楼部分(c座)50元/月/户，缴费方式为上缴制。3、原告于2008年9月19日起至今为置地新城小区提供物业管理服务，履行服务义务。
4、被告未缴纳其所有的xx房屋，自2020年5月1日至2023年4月30日的物业费和电梯费合计3231元，其中物业费2151元，电梯费1080元。原告通过催告单贴门、电话催收等方式向被告催缴物业费。综上，依据相关法律原告提出上述请求。
宋某辩称，第一、对本案原告提供的《前期物业服务合同》的真实性、合法性不予认可，原告曾用不同版本的合同起诉小区业主，怀疑存在合同欺诈。原告向人民法院提供的是伪造篡改的合同。根据《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百一十四条规定，诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的，法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；
构成犯罪的，依法追究刑事责任：伪造、毁灭重要证据的，妨碍人民法院审理案件的。故请求法院查证合同原件并落实。根据《 中华人民共和国民事诉讼法》第 六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面客观的审查核实证据。
第二、对本案原告提供的《物业服务报告》的真实性、合法性不予认可。对催收照片的三性不予认可，被告从未收到催费通知单，也未见原告为我居住小区提供服务，根据《 民法典》第 九百四十四条规定，被告无需缴纳物业费。
第三、答辩人房屋供暖设施未经国家检查验收合格。根据2011年6月15日某乙公司、大连某鞍山房地产开发有限公司、鞍某公司签订的《供、用热补充协议》中内容要求原告更换供暖设备，2008年至2023年被告因为不能使用供暖设备转其他供暖方式产生的费用应由原告承担。由于房屋供暖未验收，未及时更换供暖设备，未履行《供、用热补充协议》，未提供补偿，原告有过错在先，根据《 民法典》第 一千一百六十五条规定，法院应对原告予以驳回，并赔偿被告暖气未验收，未及时维修带来的损失。
第四、原告于2023年5月1日擅自撤离小区，当时没有接手的物业，没有经过符合法律法规的交接程序，也未与任何单位或政府职能部门交接，对本人居住房和小区整体带来经济损失，安全隐患，属于违法违规行为，根据《 物业管理条例》第 二十九条、第 三十八条，《 辽宁省物业管理条例》第 五十三条、 五十四条、 八十四条规定，原告某戊公司应提供法律所规定的完整纪录，撤离交接清单，全面记录物业交接关键信息，请法院支持。
第五、驳回原告所有诉讼请求并判令原告物业承担本案诉讼费。一是本案原告向法院递交经篡改的合同、意图掩盖初始合同中1.2元物业费中包括电梯费的事实及物业合同5年到期后终止的约定，双方并未签定新物业合同，原告违规继续9年经营并违法收取物业费、电梯费。原告2022年曾起诉小区业主曾某、黄某等多起案件，向法院提交的合同第三章第六条没有收取电梯费条款，第九章第一条写有5年合同期满自动终止，第一章第一条车位534个,本案中物业向法院提交的合同第三章第六条、增加了电梯使用费30元/月/户等电梯费条款，第九章第一条“五年”合同自动终止被删掉，第一章第一条车位不提，前后两份合同公章签字不一致，时间同是2008年9月19日，许多细节都变更，原告篡改合同构成违法，隐瞒业主继续在小区违法经营9年并收取物业费，电梯费，请法院严查并责令原告赔偿被告已交物业费，电梯费及利息。
二是被告没看到原告物业催费通知单，没看到原告物业任何服务过程和结果,不认可《物业服务报告》中提供的照片复印件的真实性。原告提供的多张催收图片不是拍摄的原始载体，且不同年份，日期相同，字迹相同，书写位置相似，附加内容相仿。被告业主门牌上常年被贴小广告，来不及清理，不同时间门牌的左右都会有新旧广告贴频繁更替变换。但是物业所示催收单门牌周围干净，没有任何小广告贴的变化，每张间隔整一年，不可能每年都这么干净，可断定通知单是后期为制造伪证写下并于短期粘贴拍摄造假,并不是在所写时间和诉讼三年期间实际按时张贴送达，且被告从未收到通知单，对其证据三性不予认可，请原告提供照片原始载体供查验,否则承担举证不能的后果，请法院支持。
《物业服务报告》中服务图片因为不是原始载体无法查证存在造假行为，需要查看后台数据。起诉业主的三年时间，物业提供都是2023年物业离撤场前所拍照片，疑是临时摆拍无法证明服务三年长期持续有效存在，对其证据三性不予认可。要求某戊公司提供诉讼期间三年全部记录，包括日常服务记录、设施设备维护记录、环境卫生清洁记录、绿化养护记录、安全管理记录、费用收支记录物业收费凭证、维修资金使用记录、沟通协调记录业主投诉处理记录、会议纪要等全部纪录，否则承担举证不能的后果。
三是涉案房楼上暖气老化漏水、墙面损毁，水淹涉案房屋、涉案房2014年停供暖至今10年暖气不敢使用、损失巨大。某丁公司在2009年对大商新玛特小区室内采暖设计进行了该小区采用的散热器(钢串片散热器)检查，因该散热器存在使用寿命短，易腐蚀等问题，于同年6月通知其整改。2010年4月22日对大商小区进行了勘验，发现室内采暖设施仍采用钢制复合型散热器并未进行任何整改，供热公司再次建议大商地产不使用这种散热器并提出要求更换散热器，供热公司2016年11月11日发出《新玛特项目室内供热设施存在问题的告知函》，问题仍未解决。
于是某己公司、大连某公司、某甲公司签定了《供、用热补充协议》，三个公司作了责任划分。其中第2、3、4、8、10条可以证明某承担了重要责任。住建xx号《鞍山市住房和城乡建公开政府信息告知书》关于大商小区竣工验收备案的相关事项答复如下:“经查询大商小区的备案信息不存在,”即没有通过验收备案。
由此涉案房楼上业主漏水给被告造成的损失，空调损坏换新24某某元，刷墙1200元，暖气散热器漏水是非常严重的问题，影响业主邻里关系，为避免漏水事件发生淹到楼下邻居家，所以涉案房停供热10年至今(要求某赔偿电采暖差价10000元。物业在涉案房业主因楼上发生重大事故时没有及时维修、要求更换暖气加热器不理睬、要求赔偿不给赔偿，不履行三方协议，已经违反民法、物业管理法，请法院责令原告赔偿被告损失。
四是某突然撤离小区所有人员并销毁带走所有小区重要数据资料，造成小区公共收益损失，包括楼内外广告，公共区域出租收益去向不明。小区6个月无物业进入，新物业2024年11月10日进场，这种行为给小区带来巨大安全隐患，人员生命安全及房产贬值的损失和其他损害和伤害。根据《 物业管理条例》第 二十九条规定，要求某戊公司提供撤离交接清单，清单应全面记录物业交接关键信息。
包括:资料文件类1.物业产权资料2.竣工验收资料3.业主资料4.管理资料。设施设备类1.共用设施设备2.办公设施设备3.安防设施设备。财务资产类1.预收费用2.维修资金3.固定资产4.财务账目。
场地空间类1.物业用房2.公共场地3.经营场地。被告在上述提供的证据中已证明物业合同虚假，事实服务不存在，暖气事故未赔偿且被告对原告造成了事实的伤害和经济损失和未按程序交接撤场等，请求法院驳回原告所有诉讼请求并依法对原告进行相应惩罚。
五是基于法律事实和原告长期无视法律的行为和态度，答辩人恳请法院支持被告的全部答辩请求，判令原告物业承担本案诉讼费。
宋某提出的反诉请求，一、请求法院依法追究对反诉被告法人姜积全，律师李磊刑事责任。二、请求法院判令某出示包括保安、保洁、绿化、维修、维保等员工的相关资料，如雇佣合同、薪资流水、社保缴纳记录、打卡记录、外包合同、银行流水以及公共设施设备的维修保养记录、公众责任险投保情况等方面的服务证据。请求法院要求被告出示合同起始2008年9月19日-2023年4月30日连续十五年持续完整的物业服务报告，以上全部文件证明其持续性的提供了相应的服务。
三、请求法院判令反诉被告出示完整的法定撤离交接材料。四、请求法院判令反诉被告向反诉原告至少返还2008-2018年已缴纳的物业费的7170×(100%-80%)累计：1434元。(1.2元×49.81平×12月=717元，717×10=7170元7170×20%=1434元)。
五、请求法院判令反诉被告向反诉原告返还2008年-2018年已缴纳的电梯费。六、请求法院判令反诉被告为反诉原告更换室内供暖设施，赔偿原告因暖气漏水的损失，空调损坏换新24某某元，墙面翻修费用1200元及收费十几年未履约，没有对未经验收不合格的暖气更换维护导致暖气不合格原告不敢使用，停供热十年至今，原告挨冻及转其他供暖方式等损失补偿1000元。七、请求法院判令反诉被告赔偿因其法庭上先后用两版合同上交法院、合同欺诈、伪造催费证据诬告等原因给反诉原告带来的身体损伤、精神损害、名誉等损失，赔偿反诉原告因其不法行为而就医的医疗费用1000元，补偿精神损失费2000元。八、请求法院判令反诉被告物业承担本案诉讼费。
事实与理由：
一、被告合同欺诈，虚假诉讼，应依法追责。2022年物业起诉我小区十几名业主的合同，其中包括曾某和黄某等多起案件，我认为起诉他们的合同具有真实性。部分被起诉的业主要求返还电梯费，后期物业起诉业主的合同才变为本案住建局版本的合同，目前已有四五十人被新版合同起诉，法院住建局有不同两版合同，有后期篡改或是根据不同用途而采用的阴阳合同的嫌疑。
合同都是物业向法院提供的，出现这样的不同，显然是矛盾的。根据《 中华人民共和国民事诉讼法》第 六十四条，请求法院依法对其严格审查并制裁。本案合同来源于住建局，也不能掩盖原告曾向法院出示其他版本合同起诉业主的事实，物业存在合同欺诈，是虚假诉讼。
我到住建局申请公开信息，住建局备案合同的时间等信息不存在，后期合同有没有被篡改，无法查验。招投标备案不完整，只有一份招标邀请书，住建局合同未必为真且不合法，当初没有依法进行招投标没有依法备案，备案时间无法查验，对住建局合同证据的三性不予认可，合法性存疑，无法达成其证明目的。请求法院对住建局合同不予采纳。
物业存在真假合同欺骗法庭行为，请求法庭对合同真伪进行调查，必要时司法鉴定，出具处理意见，构成犯罪的，移交公安机关，依法追究责任。
物业向法庭提交其制造的伪证(催费通知单)，起诉业主。1月21日庭审中,物业向法庭举证的催费证据，经过质证。4月1日开庭依然没有提供拍摄原始载体。物业提供了三组证据：1前期物业服务合同2物业服务报告3催费通知单照片。
作为诉讼代理人，对方律师有审查证据的义务和责任。如对方如存在欺诈造假等行为，请求法院依法追究律师和被代理人的责任，1月21日庭审时，对方仍不提供照片拍摄的原始载体，物业对我没有尽到催缴义务。三年没收到催费通知单，我认为物业催费单后期造假摆拍，并没按所示的时间实际送达。
原告提供的多张催收图片不是拍摄的原始载体，且不同年份，日期相同，字迹相同，书写位置相似，附加内容相仿。被告业主门牌上常年有被贴小广告，来不及清理，不同时间门牌的上,下,左,右都会有新旧广告贴频繁更替变换。但是物业所示催收单门牌周围，干净，且没有任何小广告贴的变化，以上可断定通知单是后期为制造伪证原告一口气写下，并于短期粘贴拍摄造假，并不是在所写时间和诉讼三年期间实际按时张贴送达，且被告从未收到通知单，对其证据三性不予认可，请原告提供照片原始载体供查验，否则承担举证不能的后果。
经调查确认，同我一样被起诉的业主，还存在两起物业催费通知单造假的情况。2024年12月23日，同样为该物业起诉的业主一案中，在铁东区法院法庭审调卷中获得证据。该物业提供的催费照片水印显示华为“Mate305G”，据了解，Mate30系Mate30和Mate30Pro的国内上市时间是2019年9月26日。
而华为Mate30系列5G版于2019年11月1日正式开售。物业在18年催费照片留下19年上市的“Mate305G”手机信息，违背自然规律，定是后期摆拍。以上三个事实证明，物业在法庭上造假，请求法院要求其出示照片拍摄的原始载体，公开照片生成的原始EXIF数据，锁定照片信息，便能查出拍摄时间，确定是否为摆拍，伪证。
否则物业无法洗清作假嫌疑，不仅要承担举证不能的后果，还要承担在法庭制造伪证的责任，请求法院根据《 中华人民共和国刑法》第 三百零六条，三百零七条，《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百一十四条规等定，依法追究反诉被告法人姜积全，律师李磊刑事责任，并处罚金。前期物业服务合同没有依法招投标和没有依法备案。招投标需要备案的内容通常包括以下方面：自行招标备案；
招标文件备案；评标报告备案；中标通知书备案；合同备案。经住建局现场公开信息查询，物业的招投标备案，只有一个招标邀请书，一个合同，没有其他任何材料(包括组织的时间，地点，标书，专家小组名单，业主参加名单，专家人数，评标证明，几家公司参与，具体名字，开标证明，开标公示证明等任何资料)。
物业招投标通常要求有3家或以上投标人，根据《 中华人民共和国招标投标法》规定，当投标人少于三家时，招标人应依法组织重新招标。根据《 物业管理条例》第 二十四条规定，住宅物业的建设单位进行招投标时，若投标人少于3个或者住宅规模较小，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业所在地县级物业管理行政主管部门备案。
根据《 前期物业管理招标投标管理暂行办法》(建住房(2003)130号)第 十一条，招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案:(一)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件;(二)招标公告或者招标邀请书;(三)招标文件;(四)法律、法规规定的其他材料且需在住建部门备案。因除邀请书，招标过程没有其他任何信息备案，没有经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准材料，合同备案时间等信息更是无法查证，不能排除篡改后备案嫌疑，因此物业没有经过依法招标，没有依法备案，合同如何产生，何时备案，合同的合法性存在巨大问题。
根据《 物业管理条例》第 五十七条规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。请求法院判令该合同无效，撤销对我的诉讼。并根据《 物业管理条例》第 五十七条规定依法处置。
二、关于要求被告出示2008年9月19日-2023年4月30日连续15年持续完整服务证明的诉求。根据《 中华人民共和国民事诉讼法》第 六十七条，“谁主张，谁举证”，物业起诉我的是三年的物业费，我没有看到这三年为小区服务，主张收三年物业费，请举证，至少出示2020年5月1日-2023年4月30日三年完连续完整的物业服务记录以证明服务的持续性而不是只有2023年1季度撤离前3个月的报告，并且没有原始拍摄载体支撑。(包括但不限于：日常服务；
设施设备维护；环境卫生清洁；绿化养护；安全管理：物业费收支；公共收益；共有场地出租合同；员工人数；劳动合同；薪资流水；出勤纪录；社保明细；税务报表；专项维修资金使用；沟通协调；监控记录；
公告发布台账；业主投诉处理；服务满意度调查；会议纪要；外包合同等全部纪录。)原告曾向法庭提供两版合同且存在造假催费通知单的嫌疑，我要求其出示《物业服务报告》照片要EXIF数据可查的原始载体，各种记录明细原件，而不是复印件(复印件有篡改嫌疑)，以供查证真伪。
根据现行法律和具体物业服务合同规定，业主是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者已构成物业服务合同的实质当事人。意味着单个业主有权要求物业提供相关服务记录和公开明细，以了解小区共有部分的管理和收益情况、物业服务的履行情况等，行使业主知情权。
三、关于让被告出示完整的法定撤离交接材料诉求。物业撤离，应对依法进行交接，包括:资料文件类1.物业产权资料2.竣工验收资料3.业主资料4.管理资料，设施设备类1.共用设施设备2.办公设施设备3.安防设施设备，财务资产类1.预收费用2.维修资金3.固定资产4.财务账目，场地空间类1.物业用房2.公共场地3.经营场地。经住建局查询物业撤离没有备案撤离交接资料，根据《鞍住建依申请{2025}20号》，按《 物业管理条例》第 三十八条规定，将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
第三十八条，违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正。第五十八条，逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。第八十四条原物业服务企业未按期移交资料、财物或者擅自撤离的，由物业行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，由物业行政主管部门处以五万元以上十万元以下罚款。
四、关于让被告至少返还2008年-2018年原告已缴纳的物业费的的20%，即1434元诉求。两版合同问题反诉被告不给解释，而且从交房起长期全额收取服务费却不作为，业主多次要求始终没有整改。起诉要求交费，却拿不出持续完整有效的服务证据，在长达十多年的收费中，物业一直没有履行供用热“三方协议”，承担约定的服务责任，始终没有对小区未经验收合格，质量不过关的供暖设备进行维护、更换，导致涉案房因暖气质量问题到目前一直不敢开栓，房子不好出租也不方便居住，甚至还发生楼上漏水的情况，反诉原告在与楼上邻居沟通索要赔偿时，产生纠纷，无法顺利获得赔偿，这些物业脱不开责任。
根据《 物业管理条例》：第 三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。当事人可以向有管辖权的人民法院提起诉讼。
在诉讼过程中，业主需提供充分的证据证明物业未履行合同义务，请求法院判决物业承担违约责任，如继续履行、采取补救措施、赔偿损失或减免物业费等。请求法院判令其至少返还涉案房长久来累计已交物业费的20%即1434元。
五、关于让被告返还电梯费的诉求。因两版合同真假为迷，待法院调查确认，要求返电梯费。
六、关于让被告更换原告室内供暖设施，赔偿暖气漏水损失，补偿挨冻转其他供暖损失的诉求。根据《鞍山市住房和城乡建设局依申请公开政府信息告知书》(2022)15号，关于大商国际小区竣工备案事项答复：第二条、大商某小区竣工验收备案经查询信息不存在，证明该项目当时未办理验收备案。第三条、供热问题，根据2016年11月11日有建设单位、某戊公司、某己公司三方签署的《供、用热补充协议》及《关于新玛特购物休闲广场项目室内供热设施存在问题的告知函》内容，证明该项目的供暖设施为不合格。
某己公司、大连某公司、某甲公司签订了《供、用热补充协议》，三个公司作了责任划分。其中第3、4、6、9、10、13条可以证明某承担了重要责任。物业未履行协议，未及时更换供暖设施，未提供补偿，有过错在先。
《供用热补充协议》即“三方协议”第三条明确规定，如该小区所使用的散热器及管道出现氧化、腐蚀、跑冒、滴漏、爆裂等不良现象时，采暖设施由丙方负责维修维护，由此为热用户带来的一切损失均由丙方先行负责，由丙方与乙方结算(丙方为物业，乙方为地产公司)。第二条，采暖设施移交前，由丙方负责该小区室内采暖设施进行维修维护，并保证移交后仍能正常使用。小区暖气至今没有验收，供热公司2016年11月11日发出《新玛特项目室内供热设施存在问题的告知函》说明了大商新玛特小区的室内采暖设施为不合格产品，存在不安全隐患，易造成供热设施损害，请求法院根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条》物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的，或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应与支持。
并根据《 物业管理条例》第 三十五条规定，依法判令物业继续履行、采取补救措施、赔偿损失等，赔偿反诉原告因反诉被告不按协议规定维修维护，造成涉案房被淹的空调损坏换新24某某元，墙面损失维修1200元，及不能正常开栓供暖转电采暖和挨冻造成的经济损失1000元。
七、关于让被告赔偿因虚假诉讼合同欺诈给原告带来的精神损失，医疗费用请求。物业不知道服务到何时，撤离没撤离，长期不作为，多年没联系，几年后却突然用造假的催费单起诉，将我告上法庭，严重干扰了我的工作生活，法院通知我时我正在外地给母亲治病，自己的基础疾病也在按期检查治疗中，应诉前期三次夜间头部剧痛，精神方面也产生焦虑，抑郁，严重失眠等症状。再加两版合同的存在，给我造成巨大困扰。因物业两版合同，虚假诉讼，伪造证据等行为，导致我耗时费力，就医产生的费用，如对方存在合同欺诈，虚假诉讼，伪造证据等行为，请求法院判令其赔偿我就医花销1000元，补偿精神损失2000元。
八、关于让反诉被告物业承担本案诉讼费的请求。我三年没交物业费：因为我不知物业还在我小区，没有看到事实服务，根据《 民法典》第 九百四十四条并且没有收到催费通知，物业也没有和我取得有效联系，且不知其于2023年撤离，没看到公示，导致我当时认为他早不干了。物业没有依法招投标并备案，法院、住建局等出现不同版本的两份合同，没有为事实服务拿出详细连续完整有力证据，就连催收都不敬业，还在法庭作假。缓交物业费的重要原因是为保护权利，及时止损。对方在履约期间，未履行的职责，未尽的义务，违法违规的行为，损害业主利益的举动，业主有权利知情。
我将来最终是否交物业费取决于终审的判决。出现两版合同，先有的曾某合同，我相信其真实性，后出来的起诉我的来自住建局的合同我相信其真实性，两份合同在一起是矛盾的。如被判定我需缴纳物业费，那么物业不作为，不履责等损害业主权益的行为，给我带来财产，身体，精神，名誉，安全方面的损失，我要求赔偿服务期间违法违规的操作，我要求依法处罚。物业的两版合同到目前为止都没有解释清楚，且在法庭上用伪造的催费通知单起诉业主。反诉被告物业应承担本案诉讼费，并综合考虑物业的合同性质，服务履行实况，责任承担情况，发生损失情况，法庭造假行为等以上全部情况，站在双方权利义务对等的角度，依法对本案双方进行判决。
某甲公司辩称，一、关于《前期物业服务合同》答辩人在本诉中出示的《前期物业服务合同》是在鞍山市住房和城乡建设局备案的合同，根据《 物业管理条例》规定，住建局作为某戊公司的主管单位，负责物业管理活动的监督管理工作，应当以备案合同为准。案涉不动产已经交付应视为验收。反诉人作为案涉不动产(产籍号xx)的所有人，已经收房并使用，按照相关法律规定，应当视为验收合格，其缴纳物业费电梯费的义务也从建设方转移给了业主，反诉人作为物业服务的相对方，应当由其缴纳物业费和电梯费；
二、答辩人在该小区服务期限为2008年9月19日至2023年4月30日。根据市住建局备案的《前期物业服务合同》第三十一条约定“本合同期限自2008年9月19日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”在答辩人服务期间，该小区仅有答辩人一家某戊公司进行服务，且该小区并未成立业主委员会，所以答辩人服务截止日期应当是2023年4月30日；
三、关于返还反诉人2013年-2018年的物业费电梯费。反诉人要求返还的期间为2013年-2018年，而反诉被告起诉反诉人要求支付的物业费电梯费的时间为2019年-2023年，二者并非建立在相同的事实基础上，反诉被告起诉反诉人的结果不会对反诉结果产生影响，所以该反诉请求不应当并入本案进行审理，应予驳回；四、关于供暖设施漏水给反诉人造成的损害问题。
反诉人室内供暖设施漏水，应当是反诉人与开发商之间基于房屋买卖合同产生的侵权责任纠纷，答辩人并不是该纠纷的适格被告，与本案也不是同一法律关系，不应当列为本案反诉请求，所以该诉请应当另案起诉；
五、关于物业服务报告，反诉被告已经在本诉中列举了服务合同内容，完成了举证责任；六、宋某要求出示完整的撤销材料，该点诉请与本案没有关联性；七、关于精神损失费，该诉请与答辩人没有因果关系，也并不是同一法律关系，应予驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2008年9月19日，大连某鞍山房地产开发有限公司(甲方)与某甲公司(乙方)签订《前期物业服务合同》，合同约定：某甲公司为大商某小区提供前期物业管理服务，本合同期限自2008年9月19日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费及电梯使用费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，物业服务费住宅A座B座：1.20元/月/平方米、电梯使用费A座B座：30元/月/户；
甲方、业主或者物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按《前期物业服务协议》及《业主临时管理规约》的规定向乙方支付违约金。
另查，宋某在某甲公司所服务的大商•某小区内拥有住宅一处(产籍号xx),建筑面积为49.81平方米。宋某欠付自2020年5月1日到2023年4月30日期间的物业费3231元(计算方式：1.2元×49.81平×12月)、电梯费360元(计算方式：30元×12月)。
再查，2020年9月27日，大商物业小区选举业主委员会，2020年10月10日，大商某小区对投票选举业主委员会主任、副主任人员名单进行公示。2022年2月27日，鞍山市大商某小区业主委员会发布《关于解聘和选聘物业服务企业的通知》“鞍山某公司因拒绝履行前期物业服务协议中相关义务的条款，物业服务中存在严重瑕疵，在业主长期多次强烈要求下，某戊公司始终没有实质性的整改措施和结果，严重侵害了业主权益，给广大业主造成各种损失和不便，业主权益得不到保障。
根据前述事实且前期物业服务协议早已到期，根据国家相关法规，业委会依法决定某丙公司，要求某戊公司自即日起60日之内准备好相关小区资料，做好撤出物业管理区域的准备，待业委会选聘出新的物业服务公司后，做好交接工作，规范、有序、合法退出本小区。”某甲公司为大商•某小区提供物业服务至2023年4月30日后撤离该小区。
本案的争议焦点为一、宋某是否应当向某甲公司支付物业服务费及电梯费，如支付，物业服务费及电梯费具体计算标准及数额？二、前期物业服务合同是否合法有效，如无效，某甲公司是否应当返还宋某2008年至2018年物业费及电梯费，是否应当支付利息？三、某甲公司是否应赔偿宋某因暖气漏水造成的损失，空调费用、墙面损失等，因无法供暖产生的差价损失及利息？某是否应赔偿宋某因被起诉而产生的医疗费、精神损失费、名誉损失费等各项损失？
关于争议焦点一、大连某鞍山房地产开发有限公司与某甲公司签订的《前期物业服务合同》，不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效。《 中华人民共和国民法典》第 九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”本案中，宋某作为案涉房屋的业主，接受了某甲公司提供的物业管理服务，理应按照合同的约定向某甲公司支付相应的物业服务费。
根据宋某提供的证据某在履行合同义务时，某在服务质量上确实存在瑕疵。某甲公司所提供的证据不足以证明对上述问题及时采取整改措施，即未完全遵照双方签订的《前期物业服务合同》中明确规定的各项服务标准与要求，应视为其未全面履行物业服务合同所规定的义务，因此应当相应减少应支付的物业费，以体现服务与费用之间合理的对等关系。故宋某应依据《前期物业服务合同》所规定的物业服务费缴纳标准按80%比例支付相应的物业管理费即1720.8元(计算方式：2151元×80%)。
关于某甲公司要求宋某给付电梯费1080元(计算方式：30元×36月)的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
关于某主张的利息，鉴于案涉房屋所在小区的实际情况，某在物业管理的某些方面存在一定瑕疵，不能达到全体业主的满意程度，故为了更好维护双方的合法权益，减少矛盾，化解纠纷，故对某提出的利息请求，本院不予支持。
关于争议焦点二，宋某主张某所提供的《前期物业服务合同》系虚假伪造，未经过真实有效的招投标及政府备案，不具有合法性，2008年至2018年物业费及电梯费应当返还一节，因宋某提交的证据不足以证明案涉前期物业合同系虚假伪造，亦无法证明案涉前期物业合同存在无效事由，对宋某此节主张本院不予支持。关于宋某提出的案涉前期物业合同招投标程序不合法，未依法备案，根据《 物业管理条例》第 二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业”，该规定系对交易方式的倡导性规范，而不是禁止以非招投标方式选聘物业服务企业的行为本身，开发商未经招标选聘物业服务人并不损害国家利益和社会公共利益，故本案中案涉小区的开发商是否经招标程序与某甲公司签订前期物业服务合同，并不必然导致案涉前期物业服务合同无效，故宋某提出的此项主张本院不予支持。
宋某作为某甲公司提供物业管理服务的小区的业主，2008年至2018年接受了某甲公司提供的物业管理服务，理应按照合同约定向某甲公司支付相应的物业管理费，故宋某要求某甲公司返还2008年至2018年物业费及电梯费的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点三，关于宋某提出的要求某甲公司赔偿其因暖气漏水造成的损失、空调费用、墙面损失等，因无法供暖产生的差价损失及利息的诉求，因要求赔偿漏水所造成的损失、供暖损失等诉求，与本案并非同一法律关系，宋某可另行主张权利。
关于宋某主张因某起诉物业费为虚假诉讼、合同欺诈而产生的医疗费、精神损失费、名誉损失费等主张，原告虽提供其住院病历及票据，但未提供证据证明该费用及主张的各项损失是因物业起诉行为导致的，即无法证明双方之间具有因果关系。故宋某此项主张本院不予支持。
关于宋某要求某甲公司出示撤离交接材料的诉讼请求。根据《 中华人民共和国民法典》第 九百四十九条，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。并根据2022年2月27日，鞍山市大商某小区业主委员会发布《关于解聘和选聘物业服务企业的通知》：“要求某戊公司自即日起60日之内准备好相关小区资料，做好撤出物业管理区域的准备，待业委会选聘出新的物业服务公司后，做好交接工作，规范、有序、合法退出本小区。
某甲公司为大商•某小区提供物业服务至2023年4月30日后撤离该小区。”由此可见，上述材料的退还和交接工作的对象并非单一业主本人，故此项主张本院不予支持。
关于宋某要求某甲公司出示2008年9月19日-2023年4月30日连续15年的服务证明，包括但不限于：日常服务、设施设备维护、环境卫生清洁等诉求，与本案并非同一法律关系，宋某可另行主张权利。
关于宋某主张的刑事责任，不属于民事诉讼审理范围，本院不予处理。
综上，依照《 中华人民共和国民法典》第 四百六十五条、第 五百零九条、第 五百七十七条、第 五百七十九条、第 九百三十九条、第 九百四十四条、《 最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第 九十条之规定，判决如下：
一、宋某于本判决生效之日起十日内给付鞍山某公司物业费1720.8元、电梯费1080元，共计2800.8元；
二、驳回大连某有限公司其他诉讼请求。
三、驳回宋某全部反诉请求。
如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依
照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，反诉案件受理费50元，由宋某负担案件受理费43.34元及反诉案件受理费50元共93.34元。于本判决生效之日起七日内向鞍山市铁东区人民法院缴纳，逾期未缴纳本院将依法强制执行。应予退还大连某有限公司6.66元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于某
山市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应按照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 二百四十八条之规定向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
审 判 员 侯 俊
二〇二五年九月十八日
代理书记员 李美慧
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