四川省资阳市雁江区人民法院
行政判决书
(2025)川2002行初97号
原告四川某甲物业服务有限公司，住所地成都市青羊区。
法定代表人邓某。
委托代理人代珊，北京天铎(成都)律师事务所律师。
被告资阳市城市管理行政执法局，住所地四川省资阳市雁江区。
法定代理人何某。
委托代理人刘文， 四川豁达律师事务所律师。
原告四川某甲物业服务有限公司(以下简称某甲物业公司)诉被告资阳市城市管理行政执法局(以下简称市行政执法局)行政处罚一案，向本院提起行政诉讼。本院立案后，依法向被告市行政执法局送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2025年12月12日公开开庭审理了本案。原告某甲物业公司的委托代理人代珊，被告市行政执法局吴某星及委托代理人刘文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2025年4月25日，被告市行政执法局作出的资城处〔2024〕某某号《行政处罚决定书》，决定对某甲物业公司处罚46,000元。
原告某甲物业公司诉称，一、基本事实陈述：原告四川某甲物业服务有限公司系“某某·某某某城”小区原物业服务人。2024年6月16日，该小区一期、二期业主成立业委会选聘新物业，更换某甲物业。2024年7月15日，某甲物业向街道办事处提交了《关于7月15日正式退出“资阳某某&某183;某某某城”项目物业管理服务的紧急情况汇报》并于当日发布了《物业退场告知书》，后续配合四川某乙物业管理有限责任公司资阳分公司(简称“某乙物业”，全城物业为街道办选聘的临时应急物业)及四川某丙物业服务集团有限责任公司完成了一期、二期的物业退场的全部交接工作。
2025年4月10日，被告市行政执法局向原告送达《责令停止(改正)违法行为通知书》，要求原告于2025年4月14日12时00分前退出某某·某某某城小区一、二期地下车库和商铺的物业服务。2025年4月14日，市行政执法局向原告送达《行政处罚事先告知书》(资城处〔2024〕某某号)，告知因原告拒不退出物业将处罚人民币46,000元，并告知原告在收到该告知书后5日内可提起陈述或书面申辩。2025年4月25日，市行政执法局向原告重新下达《行政处罚决定书》(资城处〔2024〕某某号)(简称“某某号处罚决定书”)，表示不认可原告异议书中的相关意见，并处罚原告人民币46,000元。
2025年6月3日，市行政执法局下达《行政决定履行催告书》(资城处〔2024〕某某号)，催促原告履行罚款缴纳义务。原告于2025年4月16日，向市行政执法局提交《四川某甲物业服务有限公司关于<行政处罚事先告知书>的异议书》，表明原告并未参与某某·某某某城小区一、二期地下车库和商铺的物业服务，且完成了相关的交接工作。但市行政执法局对原告提出的异议书并未认可。
二、法律理由：原告不服被告作出的《行政处罚决定书》(资城处〔2024〕某某号)，该处罚决定书应予以撤销，具体理由如下：一、被告超越职权作出行政处罚，行政行为违法。被告依据《 四川省物业管理条例》第 一百条 (六)款对原告作出行政处罚，根据该条规定，对物业服务人拒不移交或退出物业服务区域的处罚主体为“县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门”，而被告资阳市城市管理行政执法局并非住房城乡建设主管部门，无权依据该条款对原告作出行政处罚。被告以自身名义作出罚款决定，未举证证明其有权依据该条作出行政处罚，明显属于超越法定职权，违反了《 行政处罚法》第 十七条关于职权法定的原则，应依法撤销该处罚决定。
二、被告违反法定程序，未明确告知整改内容、未进行整改情况核查。《 行政处罚法》第 六条规定：“实施行政处罚，纠正违法行为，应当坚持处罚与教育相结合，教育公民、法人或者其他组织自觉守法”。第二十八条规定：“行政机关实施行政处罚前应当责令当事人改正或限期改正违法行为”。
同时依据国务院制定的《 优化营商环境条例》第 六十七条等规定，行政处罚应当坚持教育与处罚相结合，服务与管理相结合。因此，行政机关在作出行政处罚前，应责令当事人进行违法行为的整改，且应告知具体的整改内容、整改时限。责令整改是行政处罚前的必须程序，告知具体的整改内容才能达到纠正违法行为，实现处罚与教育相结合的行政管理目标。
而被告于2025年4月10日向原告下达的《责令停止(改正)违法行为通知书》仅要求原告“退出地下车库和商铺的物业服务”，未向原告具体说明需移交的资料、财物清单或整改内容、整改步骤，导致原告无法针对性履行整改义务。此外，该通知书告知原告应在“2025年4月14日12时00分前改正”，但被告在责令整改后也未实地核查原告的整改情况，即于4月21日直接作出了第一次处罚决定，于4月25日最终作出了本次处罚决定书。被告下发《责令停止(改正)违法行为通知书》流于形式，要求整改内容严重缺失，剥夺了原告的即时整改的权利，也未实地核查整改情况。
因此，被告行政处罚程序违法，应予以撤销。三、被告认定事实不清，证据不足。1.原告未收缴一期、二期车位管理费、商铺管理费：原告已于2024年7月15日退出某某·某某某城小区一、二期物业服务。
一期、二期的地下车库及商铺并未销售，产权所有人及管理人均为四川某置业有限公司(简称“某某置业”)，相关费用也是由该公司收取。被告在处罚决定书认为“原告实际收取了一期、二期车库及商铺的物业管理费用”，事实上，原告已于2024年7月15日退出一期、二期物业服务，而某某·某某某城小区三期物业是资阳市的保交楼项目，于2024年9月27日，才陆续向三期业主交付。在三期房屋尚未交付前，原告基于与开发商某某置业已签订的前期《物业服务合同》约定，对三期的车库、商铺协助某某置业进行物业管理。
同时该前期《物业服务合同》已在资阳市房管局备案。原告对三期物业的管理行为并未影响到一期、二期物业的退出，是被告单方认定一期、二期、三期属于同一服务区域，原告收取三期车库、商铺物业管理费视为是收取了一期、二期车库及商铺的物业管理费用的行为。然而，被告仅凭个别缴费凭证，并未全面调查费用收缴主体、金额、收缴时间、缴纳人员是否属于一期、二期业主等核心事实的情况下，即认定原告持续参与一期、二期车库、商铺的管理，属于处罚认定事实片面、认定事实不清。
2.地下车库、商铺与小区住宅应划分为一个物业服务区域的事实认定错误：被告按照《 四川省物业管理条例》第 十二条第 二项“已建成物业按照下列规定划分物业服务区域：(一)已分割成二个以上相对封闭区域的，在明确共用设施设备管理、维护责任的情况下，可以划分为不同的物业服务区域”，认定地下车库、商铺应与小区的住宅一起划分为一个物业服务区域。但是三期的物业(含住宅、商铺、车库)于2024年9月27日之前尚未建成交付，且三期物业建设有单独的建设用地规划许可证，根据《 四川省物业管理条例》第 十条“物业服务区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，综合考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，遵循规划在先、自然分割、功能完善、便民利民的原则划定。
县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门应当建立物业服务区域档案。”至少在住建局尚未进行物业区域建档前，三期物业可依照单独的建设用地规划许可证确立的红线图作为独立的物业服务区域。被告不考虑三期物业尚未建成、尚未进行物业区域备案建档的情况下，被告单方认定三期物业(含车库、商铺)与一期、二期应属于同一服务区域，认定原告无权进行三期车库、商铺的管理，属于认定事实和适用法律的错误。
3.三方协议未予考量：原告与某某置业、新物业中勤物业公司已签署三方协议，在该协议中，分别明确划分了一期、二期、三期车位及商铺管理责任，同时明确了原告从始至终未参与一期、二期的车位及商铺物业管理，新物业公司对此未提出异议，就该协议表明原告参与三期车位、商铺协助管理的行为并无实际损害后果。被告未采纳该关键证据，导致认定事实错误。因此，被告认定原告管理一期、二期车位、商铺，并收取相关管理费的事实认定不清，调查片面，结论错误，应予以撤销。
四、行政处罚明显不当，自由裁量权滥用。1.整改情节未予采纳：原告在被告责令后已主动配合整改，盘查物业收费情况并终止可能存在争议的行为，符合《 行政处罚法》第 三十三条“违法行为轻微并及时改正，没有造成危害后果的，不予行政处罚。初次违法且危害后果轻微并及时改正的，可以不予行政处罚”。
被告未予调查原告整改情况(如前所述)，径行处以46,000元罚款，裁量显失公正。2.原告无主观过错该因素未予考虑。因三期物业是保交楼项目，在尚未进行三期物业交付也未向住建局提交三期物业服务区域备案登记的情况下，原告基于与置业公司前期物业服务合同，开展三期车库、商铺管理，实质是基于置业公司的民事合同关系，也是服务资阳市保交楼项目的善良管理义务。
即便法庭最终认定一期、二期、三期物业属于同一物业服务区域，原告无权管理三期车库、商铺，原告本身对车库、商铺管理是不存在主观过错的，根据《 行政处罚法》第 三十三条第 二款“当事人有证据足以证明没有主观过错的，不予行政处罚”。被告未考量原告主观过错因素，处以罚款，裁量明显不当。3.处罚幅度过高：(1)即便认定应给予处罚，原告系初次违法且未造成实际损害并且主动消除或减轻违法行为危害后果的；
依据《四川省住房和城乡建设行政处罚裁量计算规则》，应适用“减轻”档次。被告处以接近中上限罚款(4.6万元)，明显超出合理范围。(2)即便认定应给予处罚，被告在处罚决定书中认为“你单位初次违法；
责令整改后，拖延或拒不改正；没有危害后果，或者未主动消除违法或减轻违法行为危害后果；积极配合调查，无拖延、拒绝配合情况；单独实施违法行为的；扰乱市场秩序但未导致财产损失；未造成社会影响，”依照前述被告认定的违法行为情节和社会危害程度，被告的违法行为加权得分A=3，B=0，A+B=3，属于“从轻”档次，被告作出罚款4.6万元，按照“一般处罚”档次进行裁判，属于处罚畸高。
综上，被告的行政处罚决定超越职权、程序违法、事实不清且裁量不当，严重损害原告合法权益。恳请法院依法撤销被告作出的《行政处罚决定书》(资城处〔2024〕某某号)，维护法律公正，维护原告合法权益。
诉讼请求：1.请求依法撤销被告作出的《行政处罚决定书》(资城处〔2024〕某某号)；2.本案诉讼费用由被告承担。
原告某甲物业公司向本院提交了以下证据、依据：
1.原告身份信息及联系方式；
2.被告身份信息(全国组织机构统一社会信用代码)；
证明内容：原告与被告主体信息；拟证明：原、被告主体身份适格；
3.《行政处罚决定书》资城处〔2024〕某某号；
4.《行政决定履行催告书》资城处〔2024〕某某号；
证明内容：1、被告认为原告未退出案涉小区一期、二期车库、商铺的物业服务，被告对原告处以46,000元行政罚款。2、被告催告原告缴纳46,000元行政罚款；拟证明：原告与被诉行政行为存在利害关系。
5.《责令停止(改正)违法行为通知书》资城执责停(改)〔2025〕CD-某某号；
6.《行政处罚事先告知书》资城处〔2024〕某某号；
证明内容：1、在作出行政处罚决定前，被告仅责令原告退出小区一期、二期车库和商铺的物业服务，但向原告告知具体如何退出。2、事先告知书告知原告应在“2025年4月14日12：00前改正”，但被告在4月14日整改到期日后未实地核查原告的整改情况；拟证明：被告责令整改流于形式，要求整改内容严重缺失，剥夺了原告的即时整改的权利，且未实地核查整改情况。违反了“行政处罚与教育”相结合的原则。被告行政处罚程序违法，应予以撤销。
7.三期建设工程规划许可证；
8.2024年12月10日资阳日报、2024年12月23日资阳日报；
9.资阳市前期物业服务项目招投标中标备案表、中标通知书；
10.前期物业服务协议；
11.某某·某某某城项目车位、商铺销售数统计；
证明内容：1、案涉小区分为三期工程，三期属于独立于一期、二期区域。2024年12月，三期项目逐步交付。2、基于中标备案及前期物业服务协议，原告进行三期管理。3、一期、二期、三期尚有未售商铺、未售车位。未售的商铺、车位属于某某置业自持；拟证明：1、原告基于民事协议有权对三期管理，原告对三期进行管理不应视为是对一期、二期的管理；2、原告协助某某置业对其未售的车位、商铺进行管理不应视为是对一期、二期物业的管理。被告认定原告对一期、二期车库、商铺进行物业管理，属于认定事实不清，证据不足，应予以撤销。
12.某某·某某某城项目物业服务协议；
13.2023年资阳市雁江区住房和城乡建设局关于变更某某某城三期项目预售资金监管账户的函；
14、2024年资阳市雁江区住房和城乡建设局关于变更某某某城三期项目预售资金监管账户的函；
证明内容：1、案涉小区三期项目是保交楼项目；2、在协议中：(1)新物业确认一期、二期、三期未售车位、商铺属于某某资产，由某某置业自行管理；(2)新物业确认已经接管了一期、二期全部设施、设备；(3)新物业对原告管理三期项目表示认可，且原告已将三期物业服务移交新物业；拟证明：原告受某某置业指示善良管理三期这一保交楼项目、且业委会也未要求原告退出三期物业服务，新物业对原告前期管理三期物业表示认可、且三期物业已经移交新物业，原告对三期物业的管理不存在主观过错。因此，被告未考虑原告对三期物业管理不存在过错这一因素，行政处罚裁量情节明显不当，应予以撤销。
被告市行政执法局辩称，一、答辩人具有作出《行政处罚决定书》(资城处〔2024〕某某号)的法定职权。根据《 中华人民共和国行政处罚法》第 二十二条关于“行政处罚由违法行为发生地的行政机关管辖”、第 二十三条关于“行政处罚由县级以上地方人民政府具有行政处罚权的行政机关管辖”的规定，参照《中共四川省委四川省人民政府关于深入推进城市体制改革改进城市管理工作的实施意见》(川委发〔2017〕5号)第二条第(一)款第3项关于“城市管理综合执法范围主要是：住房城乡建设领域法律法规规章规定的全部行政处罚权”，以及资编发〔2018〕3号《中共资阳市委机构编制委员会关于调整资阳市建设监察支队管理体制及其相关事项的通知》第二条第(一)项关于“行使市住房和城乡建设局直接管理范围内的城乡建设管理方面法律、法规、规章规定的行政处罚权”的规定，答辩人有权作出案涉行政处罚决定。
二、答辩人的程序合法。(一)及时立案。答辩人于2024年9月29日接到住建部门转办函件后，经初步核查移交的资料，决定立案进一步调查，并于2024年11月13日将立案通知、调查询问通知送达被答辩人。
(二)对违法行为进行调查核实。经向答辩人、案涉小区业委会、业主、新聘物业公司、住建部门等多方调查，发现被答辩人在前期物业服务合同终止后，存在未依法退出案涉小区，并移交相关资料的行为。(三)对被答辩人的违法行为多次发出责令整改通知。
住建部门于2024年8月28日向被答辩人发出整改通知，要求被答辩人按照《 物业管理条例》第 六十六条至第 六十九条的规定，于2024年9月18日前进行整改并将整改情况书面报送住建部门。后答辩人及住建部门分别于2025年4月10日、11日再次发出责令改正通知，要求被答辩人限期改正。(四)在作出处罚决定前，答辩人履行了集体讨论、事先告知，并听取了被答辩人的陈述、申辩。
因被答辩人收到责令改正通知后，并未进行改正，经答辩人集体讨论，拟依法对被答辩人进行处罚，在处罚前向被答辩人送达了行政处罚事先告知书，告知了拟对被答辩人作出处罚及处罚事实、依据，以及被答辩人享有的陈述、申辩等权利。后又听取被答辩人的陈述、申辩，认为被答辩人的申辩理由不成立，遂依法作出行政处罚决定，并送达被答辩人。综上，答辩人的程序合法。
三、答辩人作出《行政处罚决定书》(资城处〔2024〕某某号)所依据的事实清楚。(一)经调查核实，案涉小区分三期建设，包括地上建筑(住宅、商铺、物业用房、社区用房等)、地下室，总建筑面积约30万余平方米，备案划分为一个物业管理区域；(二)2015年6月，被答辩人中标成为案涉小区前期物业服务企业；
2024年3月，案涉小区成立业委会；2024年8月15日，案涉小区选聘出新的物业企业。按照《 四川省物业管理条例》的规定及《前期物业服务合同》的约定，《前期物业服务合同》于2024年8月15日终止，被答辩人未依法完全退出案涉小区物业服务，也未向小区业委会或新聘物业服务企业移交小区资料。
2024年8月28日，住建部门向被答辩人送达了责令限期整改通知，被答辩人未在限期内整改，仍继续于2024年10月、11月收取案涉小区车位、商铺的物业服务费。2025年4月10日、11日，住建部门及答辩人再次发出整改通知，要求被答辩人限期整改。整改期满，经答辩人核实，被答辩人仍未整改，其违法事实清楚。
四、答辩人作出《行政处罚决定书》(资城处〔2024〕某某号)，适用法律法规正确，处罚适当。(一)依据《 四川省物业管理条例》第 四十九条关于“一个物业服务区域由一个物业服务人提供物业服务”、第 五十四条第 二款关于“业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”、第 六十六条关于“物业服务合同解除或者终止后，物业服务人应当与业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定人，按照法律、法规规定和合同约定办理退出交接事宜，并履行下列交接义务”的规定，被答辩人作为前期物业企业，在小区与新的物业企业订立合同生效后，前期物业合同终止，依法应当退出服务小区、移交相关资料，被答辩人未退出案涉小区并移交资料，违反上述规定。
依据《 四川省物业管理条例》第 六十九条的规定，住建部门及答辩人多次发出限期整改通知，被答辩人未进行整改，仍继续在案涉小区收取物业服务费，依据《 四川省物业管理条例》第 一百条的规定，答辩人作出《行政处罚决定书》(资城处〔2024〕某某号)，于法有据。(二)答辩人依据《四川省住房和城乡建设行政处罚裁量权适用规定》第十一条规定，结合《四川省住房和城乡建设行政处罚裁量计算规则》、《四川省住房和城乡建设行政处罚计算基准》第565项规定，在充分考虑本案违法事实、违法情节的基础上，经系统自动计算给予被答辩人的处罚适当。
综上所述，答辩人作出案涉《行政处罚决定书》(资城处〔2024〕某某号)，主体适格，程序合法，事实清楚，适用法律、法规正确，处罚适当。
被告市行政执法局向本院提交了以下证据、依据：
1.(1)统一社会信用代码证书、法定代表人身份证明、身份证复印件；(2)《中共四川省委四川省人民政府关于深入推进城市体制改革改进城市管理工作的实施意见》、《中共资阳市委机构编制委员会关于调整资阳市建设监察支队管理体制及其相关事项的通知》(资编发〔2018〕3号)；(3)行政执法证；拟证明：市行政执法局及行政执法人员具有行政执法主体资格及权限；
2.资阳市住房和城乡建设局关于四川服务有限公司违法线索移交的函(资住建函〔2024〕某某号)；拟证明：市行政执法局于2024年9月29日收到某甲物业在前期物业合同终止后，未退出管理小区并移交资料违法线索的函；
3.(1)立案审批表(资城处〔2024〕某某号)；(2)立案通知书(资城处〔2024〕某某号)、送达回证；(3)调查(询问)通知书(资城处〔2024〕某某号)、送达回证；拟证明：1、对某甲物业未依法退出物业管理小区并移交资料的行为立案查处；2、向某甲物业送达立案和调查通知；
4.(1)调查(询问)笔录、营业执照、法定代表人身份证复印件、授权委托书、身份证复印件、送达地址确认书；拟证明：1、某甲物业未将案涉小区地下车库、商铺移交小区业委会；2、某甲物业指派其工作人员接受调查，并确认单位收件信息；
(2)调查(询问)笔录、营业执照、房屋租赁合同、某某某城项目专用收据；拟证明：案涉小区一期1(F)1-某号商铺的承租人，于2024年11月18日，向某甲物业交纳租赁房屋2024年10月至2025年3月期间的物业管理费；(3)调查(询问)笔录、商品房买卖合同网上备案表、车位销售协议、电子发票、委托人身份证明、授权委托书、身份证复印件、收款依据；
拟证明：案涉小区一期2-某-5-某号业主于2025年10月30日向某甲物业交纳2个月车位服务费；(4)调查(询问)笔录、营业执照、法定代表人身份证明、授权委托书、身份证复印件、物业服务合同(2024年8月)；拟证明：1、案涉小区与中勤物业签订的物业合同于2024年8月15日生效；
2、某甲物业在2024年12月13日仍然负责案涉小区商铺和地下车位的物业服务；3、某甲物业未与中勤物业办理交接和资料移交；(5)调查(询问)笔录、关于某某·某某某城小区第一届业主委员会主任、副主任调整的公告、身份证复印件；
拟证明：某甲物业未向案涉小区业委会移交任何资料和财产；(6)调查(询问)笔录、营业执照、身份证复印件、收条、某某·某某某城物业服务协议；拟证明：某甲物业向临时物管企业移交了1、2期业主明细及设备房(不含监控室、风机房)钥匙；
(7)调查(询问)笔录、签字照片；拟证明：1、2025年1月24日，某甲物业仍然负责案涉小区地下室、商铺及三期住宅的物业服务；2、某甲物业负责收取案涉小区一、二期地下室及商铺的物业服务费；
(8)现场勘验(楂)笔录、现场勘验图、现场照片、证明；(9)物业管理区域申请审批表(开发建设单位)；拟证明：整个案涉小区(包括住宅、商铺、物业管理用房、社区用房、地下室等)申请备案为一个物业管理区域，建筑面积共约30万平方米；
5.延长案件办理期限审批表、行政处罚案件集体讨论记录；拟证明：因案件复杂及其他原因，依法延长办案期限；
6.(1)责令停止(改正)违法行为通知书(资城执责停(改)〔2025〕CD-某某号)、送达回证；(2)关于责令停止(改正)违规行为通知书(存根)(资住建〔2025〕某号)；拟证明：2025年4月10日、11日，市行政执法局、住建局再次向某甲物业发送责令改正通知，要求期限改正未依法退出服务小区并移交资料的违法行为；
7.责令改正情况复查记录、某某某城待移交协调事宜清单；拟证明：2025年4月14日，责令改正期满，市行政执法局向案涉小区新聘的中勤物业项目经理核实，某甲物业仍未退出案涉小区并移交资料；
8.处罚金额计算截图；拟证明：对某甲物业拟处罚金额，经依法综合考虑违法事实、违法情节后，计算结果为46,000元；
9.集体讨论意见；拟证明：市行政执法局对拟处罚某甲物业46,000元的事项进行了集体讨论，一致同意该处罚金额；
10.行政处罚事先告知书(资城处〔2024〕某某号)、送达回证；拟证明：在作出处罚前，已向某甲物业送达了行政处罚事先告知书，载明拟处罚依据的事实、理由、金额及陈述、申辩权利、期限等内容；
11.行政处罚决定书(资城处〔2024〕某某号)、送达回证；拟证明：2025年4月14日，市行政执法局依法对某甲物业作出罚款46,000元的处罚决定，并送达某甲物业；
12.撤回《行政处罚决定书》的通知、送达回证；拟证明：市行政执法局在收到某甲物业提交的陈述、申辩后，撤回了资城处〔2024〕某某号处罚决定；
13.行政处罚决定书(资城处〔2024〕某某号)及送达回证、快递单、现场照片；拟证明：市行政执法局在听取某甲物业陈述、申辩后，依法重新作出行政处罚决定书，并送达某甲物业；
14.(1) 中华人民共和国行政处罚法(节录)；(2) 四川省物业管理条例(节录)；(3) 住房和城乡建设行政处罚程序规定(节录)；(4)四川省住房和城乡建设行政处罚裁量权适用规定(节录)；(5)四川省住房和城乡建设行政处罚计算基准(节录)；拟证明：市行政执法局作出处罚的法律依据；
经庭审质证，原告某甲物业公司对被告市行政执法局提交的证据材料发表的质证意见如下：对证据1、3、14无异议；对证据2的证明目的无异议；在证据4中，对证据(1)的内容无异议，对证据(2)的收据真实性不予认可，杨甲的调查(询问)笔录不予认可，对证据(3)江某君的调查(询问)笔录合法性、关联性不予认可，该证人证言系转委托，不具有证明力，对两张收款收据真实性、关联性不予认可，对证据(4)王某志的调查(询问)笔录“三性”及证明目的不予认可，对证据(5)杨乙的调查(询问)笔录真实性、合法性不予认可，对证据(6)吕某春的调查(询问)笔录真实性不予认可，该份笔录与后续证据相互导致，对证据(7)凌某声的调查(询问)笔录有关一、二期的证言不予认可，对与三期有关的证言予以认可，对证据(8)、(9)无异议；
对证据5的合法性不予认可；在证据6中，对证据(1)、(2)的证明目的不予认可；对证据7的真实性及证明目的不予认可；对证据8的证明目的不予认可，某甲物业有限公司已进行整改，被告处罚畸重；
对证据9、10、11、12、13的“三性”无异议，对证明目的不予认可，被告作出处罚已超过法定期限，属于程序违法。
被告市行政执法局对原告某甲物业公司提交的证据材料发表的质证意见如下：对证据1、2、3、4、5三性无异议；对证据6真实性、关联性无异议，证明内容和目的有异议，在住建局发送给原告的责令改正通知中已经明确原告限期退出案涉小区并且移交资料，具体的移交资料的内容 物业管理条例有明确的规定；对证据7、8、9、10、11真实性无异议，证明内容和目的有异议，案涉小区只是分三期建设，从物理上属于独立的区域，但是备案登记的物业管理区域是案涉小区整个的一、二、三期；
对证据12、13、14真实性无异议，证明内容和目的有异议，物业管理不能由物业公司自行决定所管理的区域，物业管理区域内的房屋无论是属于业主还是开发商均应当由一个物业服务企业统一管理。
本院对原告及被告所举证据认证如下：原告和被告所举证据材料具备真实性、合法性、关联性，符合证据的法定要件，本院予以采纳。
经审理查明：
原告某甲物业公司原系某某·某某某城小区前期物业服务企业。该小区分三期开发建设，整体经开发建设单位申请，在资阳市住房和城乡建设主管部门备案为一个物业管理区域，总建筑面积约30万平方米。
2024年3月，案涉小区成立业主委员会。2024年8月15日，小区业主委员会选聘的新物业服务企业，即四川某丙物业服务集团有限责任公司与小区签订的物业服务合同生效，原告提供的前期物业服务合同相应终止。2024年8月28日，资阳市住房和城乡建设局向原告发出整改通知，要求其依法办理退出交接事宜并移交相关资料。原告于2024年7月15日发布了《物业退场告知书》，并向街道办事处提交了退出报告，同时与临时应急物业及新选聘物业就小区一期、二期部分设施、设备及业主资料等进行了交接。
2024年9月29日，被告资阳市城市管理行政执法局(以下简称市行政执法局)收到资阳市住房和城乡建设局移送的关于原告违法线索的函。经初步核查，被告于2024年11月13日立案调查。调查期间，被告通过询问原告工作人员、小区业主、商铺承租人、业委会成员、新物业服务企业人员，以及调取收费凭证、现场勘验等方式收集证据。调查结果显示，在前期物业服务合同终止后，原告仍存在对案涉小区一期部分地下车位、商铺收取物业服务费的行为(2024年11月收取商铺物业费，2025年10月收取业主车位服务费等)，且未将小区全部物业服务相关资料、财物(特别是地下车库、商铺部分的管理权责及相关资料)向业主委员会或新物业服务企业完整移交。
2024年10月22日，被告于制作由行政机关负责人签发的《立案审批表》，2024年11月8日作出资城处〔2024〕某某号《立案通知书》并送达原告，期间分别于2025年1月9日、2月18日延长办案期限30日及60日。2025年4月10日，被告向原告送达《责令停止(改正)违法行为通知书》，要求其于2025年4月14日12时前退出该小区一、二期地下车库和商铺的物业服务。2025年4月14日，被告向原告送达《行政处罚事先告知书》，告知拟对其处以罚款46,000元，并告知其享有陈述、申辩权利。
原告在法定期限内提交了书面异议。被告经复核后，于2025年4月25日作出《行政处罚决定书》(资城处〔2024〕某某号)，认定原告的行为构成《 四川省物业管理条例》第 一百条第 (六)项规定的“物业服务人拒不移交有关资料或者财物，或者拒不退出物业服务区域”，决定对原告处以罚款46,000元。该决定书于同日送达原告。
另查明，原告与小区开发商四川某置业有限公司、新物业服务企业曾签订协议，其中涉及对小区三期未售车位、商铺管理责任的划分。原告主张其自2024年7月15日后仅对小区三期未交付部分协助开发商进行管理，且三期具有独立的建设用地规划许可，应视为独立物业服务区域。但根据现有备案材料，案涉小区一、二、三期在行政管理部门备案登记为一个物业管理区域。
本院认为，本案审查的焦点问题是：被告资阳市城市管理行政执法局作出的案涉行政处罚决定是否合法，处罚幅度是否适当的问题。
根据《 中华人民共和国行政处罚法》第 十八条“国家在城市管理、市场监管、生态环境、文化市场、交通运输、应急管理、农业等领域推行建立综合行政执法制度，相对集中行政处罚权。”、《 四川省物业管理条例》第 六条第 一款“县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门负责物业管理活动的指导和监督管理，加强对街道办事处(乡镇人民政府)物业管理工作人员的培训。”、《中共四川省委四川省人民政府关于深入推进城市体制改革改进城市管理工作的实施意见》(川委发〔2017〕5号)第二条第(一)项第3点“城市管理综合执法范围主要是：住房城乡建设领域法律法规规章规定的全部行政处罚权；
”以及《中共资阳市委机构编制委员会关于调整资阳市建设监察支队管理体制及其相关事项的通知》(资编发〔2018〕3号)第一条“资阳市建设监察支队由市住房和城乡建设局管理调整为市城市行政执法局管理。”第二条第(一)项“二、市城市行政执法局依法行使以下行政处罚权：(一)行使市住房和城乡建设局直接管理范围内的城乡建设管理方面法律、法规、规章规定的行政处罚权。”的规定，资阳市住房和城乡建设领域法律法规规章规定的行政处罚权已集中由被告资阳市城市管理行政执法局行使。
本案涉及的物业服务人拒不退出物业服务区域行为的行政处罚权，属于住房城乡建设领域法律法规规章规定的行政处罚权范畴。因此，被告作为资阳市人民政府确定的集中行使该项行政处罚权的行政机关，具有对本辖区内此类违法行为进行查处的法定职权。原告关于被告超越职权的诉讼主张，与上述规范性文件的规定不符，本院不予支持。
关于被诉行政行为认定的事实是否清楚、证据是否充分。根据《 四川省物业管理条例》第 四十九条“一个物业服务区域由一个物业服务人提供物业服务。”、第五十四条第二款“建设单位与物业服务人签订前期物业服务合同，合同期限最长不超过二年。
合同期限自首套房交付之日起计算。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”、第六十六条之规定“物业服务合同解除或者终止后，物业服务人应当与业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定人，按照法律、法规规定和合同约定办理退出交接事宜，并履行下列交接义务：(一)移交物业档案；
(二)移交物业服务期间形成的物业服务档案或者采用数字化管理形成的电子资料、数据；(三)移交建筑物及其附属设施的维修资金使用情况资料；(四)移交物业服务用房；(五)分项清算预收、代收的有关费用；
(六)如实告知物业的使用和管理状况；(七)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。”的规定，由上可知，一个物业服务区域由一个物业服务人提供服务；业主委员会与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止；
原物业服务人应当在合同终止后履行退出交接义务，移交相关资料和财物。本案中，案涉小区虽分期建设，但经法定程序备案为一个物业管理区域，该事实有《物业管理区域申请审批表》等证据证实，本院予以确认。前期物业服务合同于2024年8月15日终止后，原告作为原物业服务人，依法负有全面退出该物业服务区域并移交相关资料、财物的法定义务。
现有证据表明，原告在合同终止后，确实仍对属于该备案区域内的一部分地下车位、商铺实施了收取物业服务费的行为，且未能举证证明其已就全部物业服务资料、财物(特别是与地下车库、商铺管理相关的部分)向业主委员会或新聘物业服务企业完成符合法规要求的移交。原告主张其仅管理三期且三期应独立划区，但三期包含在已备案的同一物业服务区域内，在行政主管部门未对该备案区域进行重新划分或调整前，原告的该主张不能成立。其与开发商、新物业公司签订的协议，属于民事主体之间的约定，不能对抗其依据物业管理法规应承担的向全体业主及业委会、新物业服务人履行法定义务的责任。
因此，被告认定原告存在“拒不退出物业服务区域”“拒不移交有关资料或财物”的违法行为，主要事实清楚，证据确凿。原告关于认定事实不清的主张，本院不予采信。
关于被诉行政行为的法律适用及处罚幅度是否适当。被告依据《 四川省物业管理条例》第 一百条第 (六)项“物业服务人违反本条例规定，有下列行为之一的，由县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门予以处罚：(六)违反 本条例第六十九条规定，经县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门责令限期移交、退出，逾期仍不移交或者退出的，对拒不移交有关资料或者财物的，对物业服务人予以通报，处一万元以上十万元以下罚款，对拒不退出物业服务区域的，自责令规定时间届满次日起处每日一万元罚款，且二年内不得承接新的物业项目。
”的规定对原告进行处罚，适用法律正确。关于处罚幅度，被告在作出处罚决定时，根据《四川省住房和城乡建设行政处罚裁量权适用规定》及相应的计算规则，综合考虑了原告违法行为的性质、情节、社会危害程度以及其初次违法、在责令后未能完全改正等因素，确定了46,000元的罚款数额。该数额是在法定罚款幅度内，经裁量计算后作出的，体现了过罚相当的原则，不属于明显不当。
原告主张其违法行为轻微、已主动消除影响、没有主观过错等理由，如前所述，其违法行为持续至处罚决定作出前，并非轻微，且其作为专业机构对自身法定义务应属明知，主观过错明显，故其关于应不予处罚或减轻处罚的主张，缺乏充分事实和法律依据，本院不予支持。
关于被诉行政行为的程序是否合法。被告在接到移送线索后，依法履行了立案、调查取证、延长办案期限审批、集体讨论、责令改正、处罚事先告知、听取当事人陈述申辩、重新作出处罚决定并送达等程序，符合《 中华人民共和国行政处罚法》及《 住房和城乡建设行政处罚程序规定》的相关要求。关于原告提出的被告未明确具体整改内容、责令改正流于形式的意见，本院认为，被告作出的《责令停止(改正)违法行为通知书》已明确要求原告“退出”相关区域的物业服务，该要求指向明确，且相关法律法规对物业服务人退出时应移交的资料和财物范围已有概括性规定。
原告作为专业物业服务企业，对此应具有明确的认知。被告在责令改正期满后进行了情况复查，程序并无明显不当。关于原告提出的办案超期问题，根据《 住房和城乡建设行政处罚程序规定》第 二十九条“执法机关应当自立案之日起九十日内作出行政处罚决定。
因案情复杂或者其他原因，不能在规定期限内作出行政处罚决定的，经本机关负责人批准，可以延长三十日。案情特别复杂或者有其他特殊情况，经延期仍不能作出行政处罚决定的，应当由本机关负责人集体讨论决定是否再次延期，决定再次延期的，再次延长的期限不得超过六十日。”的规定，被告于2024年10月22日制作了由负责人签字的《立案审批表》，2024年11月8日正式作出《立案通知书》并向原告送达，《立案审批表》系行政机关内部行为，应以2024年11月8日作出《立案通知书》为立案起始日计算，至2025年4月25日作出处罚决定，并未超过办案期限，故，被告作出的行政行为程序合法。
综上，被告市行政执法局作出的案涉《行政处罚决定书》认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，处罚适当，程序合法。据此，依照《 中华人民共和国行政诉讼法》第 六十九条的规定，判决如下：
驳回原告四川某甲物业服务有限公司的诉讼请求。
本案受理费50元，由原告四川某甲物业服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向本院在线提交上诉状。
审 判 长 陈继伟
人民陪审员 吴仲明
人民陪审员 刘俊芳
二〇二六年一月四日
书 记 员 黄雅洁
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