济南市历下区人民法院
民事判决书
(2021)鲁0102民初12243号
原告：济南诚建物业管理有限公司，住所地济南市历城区洪兴路某某洪兴大厦某某。
法定代表人：菅仲涛，总经理。
委托诉讼代理人：张继海，山东海扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张军，系该公司员工。
被告：员灿伟。
原告济南诚建物业管理有限公司(以下简称诚建物业)与被告员灿伟物业服务合同纠纷一案，本院2021年10月18日立案后，根据《 全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告诚建物业的委托诉讼代理人张继海、张军，被告员灿伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
诚建物业向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告支付拖欠原告的物业管理费2660.02元及利息(自逾期之日起，以上述欠费数额为基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率计算至判决生效之日止)，违约金3263.12元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告员灿伟为诚基中心小区3-1-209室业主，原告受历下区诚基中心业委会委托，对诚基中心小区进行物业管理，被告的房屋面积为50.38㎡，物业费用为2.4元/月·㎡，每月物业费120.91元。
但被告自2019年7月1日起至2021年4月30日拖欠物业费共计2660.02元，原告多次要求被告支付，被告均置之不理。因被告逾期支付上述费用，被告还应按照《物业服务合同》及相关约定，自逾期之日起按照每天千分之三向甲方交纳违约金，计3263.12元，合计欠费5923.14元。被告的欠费行为对原告造成严重损失，为维护自己的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求法院判如所请。
员灿伟辩称，起诉状所述“被告拒不按时缴纳物业费”是因为原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已造成违约。一、按照《关于公布我市普通住宅物业服务等级标准及物业服务收费基准价格的通知》(济价费字76号)，诚建物业收取2.4元/月/平，诚建物业公司收费标准超过五星级收费标准。根据济南市普通住宅物业服务等级标准五星级标准所规定引述：1、综合管理服务(一)物业服务企业应向业主提供物业服务手册；
原告从未给小区业主提供，也未见公示。(二)承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全；原告从未提供给小区业主，也未见公示。(三)客户服务接待场所工作时间不少于12小时，其它时间设置值班人员；
设置并公示24小时服务电话；城建物业电话大多数处于占线、无人接听状态，尤其是下午五点之后，即使能够接听，工作人员也会告知领导不在，维修工人下班，服务电话形同虚设。(四)24小时受理业主或物业使用人报修；
急修15分钟内到达现场，6小时内修复；一般修理1日内完成(预约除外)；服务电话形同虚设，电梯都能关停一两个月，还能指望普通维修吗？打了也是浪费电话费，徒增烦恼，业主只能被逼自行解决。
(四)对业主或物业使用人的投诉在24小时内答复处理；12345投诉物业，物业都依然我行我素，还指望物业24小时答复。(五)住宅小区项目经理应具有注册物业管理师资格，有3年以上住宅小区项目经理任职经历；
从未进行公示，是否具备资格、任职经历存疑。(六)能提供6种以上便民(无偿)服务，如代收邮件、电瓶车接送、配置手推车、短时间内物品存放、配备雨具、信息咨询等；如果真能便民，“诚建物业和诚基业主矛盾”也就不可能积怨已久。
(七)每年开展4次以上一定规模的社区文化活动，节假日有专题环境布置；原告从未开展任何社区文化活动。(八)每年的沟通面达到小区住户的100%，每年至少2次征询业主对物业服务的意见，并定期向业主发放物业管理服务工作征求意见单，满意率达95%以上，对物业服务不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达95%，处理率达95%以上。
原告从未开展征询意见，如果征询意见达到100%，早就换物业了，满意率95%以上就更不可能了。社区居委会组织的征询换城建物业公司能够达到这个数，结果是2021年5月终于被换掉了。然而原告从提供服务至今从未进行过一次调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化，对于小区不按时交物业费的业主也未从进行入户或电话调查是什么原因不交物业费以及如何解决业主问题让业主去主动缴纳物业费，原告没有从服务的角度去解决问题，出现不交物业费的情况后，发律师函最后法院讼诉。
二、房屋管理与维修养护服务(一)房屋管理1.制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度；原告从未进行公示，即使有，能够按照制度规定执行吗2.每年第四季度制定下一年度维修养护计划；原告从未进行公示，电梯、小区雕像、路灯、水池损坏严重。
3.小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元(门)、户门标号标志明显；原长城物业公司设置过，诚建物业接手后，因维护不及时损坏严重，不能发挥作用。4.房屋外观完好、整洁；
对外墙面砖、涂料等装饰材料进行定期巡视，发现脱落、有污迹的及时编制维修计划，适时组织维修；电话告知都不能进行维修，怎么能够主动作为。5.楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部位及设施牢固、无裂缝、无破损，使用安全；
楼道、扶手“尘土一尺厚”，垃圾满地，清理不及时。新闻报道为证。6.室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持统一、美观，无安全隐患或破损；五花八门，百家争鸣。7.对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关行政主管部门。
只要不影响收取物业费，诚建物业公司不会管。现小区楼顶仍存在私搭乱建。(二)维修养护1.物业服务企业应根据小区实际建设情况，做好下列房屋维护巡查工作并做好记录，包括：(1)每年1次观测房屋结构，发现特殊情况及时上报，必要时请专业单位进行检测评定；
(2)每季检查1次墙体、墙面；(3)每季检查1次顶棚；(4)每季检查1次楼梯、扶手；(5)每季检查1次屋面保温隔热层、防水层；(6)每季检查1次天台扶栏、公共防盗网；(7)每季检查1次散水坡、雨檐台、连廊；
(8)每季全面检查1次楼板、地、地面砖9)每季检查1次通风口；(10)每半月巡查1次小区各标识；(11)每周全面检查1次公共门窗；(12)每周巡查1次路面、侧石、窨井盖等；(13)每周巡查1次围墙；
(14)每周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、健身设施、儿童乐园等。以上14条内容均未见城建物业公司实施。如果实施了小区公共门窗、地、地面砖亭、水池等不可能损坏严重。2.在房屋巡查中发现损坏的应及时安排专项修理；
依照合同约定，属于物业服务费用中支出的维修项目应在24小时内组织维修；需要动用住宅专项维修资金的，应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，并在24小时内向业主委员会提出书面申请，根据业主大会的决定组织维修；电梯动用公共维修基金修复后达不到质量要求，还是频繁损坏。
消防设施缺失，处于瘫痪状态，小区垃圾遍地，业主多次反映均未能解决。(三)装饰装修管理1.受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知业主或物业使用人装修须知和注意事项；2.装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻、制止，拒不改正的，报告业主委员会和相关行政主管部门；
3.装饰装修结束后进行检查，对违反装饰装修管理服务协议的按照约定处理；4.装修产生的建筑垃圾应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在2日内清运。诚建物业公司不会主动告知，本人房屋进行二次装修期间从未接到任何告知。
也未见到任何诚建物业公司人员进行巡查。三、共用设备设施运行、维修、保养服务(一)公共照明
1.院落、楼道照明巡查每周1次，不定期巡视，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡；2.保持公共照明灯具清洁，院落照明灯按时开启，亮灯率100%，满足使用要求；3.公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次，保证工作正常；
灯具无损坏、无变形、完好率100%。楼道电灯损坏“十不存一”，进入楼道漆黑一片，电话沟通物业均未得到回应，倒逼业主自行解决，家门口的小灯坏了不给换，业主自行更换。(二)雨污水排放1.公共污水管道每季检查1次，视情况进行清通，排水畅通；
2.雨水管道、化粪池等部位每季检查1次，每年清理两次，保证排水畅通，无堵塞；3.污水提升泵每半年检查保养1次，定期对化粪池进行清挖、清抽，集水坑定期清理；4.雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖；
5.不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆，损坏井盖及时更换。小区地下室多次被淹，损失严重，臭气熏天，污水横流。(三)安全防范设施物业服务企业应根据小区安全防范设施配备的实际情况，做好下列维护保养工作：1.监控系统：(1)设备设施24小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰；
(2)按设备使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养；(3)系统发生故障，能及时修复；需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案，并采取相应防范措施。监控损坏不能及时修复，车辆丢失严重，文东辖区诚基中心偷盗率高居榜首。
2.门禁系统：(1)每周巡视1次，保证系统工作正常；(2)门锁、对讲主机检查保养每季1次；(3)系统发生故障，一般性故障2小时内修复；较为复杂的故障2日内修复；需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案，并采取相应防范措施。
门禁损坏严重，早就失去作用，业主凑钱安装门禁，钱去哪了。3.周界防范系统：(1)主机除尘，压线端子牢固，对射探头牢固性检查每年1次；(2)报警系统有效性测试每周1次，中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号；
(3)系统发生故障，一般性故障1小时内修复；较为复杂的故障24小时内修复；需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案，并采取相应防范措施。未设置，没有任何防范系统。(四)防雷接地系统1.每年对避雷装置进行2次检查，锈蚀、变形、断裂部位及时修复；
2.高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试，保证其性能符合国家规定。损坏严重，现场为证。(五)景观配套附属设施设备1.按时开启；2.每月检查1次，发现损坏及时修复，需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案；
3.重大节日前对景观附属设施设备进行安全功能检修，保证各项设施运行正常。损坏严重，现场为证。四、协助公共秩序维护服务(一)人员要求1.专职公共秩序维护人员以中青年为主，应身体健康，有较强的责任心，并定期接受专业培训；
2.能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、安防器械和设备；3.配备对讲装置或必要的安全护卫器械。配置的保安、保洁年龄老化，平均年龄55-65岁。从未见到、听说诚建物业公司进行组织培训(年龄这么大，怎么培训)。
(二)门岗1.建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位；2.值班电话畅通，接听及时；3.各出入口24小时值班，主出入口双人值勤，7:00～9:00、17:00～19:00设立岗，按要求进行出入车辆管理、访客登记；
4.对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实；5.对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问，阻止小商小贩、可疑人员随意进入；6.保持出入口环境整洁、有序，道路畅通。只有大门口、车库设置收费人员。
“开放式小区”就谈不上出入车辆管理、访客登记。(三)巡逻1.制定详细的巡查方案；公共秩序维护人员应配备巡查器材，按指定的时间和路线每2小时巡查1次，重点部位增加巡查频次；2.每日定时巡查楼梯间等楼内公共区域，保持楼梯间畅通，无擅自占用、乱堆乱放现象；
3.巡查中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。这几年就见过不到一周左右的巡查，有60多岁保安班长带领。(四)车辆管理1.按车辆行驶要求设立标识牌和标线，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，地，地上车位标识规范条件的住宅小区宜设立临时停车位；
2.按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正；3.非机动车应定点停放。未设置标识牌和标线。临时停车位全部用于出租收益，临时车就无从停放。(五)监控1.设有监控室的应有专人24小时值班，交接班记录规范、详实；
2.监控室收到报警信号后，公共秩序维护人员应在10分钟内赶到现场进行处理；3.监控的录入资料至少保持30日，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行；监控损坏严重，偷盗事件频发。(六)紧急事故防范1.对洪涝、地、地震等突发性自然灾害灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人；
事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施；2.对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时报告相关部门，并协助其实施维修；3.每年组织2次以上应急预案演习。从未进行应急演练练习。五、保洁服务(一)楼内保洁1.楼层通道和电梯前厅，每日清洁2次，每日湿拖1次，保持干净整洁；
楼梯台阶每日清洁1次，每周湿拖2次，干净整洁；2.楼梯扶手、窗台、防火门、消防栓、指示牌每日清洁1次；栏杆每周清洁1次；3.天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每月清洁1次，目视无积尘、无蜘蛛网；
4.楼内共用门窗玻璃，每月擦拭2次，玻璃明亮，目视干净。达不到标准要求，垃圾满地，消防隐患大，消防栓、指示牌、天花板、公共灯具、墙面、踢脚损坏严重，不要说基础设施等建筑设施存在缺陷，人口基数大，极易造成生活垃圾的短暂性堆积及基础设施的破坏，就是不作为。(二)外围保洁1.道路每日保洁2次；
雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行；2.绿化带每日保洁2次，秋冬季节或落叶较多季节增加保洁次数，目视无杂物；花坛表面洁净无污迹；3.水景开放期内，定期清洁，定期对水体投放药剂或进行其它处理，水面无漂浮物，水体无异味；
4.休闲娱乐、健身设施每日擦拭1次，每周刷洗消毒1次，设施表面干净；5.3米以下庭院灯、草坪灯每周清洁1次，目视干净；6.标识、宣传牌、信报箱、景观小品每周清洁1次，目视干净；7.天台、明沟、上人屋面每月清洁1次，无垃圾堆放，排水顺畅；
8.设有公共卫生间的，每日清洁2次；每周2次对公共卫生间进行消杀。达不到标准要求，垃圾满地，消防隐患大，消防栓、指示牌、天花板、公共灯具、墙面、踢脚损坏严重，不要说基础设施等建筑设施存在缺陷，人口基数大，极易造成生活垃圾的短暂性堆积及基础设施的破坏，就是不作为。
(三)垃圾收集与处理1.垃圾桶布局合理，垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾、无垃圾外溢、无污水、无明显异味；2.建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放，及时外运；3.垃圾桶、果皮箱每日清洁1次，每周消杀1次；
4.能正常使用并维护垃圾生物处理设备、中水处理设备等；垃圾满地，分类不明确，响应国家政策垃圾分类不积极，不要说基础设施等建筑设施存在缺陷，人口基数大，极易造成生活垃圾的短暂性堆积及基础设施的破坏，就是不作为。(四)卫生消杀蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀2次，其它根据季节和当地情况制定具体计划；
灭鼠每季进行1次，无明显鼠迹。疫情这么严重期间，都没见进行消杀，绿城物业接管以后组织人员多次在楼道电梯口等进行消杀。六、绿化服务(一)绿化养护有专业人员对住宅小区实施绿化养护管理，并做到：1.对草坪、花卉、绿篱、树木等定期进行修剪、养护；
2.定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于2%；3.对草坪、花卉、绿篱、树木等适时补植更新，缺株率小于3%，存活率不小于95%，行道树缺株率小于3%，土地无明显裸露；4.绿篱、色带及造型植物轮廓清晰、层次分明，无残枝败叶，造型植物枝叶紧密、圆整，观赏效果良好；
5.适时进行防冻保暖；定期喷洒药物，预防病虫害；6.树木每年修剪1次以上，树冠整齐，侧枝分布均匀，根干部无萌枝，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦；7.定期组织浇灌、施肥和松土；
达不到绿化养护要求，绿化死亡率高。(二)环境布置1.绿化总体布局合理，乔、灌、花、草配置得当、层次丰富，视觉效果良好，满足居住环境需要，无侵占现象；2.绿地设施及硬质景观保持常年完好，无人为破坏现象；
3.设有景观湖的，保持三季有水，每年春季可投放观赏鱼苗，水质良好，每月至少补水1次，每年清淤1次；4.重大节日或庆典活动，对公共区域进行花木装饰；5.加强绿化宣传，对古树名木保护措施到位，使其生长正常；
对稀有树木进行挂牌标识，注明其名称、科属、产地、生长习性等。达不到标准要求，13号楼前景观湖从未进行过注水，9号楼游泳池损坏严重，下雨后不进行清理，臭气熏天。七、特种设施设备维护运行服务标准1.电梯
(一)电梯设备运行情况每日巡查1次，记录规范、详实；(二)保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好；(三)委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期进行保养，每年进行安全监测，并在轿厢内张贴《年检合格证》；
对维保单位保养工作进行监督，保存相关记录；(四)电梯发生故障，物业管理人员应及时通知电梯维保单位，并督促维保单位对故障进行修复，一般性换件维修1日内完成，较为复杂维修3日内完成，需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案，并采取相应防范措施；发生困人或其它重大事故，物业管理人员应立即通知电梯维保单位，并在15分钟内到达现场开展应急处理，协助专业维修人员进行救助；
物业服务企业应保存相关记录；(五)电梯轿厢地面、轿厢四壁每日清洁1次，灯饰及轿厢顶部每月清洁1次，保持干净、整洁。达不到标准要求，电梯故障率高，维修不及时，不要说电梯发生故障后电梯公司均积极组织员工维护。
十次电话，能有一次能来看看就很不错了。一年电梯故障50-60“很正常”？更不要说动不动就动用维修基金，价格高于市场价太多，而且大修完，时不时还是坏个不停，所以不要拿着几份工作记录、交接表等所谓的证据来体现物业公司为小区提供了服务。
2.自动消防设施(一)设有消防控制室的住宅小区应实行24小时值班制度，每班不少于2人；防火巡查人员、自动消防系统操作人员应取得国家认可的职业资格证书，持证上岗；(二)每半年对所有的火灾探测器、消防喷淋进行一次时效模拟实验，每2年对探测器进行清洗，及时更换失效的器件；
(三)物业服务企业应委托具备资质的检测、维修保养机构每年对自动消防系统至少进行1次全面检测和维保，并做好记录。达不到标准要求，消防设施过期、损坏，从未见过诚建物业公司组织更换、养护、维修。八、建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理费的收支状况。
从业主入驻至今从未对财务收支进行公布。九、停水、停电在接到相关部门通知后，按规定时间提前通知用户。每年停水电在七八次左右，但只有两次提前公告。十、公共秩序维护小区主出入口24小时值班(其中12小时立岗)。
夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录。小区东门保安亭24小时无人值班已变成放置杂物的仓库，只有距岗亭二十多米的停车场收费亭内有一名保安，摄像头夜间基本无法使用，人和汽车车牌都无法看清还经常不开机，导致每年都有多户业主家被盗，其中一位业主一年中被盗多次。很多业主汽车被划被刮蹭。
收的车辆停车费及管理费就没有对业主负责，形同虚设。十一、根据 物权法第 八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
以及 物权法第 七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
诚建物业公司私自将本该属于所有业主共有的公告栏、电梯内等其他位置放置商业广告牌收入费用，并且没有向业主公布其收入的流向，其广告和车位收益及应该为全体业主共有，诚建物业公司的行为严重侵害全体业主的权利。应扣除必要成本后转入小区的公共维修基金内并向业主公布收支情况。十二、其他1.小区9号楼13号楼前两个水池，从第一批业主入驻至今从未注水使用。
违反物业管理费用构成包含：物业公用设施设备的日常运行、维护费用以及“ 物业管理条例”消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房(棚)、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护。2.业主缴纳物业费原告只开收据拒绝开发票，违反《 发票管理办法》和《 税收征收管理法》涉嫌偷税漏税。3.小区内损坏的公用设施设备常年没有更换,全部单元的单元门锁损坏没有及时更换，单元门敞开任何人都可以随便进出。
电梯故障率高，经常有业主被关在电梯里,曾有过新闻报道。4.电梯广告、公共停车位、公共区域广告、信号基站灯等公共收益未进行公示，未明确去处。5.原本电梯四壁干干净净赏心悦目，结果“诚建物业”来了后，各楼电梯内在没有经过业主同意的情况下，私自按上了电梯广告，五花八门的海报影响美观，并且电梯广告的盈利去处也不得而知。
按照《 民法典》第 二百七十八条所规定应由业主共同决定的“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”的情形，上述共同决定应经双“三分之二”以上业主参与表决，由参与表决的双“四分之三”以上业主同意，因此，在小区包括电梯在内的公共场所、公告设施上经营广告或者进行其他收益，应当经过业主共同决定，物业公司不得擅自引入广告。6.电梯广告的收益，没有公示，收益也从未明确去处。导致小区路灯长年不亮，监控能正常运转的十不存一，公共设施(游泳池、雕塑、花坛等)年久失修，损坏严重。
按照法律规定：扣除合理成本后，归业主所有。《 民法典》第 二百八十二条规定“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”另外，《 物业管理条例》第 五十四条也规定了，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
同时，对于专项资金的使用情况，业主有权要求定期更新和公开。如果小区签订了物业服务合同的话，根据《 民法典》第 九百四十三条的规定，物业应当定期向业主公开服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等，可以是公开在小区的公告栏、业主的微信群等业主方便知悉情况和获得信息的地方。该部分收益应该优先用于小区改造或提升小区环境，实际情况路灯、监控、小区公共设施损坏严重，物业未尽相关责任义务进行维护，也从未公示收益支付去向。
7.诚建物业将小区小区空置空间擅自改成了停车位，这部分的车位收益从未进行公开。根据 民法典第 二百七十五条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这种情况下建设的停车位归业主共有，且要首先满足业主的需要。
如果小区改建后的停车场对外营业，收取一定的费用，那所得收益，根据相关法律法规的规定，应当用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。8.对于楼道电灯损坏，公共部分的瓷砖损坏，多次电话、现场告知物业均不回应。《 民法典》修改后对于业主权利的保护，较之前的《 物权法》更加全面和清楚。
根据法律法规的规定，物业应接受业主的监督并及时答复业主对物业服务情况提出的询问；当业主的合法权益受到侵害时有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，业主可以向有关行政主管部门报告或者投诉(12345投诉多次也效果不大)，也有权诉至法院请求其承担民事责任。
9.合同未明确单独收取车辆管理费，物业收取每月90元/辆车辆管理费(不缴费车辆不能进出车库)。开发商车位物业代收车位费232元，且收取后不对车库卫生进行打扫，车库灯损坏不进行更换维护，遇到车库故障不进行解决，只收费不履行责任义务。
根据《 山东省物业服务收费管理办法》的规定，物业公共服务费是物业服务企业按照物业服务合同约定，在物业管理区域内从事房屋以及配套设施设备和相关场地的日常管理、维护保养、绿化养护、卫生保洁、公共秩序维持、安全防范协助等公共性服务，向业主或者物业使用人收取的费用。如果是合同约定属于单独另收费等情形，业主有义务缴纳该笔费用，如果合同约定此类费用已包含在物业费中，业主有权不再多交。十三、引述“ 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释”。
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。十四、根据《 合同法》第 67条对“先履行抗辩权”作了规定，即“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。
十五、答辩请求综上所述，被告延迟缴纳物业费是因原告首先没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，存在物业收费定价严重不合理的情况，所以被告有权根据“ 合同法”第 67条规定，拒绝履行约定暂时拒绝交纳物业费用。在原告按合同执行解决执行下面列出的约定及问题后，被告再缴纳所欠费用。1.原告物业公司在判决日后15天内在小区公告栏公布每年物业费用的收支情况。
2.原告物业公司在判决日后15天内在小区公告栏公布车位租金及小区内各广告位租金的收入及流向。3.对所有业主进行入户满意度调查，针对业主问题进行合理解决。4.在9号楼前、13号楼前的游泳池、水池一个月内进行修复。
5.对于公共区域损坏的设施一个月内进行修复完成。6.对于不能补救的组织小区活动、维修等物业费折扣计算。综上，原告未尽到《物业服务合同》约定的管理维护义务，无权向被告主张物业费。被告提请法院责令物业公司根据自己的服务制定合理物业费，并取消违规收取滞纳金，由原告承担此次讼诉相关费用，积极配合街道、业主委员会妥善处理诚基中心遗留问题，而不是滥用法律手段伤害诚基业主的正当权利。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年11月19日，济南市历下区诚基中心业主委员会作为甲方与乙方诚建物业签订《物业服务合同》，合同约定服务期两年。合同到期后，双方于2017年11月19日续签第二份《物业服务合同》，该份合同于2019年11月18日到期，后根据济南市历下区诚基中心业主委员会2021年4月28日出具的《关于终止诚基中心物业管理服务的函》可以确认，诚建物业自2015年11月19日至2021年4月30日一直为诚基中心业主提供物业服务。《物业服务合同》约定“诚建物业为诚基中心提供物业服务，物业费2.40元/月/平方米，物业服务费用由业主及物业使用人应按其所拥有或使用物业的相应收费标准按半年交纳物业服务费用(也可按季度、按月交纳)；
业主及物业使用人应在每个交费期的第一个月的10日前履行交纳义务；业主及物业使用人违反本合同，不按合同的收费标准和时间交纳有关的费用的，乙方有权要求补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。”。
员灿伟系诚基中心3号楼1-209的业主，房屋建筑面积为50.38平方米。在诚建物业提供物业服务期间，自2019年7月1日至2021年4月30日期间物业管理费共计2660.02元，员灿伟至今仍未交纳。
本院认为，原告诚建物业与济南市历下区诚基中心业主委员会签订的《物业服务合同》为双方真实意思表示，内容不违反法律规定、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，另根据《 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 一条的规定：“建设依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”据此，上述《物业服务合同》对包括被告员灿伟在内的涉案小区业主均具有约束力。
本案中，原告诚建物业已实际为涉案小区提供物业服务，因物业服务具有整体性特点，物业服务质量应由全体业主集体进行评价，在物业服务存在一般瑕疵的情况下，通过整改和补救措施可以改善，业主并不能以此为由不缴纳物业费。被告员灿伟应按照物业服务合同的约定向原告诚建物业支付物业服务费2660.02元。因此，原告诚建物业要求被告员灿伟支付物业管理服务费的诉求，理由正当、要求合法，本院予以支持。原告诚建物业要求被告员灿伟支付逾期利息，涉案合同并未约定，本院不予支持。
对于原告诚建物业另要求被告员灿伟支付违约金的请求，本院认为，涉案《物业服务合同》虽有相应的约定，但考虑双方存在长达6年之久的服务合同关系，被告员灿伟以“济南市普通住宅物业服务等级标准五星级标准”一一指出合同期间涉案小区出现的各种问题，从而否定原告诚建物业提供的物业服务，虽然被告员灿伟的理由欠当，但原告诚建物业亦应因此提高物业服务质量，改善与业主之间的关系，互相理解、和谐相处，故对于原告诚建物业主张违约金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法 民法典》第 九百三十七条、第 九百四十四条,《 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 一条，《 全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，《 中华人民共和国民事诉讼法》第 六十四条规定，判决如下：
一、被告员灿伟于本判决生效之日起十日内向原告济南诚建物业管理有限公司支付自2019年7月1日至2021年4月30日期间的物业管理服务费2660.02元；
二、驳回原告济南诚建物业管理有限公司的其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《 中华人民共和国民事诉讼法》第 二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计25元，由被告员灿伟负担。
本判决为终审判决。
审判员 李兰霞
二〇二一年十二月十四日
书记员 李浩宁
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